⚡ Es buen momento para comprar

lectordelaburbuja

Madmaxista
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No, si yo te entiendo, pero para tener una rentabilidad neta de algo tiene que estar pagado. Si un fondo te da un 5% es porque tu ya has comprado las participaciones y son tuyas, el piso no. Con lo que comentas, si lo tienes 5 años, has estado pagando hipoteca con lo que has recibido, por lo que ya no tienes ese 5% real, y si lo vendes a los 5 años, seguramente y si no se ha amortizado de más, va a ir a liquidar la hipoteca porque los que habrás pagado es mucho interés, por lo que lo obtenido de la venta tampoco va a ser rentabilidad total. Vamos, que los numeros salen depende como se hagan las cuentas y lo que valores tener el dinero ya, pero bueno cada persona es un mundo y se hace las cuentas a su manera.
Así es el bien raíz es inversión a largo plazo , vaya solo cuando la realizas después de pagar la hipoteca ( venderla) será cuando podrás echar números reales y determinar la ganancia ( con suerte que no sea perdida) y allí si podremos determinar la tasa de retorno de u fue del 5 % o no, pero allí entra el tema de los impuestos que por lo que les he estado leyendo ustedes en España tienen unos fiscalizador es psicópatas prácticamente les exprimen todo el posible rendimiento final
Incluso con intereses al 1% tendrían que ser muy selectivo en el bien raíz a comprar.
Todo eso si es para inversión si es para vivir no hay casi debate a largo plazo mejor comprar que alquiler
 

Cabrejas

Himbersor
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21 May 2020
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Yo lo veo así:
Pago al contado, coste 165k€, rentabilidad 2%
Pago con hipoteca, coste 185k€ (165 + 20 intereses hipoteca), rentabilidad inferior a 2% al subir coste inversión
No. Para empezar al contado la rentabilidad sería mayor pues no pagarías intereses que he tenido en cuenta.

En el pago con hipoteca tu hipoteca se ha pagado sola, tu no has desembolsado nada, tras pagar los 45k has empezado a recibir un ingreso que te paga la hipoteca, por eso sale mucho más rentable, ya que estas aumentando tu patrimonio sin ni siquiera disponer de 165k.

Por ponerte un ejemplo para que lo entiendas, totalmente irreal porque los bancos ya no financian así pero imagina que esos 165k en lugar de comprar esa vivienda pagas 3 entradas y recibes el triple de ingresos y las 3 hipotecas se van pagando solas. Obviamente no estas obteniendo una rentabilidad de 2-3%... es evidente.

PD: como digo este ejemplo es irreal pues el banco no te va a dar 3 hipotecas del 80%.
 

Kevinjesus

Himbersor
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8 Ene 2017
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Así es el bien raíz es inversión a largo plazo , vaya solo cuando la realizas después de pagar la hipoteca ( venderla) será cuando podrás echar números reales y determinar la ganancia ( con suerte que no sea perdida) y allí si podremos determinar la tasa de retorno de u fue del 5 % o no, pero allí entra el tema de los impuestos que por lo que les he estado leyendo ustedes en España tienen unos fiscalizador es psicópatas prácticamente les exprimen todo el posible rendimiento final
Incluso con intereses al 1% tendrían que ser muy selectivo en el bien raíz a comprar.
Todo eso si es para inversión si es para vivir no hay casi debate a largo plazo mejor comprar que alquiler
A eso me refería yo, habrá que ver cuánto vale en el mercado ese piso cuando hayas terminado de pagar la hipoteca, y hay que meter la inflación en el cálculo. No puedes calcular a priori la rentabilidad de comprar con hipoteca para alquilar, al menos no con precisión. Si el piso se ha devaluado en esos 20 años puedes haber perdido dinero.
 

palodearia

Madmaxista
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A eso me refería yo, habrá que ver cuánto vale en el mercado ese piso cuando hayas terminado de pagar la hipoteca, y hay que meter la inflación en el cálculo. No puedes calcular a priori la rentabilidad de comprar con hipoteca para alquilar, al menos no con precisión. Si el piso se ha devaluado en esos 20 años puedes haber perdido dinero.
Pero como en cualquier inversión. Por eso las inversiones tienen riesgos. También podrías coger los 45k y montar un negocio, o meterlo en bolsa, o fondos, o en bonos... Se evalúa el riesgo y la ganancia que cada uno pueda asumir y se toma la decisión de qué hacer con la pasta.
 

