⚡ Es buen momento para comprar

Rauxa

Madmaxista
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No se puede juzgar a la gente tan a la ligera. Invertir en un piso para alquilar yo personalmente sería en lo último que me metería porque ya tenemos un piso de mi marido de soltero con hipoteca, alquilado y del que no sacamos ningún beneficio, todo lo contrario, aunque sean pocas pero tenemos pérdidas, y no me compensa el sufrimiento de pensar si el inquilino pagará, si tenemos uno bueno como actualmente, si se marchará y tendremos que arreglar algunas cosas y a ver quién se mete y que vaya bien...
Pero hay personas a las que les gustan éstas movidas, realmente disfrutan y les hace felices tener varios pisos, encargarse de lo que vaya saliendo, reformar, buscar inquilino... Y si saca algo de dinero pues mejor, y llegará el día que tendrá los pisos pagados y podrá ganar más, y sino quien sabe? Igual tiene dos hijos a los que va a poder ayudar muchísimo, empezar la vida con un piso pagado es mucho. Seguro que a él le compensa.
Yo no juzo a nadie.
Simplemente digo que no es una buena inversión. Tiene 45 años y sin crios. Su objetivo en la vida es trabajar a media jornada y el resto, ganar de lo que le renten los pisos.
Pero para ello, no tiene sentido ahora hipotecarse a 20 años vista por 500 euros cuando el inquilino te paga 700 brutos y el otro piso te sirve para pagar el alquiler que paga en el piso en el que vive con su pareja actual. Esta inversión se hace pagando el piso "trinco trinco", de golpe. Así, desde el día 1 ya ganas un dinerito.
Ahora se verá "obligado" a vender el piso 1 a un precio más bajo de lo que él nunca pensó y del piso 2, a ver lo que le aguantan esos inquilinos.

El plato caliente lo tendrá siempre en la mesa, simplemente su objetivo vital no lo conseguirá por culpa de empufarse en los 2 picos del precio de la vivienda.
 

Rauxa

Madmaxista
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Está claro que la inversión no le ha salido tan bien como esperaba a tu amigo. Pero tampoco hace falta hacerse trampas. Si cuentas intereses, IBI, inflación... súmale a la operación lo que le ha rentado para sacar totales. Solo contando que lo ha alquilado 5 años a 800 EUR/mes, son 50 mil euros en esos 5 años.

Si compró en 2005 y dices lo alquilo en 2015, supongo que vivió en ese zulito 10 años, son 10 años que no pagó alquiler en otro lugar. Pongamos 600 EUR/mes de ahorro al mes, eso son otros 72 mil EUR

Resumen de gastos que ha generado ese piso en 15 años: 230k entre precio C/V, IBI, intereses, derramas, etc.
Ahora el dinero ganado/que puede ganar tras poseer el zulito 15 años:

72 mil de ahorro en alquiler de vivienda
50 mil de ganancia alquilando a terceros.
190 mil de venta.

Eso a mi me da 312 mil. O sea que saldría con un saldo positivo de 72 mil euros.

Y que quede claro que por lo que cuentas parece una mala inversión ese zulito. Pero a largo plazo comprar vivienda SIEMPRE es un buen negocio salvo que compres en villaconejos o a un PRECIO DE BURBUJA MAXIMA DEL COPON. Pero el que busca ahorrarse 20 mil en una operación de 240 mil está en todo su derecho, pero esos 20 mil se le van a ir por otro lado...
No te quito la razón. Estuvo varios años viviendo en el piso, hasta que se le hizo pequeño. LA idea inicial era venderlo en su momento y así pagarse una buena entrada de un piso grande y bueno. Cosa que no ha sido posible con el paso de los años.
Simplemente lo que quiero anotar es que no ha sido una buena inversión.
Te sale 72k de saldo positivo. Él ha tenido 5 inquilinos distintos y siempre entre inquilino e inquilino ha tenido el piso vacío 2-3 meses y ha aprovechado para alguna reforma: parquet, ventanas, puertas, cocina, sofás, horno, microondas... Pon unos 60k de saldo positivo. O sea, gana dinero, pero nada que ver con sus expectativas. Si en el año 2005 le cuentas esto, no se lo compra ni de coña.
Ahora quiere venderlo y comprar otro piso similar al piso 2. Barrio malo, pero piso de 60m2 muy barato. PEro ahora resulta que el piso que ha comprado hace 3 meses por 120k + impuestos, intereses.... ya vale menos en idealista. Y seguramente para después de verano ya se verán por 100k.

Eso nunca puede ser una buena inversión ni a corto ni a medio plazo.
 

Burbujeando12

Himbersor
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Pero esto ya lo vimos en la crisis de 2008. En un momento determinado la demanda deja de cruzarse con la oferta. Como el mercado inmobiliario es muy rígido y reacciona muy lentamente, esta situación puede durar incluso años, de modo que en ese tiempo los propietarios deciden aguantar e incluso posponer su decisión (los que puedan).

En ese contexto las únicas operaciones que se cierran provienen de propietarios desesperados que necesitan la pasta urgentemente, o herencias complicadas (típicas de muchos herederos donde alguno de ellos es un desgraciado que nunca ha visto 3000 euros juntos y presiona al resto). Estas operaciones se suelen cerrar muchas veces fuera de las inmobiliarias o portales tipo idealista, o si lo hacen a través de estos canales se hacen muy rápido.

Luego, a medida que va pasando el tiempo y la crisis empieza a hacer mella, irán surgiendo ofertas a la baja hasta que el mercado acabe por darse cuenta de la realidad. En ese momento es cuando se da el pistoletazo de salida para las rebajas masivas. Los que estuvieran en venta desde hace tiempo rebajas para no ser los últimos y propietarios que tuvieran incluso planes de venta a futuro, pueden adelantarlo en previsión de una caída acusada y recoger beneficios ya.

