⚡ Es buen momento para comprar

FeministoDeIzquierdas

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Me sigues dando MUUUUUCHA envidia :):) porque el tipo de vivienda que busco no es fácil que la tengan esos perfiles, salvo los de herencia y ni eso, ya que suelen tener bastante para repartir. Aun así, no me rindo ;)

Y no considero que comprar así sea de personas-buitre Es sencillamente aprovechar la ley de oferta y la demanda, y usar la inteligencia para tu propio provecho, como no podía ser de otra forma.

No se estafa a nadie por comprar barato. Se estafan ellos mismos cuando ni se leen lo que van a firmar, ni se ponen delante de un excel a hacer escenarios de futuro y cuanto peores mejor, ni hacen dos sumas porque les da pereza, ni pueden esperar porque el deseo de inmediatez les nubla la sesera.

Lo mismo tengo que ir haciendo una selección de viviendas para mi plan B, que son tipologías que podían caer en los perfiles que describes, y al menos ver la evolución. pensando:pensando:
He estado pensando en lo de tu "envidia" y se me ocurren algunos consejos que quizás te puedan ayudar.

Como sabes, tengo unas 20 propiedades a ojo, pero de esas tengo unas 5 que son las mas deseadas. De esas deseadas hago un estudio algo mas profundo.

Lo básico es localizar el tiempo que lleva el anuncio puesto. Ahí hay dos formas: Con las estadísticas de idealista, o de manera mas sencilla con google maps. En google maps tienes la opción de ver fotos de las calles, y además de ver cada vez que el coche de google pasó e hizo foto. Si ves que el coche pasó en el 2010 y tenían ya cartél de "se vende" ya sabes que como mínimo llevan 11 años (10 años desde google y un año decidiendo vender el piso pero con vergüenza a poner cartel por el "que dirán", algo clásico).

Luego le digo a un amigo (nunca un familiar) que se haga pasar por futuro cliente y que pida una nota simple. Muchas inmobiliarias te la pasan hasta telemáticamente (así de tontos e ilegales son, porque son datos privados). El caso es que en la nota simple vas a ver varias cosas de muchísimo valor:

1. Los nombres de los dueños: Si son dos, ya sabes que son pareja o familiares. Un poco de google (o mejor Yandex) y tendrás acceso a datos como si son autónomos, si han tenido multas, etc...lo de la protección de datos esta muy bien, pero si sabes buscar encontrarás (ejemplo: Internet Archive's Wayback Machine).

¿Qué puedes saber con esos datos? Lo mas importante es si se estan divorciando. Por ejemplo, ella tendrá un facebook con mierdas feministas, cosas sobre la libertad, y tontadas así.

También podrás sacar donde viven en la actualidad. Si viven en otro sitio es porque les interesa vender esa propiedad. Cuanto mas lejos vivan, mas se querrán quitar la propiedad de encima.

Y también podrás saber si tienen problemas financieros o son despilfarradores. Una persona que sale varias veces en el BOE por multas de tráfico ya sabes que gusta de quemar dinero.

2. Lo que deben de hipoteca: Según lo buena que sea la nota simple sabrás cuánto deben y desde cuando lo deben, incluso con qué banco. De ahí puedes obtener su nivel de imbecilidad hipotecaria. Por ejemplo, si llevan 20 años pagando la hipoteca y aún deben dinero ya sabes que son muy manirrotos. Además, sabrás que tienen la espada de damocles de la deuda sobre sus cabezas. Es cierto que ellos tienen una vivienda, pero mientras no la vendan lo que tienen son deudas.

3. El número de dueños: Si son dos (o a veces uno) llama a la inmobiliaria y COMO SON GILIPOLLAS se irán de la lengua. Por ejemplo, llama y diles "hola, son X (nombre de tu amigo, no tú). He mirado la nota simple y a esas personas las conozco, ¿todavía no se han divorciado?". 9 de cada 10 veces la inmobiliaria te dirá cosas que no deberían decirte pero que te servirán para tener mas datos.

Si son 3 dueños, o un dueño relatívamente jóven para un piso antiguo, podría ser herencia. Una vez mas puedes tirar de google o ir al ayuntamiento "Hola, estoy un poco preocupado. Mi amiga X no abre la puerta y no sé si se ha mudado o sigue allí en su casa". Los retrasaditos del ayuntamiento te dirán (aunque no deben) que esa persona ha fallecido, y por los apellidos sabrás si el dueño actual lo es por herencia o no.

