⚡ Es buen momento para comprar

FeministoDeIzquierdas

De estas salidos mas fuertes
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20 Ago 2018
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Demasiados estáis comprando pisos paco para alquilar, con miras a rentabilidad a 20 años. Mira que soy optimista con la subida de precios, pero como cambien las reglas del juego del alquiler y todos queráis vender esos pisos cuya demanda es solo para ese "negocio", verás.
Jajajajajaj cuantos compraron hace 3-4 años en su inversión ladrillera, contando que los siguientes 20 años iban a ser perfectos y se han encontrado con alquileres sin pagar, años perdidos a causa del covid, gastos de arreglos... Mil cosas con las que no habían contado. Un año entero perdido hace que necesites unos cuantos años más para rentabilizar esa inversión y así sucesivamente
No hay más tonto que el que se cree que solo hay que contar con la renta pagada a día 1, de cada mes imaginando una vida idílica...
Por supuesto, pero es que siempre me queda la sensación de que cuando alguien hace números a ver si le sale rentable comprar para alquilar, se olvida de esto, y con el panorama que veo en España a 20 años puede haber alguna sorpresa negativa (por demografía, por caída de rentas, subidas de impuestos, por deterioro de ciertos barrios, etc.). Es un poco "hacerse trampas al solitario".
Mira que tengo varias propiedades, pero no puedo estar mas deacuerdo con todos estos comentarios.

La gente es tonta y tiene memoria de mosquito. Me parece BRUTAL que con la experiencia, los datos, los videos, las películas, y toda la documentación que hay sobre la recientísima crisis del 2007 (ni me voy a meter a hablar de 1929) la gente cometa exáctamente los mismos errores porque "esta vez es distinto".

Entonces, ¿por qué tengo yo 3 propidades en alquiler? ¿Es que me creo mas listo?

Respuesta: No. No me creo mas listo. La única propiedad que compré en "tiempos normales" es donde vivo yo, e incluso ésta fue comprada tras una caida de precios. Todas las otras, las propiedades que uso como inversión, son SIEMPRE compradas en momentos de crisis y, sobre todo, en momentos donde los dueños necesitan vender y la competencia es brutal.

Nada de "chollos", nada de "oportunidades". Las inversiones en vivienda deben ser tratadas como quien es un francotirador. Hay que ser muy paciente, seleccionar el objetivo adecuado, posicionarse en el sitio correcto, y disparar exáctamente en el momento exacto.

Es muchísimo mas fácil disparar a un grupo de gacelas, cansadas y heridas, que a una gacela sola porque "hezque eza es la que me gutaaa".

Con el escenario de inflación gestado durante casi 2 decadas, dudo mucho que la vivienda en 20 años valga menos, al menos en terminos nominales, en terminos reales ya se deberia hacer el calculo una vez llegado el momento.
Con todos los respetos me parece bastante atrevido predecir nada a 20 años. Pero gracias a dios hay un sencillo método para evitarse problemas. La solución es tan sencilla como "aguafistas" = TENERLO TODO PAGADO.

Cuando he comprado propiedades siempre he empezado por hacerme la pregunta mas básica: Si mañana me quedo sin trabajo, nunca mas puedo volver a trabajar, y no puedo alquilarlo, ¿cómo lo voy a pagar? ¿cómo me quitaré la deuda?

En general, saco mi hojita excel y empiezo calculando lo que me quedaría de paro. Sumo mi dinero para emergencias, lo que sacaría de vender mi cartera de acciones (aplicando un 50% de descuento), y en caso de tener otras propiedades (mi caso) lo que obtendría al venderla con un 50% de pérdidas. Si me cuadran los números perféctamente, estimo que el riesgo merece la pena. Por supuesto mi hipoteca máxima será a 20 años, algo que nunca ha ocurrido.