El tema es no tener prisa, y no ser de los afectados de la crisis que haga que no valga de nada que los pisos hayan caído a la mitad.
Exacto, no hay oferta a precio razonable, cuando sale algo a precio aceptable se vende rápido. Hay oferta de vivienda burbujeada que la demanda no puede o quiere pagar, no-mercado hasta que el vendedor asuma la situación actual
 

Vins

Cuñado nija
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Karel

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Al final tocará subir tipos...mucha incertidumbre sobre el futuro
Yo creo poco margen tienen. Es posible que a medio plazo suban algo. No tengo muy claro que afecte demasiado a la vivienda porque también es cierto creo que no subirían mucho.
Con esto, ni estarían agobiados los hipotecados ni los compradores potenciales tendrían mucho peores condiciones.
Pero bueno, a mi lo que más me fastidia es cómo están OBLIGANDO a los ahorradores a mover su dinero para que no pierda valor.... Y eso si llegan a ganar moviéndolo y no pierden.
Y cuidado cuando en dos o tres años esté instaurado un sistema de divisas digitales.... Ahí se puede armar la marimorena.
 

luvalab

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Yo creo poco margen tienen. Es posible que a medio plazo suban algo. No tengo muy claro que afecte demasiado a la vivienda porque también es cierto creo que no subirían mucho.
Con esto, ni estarían agobiados los hipotecados ni los compradores potenciales tendrían mucho peores condiciones.
Pero bueno, a mi lo que más me fastidia es cómo están OBLIGANDO a los ahorradores a mover su dinero para que no pierda valor.... Y eso si llegan a ganar moviéndolo y no pierden.
Y cuidado cuando en dos o tres años esté instaurado un sistema de divisas digitales.... Ahí se puede armar la marimorena.
Subirán hasta el 2-2,5% a medio-largo plazo y poco mas, así incentivarán algo la economia y desestresaran la presion de los bancos por los tipos 0%.
 

Chocolate Sexy

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Subirán hasta el 2-2,5% a medio-largo plazo y poco mas, así incentivarán algo la economia y desestresaran la presion de los bancos por los tipos 0%.
Pienso lo mismo, en 2/3 años subida de tipos a positivo, y subida muy gradual hacia el 2% en otros 5 años aprox (de ahí si que no pasarán bajo mi punto de vista), nada traumático para nadie, y al menos los bancos tendrán menos presión, es un tipo más natural.
 

Cabrejas

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Pienso lo mismo, en 2/3 años subida de tipos a positivo, y subida muy gradual hacia el 2% en otros 5 años aprox (de ahí si que no pasarán bajo mi punto de vista), nada traumático para nadie, y al menos los bancos tendrán menos presión, es un tipo más natural.
Creo que ni el escenario más bestia piensa en tipos al 2 o 2,5% a 7 años. Recordad que estamos en mínimos históricos y llevamos varios años bajando, no se sabe si ya ha cambiado la tendencia o va a seguir bajando y hablas de volver a un escenario de hace más de una década...

Es posible por supuesto como todo pero me parece que esos 2% no los veremos en esta década.
 

Karel

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Creo que ni el escenario más bestia piensa en tipos al 2 o 2,5% a 7 años. Recordad que estamos en mínimos históricos y llevamos varios años bajando, no se sabe si ya ha cambiado la tendencia o va a seguir bajando y hablas de volver a un escenario de hace más de una década...

Es posible por supuesto como todo pero me parece que esos 2% no los veremos en esta década.
Y también habrá que ver cómo se comporta el euríbor.
Ahora con tipos cero es muy estable y poco volátil, habrá que ver cuando empiece la subida qué sucede.... Puntualizar que el método de cálculo del euríbor se cambió hace poco, las simulaciones hechas en principio deberían favorecer al consumidor ya que con el cambio se controla más la intervención de los bancos privados, pero es un escenario nuevo que puede deparar también alguna sorpresa.
 

Burbujeando12

Himbersor
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Yo creo poco margen tienen. Es posible que a medio plazo suban algo. No tengo muy claro que afecte demasiado a la vivienda porque también es cierto creo que no subirían mucho.
Con esto, ni estarían agobiados los hipotecados ni los compradores potenciales tendrían mucho peores condiciones.
Pero bueno, a mi lo que más me fastidia es cómo están OBLIGANDO a los ahorradores a mover su dinero para que no pierda valor.... Y eso si llegan a ganar moviéndolo y no pierden.
Y cuidado cuando en dos o tres años esté instaurado un sistema de divisas digitales.... Ahí se puede armar la marimorena.
El euro digital no arrancará hasta 2025
 

dasafru

Forero Paco Demier
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El error de este tipo de post y ciclos es pensar que el inmobiliario es una activo financiero más cuando no es así. Puede ser así para un muy pequeño porcentaje de la población que invierte en esto pero no para la enorme mayoría, con lo cual buscar asemejar el comportamiento de un activo financiero a un bien básico y necesario para toda la población no tiene ningún sentido, absolutamente nada.

El inmobiliario va a ir ligado como siempre ha sido al ciclo económico general, paro, sueldos, impuestos... si la vivienda baja es porque aumentara el paro, se congelaran o bajaran los sueldos, subirán impuestos... vamos que disminuirá la renta disponible de las familias.

Si alguien vive en el mundo de la pirueta y cree que la economia se mantiene o crece y el inmobiliario va a bajar que vuelva al mundo real cuanto antes... y dicho esto, ojalá me equivoque y todo baje mientras la economía se mantiene y pueda comprar un ático en castellana pero permitame que lo dude...
Ahora la economía crece o decrece?