Tu sueño ideal es dar con un heredero despilfarrador, o que viva lejos.

Por cierto, dicen las malas lenguas que a veces han dado aviso a los dueños, por teléfono o por carta, de que unos okupas estan preparándose para ocupar la vivienda. Imagínate unas personas que llevan 6 meses tratando de vender su piso de mierda, que viven en otra ciudad, a los que le dan aviso de que vienen los okupas, si se lo pensarán si les viene una oferta con un 30% por debajo de lo que piden. Yo lo tengo claro: Mejor perderle un 30% al piso que pegarme dos años tratando de sacar a los "okupas". No hace falta que te diga que yo jamás he hecho nada de eso ni nada ilegal, y que condeno todas esas actuaciones.

Si crees que todo ésto es para ganarle un 10% al precio de una vivienda, te pondré un ejemplo muy ilustrativo sobre el valor de "hacer bien los deberes".

Aqui hablamos de un piso de herencia al que, tras hacer los deberes, descubres lo típico: Hermanos que no se ponen deacuerdo. Uno quiere quedarse con el piso, el otro lo quiere vender ya, el otro lo quiere vender a precio de oro. Litigios y una subasta que se hace en nosequé pueblo perdido porque al parecer uno de los hermanos tiene mano en el ayuntamiento y consigue que muevan a subasta allí con la idea de que solo ellos vayan a pujar (así que quitan a subasteros). Ésto no sé si es verdad porque no sé demasiado sobre estas cosas. La verdad es que ciertamente me extrañó que una subasta se haga en un lugar distinto a donde esta el piso, si bien estaba dentro de la misma provincia.

El caso es que vamos a decir que el precio de salida eran 5k euros. El hermano "listillo" ha sido capaz de pedir prestados 15k (por decir algo), y es todo lo que tiene. Los otros no tienen ni eso. Empieza la puja y aparece un misterioso personaje que, tras pujar con el hermano, levanta el piso por 20k. No hay nadie mas en la sala, y el hermano "listillo" se vuelve loco. Pide 5 minutos, hace llamadas de teléfono, pero no consigue nada. Al final dice que puede ofrecer 18k, como si estuviera negociando. Al final el misterioso personaje se queda con la vivienda por 20k. No solo eso, los dos hermanos descubren el pastel del listillo y casi se dan de hostias allí mismo.

No te voy a decir que esa historia es mia, pero si te voy a decir que una de mis propiedades la compré a un precio que fue inferior a un año de alquiler de ésta, todo ello gracias a familiares que no son capaces de ponerse deacuerdo y de ayudarse mutuamente. Si éstos familiares se hubieran ayudado yo no me habría quedado con ese piso y ellos habrían tenido una herencia digna.

No quiero convencerte de nada, solo ayudarte. Si eres objetiva con la vivienda (al final son ladrillos de mierda), si eres flexible con tu búsqueda, si eres paciente (eso ya sé que lo eres) y sobre todo, si haces bien los deberes, vas a tener muchísimas posibilidades de conseguir un buen descuento. No hablo de cosas brutales pero por ejemplo un 30% no esta nada mal.
 

FeministoDeIzquierdas

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Al hilo de este tema, tengo una pregunta sobre como calcular el precio de compra objetivo de un piso, sabiendo el precio de alquiler. Por ejemplo, el piso en el que vivo ahora se alquila por 750 € / mes, pero los gastos de comunidad son de 150 €, así que el rendimiento "real" es de 600 € / mes, sin tener en cuenta IBIs, derramas y demás.

Casualmente han puesto a la venta el piso de arriba (exactamente igual que este) y por las fotos de idealista, está para entrar a vivir, no haría falta reforma. Pues bien, piden por el 275.000 €, lo cual equivale a 38 años de alquiler aproximadamente (275.000 / 600 € / 12 meses = 38,19 años).

Así las cosas, a mi no me salen las cuentas para comprar pero ¿cual sería un precio objetivo "realista"? ¿25 años de alquiler? ¿20?
Se te olvida la inflación, compañero.

