*Tema mítico* : Es buen momento para comprar

[Enteradilla]

Ahora mismo claramente es mal momento para comprar, muy mal momento, hablaba el otro día con una familiar que se está pegando cabezazos contra la pared porque en 2020/2021 dejo escapar varias oportunidades de pisos porque no eran lo suficiente para ella, buscaba casa con jardín y dejo escapar muchos pisos listos para entrar a vivir por 210.000€/220.000€ que a poco que hubiera apretado habria sacado alguno por 200k con una financiación del 1% y poco fijo.

Ahora esos pisos directamente han desaparecido y hay algún otro anunciado en la misma zona y misma características pero estan sobre los 260.000€ y con una financiación muchísimo más cara, nada ahora le toca esperar y seguir pagando un Potosí de alquiler todos los meses.

 

[Armin Arlert]

Pues que se piense bien lo que va a hacer porque a lo mejor en 2-3 años vuelve a estar en las mismas y echa de menos las viviendas de 260k...
Acertar es muy difícil, yo ya he dicho más de una vez si se compra para vivir si cuadran los números y la vivienda es la deseada por uno adelante podrá haber sido mejor o peor momento para comprar pero al final es la vivienda que uno desea le cuadran los números y deja de depender del casero que el 90% son unos pesetas las cosas como son y buscan el máximo beneficio ahorrando el máximo posible (como es lógico en un sistema capitalista)

 

[Enteradilla]

Pues que se piense bien lo que va a hacer porque a lo mejor en 2-3 años vuelve a estar en las mismas y echa de menos las viviendas de 260k...
Acertar es muy difícil, yo ya he dicho más de una vez si se compra para vivir si cuadran los números y la vivienda es la deseada por uno adelante podrá haber sido mejor o peor momento para comprar pero al final es la vivienda que uno desea le cuadran los números y deja de depender del casero que el 90% son unos pesetas las cosas como son y buscan el máximo beneficio ahorrando el máximo posible (como es lógico en un sistema capitalista)

Ya, el problema es que ahora no hay oferta de esos pisos que le cuadran, al igual en 2020/2021 podía haber 15 pisos y ahora hay 3, de precio inflado y con poco margen de negociación porque los dueños no tienen prisa por vender y porque además saben que no necesitan bajar por no hay mucha opción más.

Y lo que sale en precio y medio bien vuela, los anuncios duran nada y menos recuerdo que hace unos meses salió uno por 239.000€, le pase el anuncio y cuando llamo ya estaba reservado.

Acertar es dificilisimo y los números que antes salían ahora ya salen menos, no es lo mismo financiar 150.000€ al 1% que 180.000€ o 200.000€ al 4% que es lo ahora necesitarían.

 

[Armin Arlert]

Ya, el problema es que ahora no hay oferta de esos pisos que le cuadran, al igual en 2020/2021 podía haber 15 pisos y ahora hay 3, de precio inflado y con poco margen de negociación porque los dueños no tienen prisa por vender y porque además saben que no necesitan bajar por no hay mucha opción más.

Y lo que sale en precio y medio bien vuela, los anuncios duran nada y menos recuerdo que hace unos meses salió uno por 239.000€, le pase el anuncio y cuando llamo ya estaba reservado.

Acertar es dificilisimo y los números que antes salían ahora ya salen menos, no es lo mismo financiar 150.000€ al 1% que 180.000€ o 200.000€ al 4% que es lo ahora necesitarían.

Si no te digo que eso no sea así, esa es la realidad de ahora, lo que te digo es que nadie te asegure que la realidad de ahora sea peor que la que va a pasar dentro de 2-3 o 10 años, nunca se sabe, cada uno piensa una cosa pero luego sucede otra y con eso te quedas teniendo que asumir las decisiones tomadas, tal vez esos pisos que dices que ahora solo son 2 en oferta y que no bajan en 5 años parecen hasta baratos porque nadie sabemos la realidad de dentro de 5 años. Casi ni la de dentro de 6 meses que ya vimos lo que ha pasado este año pasado de febrero-marzo hasta octubre que escasos meses cambia todo de golpe y porrazo.

 

[Quesubaelyuri]

Ayer hice una simulación con dos escenarios:

1. Comprar piso 260.000€ pidiendo 180.000€ de hipoteca a 25 años con EVO (mixta) que está al 2,15% TIN.
2. Invertir 100.000€ a un 4% neto de rentabilidad y utilizar ese 4% para pagar el alquiler.

Plazo 10 años.
La diferencia entre la cuota de hipoteca y el alquiler restando esos 4.000€ se invierte todos los años a un 4% neto.

