⚡ Es buen momento para comprar

Maestroscuro

Himbersor
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¿Estás sugiriendo que todos los ricos se dedican a comprar zulos para invertir en la cañada real/3000 viviendas/palmilla/inserte aqui su barrio chungo? Los "ricos" (no los palilleros de toda la vida que se compran un zulito 2 calles mas abajo de su pisito porque conocen la zona y ese zulo es una himbersion buenizima) invierten en centros de ciudades, zonas financieras, etc.

A mi me parece un indicador muy bueno de cuanto lumpenismo hay en la zona, y se corrobora si miro esos datos en las zonas que conozco. Y puede servir para esquivar una bala de comprar en una zona cero si no conoces muy bien la zona donde compras (que esa es otra, ya hay que ser retrasado para no tener clara la radiografía de donde estás comprando).

Comprar en una zona con PIB bajo obviamente tiene más riesgo de que a la vuelta de 15 años veas gente de dudosa reputación pidiéndote un euro para el autobús. También aumenta la posibilidad de que te planten debajo un kebab, o de que la peluquería de abajo esté llena de gente extranjera haciendose peinados como er de Messi mientras se fuman unos porros y escuchan musica electro latina o trap.
No sugiero eso, de hecho no sugiero nada. Simplemente no veo la relación entre renta disponible y precio de la zona.
Además, leyendo tu comentario, simplemente corroboro que tu lo utilizarías para saber si en un barrio X o Y está instaurado el lumpen.
Bien, yo eso lo hago con los ojos y no con la renta disponible que me ofrece el INE.
Dicho esto, sigo reiterándome en que no veo relación directa en porqué un zulo debe de costar 50k más o menos en función de la renta del barrio.
 

bertok

Será en Octubre
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La actividad está absolutamente disparada en ciudades como Madrid.

a los descreídos les bastará con preguntar a cualquier tasador que conozcan.
 

ElBillet

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La actividad está absolutamente disparada en ciudades como Madrid.

a los descreídos les bastará con preguntar a cualquier tasador que conozcan.
EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN MADRID CAPITAL
El precio de la vivienda en la ciudad de Madrid experimentó en el cuarto trimestre de 2020 un descenso interanual del 6,3%, hasta 2830 euros/m². Desde los valores máximos alcanzados en 2007, el valor de los pisos en la ciudad se ha depreciado un 28,8%.

El mercado residencial ha evolucionado en negativo en lo que llevamos de 2020. El precio en el cuarto trimestre de 2020 es un 6,3% inferior al registrado en el mismo periodo del año anterior.

En IDEALISTA el precio está estancado

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Alquiler en Madrid según Idealista, tendencia bajista

1619977725352.png
 

Vins

Cuñado nija
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Por eso lo digo Benin. Que idealista pierda casi 1000 anuncios desde principios de años significa que se vende la mierda o que cierran inmos. Yo lo unico que see es que por mi zona no encuentro nada de nada. Y tengo muchos conocidos de entre 30-40 que andan igual... No hay oferta, manda cojones.
No me extrañaría que la falta de oferta se deba a gente que sin covid hubiera intentado vender pero que ahora estarán pensando lo típico de que no es buen momento y mejor esperar 1 añito y dos para venderlo más caro.
 

Rauxa

Madmaxista
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No olvidéis esta imagen. La duda es siempre donde estamos en estos instantes.
Apuesto a que del 2014-2019 hemos vivido un bull trap.
Veníamos de bajar del 2007 hasta el 2014. Y a partir de entonces se volvía a subir pero de forma insostenible otra vez y el 2019 ya se empezaba a corregir algunos precios y el covid ha acentuado la bajada actual.
Si esta no es la bajada "definitiva", me doy de baja del foro y me voy a enfemenino.com.
Ahora empezamos el "fear". El miedo. Muchos no ponen el piso a la venta pq estan esperando a ver si el verano la cosa se normaliza.
Es como aquél que tiene acciones en bolsa y le saca un +2% virtual. Vendo ahora o espero a ver si el mes que viene le saco un 10%? Pero las cosas no van bien.... y si la semana que viene se ponen en -5%???

Luego viene la capitulación. Es ahí donde se verán las bajadas.

Paciencia.
 

Rauxa

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Actualizo info de mi amigo que expuse hace hace 2 o 3 semanas.

Él vive de alquiler con su pareja.