lectordelaburbuja

Madmaxista
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A eso me refería yo, habrá que ver cuánto vale en el mercado ese piso cuando hayas terminado de pagar la hipoteca, y hay que meter la inflación en el cálculo. No puedes calcular a priori la rentabilidad de comprar con hipoteca para alquilar, al menos no con precisión. Si el piso se ha devaluado en esos 20 años puedes haber perdido dinero.
Claro y es que a priori una cosa es el valor indiscutible de un techo par vivir y ya algo distinto que mantenga y suba el valor monetario
 

csainz

Himbersor
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10 Mar 2018
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Demasiados estáis comprando pisos paco para alquilar, con miras a rentabilidad a 20 años. Mira que soy optimista con la subida de precios, pero como cambien las reglas del juego del alquiler y todos queráis vender esos pisos cuya demanda es solo para ese "negocio", verás.
 

TUTUTÚ

Cuñado nija
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25 Jun 2019
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Burbujeando12, os estáis liando. Aquí se están comparando 2 inversiones:

Sin crédito: Coste de la inversión 165k. Rentabilidad rondará el 5-6% tras impuestos (habría que calcular con los supuestos de @Cabrejas quitando el pago de intereses )
Con crédito: Coste de la inversión 45k. Rentabilidad rondará el 3-4% tras impuestos ( con impuestos le sale 4.81%). Aquí los 25 años de intereses se llevan parte de los beneficios

Cada una además tiene sus riesgos (impago de inquilinos, derramas, reparaciones internas...) que cada uno contaremos de formas distintas e influye mucho la aversión a riesgo de cada uno a la hora de tomar una u otra decisión.
Olvidate de la rentabilidad con o sin apalancamiento, si debes dinero al banco, entonces vas a pagar intereses y principal (baja el cash flow) , tienes menos dinero a final de año. Si necesitas 30 años de hipoteca, no vas a disponer "de todo" el alquiler. Es cierto que funciona si hay una revalorización importante del activo, luego cancelas hipoteca con la venta y la plusvalua para ti. Pero como te falle el inquilino o te baje el alquiler, cómo cubres la cuota de la hipoteca? Con tu nómina?
Otra cosa es que tengas un patrimonio inmobiliario que te genera excedentes de caja, luego puede ser conveniente apalancarse siempre y cuando tengas una inversión alternativa con una rentabilidad mayor que el coste de apalancar la parte inmobiliria. En este caso es lo mismo que cuando un banco te ofrece un prestamo (a mayor coste que la remuneracion de cuenta corriente) aún y teniendo un saldo mayor, qué sentido tiene?
 

ZascaTrasZasca

Himbersor
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29 Oct 2019
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Jajajajajaj cuantos compraron hace 3-4 años en su inversión ladrillera, contando que los siguientes 20 años iban a ser perfectos y se han encontrado con alquileres sin pagar, años perdidos a causa del covid, gastos de arreglos... Mil cosas con las que no habían contado. Un año entero perdido hace que necesites unos cuantos años más para rentabilizar esa inversión y así sucesivamente
No hay más tonto que el que se cree que solo hay que contar con la renta pagada a día 1, de cada mes imaginando una vida idílica...

Los tontos de la inversión ladrillera, que se creen que ahora es como en los 80s
 

Play_91

Madmaxista
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17 May 2019
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No es tan sencillo.

Pues nada, si tener una casa de 400.000€
Y dos trabajos decentes con que pagar la hipoteca es ser "cualquier inútil" poco más hay que decir aquí... Yo paso de perder el tiempo.
Eso cualquier inútil de Madrid por ejemplo lo hereda.
Si cualquier piso de mierda vale 300.000€
 

Kevinjesus

Himbersor
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Pero como en cualquier inversión. Por eso las inversiones tienen riesgos. También podrías coger los 45k y montar un negocio, o meterlo en bolsa, o fondos, o en bonos... Se evalúa el riesgo y la ganancia que cada uno pueda asumir y se toma la decisión de qué hacer con la pasta.
Por supuesto, pero es que siempre me queda la sensación de que cuando alguien hace números a ver si le sale rentable comprar para alquilar, se olvida de esto, y con el panorama que veo en España a 20 años puede haber alguna sorpresa negativa (por demografía, por caída de rentas, subidas de impuestos, por deterioro de ciertos barrios, etc.). Es un poco "hacerse trampas al solitario".