A partir de ahí mi propósito es garantizar el pago de todas las letras. Para ello meto las pagas de navidad y todos los bonus en depósitos a plazo fijo. Cuando los intereses son bajos me jodo, y entiendo que pierdo dinero por la inflación, pero como ese dinero va destinado a pagar una deuda en el pasado, en realidad estoy haciendo dinero con ello. Además, lo mas importante es garantizar el pago de la deuda.

El problema del Españolito mongol es que, en vez de entender que las deudas hay que pagarlas, se dedica a decorar la casita muy cuqui, a irse de vacaciones, y a creerse que su situación actual será para siempre. Se toman las hipotecas como algo que debe durar toda la vida, como un alquiler, y se despreocupan.

¿Soy demasiado negativo? SI ¿Me lo tomo demasiado en serio? SI ¿Podría "hinbertir" mi dinero mejor? SI...¿Me he quedado alguna vez con una letra sin pagar, o preocupado por no poder pagarlas? NO.
 

Karel

Madmaxista
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Una duda a ver si alguien se ha visto en una de estas, me han ofrecido por un precio muy bueno una casa de subasta (descuento del 60% respecto a precios de mercado), el tema es que me piden adelantar para la reserva una cantidad grande (90k€) que me dicen que estará 6 meses bloqueada por el derecho de tanteo del propietario que tiene las deudas y a quien han embargado. Esta cantidad se entrega a la "empresa subastera" que cierra puja con lo que no se presentaría nadie más. Si el propietario paga se supone que te devuelven el dinero.

Aquí lo que me escama es que el dinero se vaya a la empresa subastera y no al juzgado y no se si alguien tiene experiencia con estos temas ya que huele a estafa. Por lo único que me planteo que no sea una estafa es que quien me lo ofrece es de confianza extrema, alguien muy muy cercano que a no ser que le estén también engañando no me la colaria.

¿alguna experiencia con estos temas? ¿sabeis como funciona?
Muchos agoreros o siemprebajistas se agarran a las esperanzas de este tipo de gestiones. Esta es la realidad en la mayoría de los casos, si tienen miedo a perder dinero en un escenario bajista si compran, no tienen miedo a este tipo de operaciones?
Yo si. Y no lo haría, pero aquí al fin y al cabo una gran parte de los éxitos se ponderan con una relación inversa al riesgo aceptado.
En definitiva, muchos no compran esperando cantos de sirena de subastas y operaciones rocambolescas de herencias.... para al final no comprar nada cuando llega el momento y seguir en el punto de partida.
 

dinodini

Madmaxista
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Cuestionar la rentabilidad a 20 años de zulos cuando se conoce el terreno y se hace un mínimo de criba es de locos.

Voy a poner el ejemplo de zulitos en el centro de Granada, zona Realejo. Es el Malasaña de Granada. Muchos bares, pubs, tiendas alternativas, zona predilecta para los guiris (tiene cerca la escuela de idiomas, facultades...), a 500 metros de la catedral.

Pues bien, aquí tenemos en alquiler este de 60 metros por 550 EUR:


Zulos parecidos a la venta por unos 130 mil:

Cualquiera que tenga 60 mil ahorrados y pida 70 mil euros a 15 años, con los tipos de ahora pagaría 400 EUR de hipoteca, 3 mil de intereses por todo el préstamo. Te quedan 150 EUR de "complemento" al mes (eso si no lo pones en AirBNB). Contando posibles derramas o meses que esté vacío, ponle que en 15 años has ganado unos 20 mil euros tras descontar el pago de la hipoteca. Pero es que además, al cabo de 15 años si quieres vendes el zulo y recuperas tus 60 mil euros invertidos y ganas otros 70 mil más (contando que solo recuperes los 130 mil que te costó en su día, obviando una posible revalorización a pesar de que es una zona con mucho mercado y que se ha rehabilitado mucho en los últimos 15 años).

Es decir, cualquiera con 60 mil en el banco puede a la vuelta de 15 años haber generado 90 mil euros.