Y es propietario de 2 pisos en Barcelona

Piso 1: lo compró en 2005. Piso de 40m2. Pagó 188k que entre impuestos y intereses al final pagó 230k. Hace 5 años que lo ha ido alquilando por 8xx y ahora lleva 3 meses sin inquilino (ha aprovechado para cambiar la cocina). Lo tiene puesto a 700 y me dice que según como, lo venderá. El problema es que la comunidad es bastante alta. Barrio hipster.

Piso 2: lo ha comprado hace 4 meses. O sea, durante la pandemia. Barrio obrero. 60m2. Ha firmado por 120k. Entrada mínima y pagará unos 500 euros al mes de hipoteca durante 20 años (que piensa pagar en la mitad de años...). Ya lo tiene alquilado por unos 700 aprox. (me dice que es una inversión 10 sobre 10. Que los pisos ya no bajarán más).

Su idea si no puede alquilar el piso 1 es venderlo y con lo que saque, comprarse otro piso similar al piso 2 el cual le saca más rentabilidad. Él ve que puede sacar más % de un piso de 60m2 en un barrio obrero que no un piso de 40m2 en un barrio hipster.

Según sus números me dice que vendería el piso 1 por 190k. Dice que haría esta operación en verano (o sea, junio, julio) si finalmente no consigue alquilarlo.


Nos vimos justamente ahora hace 1 semana. Y al hablar del tema vacunas y demás, que parece que no vayan a ser la solución definitiva al menos a corto plazo y que seguramente a nivel de turismo y trabajo este verano vuelve a estar perdido, está empezando a ver que realmente su inversión en el piso 2, no es tan buena como creía. Incluso ve como los inquilinos se pueden ir rápido y se vea obligado a bajar la cuota de alquier.
Él dice que su intención es sacar una rentabilidad del 5%, pero yo le hice números y le dije que con un 2'5% podría darse por satisfecho. De hecho, del piso 1 (cuando tenía inquilino), le sacaba un 1'9%. Él hacía sus números diciendo que le sacaba un 5%, pero un día, papel en mano y lápiz empecé a contar gastos (seguro, Ibi, impuestos puesto que lo tiene todo con contrato, derramos, alguna reforma que ha hecho...) y no le sacaba más de un 1'9%. Ahí se calló rápido.
Encima este año lleva 3 meses con el piso vacío y con un cambio de cocina de 1000 euros.

También le hice entender que si ahora se vende el piso por 190k cuando él se ha gastado 230k, son -40k. PAra ser justos, tenemos que añadir todo lo que ha cobrado de sus inquilinos durante estos 5 años. PEro sale perdiendo y más si sumamos la inflación anual. Un KO en toda regla.

Él en su momento se compró el piso 1, cuando aún no tenía ascensor ni la fachada estaba arreglada. Ahora, con fachada nueva, con ascensor y en el barrio de moda en Barcelona, 15 años después de comprarse el piso, ha perdido dinero. O habrá ganado una cantidad insignificante.
Según él (años 2010), este piso se duplicaría. Pues ya ve...

Piso 2: Le dije que en septiembre, un piso similar al que se ha comprado ya se vería por 100k. Es una barriada (Nou Barris), y la gente está huyendo de eso para ir a vivir en sitios más grandes, con naturaleza y más baratos. Ahora lo tiene alquilado a 2 personas (amigas entre sí), y le pagan esos 700 en total.
El día de mañana, ese piso que le habrá costado más de 140k entre impuestos y demás, costará 100k y el inquilino le pagará entre 500-600. Y él con una hipoteca a 20 años y viendo como su activo se va depreciando como lo ha hecho el piso 1 durante 15 años.

Pero él sólo ve los 500 euros o 700 euros que le paga el inquilino cada mes. Sólo ve eso.


Analfabetismo financiero.
 

YOMOLO

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Por eso lo digo Benin. Que idealista pierda casi 1000 anuncios desde principios de años significa que se vende la mierda o que cierran inmos. Yo lo unico que see es que por mi zona no encuentro nada de nada. Y tengo muchos conocidos de entre 30-40 que andan igual... No hay oferta, manda cojones.
A mí me pasa igual, no hay nada de oferta, las novedades son las mismas viviendas subidas una y otra vez.... Llevan sin venderse meses o años.
 

afortunada

Madmaxista
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Actualizo info de mi amigo que expuse hace hace 2 o 3 semanas.

Él vive de alquiler con su pareja.