La media Española de inflación desde 1965 hasta el 2019 ha sido del 2.8%. Con el guano que nos viene podemos decir que en los próximos 20 años podemos tener de media un 3%.

Osea, a esos 600 euros debes añadirle un 3% anual. Aqui te pongo una tablita excel:
AñoMesAño
2020​
€ 600.00€ 7,200.00
2021​
€ 618.00€ 7,416.00
2022​
€ 636.54€ 7,638.48
2023​
€ 655.64€ 7,867.63
2024​
€ 675.31€ 8,103.66
2025​
€ 695.56€ 8,346.77
2026​
€ 716.43€ 8,597.18
2027​
€ 737.92€ 8,855.09
2028​
€ 760.06€ 9,120.74
2029​
€ 782.86€ 9,394.37
2030​
€ 806.35€ 9,676.20
2031​
€ 830.54€ 9,966.48
2032​
€ 855.46€ 10,265.48
2033​
€ 881.12€ 10,573.44
2034​
€ 907.55€ 10,890.65
2035​
€ 934.78€ 11,217.37
2036​
€ 962.82€ 11,553.89
2037​
€ 991.71€ 11,900.50
2038​
€ 1,021.46€ 12,257.52
2039​
€ 1,052.10€ 12,625.24
2040​
€ 1,083.67€ 13,004.00
2041​
€ 1,116.18€ 13,394.12
2042​
€ 1,149.66€ 13,795.94
2043​
€ 1,184.15€ 14,209.82
2044​
€ 1,219.68€ 14,636.12
2045​
€ 1,256.27€ 15,075.20
TOTAL€ 277,581.90

Ese piso lo amortizas en 25 años. Pero pasas por alto varias cosas:

- No has contado que tando con que no te suban el alquiler porque si. Yo, que soy dueño de varios pisos, subo alquiler cada vez que puedo (alquilo a estudiantes y tengo nuevos inquilinos casi cada año).

- No has contado que una casa, además del ibi, tiene reformas y arreglos que en un alquiler hace el casero.

- No has contado con los intereses de la hipoteca, ni tampoco con que si la vas a poder pagar o no. Si alquilas no tienes obligaciones. Si un año no tienes dinero puedes compartir piso o irte con algún familiar. Una hipoteca te la tienes que comer si o si.

Así que piensa bien el movimiento que quieres hacer, y sé objetivo con los cálculos.
 

Bob Burbujitas

Himbersor
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En la nota simple de escritura únicamente aparecen los cambios que voluntariamente realizan los propietarios comunicándolo y pagando al registro de la propiedad, con esto quiero aclarar que la carga hipotecaria de una vivienda sólo suele reflejarse en el registro mediante la escritura de compraventa y la escritura de cancelación de hipoteca. En otras palabras normalmente en la nota simple figura si la vivienda tiene carga hipotecaria por un valor x que no va a tener nada que ver con el valor actual de la deuda pendiente.
 

Bob Burbujitas

Himbersor
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Me enteré hace relativamente poco de esta reducción en el alquiler y la verdad me sorprendió y no encuentro el motivo, quizá la excusa sea fomentar que los pisos vacíos salgan a alquiler pero no lo veo una buena medida. Y la del 3% tampoco la conocía, entiendo que será del valor catastral, aún así te queda entre gastos y reducciones un descuento enorme.

Te puedes desgravar fiscalmente en concepto de amortización el 3% del valor mayor de estos dos:
-El valor catastral, únicamente el valor del suelo.
-El valor de compraventa (que figure en la escritura, que tiene que ser el mismo que en la autoliquidación del ITPAJD)
Evidentemente el mayor de los dos es el de compraventa.

A parte te puedes desgravar:
-IBI
-Tasa basura si la pagas.
-Intereses devengados del préstamo si la vivienda alquilada está hipotecada.
-Recibos Comunidad.
-Seguro del Hogar.
 

bladu

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He estado pensando en lo de tu "envidia" y se me ocurren algunos consejos que quizás te puedan ayudar.

Como sabes, tengo unas 20 propiedades a ojo, pero de esas tengo unas 5 que son las mas deseadas. De esas deseadas hago un estudio algo mas profundo.