Ahora dile a la inmensa mayoría de gente sin formación otro negocio donde pueda hacer algo parecido con los 60 mil que tiene en el banco.

Que sí, que conozco los riesgos del negocio, pero ninguna inversión está exenta de riesgo salvo el plazo fijo. Otra cosa diferente es el himbersor que se gasta 240 mil por un zulo en Hortaleza. Pero no toda España es Madrid ni villaconejos del medio, hay mucha ciudad mediana donde la compra para invertir sigue siendo muy buena opción, especialmente ahora que casi no se pagan intereses.
Es que comprar por 130.000 algo que alquilas por 550 euros no es muy buen negocio. Se trata de buscar viviendas que valgan bastante menos y se obtenga ese alquiler. Seguramente en Madrid o Barcelona solo se encuentre eso en malos barrios, pero en otras provincias no es así. Por ej. en Valencia o Alicante se obtiene muy buenas rentabilidades con la vivienda en esas capitales de provincia a menos de 2.000 euros el m2.
 

Alguien random

Himbersor
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Muchos agoreros o siemprebajistas se agarran a las esperanzas de este tipo de gestiones. Esta es la realidad en la mayoría de los casos, si tienen miedo a perder dinero en un escenario bajista si compran, no tienen miedo a este tipo de operaciones?
Yo si. Y no lo haría, pero aquí al fin y al cabo una gran parte de los éxitos se ponderan con una relación inversa al riesgo aceptado.
En definitiva, muchos no compran esperando cantos de sirena de subastas y operaciones rocambolescas de herencias.... para al final no comprar nada cuando llega el momento y seguir en el punto de partida.
No podrías describirlo mejor. Cierto fantasma que pulula por el hilo afirma haber comprado un zulo días antes de que lo subasten por embargo. Seguramente era uno de los que tenía en favoritos desde hace 2 años roto2 .

La realidad es que el mundo de las subastas y compras sin posesiones judiciales es muy complicado y solo recomendado a gente con ninguna aversión al riesgo. Casualidades de la vida, uno que conoce mi mujer ha comprado un zulo que yo en su momento tenía fichado. Era un piso de banco en el que no tenían la posesión judicial. Tenías que comprar sin saber que había ahí dentro y una vez fuera tuyo, arreglar los papeles con quien tocara o hacer las gestiones que correspondieran (ni idea de cuales). Le dijo literalmente "lo hemos pasado mal los meses que ha durado". Ni loco me meto en historias raras para comprar una primera vivienda. Los riesgos, jugando a la consola. En la vida real, todo lo más tranquilo que se pueda.
 

Burbujeando12

Himbersor
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No. Para empezar al contado la rentabilidad sería mayor pues no pagarías intereses que he tenido en cuenta.

En el pago con hipoteca tu hipoteca se ha pagado sola, tu no has desembolsado nada, tras pagar los 45k has empezado a recibir un ingreso que te paga la hipoteca, por eso sale mucho más rentable, ya que estas aumentando tu patrimonio sin ni siquiera disponer de 165k.

Por ponerte un ejemplo para que lo entiendas, totalmente irreal porque los bancos ya no financian así pero imagina que esos 165k en lugar de comprar esa vivienda pagas 3 entradas y recibes el triple de ingresos y las 3 hipotecas se van pagando solas. Obviamente no estas obteniendo una rentabilidad de 2-3%... es evidente.