Y es propietario de 2 pisos en Barcelona

Piso 1: lo compró en 2005. Piso de 40m2. Pagó 188k que entre impuestos y intereses al final pagó 230k. Hace 5 años que lo ha ido alquilando por 8xx y ahora lleva 3 meses sin inquilino (ha aprovechado para cambiar la cocina). Lo tiene puesto a 700 y me dice que según como, lo venderá. El problema es que la comunidad es bastante alta. Barrio hipster.

Piso 2: lo ha comprado hace 4 meses. O sea, durante la pandemia. Barrio obrero. 60m2. Ha firmado por 120k. Entrada mínima y pagará unos 500 euros al mes de hipoteca durante 20 años (que piensa pagar en la mitad de años...). Ya lo tiene alquilado por unos 700 aprox. (me dice que es una inversión 10 sobre 10. Que los pisos ya no bajarán más).

Su idea si no puede alquilar el piso 1 es venderlo y con lo que saque, comprarse otro piso similar al piso 2 el cual le saca más rentabilidad. Él ve que puede sacar más % de un piso de 60m2 en un barrio obrero que no un piso de 40m2 en un barrio hipster.

Según sus números me dice que vendería el piso 1 por 190k. Dice que haría esta operación en verano (o sea, junio, julio) si finalmente no consigue alquilarlo.


Nos vimos justamente ahora hace 1 semana. Y al hablar del tema vacunas y demás, que parece que no vayan a ser la solución definitiva al menos a corto plazo y que seguramente a nivel de turismo y trabajo este verano vuelve a estar perdido, está empezando a ver que realmente su inversión en el piso 2, no es tan buena como creía. Incluso ve como los inquilinos se pueden ir rápido y se vea obligado a bajar la cuota de alquier.
Él dice que su intención es sacar una rentabilidad del 5%, pero yo le hice números y le dije que con un 2'5% podría darse por satisfecho. De hecho, del piso 1 (cuando tenía inquilino), le sacaba un 1'9%. Él hacía sus números diciendo que le sacaba un 5%, pero un día, papel en mano y lápiz empecé a contar gastos (seguro, Ibi, impuestos puesto que lo tiene todo con contrato, derramos, alguna reforma que ha hecho...) y no le sacaba más de un 1'9%. Ahí se calló rápido.
Encima este año lleva 3 meses con el piso vacío y con un cambio de cocina de 1000 euros.

También le hice entender que si ahora se vende el piso por 190k cuando él se ha gastado 230k, son -40k. PAra ser justos, tenemos que añadir todo lo que ha cobrado de sus inquilinos durante estos 5 años. PEro sale perdiendo y más si sumamos la inflación anual. Un KO en toda regla.

Él en su momento se compró el piso 1, cuando aún no tenía ascensor ni la fachada estaba arreglada. Ahora, con fachada nueva, con ascensor y en el barrio de moda en Barcelona, 15 años después de comprarse el piso, ha perdido dinero. O habrá ganado una cantidad insignificante.
Según él (años 2010), este piso se duplicaría. Pues ya ve...

Piso 2: Le dije que en septiembre, un piso similar al que se ha comprado ya se vería por 100k. Es una barriada (Nou Barris), y la gente está huyendo de eso para ir a vivir en sitios más grandes, con naturaleza y más baratos. Ahora lo tiene alquilado a 2 personas (amigas entre sí), y le pagan esos 700 en total.
El día de mañana, ese piso que le habrá costado más de 140k entre impuestos y demás, costará 100k y el inquilino le pagará entre 500-600. Y él con una hipoteca a 20 años y viendo como su activo se va depreciando como lo ha hecho el piso 1 durante 15 años.

Pero él sólo ve los 500 euros o 700 euros que le paga el inquilino cada mes. Sólo ve eso.


Analfabetismo financiero.
No se puede juzgar a la gente tan a la ligera. Invertir en un piso para alquilar yo personalmente sería en lo último que me metería porque ya tenemos un piso de mi marido de soltero con hipoteca, alquilado y del que no sacamos ningún beneficio, todo lo contrario, aunque sean pocas pero tenemos pérdidas, y no me compensa el sufrimiento de pensar si el inquilino pagará, si tenemos uno bueno como actualmente, si se marchará y tendremos que arreglar algunas cosas y a ver quién se mete y que vaya bien...
Pero hay personas a las que les gustan éstas movidas, realmente disfrutan y les hace felices tener varios pisos, encargarse de lo que vaya saliendo, reformar, buscar inquilino... Y si saca algo de dinero pues mejor, y llegará el día que tendrá los pisos pagados y podrá ganar más, y sino quien sabe? Igual tiene dos hijos a los que va a poder ayudar muchísimo, empezar la vida con un piso pagado es mucho. Seguro que a él le compensa.
 