Lo básico es localizar el tiempo que lleva el anuncio puesto. Ahí hay dos formas: Con las estadísticas de idealista, o de manera mas sencilla con google maps. En google maps tienes la opción de ver fotos de las calles, y además de ver cada vez que el coche de google pasó e hizo foto. Si ves que el coche pasó en el 2010 y tenían ya cartél de "se vende" ya sabes que como mínimo llevan 11 años (10 años desde google y un año decidiendo vender el piso pero con vergüenza a poner cartel por el "que dirán", algo clásico).

Luego le digo a un amigo (nunca un familiar) que se haga pasar por futuro cliente y que pida una nota simple. Muchas inmobiliarias te la pasan hasta telemáticamente (así de tontos e ilegales son, porque son datos privados). El caso es que en la nota simple vas a ver varias cosas de muchísimo valor:

1. Los nombres de los dueños: Si son dos, ya sabes que son pareja o familiares. Un poco de google (o mejor Yandex) y tendrás acceso a datos como si son autónomos, si han tenido multas, etc...lo de la protección de datos esta muy bien, pero si sabes buscar encontrarás (ejemplo: Internet Archive's Wayback Machine).

¿Qué puedes saber con esos datos? Lo mas importante es si se estan divorciando. Por ejemplo, ella tendrá un facebook con mierdas feministas, cosas sobre la libertad, y tontadas así.

También podrás sacar donde viven en la actualidad. Si viven en otro sitio es porque les interesa vender esa propiedad. Cuanto mas lejos vivan, mas se querrán quitar la propiedad de encima.

Y también podrás saber si tienen problemas financieros o son despilfarradores. Una persona que sale varias veces en el BOE por multas de tráfico ya sabes que gusta de quemar dinero.

2. Lo que deben de hipoteca: Según lo buena que sea la nota simple sabrás cuánto deben y desde cuando lo deben, incluso con qué banco. De ahí puedes obtener su nivel de imbecilidad hipotecaria. Por ejemplo, si llevan 20 años pagando la hipoteca y aún deben dinero ya sabes que son muy manirrotos. Además, sabrás que tienen la espada de damocles de la deuda sobre sus cabezas. Es cierto que ellos tienen una vivienda, pero mientras no la vendan lo que tienen son deudas.

3. El número de dueños: Si son dos (o a veces uno) llama a la inmobiliaria y COMO SON GILIPOLLAS se irán de la lengua. Por ejemplo, llama y diles "hola, son X (nombre de tu amigo, no tú). He mirado la nota simple y a esas personas las conozco, ¿todavía no se han divorciado?". 9 de cada 10 veces la inmobiliaria te dirá cosas que no deberían decirte pero que te servirán para tener mas datos.

Si son 3 dueños, o un dueño relatívamente jóven para un piso antiguo, podría ser herencia. Una vez mas puedes tirar de google o ir al ayuntamiento "Hola, estoy un poco preocupado. Mi amiga X no abre la puerta y no sé si se ha mudado o sigue allí en su casa". Los retrasaditos del ayuntamiento te dirán (aunque no deben) que esa persona ha fallecido, y por los apellidos sabrás si el dueño actual lo es por herencia o no.

Tu sueño ideal es dar con un heredero despilfarrador, o que viva lejos.

Por cierto, dicen las malas lenguas que a veces han dado aviso a los dueños, por teléfono o por carta, de que unos okupas estan preparándose para ocupar la vivienda. Imagínate unas personas que llevan 6 meses tratando de vender su piso de mierda, que viven en otra ciudad, a los que le dan aviso de que vienen los okupas, si se lo pensarán si les viene una oferta con un 30% por debajo de lo que piden. Yo lo tengo claro: Mejor perderle un 30% al piso que pegarme dos años tratando de sacar a los "okupas". No hace falta que te diga que yo jamás he hecho nada de eso ni nada ilegal, y que condeno todas esas actuaciones.

Si crees que todo ésto es para ganarle un 10% al precio de una vivienda, te pondré un ejemplo muy ilustrativo sobre el valor de "hacer bien los deberes".