PD: como digo este ejemplo es irreal pues el banco no te va a dar 3 hipotecas del 80%.
Pq dices no? Y luego explicas lo mismo que he puesto yo...al contado tienes más rentabilidad que si es a crédito.
La hipoteca se paga con la renta del alquiler, x entonces cada mes tienes menos rentabilidad, es lo que dije al principio de la conversación.
Toda la razón, el ejemplo no escala para particular, no sé si es el modelo de fondos de inversión
 

Alguien random

Himbersor
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Es que comprar por 130.000 algo que alquilas por 550 euros no es muy buen negocio. Se trata de buscar viviendas que valgan bastante menos y se obtenga ese alquiler. Seguramente en Madrid o Barcelona solo se encuentre eso en malos barrios, pero en otras provincias no es así. Por ej. en Valencia o Alicante se obtiene muy buenas rentabilidades con la vivienda en esas capitales de provincia a menos de 2.000 euros el m2.
Te he cogido el primer zulo que he visto de 2 habitaciones en esa zona y sin contar negociación en el precio. Y aún así me das la razón. Una mala compra (según tú) con previsiones muy conservadoras (muchos meses vacío, no contempla la inflación que se viene y por tanto subida de alquiler y precio del inmueble) genera un beneficio de un 150% al cabo de 15 años. Dile a cualquier palillero otra inversión que le permita transformar 60 mil euros en 150 mil en 15 años.
 

Burbujeando12

Himbersor
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Es que comprar por 130.000 algo que alquilas por 550 euros no es muy buen negocio. Se trata de buscar viviendas que valgan bastante menos y se obtenga ese alquiler. Seguramente en Madrid o Barcelona solo se encuentre eso en malos barrios, pero en otras provincias no es así. Por ej. en Valencia o Alicante se obtiene muy buenas rentabilidades con la vivienda en esas capitales de provincia a menos de 2.000 euros el m2.
En muchos sitios la rentabilidad es esa o menor, 135k€ para 500€ o peor, 240€ para 850, así toca pensarlo bien
 

TUTUTÚ

Cuñado nija
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Cuestionar la rentabilidad a 20 años de zulos cuando se conoce el terreno y se hace un mínimo de criba es de locos.

Voy a poner el ejemplo de zulitos en el centro de Granada, zona Realejo. Es el Malasaña de Granada. Muchos bares, pubs, tiendas alternativas, zona predilecta para los guiris (tiene cerca la escuela de idiomas, facultades...), a 500 metros de la catedral.

Pues bien, aquí tenemos en alquiler este de 60 metros por 550 EUR:


Zulos parecidos a la venta por unos 130 mil:

Cualquiera que tenga 60 mil ahorrados y pida 70 mil euros a 15 años, con los tipos de ahora pagaría 400 EUR de hipoteca, 3 mil de intereses por todo el préstamo. Te quedan 150 EUR de "complemento" al mes (eso si no lo pones en AirBNB). Contando posibles derramas o meses que esté vacío, ponle que en 15 años has ganado unos 20 mil euros tras descontar el pago de la hipoteca. Pero es que además, al cabo de 15 años si quieres vendes el zulo y recuperas tus 60 mil euros invertidos y ganas otros 70 mil más (contando que solo recuperes los 130 mil que te costó en su día, obviando una posible revalorización a pesar de que es una zona con mucho mercado y que se ha rehabilitado mucho en los últimos 15 años).

Es decir, cualquiera con 60 mil en el banco puede a la vuelta de 15 años haber generado 90 mil euros.

Ahora dile a la inmensa mayoría de gente sin formación otro negocio donde pueda hacer algo parecido con los 60 mil que tiene en el banco.

Que sí, que conozco los riesgos del negocio, pero ninguna inversión está exenta de riesgo salvo el plazo fijo. Otra cosa diferente es el himbersor que se gasta 240 mil por un zulo en Hortaleza. Pero no toda España es Madrid ni villaconejos del medio, hay mucha ciudad mediana donde la compra para invertir sigue siendo muy buena opción, especialmente ahora que casi no se pagan intereses.
Empantarse en 130 mil + impuestos + reformita para sacar 150 € al mes. Sólo te saldrà a cuenta si se revaloriza el piso y en 15 años puede pasar de todo.
 