A los 10 años comprando había pagado entre IBI, comunidad, intereses, ITP y gastos de notaría 55.000€ y el piso, si se había revalorizado un 15%, valía solo 39.000€ más.

Total al pasar 10 años tenía:
-180.000€ netos pagando hipoteca (15% revalorización y descontando gastos)
-175.000€ en el caso del alquiler + inversión.

Osea, me salía casi igual alquilar que comprar CON LOS TIPOS ACTUALES. En cuanto se encarezcan un poco más las hipotecas me sale mejor invertir la entrada en renta fija.

 

[Armin Arlert]

Ayer hice una simulación con dos escenarios:

1. Comprar piso 260.000€ pidiendo 180.000€ de hipoteca a 25 años con EVO (mixta) que está al 2,15% TIN.
2. Invertir 100.000€ a un 4% neto de rentabilidad y utilizar ese 4% para pagar el alquiler.

Plazo 10 años.
La diferencia entre la cuota de hipoteca y el alquiler restando esos 4.000€ se invierte todos los años a un 4% neto.

A los 10 años comprando había pagado entre IBI, comunidad, intereses, ITP y gastos de notaría 55.000€ y el piso, si se había revalorizado un 15%, valía solo 39.000€ más.

Total al pasar 10 años tenía:
-180.000€ netos pagando hipoteca (15% revalorización y descontando gastos)
-175.000€ en el caso del alquiler + inversión.

Osea, me salía casi igual alquilar que comprar CON LOS TIPOS ACTUALES. En cuanto se encarezcan un poco más las hipotecas me sale mejor invertir la entrada en renta fija.

Todo cuentas de la lechera de lo que pueda pasar de aquí a 10 años (como acabo de decir en mi comentario anterior, te viene una guerra de Ucrania un vete a saber tu el que que busquen de excusa para cambiar todo y de un día para otro no sirven de nada) , los pisos pueden subir un 15% un 40% o bajar un 20% o en 60%, igual que tu alquiler que puede ser el doble o un 40% menos, a mi esas cuentas que sacas no me dicen nada, porque se basan todo en un escenario ficticio en el que tú has montado la reglas del juego, cualquier parecido con la realidad será mera casualidad.

 

[Quesubaelyuri]

Todo cuentas de la lechera de lo que pueda pasar de aquí a 10 años, subir un 15% un 40% o bajar un 20% igual que tu alquiler que puede ser el doble o un 40% menos, a mi esas cuentas que sacas no me dicen nada, porque se basan todo en un escenario ficticio en el que tú has montado la reglas del juego, cualquier parecido con la realidad será mera casualidad.

Es solo un escenario por supuesto, nadie sabe qué va a pasar ni con los precios de la vivienda ni con los del alquiler. En este caso, he puesto la revalorización de los últimos 10 años de la zona, algo que me parece razonable. Tampoco tengo la seguridad de sacar una rentabilidad bruta del 5% anual. Lo que está claro es que si se pone los tipos al 3,5-4% la rentabilidad sube y los intereses cuestan más, por lo que se favorece el escenario de invertir y alquilar.

Y si tenemos en cuenta un escenario de mantenimiento de precios de la vivienda en 2023 y 2024 (algo que es más que probable) ya ni te cuento lo favorable que sale alquilar. Si cae de precio un 2% es que directamente es una sangría comprar vivienda hipotecado.

Con la fórmula francesa de calcular intereses los primeros años si te dicen un 3% en realidad es un 6%. El 50% de tu hipoteca son intereses, cuando sumas todos los gastos del piso y los de compraventa te das cuenta de que sacando un 4% a lo que tienes de entrada te puedes pagar un alquiler y ahorrar durante un par de años y comprar algo al mismo precio, seguramente con mayor libertad para elegir y pagando mucho menos en intereses.

Vamos la relación es sencilla: cuando el crédito está caro sale mejor prestar que pedir, y cuando está barato sale mejor pedir prestado que prestar.

 

[Vasili Záitsev]

No se por que me da que va a ostiarse el sector inmobiliario ...

Hoy en las noticias hablando de hipotecas de varios miembros . Me recuerda a cuando los reportajes de antes de la ostia de las hipotecas heredadas y esas cosas .

2 familas conocidas renegociando hipoteca.

Anuncios de bancos que ni has oido hablar para que te den una hipoteca ...

Inestabilidad politica , economica , social .



Me huelo guanooo.

 

[Quesubaelyuri]

No se por que me da que va a ostiarse el sector inmobiliario ...

Hoy en las noticias hablando de hipotecas de varios miembros . Me recuerda a cuando los reportajes de antes de la ostia de las hipotecas heredadas y esas cosas .

2 familas conocidas renegociando hipoteca.