Claro que, ¿Qué otras inversiones puede haber con mejor prospectiva de retorno a largo plazo? esa es otra discusión, también muy complicada.
 

luvalab

Madmaxista
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Por supuesto, pero es que siempre me queda la sensación de que cuando alguien hace números a ver si le sale rentable comprar para alquilar, se olvida de esto, y con el panorama que veo en España a 20 años puede haber alguna sorpresa negativa (por demografía, por caída de rentas, subidas de impuestos, por deterioro de ciertos barrios, etc.). Es un poco "hacerse trampas al solitario".

Claro que, ¿Qué otras inversiones puede haber con mejor prospectiva de retorno a largo plazo? esa es otra discusión, también muy complicada.
Con el escenario de inflación gestado durante casi 2 decadas, dudo mucho que la vivienda en 20 años valga menos, al menos en terminos nominales, en terminos reales ya se deberia hacer el calculo una vez llegado el momento.
 

Alguien random

Himbersor
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Españistán
Cuestionar la rentabilidad a 20 años de zulos cuando se conoce el terreno y se hace un mínimo de criba es de locos.

Voy a poner el ejemplo de zulitos en el centro de Granada, zona Realejo. Es el Malasaña de Granada. Muchos bares, pubs, tiendas alternativas, zona predilecta para los guiris (tiene cerca la escuela de idiomas, facultades...), a 500 metros de la catedral.

Pues bien, aquí tenemos en alquiler este de 60 metros por 550 EUR:


Zulos parecidos a la venta por unos 130 mil:

Cualquiera que tenga 60 mil ahorrados y pida 70 mil euros a 15 años, con los tipos de ahora pagaría 400 EUR de hipoteca, 3 mil de intereses por todo el préstamo. Te quedan 150 EUR de "complemento" al mes (eso si no lo pones en AirBNB). Contando posibles derramas o meses que esté vacío, ponle que en 15 años has ganado unos 20 mil euros tras descontar el pago de la hipoteca. Pero es que además, al cabo de 15 años si quieres vendes el zulo y recuperas tus 60 mil euros invertidos y ganas otros 70 mil más (contando que solo recuperes los 130 mil que te costó en su día, obviando una posible revalorización a pesar de que es una zona con mucho mercado y que se ha rehabilitado mucho en los últimos 15 años).

Es decir, cualquiera con 60 mil en el banco puede a la vuelta de 15 años haber generado 90 mil euros.

Ahora dile a la inmensa mayoría de gente sin formación otro negocio donde pueda hacer algo parecido con los 60 mil que tiene en el banco.

Que sí, que conozco los riesgos del negocio, pero ninguna inversión está exenta de riesgo salvo el plazo fijo. Otra cosa diferente es el himbersor que se gasta 240 mil por un zulo en Hortaleza. Pero no toda España es Madrid ni villaconejos del medio, hay mucha ciudad mediana donde la compra para invertir sigue siendo muy buena opción, especialmente ahora que casi no se pagan intereses.
 

Yellowstone20

Cuñado nija
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1 Sep 2020
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Una duda a ver si alguien se ha visto en una de estas, me han ofrecido por un precio muy bueno una casa de subasta (descuento del 60% respecto a precios de mercado), el tema es que me piden adelantar para la reserva una cantidad grande (90k€) que me dicen que estará 6 meses bloqueada por el derecho de tanteo del propietario que tiene las deudas y a quien han embargado. Esta cantidad se entrega a la "empresa subastera" que cierra puja con lo que no se presentaría nadie más. Si el propietario paga se supone que te devuelven el dinero.

Aquí lo que me escama es que el dinero se vaya a la empresa subastera y no al juzgado y no se si alguien tiene experiencia con estos temas ya que huele a estafa. Por lo único que me planteo que no sea una estafa es que quien me lo ofrece es de confianza extrema, alguien muy muy cercano que a no ser que le estén también engañando no me la colaria.

¿alguna experiencia con estos temas? ¿sabeis como funciona?