Aqui hablamos de un piso de herencia al que, tras hacer los deberes, descubres lo típico: Hermanos que no se ponen deacuerdo. Uno quiere quedarse con el piso, el otro lo quiere vender ya, el otro lo quiere vender a precio de oro. Litigios y una subasta que se hace en nosequé pueblo perdido porque al parecer uno de los hermanos tiene mano en el ayuntamiento y consigue que muevan a subasta allí con la idea de que solo ellos vayan a pujar (así que quitan a subasteros). Ésto no sé si es verdad porque no sé demasiado sobre estas cosas. La verdad es que ciertamente me extrañó que una subasta se haga en un lugar distinto a donde esta el piso, si bien estaba dentro de la misma provincia.

El caso es que vamos a decir que el precio de salida eran 5k euros. El hermano "listillo" ha sido capaz de pedir prestados 15k (por decir algo), y es todo lo que tiene. Los otros no tienen ni eso. Empieza la puja y aparece un misterioso personaje que, tras pujar con el hermano, levanta el piso por 20k. No hay nadie mas en la sala, y el hermano "listillo" se vuelve loco. Pide 5 minutos, hace llamadas de teléfono, pero no consigue nada. Al final dice que puede ofrecer 18k, como si estuviera negociando. Al final el misterioso personaje se queda con la vivienda por 20k. No solo eso, los dos hermanos descubren el pastel del listillo y casi se dan de hostias allí mismo.

No te voy a decir que esa historia es mia, pero si te voy a decir que una de mis propiedades la compré a un precio que fue inferior a un año de alquiler de ésta, todo ello gracias a familiares que no son capaces de ponerse deacuerdo y de ayudarse mutuamente. Si éstos familiares se hubieran ayudado yo no me habría quedado con ese piso y ellos habrían tenido una herencia digna.

No quiero convencerte de nada, solo ayudarte. Si eres objetiva con la vivienda (al final son ladrillos de mierda), si eres flexible con tu búsqueda, si eres paciente (eso ya sé que lo eres) y sobre todo, si haces bien los deberes, vas a tener muchísimas posibilidades de conseguir un buen descuento. No hablo de cosas brutales pero por ejemplo un 30% no esta nada mal.
¿De que nota simple hablas?. Tengo entendido que para eso lo has de ir al registro la propiedad y no a la inmobiliaria. La inmobiliaria no te vayas los nombres de los dueños de la vivienda
 

Jasa

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Confirmo que la gente reserva y luego no escritura. Lo he visto ya en dos viviendas que me han ofrecido porque el comprador se ha echado atrás cuando tocaba escriturarlas, después de dos años pagando. De hecho, las vi en junio-julio y siguen a la venta.

Habrá quienes se hayan metido por inconsciencia, y quienes les haya ido mal la vida y se tienen que salir. Con la que está cayendo ahora, no me extraña.
En obra nueva, las reservas, son 3/6.000 euros, suelen ser reembolsables hasta la firma del contrato de compraventa, después de la firma y durante la construcción, el promotor suele pedirte el pago del 20% (normalmente a plazos) para asegurar la hipoteca, ese dinero que das está avalado por una aseguradora, por si quiebra el promotor que te devuelvan el dinero sin relativos problemas.
Si no puedes pagar, pierdes ese dinero o un % muy alto del que has dado, aunque siempre tienes la opción de vender tu <<participación>> para no perder el dinero, cosa que pasa mucho en las cooperativas. Yo si que creo que va a haber mucha venta de participaciones y más en cooperativas pero de lo que habláis que l a gente se mete y luego no le dan la hipoteca, son casos muy puntuales, por lo dicho, ya pagas por adelantado el 20% y la hipoteca al 80% es raro que te la denieguen.
 

Jasa

Himbersor
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¿150 euros de gastos de comunidad mensuales?
Si tiene piscina, padel, vigilancia 24 h, jardinero y alguna chorrada más, no te extrañe.

En obras nuevas estoy viendo auténticas barbaridades de comunidad, la peña de primeras le encanta ver todo el lujo <<imprescindible>>, después de 5 años ya hay movidas por si hay algún problema o derrama.
 

FeministoDeIzquierdas

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¿De que nota simple hablas?. Tengo entendido que para eso lo has de ir al registro la propiedad y no a la inmobiliaria. La inmobiliaria no te vayas los nombres de los dueños de la vivienda
Cuando vas a una inmobiliaria firmas un papelito por el cual te comprometes a hacer la compra a través de ésta. Ese papelito no es para tí, sino para que la inmobiliaria pueda luego reclamar al dueño si éste te la vende a ti "en B".