furia porcina

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Por eso lo digo Benin. Que idealista pierda casi 1000 anuncios desde principios de años significa que se vende la mierda o que cierran inmos. Yo lo unico que see es que por mi zona no encuentro nada de nada. Y tengo muchos conocidos de entre 30-40 que andan igual... No hay oferta, manda cojones.
Pero esto ya lo vimos en la crisis de 2008. En un momento determinado la demanda deja de cruzarse con la oferta. Como el mercado inmobiliario es muy rígido y reacciona muy lentamente, esta situación puede durar incluso años, de modo que en ese tiempo los propietarios deciden aguantar e incluso posponer su decisión (los que puedan).

En ese contexto las únicas operaciones que se cierran provienen de propietarios desesperados que necesitan la pasta urgentemente, o herencias complicadas (típicas de muchos herederos donde alguno de ellos es un desgraciado que nunca ha visto 3000 euros juntos y presiona al resto). Estas operaciones se suelen cerrar muchas veces fuera de las inmobiliarias o portales tipo idealista, o si lo hacen a través de estos canales se hacen muy rápido.

Luego, a medida que va pasando el tiempo y la crisis empieza a hacer mella, irán surgiendo ofertas a la baja hasta que el mercado acabe por darse cuenta de la realidad. En ese momento es cuando se da el pistoletazo de salida para las rebajas masivas. Los que estuvieran en venta desde hace tiempo rebajas para no ser los últimos y propietarios que tuvieran incluso planes de venta a futuro, pueden adelantarlo en previsión de una caída acusada y recoger beneficios ya.

El tema es no tener prisa, y no ser de los afectados de la crisis que haga que no valga de nada que los pisos hayan caído a la mitad.
 

luvalab

Cuñado nija
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No olvidéis esta imagen. La duda es siempre donde estamos en estos instantes.
Apuesto a que del 2014-2019 hemos vivido un bull trap.
Veníamos de bajar del 2007 hasta el 2014. Y a partir de entonces se volvía a subir pero de forma insostenible otra vez y el 2019 ya se empezaba a corregir algunos precios y el covid ha acentuado la bajada actual.
Si esta no es la bajada "definitiva", me doy de baja del foro y me voy a enfemenino.com.
Ahora empezamos el "fear". El miedo. Muchos no ponen el piso a la venta pq estan esperando a ver si el verano la cosa se normaliza.
Es como aquél que tiene acciones en bolsa y le saca un +2% virtual. Vendo ahora o espero a ver si el mes que viene le saco un 10%? Pero las cosas no van bien.... y si la semana que viene se ponen en -5%???

Luego viene la capitulación. Es ahí donde se verán las bajadas.

Paciencia.
5 años de bull trap? joder, a este paso con eso nos ponemos en ciclos de 18 años, no se yo hasta que punto merece la pena esperarse y no arriesgar, sobretodo si como dices, no sabemos donde coj*** estamos en ese ciclo. Yo llevo leyendo que estamos en bull trap desde hace eones por estos lares....
 

Rauxa

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5 años de bull trap? joder, a este paso con eso nos ponemos en ciclos de 18 años, no se yo hasta que punto merece la pena esperarse y no arriesgar, sobretodo si como dices, no sabemos donde coj*** estamos en ese ciclo. Yo llevo leyendo que estamos en bull trap desde hace eones por estos lares....
Sí, lo dificil es saber en que punto estamos.
Piensa que hablamos del sector ladrillil que es lo mas caro de nuestra sociedad. Y sus fases no cambian de un mes a otro.
En 2005 se anticipaba una ostia, nos la encontramos en 2008 y en 2010 se baja el sueldo a los funcis. Y el punto mas bajo en el precio de los pisos no llega hasta 2014.
Las cosas van lentaa. Pero van.
 

Cabrejas

Himbersor
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No olvidéis esta imagen. La duda es siempre donde estamos en estos instantes.
Apuesto a que del 2014-2019 hemos vivido un bull trap.
Veníamos de bajar del 2007 hasta el 2014. Y a partir de entonces se volvía a subir pero de forma insostenible otra vez y el 2019 ya se empezaba a corregir algunos precios y el covid ha acentuado la bajada actual.
Si esta no es la bajada "definitiva", me doy de baja del foro y me voy a enfemenino.com.
Ahora empezamos el "fear". El miedo. Muchos no ponen el piso a la venta pq estan esperando a ver si el verano la cosa se normaliza.
Es como aquél que tiene acciones en bolsa y le saca un +2% virtual. Vendo ahora o espero a ver si el mes que viene le saco un 10%? Pero las cosas no van bien.... y si la semana que viene se ponen en -5%???