Anuncios de bancos que ni has oido hablar para que te den una hipoteca ...

Inestabilidad politica , economica , social .



Me huelo guanooo.

Si miras lo que está pasando en otros países lo lógico es que bajen.

A las viviendas de +280.000€ para gente de clase media le afecta muchísimo la subida de tipos de interés.

Estamos hablando de viviendas que se estaban comprando con 200.000€ de hipoteca y que pasan a pagar 60.000€ más en intereses.

Y a parte que sube la cuota hipotecaria 200€, pero en comida, gasolina, electricidad, etc. estamos gastando 300-400€ más, por lo que las familias van más justas.

 

[Poseidón]

Ayer hice una simulación con dos escenarios:

1. Comprar piso 260.000€ pidiendo 180.000€ de hipoteca a 25 años con EVO (mixta) que está al 2,15% TIN.
2. Invertir 100.000€ a un 4% neto de rentabilidad y utilizar ese 4% para pagar el alquiler.

Plazo 10 años.
La diferencia entre la cuota de hipoteca y el alquiler restando esos 4.000€ se invierte todos los años a un 4% neto.

A los 10 años comprando había pagado entre IBI, comunidad, intereses, ITP y gastos de notaría 55.000€ y el piso, si se había revalorizado un 15%, valía solo 39.000€ más.

Total al pasar 10 años tenía:
-180.000€ netos pagando hipoteca (15% revalorización y descontando gastos)
-175.000€ en el caso del alquiler + inversión.

Osea, me salía casi igual alquilar que comprar CON LOS TIPOS ACTUALES. En cuanto se encarezcan un poco más las hipotecas me sale mejor invertir la entrada en renta fija.

Muchas veces me ronda esta idea últimamente.

 

[Quesubaelyuri]

Muchas veces me ronda esta idea últimamente.

La verdad que ahora mismo hay que pensárselo 2 veces. Desde luego si una casa encaja en tu proyecto de vida y te cuadran las cuentas siempre es una buena compra.

Pero en cuanto tengas que forzar la máquina y que te expriman tanto el banco como el vendedor creo que sales perdiendo de todas todas.

 

[khalil]

La verdad que ahora mismo hay que pensárselo 2 veces. Desde luego si una casa encaja en tu proyecto de vida y te cuadran las cuentas siempre es una buena compra.

Pero en cuanto tengas que forzar la máquina y que te expriman tanto el banco como el vendedor creo que sales perdiendo de todas todas.

A mi personalmente tu analisis me parece correcto para hacerlo en el caso de dos escenarios de inversión es decir: comprar hipotecado para alquilar vs renta fija

En caso de ser primera vivienda ni me lo pienso.

Para mi la piramide de maslow es un básico, primero asegurame que tengo 4 paredes donde caerme muerto el dia de mañana y no tener que depender de la jubilación que me quiera dar el gobierno de turno y luego ya juego al monopoli con la renta fija, la varible, el bitcoin y el inmobiliario

 

[Jasa]

Ayer hice una simulación con dos escenarios:

1. Comprar piso 260.000€ pidiendo 180.000€ de hipoteca a 25 años con EVO (mixta) que está al 2,15% TIN.
2. Invertir 100.000€ a un 4% neto de rentabilidad y utilizar ese 4% para pagar el alquiler.

Plazo 10 años.
La diferencia entre la cuota de hipoteca y el alquiler restando esos 4.000€ se invierte todos los años a un 4% neto.

A los 10 años comprando había pagado entre IBI, comunidad, intereses, ITP y gastos de notaría 55.000€ y el piso, si se había revalorizado un 15%, valía solo 39.000€ más.

Total al pasar 10 años tenía:
-180.000€ netos pagando hipoteca (15% revalorización y descontando gastos)
-175.000€ en el caso del alquiler + inversión.

Osea, me salía casi igual alquilar que comprar CON LOS TIPOS ACTUALES. En cuanto se encarezcan un poco más las hipotecas me sale mejor invertir la entrada en renta fija.

Hipotético caso donde siempres ganes un 4% y no te suban el alquiler, la vivienda se rentabilice por un 1.2% anual aproximado y te alquilen una vivienda de 260k por 333 euros. Sin contar obviamente los impuestos a tu rentabilidad

Si no he entendido mal el planteamiento.

 

[TUTUTÚ]

Ayer hice una simulación con dos escenarios:

1. Comprar piso 260.000€ pidiendo 180.000€ de hipoteca a 25 años con EVO (mixta) que está al 2,15% TIN.
2. Invertir 100.000€ a un 4% neto de rentabilidad y utilizar ese 4% para pagar el alquiler.