Una vez has hecho ésto, cuando le dices a la inmobiliaria que estas interesado le puedes pedir ver la nota simple. La inmobiliaria *no debería* darte una copia, o fotocopia, o mucho menos copia por email, pero como los de la corbata verde, además de vagos, son gilipollas, al olor del dinero te la mandan. Yo ya tengo en mi poder las notas simples de las cuatro o cinco propiedades que tengo en mi lista de "preferidos".

La nota simple es algo que tranquílamente puedes pedir en la inmobiliaria ya que te es necesario a la hora de pedir una hipoteca. De hecho ése motivo, junto con el de "verificar las cargas" son los que suelo usar (a través de mis amigos) para obtenerlas.

Efectívamente la nota simple te la proporciona el registro, pero no equivoquemos la nota simple con el registro. La nota simple es solamente un documento informativo, y cualquier persona que quiera vender su vivienda lo suele preparar para dárselo a la inmobiliaria.

Si necesitas alguna ayuda con ésto me avisas.
 

FeministoDeIzquierdas

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En la nota simple de escritura únicamente aparecen los cambios que voluntariamente realizan los propietarios comunicándolo y pagando al registro de la propiedad, con esto quiero aclarar que la carga hipotecaria de una vivienda sólo suele reflejarse en el registro mediante la escritura de compraventa y la escritura de cancelación de hipoteca. En otras palabras normalmente en la nota simple figura si la vivienda tiene carga hipotecaria por un valor x que no va a tener nada que ver con el valor actual de la deuda pendiente.
Sin quitarte la razón:
- En la nota simple aparecen los nombres de los propietarios. Solo por eso ya te merece la pena.
- También aparecen las cargas, aunque como bien dices dependiendo de CUANDO se hace aparecerá si la hipoteca ha sido o no cancelada.
- También aparecen otras hipotecas que les hayan echado encima.

Datos valiosísimos para entender cuanto puedes apretar a alguien.
 

Wein

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Se te olvida la inflación, compañero.

La media Española de inflación desde 1965 hasta el 2019 ha sido del 2.8%. Con el guano que nos viene podemos decir que en los próximos 20 años podemos tener de media un 3%.

Osea, a esos 600 euros debes añadirle un 3% anual. Aqui te pongo una tablita excel:
AñoMesAño
2020​
€ 600.00€ 7,200.00
2021​
€ 618.00€ 7,416.00
2022​
€ 636.54€ 7,638.48
2023​
€ 655.64€ 7,867.63
2024​
€ 675.31€ 8,103.66
2025​
€ 695.56€ 8,346.77
2026​
€ 716.43€ 8,597.18
2027​
€ 737.92€ 8,855.09
2028​
€ 760.06€ 9,120.74
2029​
€ 782.86€ 9,394.37
2030​
€ 806.35€ 9,676.20
2031​
€ 830.54€ 9,966.48
2032​
€ 855.46€ 10,265.48
2033​
€ 881.12€ 10,573.44
2034​
€ 907.55€ 10,890.65
2035​
€ 934.78€ 11,217.37
2036​
€ 962.82€ 11,553.89
2037​
€ 991.71€ 11,900.50
2038​
€ 1,021.46€ 12,257.52
2039​
€ 1,052.10€ 12,625.24
2040​
€ 1,083.67€ 13,004.00
2041​
€ 1,116.18€ 13,394.12
2042​
€ 1,149.66€ 13,795.94
2043​
€ 1,184.15€ 14,209.82
2044​
€ 1,219.68€ 14,636.12
2045​
€ 1,256.27€ 15,075.20
TOTAL€ 277,581.90

Ese piso lo amortizas en 25 años. Pero pasas por alto varias cosas:

- No has contado que tando con que no te suban el alquiler porque si. Yo, que soy dueño de varios pisos, subo alquiler cada vez que puedo (alquilo a estudiantes y tengo nuevos inquilinos casi cada año).

- No has contado que una casa, además del ibi, tiene reformas y arreglos que en un alquiler hace el casero.

- No has contado con los intereses de la hipoteca, ni tampoco con que si la vas a poder pagar o no. Si alquilas no tienes obligaciones. Si un año no tienes dinero puedes compartir piso o irte con algún familiar. Una hipoteca te la tienes que comer si o si.