Luego viene la capitulación. Es ahí donde se verán las bajadas.

Paciencia.
El error de este tipo de post y ciclos es pensar que el inmobiliario es una activo financiero más cuando no es así. Puede ser así para un muy pequeño porcentaje de la población que invierte en esto pero no para la enorme mayoría, con lo cual buscar asemejar el comportamiento de un activo financiero a un bien básico y necesario para toda la población no tiene ningún sentido, absolutamente nada.

El inmobiliario va a ir ligado como siempre ha sido al ciclo económico general, paro, sueldos, impuestos... si la vivienda baja es porque aumentara el paro, se congelaran o bajaran los sueldos, subirán impuestos... vamos que disminuirá la renta disponible de las familias.

Si alguien vive en el mundo de la pirueta y cree que la economia se mantiene o crece y el inmobiliario va a bajar que vuelva al mundo real cuanto antes... y dicho esto, ojalá me equivoque y todo baje mientras la economía se mantiene y pueda comprar un ático en castellana pero permitame que lo dude...
 

Enteradilla

Madmaxista
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No me extrañaría que la falta de oferta se deba a gente que sin covid hubiera intentado vender pero que ahora estarán pensando lo típico de que no es buen momento y mejor esperar 1 añito y dos para venderlo más caro.
Llevo siguiendo el mercado mucho tiempo y es verdad que cuando aumentó la oferta y se pudieron ver algunas bajadas fue entre noviembre del año pasado y febrero de este año, ahora mismo hay muchisima menos oferta y lo que sale tiene precio burbujeado, en alguna tipologia de vivienda veo precios más altos que los de 2019.
 

Alguien random

Himbersor
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Españistán
Piso 1: lo compró en 2005. Piso de 40m2. Pagó 188k que entre impuestos y intereses al final pagó 230k. Hace 5 años que lo ha ido alquilando por 8xx y ahora lleva 3 meses sin inquilino (ha aprovechado para cambiar la cocina). Lo tiene puesto a 700 y me dice que según como, lo venderá. El problema es que la comunidad es bastante alta. Barrio hipster.

También le hice entender que si ahora se vende el piso por 190k cuando él se ha gastado 230k, son -40k. PAra ser justos, tenemos que añadir todo lo que ha cobrado de sus inquilinos durante estos 5 años. PEro sale perdiendo y más si sumamos la inflación anual. Un KO en toda regla.

Él en su momento se compró el piso 1, cuando aún no tenía ascensor ni la fachada estaba arreglada. Ahora, con fachada nueva, con ascensor y en el barrio de moda en Barcelona, 15 años después de comprarse el piso, ha perdido dinero. O habrá ganado una cantidad insignificante.
Está claro que la inversión no le ha salido tan bien como esperaba a tu amigo. Pero tampoco hace falta hacerse trampas. Si cuentas intereses, IBI, inflación... súmale a la operación lo que le ha rentado para sacar totales. Solo contando que lo ha alquilado 5 años a 800 EUR/mes, son 50 mil euros en esos 5 años.

Si compró en 2005 y dices lo alquilo en 2015, supongo que vivió en ese zulito 10 años, son 10 años que no pagó alquiler en otro lugar. Pongamos 600 EUR/mes de ahorro al mes, eso son otros 72 mil EUR

Resumen de gastos que ha generado ese piso en 15 años: 230k entre precio C/V, IBI, intereses, derramas, etc.
Ahora el dinero ganado/que puede ganar tras poseer el zulito 15 años:

72 mil de ahorro en alquiler de vivienda
50 mil de ganancia alquilando a terceros.
190 mil de venta.

Eso a mi me da 312 mil. O sea que saldría con un saldo positivo de 72 mil euros.

Y que quede claro que por lo que cuentas parece una mala inversión ese zulito. Pero a largo plazo comprar vivienda SIEMPRE es un buen negocio salvo que compres en villaconejos o a un PRECIO DE BURBUJA MAXIMA DEL COPON. Pero el que busca ahorrarse 20 mil en una operación de 240 mil está en todo su derecho, pero esos 20 mil se le van a ir por otro lado...
 
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