Alguien random

Himbersor
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Pq dices no? Y luego explicas lo mismo que he puesto yo...al contado tienes más rentabilidad que si es a crédito.
La hipoteca se paga con la renta del alquiler, x entonces cada mes tienes menos rentabilidad, es lo que dije al principio de la conversación.
Toda la razón, el ejemplo no escalable para particular, no sé si es el modelo de fondos de inversión

Yo creo que la clave aquí es que con poco dinero puedes hacer una inversión mucho mayor. Si tienes 60 mil euros:
1) Si las metes en acciones, el capital invertido es de 60 mil, nadie va a pedir 70 mil euros al 7% de intereses para meterlo en bolsa.
2) Si lo metes en zulo, esos 70 mil al 0,6% de intereses supone 3 mil euros de intereses al cabo de 15 años. Es decir, prácticamente gratis dispones de una inversión de 130 mil.

Siempre lo he dicho, la bolsa es para entrar con MUCHO dinero. Un paco medio mete 60 mil euros en bolsa en vez de invertir en zulo y si tiene la suerte de ganar un 5% al año de promedio durante 15 años, al cabo ese tiempo ha ganado unos 50 mil, sin contar la mordida que se va a llevar hacienda, claro.
 

Alguien random

Himbersor
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Empantarse en 130 mil + impuestos + reformita para sacar 150 € al mes. Sólo te saldrà a cuenta si se revaloriza el piso y en 15 años puede pasar de todo.
Los zulos que he puesto no necesitan reforma. El precio de los impuestos no serían ni 5 mil, y no estamos restando la negociación del precio. Pero cuentalo todo, hombre. El beneficio son 150 al mes (que lo logico es que vaya subiendo con los años dada la inflación) y que al cabo de 15 años, en un escenario pesimista, recuperes esos 60 mil invertidos + otros 70 mil de regalo. En esos 15 años, esos 150 al mes son 27 mil euros, pero poniendo meses que este sin alquilar, ibis, etc, ponle que sean 20 mil limpios.

Cuentanos a todos esas inversiones donde metes 60 mil euros, ganas 500 limpios al mes y al cabo de 15 años te sueltan, en escenarios muy conservadores, los 60 mil que metiste más otros 70 mil de propina. Lo digo para meterme yo también.
 

Karel

Madmaxista
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....De Cinco Días: Ojo a lo marcado en color.


El precio de la vivienda registra su mayor alza desde el cuarto trimestre de 2019, al subir un 3,3%
Con el avance del segundo trimestre del año encadena 29 trimestres de subidas

El precio de la vivienda libre subió un 3,3% en el segundo trimestre en tasa interanual, tasa 2,4 puntos superior a la del trimestre anterior y la más elevada desde el cuarto trimestre de 2019, antes de la llegada de la pandemia, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicado este miércoles.

Con el repunte del segundo trimestre, el precio de la vivienda libre acumula ya 29 trimestres de crecimientos interanuales y rompe con la tendencia a la moderación que se inició en el primer trimestre de 2020, con el estallido de la crisis sanitaria.

En aquel primer trimestre de 2020, el precio de la vivienda libre subió un 3,2% interanual para después ir moderándose en los trimestres posteriores hasta marcar en el primer trimestre de 2021 un repunte del 0,9%, la tasa más baja de crecimiento interanual en siete años.

Por tipo de vivienda, el precio de las de segunda mano aumentó un 2,9% interanual en el segundo trimestre de este año, más de dos puntos por encima de la registrada en el trimestre anterior (0,7%) y la más alta desde finales de 2019.

En el caso de las viviendas nuevas, su precio se disparó un 6%interanual en el segundo trimestre, casi cuatro puntos más que en el trimestre anterior y su mayor tasa desde el cuarto trimestre de 2020 (8,2%).

En tasa intertrimestral (segundo trimestre sobre primer trimestre), el precio de la vivienda repuntó un 2,4% entre abril y junio, su mayor alza trimestral en tres años, en concreto desde el segundo trimestre de 2018, cuando el precio subió un 2,6%.

Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva se incrementaron un 1,3% entre el primer y el segundo trimestre de este año, mientras que los precios de la vivienda de segunda mano aumentaron un 2,7%, su mayor repunte trimestral en seis años, concretamente desde el segundo trimestre de 2015.

En el segundo trimestre de este año, todas las comunidades autónomas presentaron tasas interanuales positivas y superiores a las del trimestre anterior.

Los mayores incrementos de la tasa anual se registraron en las islas, con un repunte de 4,8 puntos, y en Cantabria, con un avance de 3,3 puntos respecto al crecimiento registrado en el primer trimestre.

Por contra, los menores aumentos de la tasa anual se dieron en Castilla y León y Aragón, con subidas de seis décimas, y en La Rioja, con un repunte de ocho décimas.

En el segundo trimestre, las crecimientos más acusados en el precio de la vivienda libre correspondieron a Melilla y Canarias, con alzas del 6,7% y un 6,4%, respectivamente, entre el segundo trimestre de 2020 y el mismo periodo de 2021. Les siguen Baleares (+5,7%), Cantabria (+5,3%), Murcia (+4,4%) y Comunidad Valenciana (+4,3%).

Donde menos aumentaron los precios en tasa interanual fue en Extremadura (+1,7%) y Madrid, donde el precio de la vivienda libre se incrementó un 1,9% en relación al segundo trimestre de 2020.

En términos intertrimestrales, los precios de la vivienda subieron entre abril y junio en todas las regiones. Las mayores subidas trimestrales en el precio de la vivienda se produjeron en Baleares (+4%), Extremadura (+3,8%) y Castilla-La Mancha (+3,6%) y los menores en Ceuta (+0,6%) y Madrid y País Vasco (+1,3%).
 

Cabrejas

Himbersor
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Pq dices no? Y luego explicas lo mismo que he puesto yo...al contado tienes más rentabilidad que si es a crédito.
La hipoteca se paga con la renta del alquiler, x entonces cada mes tienes menos rentabilidad, es lo que dije al principio de la conversación.
Toda la razón, el ejemplo no escala para particular, no sé si es el modelo de fondos de inversión
Me refería a la rentabilidad que calculé, si compras al contado será un poco mayor que ese cálculo.

Pero aunque recibas algo más de ingreso tu desembolso ha sido muy grande, por lo tanto tu rentabilidad es más pequeña.

No veo que sea dificil de entender, estas aumentando tu patrimonio con la misma cantidad (excepto los intereses) pero en un caso necesitas 45k y en otro 165k, por lo tanto, la rentabilidad es mucho más alta si solo desembolsas 45k.
 

dinodini

Madmaxista
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Hay muchas regiones de España en la que puedes comprar pisos de 75.000 o menos y alquilarlos por 550 euros. No hablo de zonas chungas, que en esos casos los beneficios (y también riesgos) son mayores). Una conocida mía compra en barrios malos de Sevilla. No en las 3.000 viviendas, pero si cerca de allí, como la barriada de la Oliva, o en los pajaritos. Pisos por 30.000 o 40.000 euros y los alquila por 450. Y no le va mal. Es verdad que algunos no les han pagado, pero diría que uno de cada diez que alquila. De todas maneras yo no me meto en esos barrios aunque la rentabilidad es mayor que en otras zonas. La tranquilidad está antes que el dinero. Por contra tampoco compro en los barrios caros de mi ciudad, con rentabilidades muy bajas. Prefiero algo intermedio, barrios de clase obrera, o pueblos cercanos a la capital: Camas, Castilleja de la Cuesta, etc. En esos sitios compras a menos de mil euros el m2 y alquilas por 500 euros.

Lo que pasa es que si te quieres dedicar a comprar para alquilar y vives en Madrid, Barcelona o País Vasco, mejor plantearse otra cosa.