Plazo 10 años.
La diferencia entre la cuota de hipoteca y el alquiler restando esos 4.000€ se invierte todos los años a un 4% neto.

A los 10 años comprando había pagado entre IBI, comunidad, intereses, ITP y gastos de notaría 55.000€ y el piso, si se había revalorizado un 15%, valía solo 39.000€ más.

Total al pasar 10 años tenía:
-180.000€ netos pagando hipoteca (15% revalorización y descontando gastos)
-175.000€ en el caso del alquiler + inversión.

Osea, me salía casi igual alquilar que comprar CON LOS TIPOS ACTUALES. En cuanto se encarezcan un poco más las hipotecas me sale mejor invertir la entrada en renta fija.

Opino que considerar una rentabilidad del 4% a una inversion, es alto y no considera que puedas perder parte de ese ahorro-capital.

Si me permites, te paso mis numeros:

Tipo de interes de la hipoteca: 3% cubrir una posible subida.
Inflacion: 2%
Alquiler: 4% rentabilidad sobre 260k sin contar ITP aunque se podria.
Rentabilidad inversion: 2.5% - 19% impuestos.

Escenario a 25 años: exige una depreciacion del inmueble del 67% para que compense el alquiler. A largo plazo, es mejor comprar, otra cosa es el momento.

P-CV	TOTAL CUOTAS PAGADAS (con intereses)	TOTAL CUOTAS PENDIENTES (con intereses)	CAPITAL PENDIENTE (sin Intereses)	VALOR FUTURO INMUEBLE año venta
260.000 €	255.436 €	0 €	851 €	86.751 €	alquiler / rentabilidad inv.	86.751 €
entrada	80.000 €		P-CV	-260.000 €		-255.436 €	TOTAL CUOTAS PAGADAS (con intereses)
ITP	28.600 €		entrada			-80.000 €
TOTAL	364.036 €		intereses hasta año venta	-76.287 €	-333.115 €	-851 €	CAPITAL PENDIENTE (sin Intereses)
			ITP	-28.600 €	54.979 €	-28.600 €
REVALORIZACION INMUEBLE:	-4,30%			-278.136 €	-278.136 €	-278.136 €
HIPOTECA INTERES FIJO	3,00%
AÑOS:		25
CUOTA MENSUAL:	851 €				0 €
AÑOS VENTA:		25	INFLACION:	2,00%		-0 €
	REVALORIZACION	-66,63%

Tu escenario a 10 años: logicamente el coste de comprar implica la perdida inmediata deL ITP y el plazo perjudica ya que a corto plazo lo lógico es alquilar un bien y no comprarlo.

P-CV	TOTAL CUOTAS PAGADAS (con intereses)	TOTAL CUOTAS PENDIENTES (con intereses)	CAPITAL PENDIENTE (sin Intereses)	VALOR FUTURO INMUEBLE año venta
260.000 €	102.174 €	153.261 €	124.146 €	243.035 €	alquiler / rentabilidad inv.	243.035 €
entrada	80.000 €		P-CV	-260.000 €		-102.174 €	TOTAL CUOTAS PAGADAS (con intereses)
ITP	28.600 €		entrada			-80.000 €
TOTAL	210.774 €		intereses hasta año venta	-46.321 €	-113.877 €	-124.146 €	CAPITAL PENDIENTE (sin Intereses)
			ITP	-28.600 €	21.992 €	-28.600 €
REVALORIZACION INMUEBLE:	-0,67%			-91.886 €	-91.886 €	-91.886 €
HIPOTECA INTERES FIJO	3,00%
AÑOS:		25
CUOTA MENSUAL:	851 €				0 €
AÑOS VENTA:		10	INFLACION:	2,00%		-0 €
	REVALORIZACION	-6,53%

 

[Alain Sutter]

Interesante discusión, da que pensar...

En nuestro caso, firmamos mañana. Me he mirado mil veces la FEIN (para posibles amortizaciones y penalizaciones), he hecho mil números y vamos a dar el paso. Fuimos la semana pasada al notaría para la sesión informativa. Al final, 2'7% fijo sin bonificaciones, que se convierte en 1'7% si cumplimos con todo (no lo vamos a hacer).

Si miro el cuadro de amortización y el importe total a pagar, me entran todos los males, pero el comprar algo que nos gusta mucho, en una zona donde deseábamos vivir, ha decantado la balanza.
No obstante, el notario nos dijo que hacía tiempo que no veía unas condiciones similares y que la anterior "asesorada" había firmado casi al 5%, eso sí, por una cantidad menor.

Por cierto, en algunos viviendas hemos visto bajadas en nuestra zona, pero en la tipología deseada en la zona/barrio donde compramos, no ha bajado ni un euro.