Así que piensa bien el movimiento que quieres hacer, y sé objetivo con los cálculos.
La inflación dudo que pase del 2% y más en guano, De donde sacas que con guano hay inflación? La estanflación de los años 70 era por el alto precio de la energia, cosa que no va a ocurrir ahora.

Con "guano" lo que hay es o deflación o muy poca inflación como en Japón.
 

FeministoDeIzquierdas

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La inflación dudo que pase del 2% y más en guano, De donde sacas que con guano hay inflación? La estanflación de los años 70 era por el alto precio de la energia, cosa que no va a ocurrir ahora.

Con "guano" lo que hay es o deflación o muy poca inflación como en Japón.
Hablamos de 25 años. MIra la media desde 1965 y te sale una media parecida.

Pero bueno, oshe, que es tu (o su) dinero. Yo ya tengo mis propiedades :)
 

sepultada en guano

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Al hilo de este tema, tengo una pregunta sobre como calcular el precio de compra objetivo de un piso, sabiendo el precio de alquiler. Por ejemplo, el piso en el que vivo ahora se alquila por 750 € / mes, pero los gastos de comunidad son de 150 €, así que el rendimiento "real" es de 600 € / mes, sin tener en cuenta IBIs, derramas y demás.

Casualmente han puesto a la venta el piso de arriba (exactamente igual que este) y por las fotos de idealista, está para entrar a vivir, no haría falta reforma. Pues bien, piden por el 275.000 €, lo cual equivale a 38 años de alquiler aproximadamente (275.000 / 600 € / 12 meses = 38,19 años).

Así las cosas, a mi no me salen las cuentas para comprar pero ¿cual sería un precio objetivo "realista"? ¿25 años de alquiler? ¿20?
A priori parece caro para el precio al que se alquila.
Pero NO hay un baremo que puedas tener como un criterio universal y uniforme: ni 20, ni 25, ni 30... depende en gran medida del mercado específico de esa ciudad, del barrio y su entorno social y de servicios, de la vivienda en concreto...
Por sólo señalar un factor: una vivienda más o menos buena o de lujo siempre se alquila peor que otro que sea una cajita de cerillas de dos dormitorios y calidades medias... es todo mucho más variable y difícil que una simple fórmula.

Por otra parte, si llegas a ser propietario, además de que pagas la tranquilidad de tener un techo que es tuyo -algo puramente emocional, personal y subjetivo pero que es un factor como la copa de un pino- la cosa no está en rentabilidades de alquiler, que al fin y al cabo son dar una pequeña liquidez a algo que no es líquido por naturaleza... la cosa es la revalorización. Vale, hay mucho engaño y mucha mafia y exageración, pero si quieres vender hoy la casa que era de tu padre y en el barrio se venden similares a 500.000, pides 400.000 y la vendes. A tu padre le costó 12.000 en 1970.
Supera eso. ojitos:
 

sepultada en guano

Madmaxista
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Me enteré hace relativamente poco de esta reducción en el alquiler y la verdad me sorprendió y no encuentro el motivo, quizá la excusa sea fomentar que los pisos vacíos salgan a alquiler pero no lo veo una buena medida. Y la del 3% tampoco la conocía, entiendo que será del valor catastral, aún así te queda entre gastos y reducciones un descuento enorme.

No me gusta que se especule con la vivienda cuando hay miles de productos para hacerlo y creo que quitando esa reducción podría ayudar a que dejase de ser interesante como medio de inversión.

Si ahora cobras 10k al año sobre un piso pero te puedes quitar 2k de gastos y de esos 8k hay una reducción del 60%, en realidad estas tributando únicamente por 3,2k... ¿donde están los podemitas en lugar de liarse con limitaciones al alquiler y demás historias?

Considero que liberalizado el mercado, es decir, ni limitaciones de alquileres ni reducciones fiscales, se alcanzaría un mejor equilibrio en los precios, ¿qué pensáis?
Pues porque es como una pequeña empresita.
Mejor dicho, no es "como"... es una pequeña actividad económica aunque sea minúscula.
Una empresita también deduce la amortización de sus maquinarias y camiones cuando paga impuestos.
Se trata de estimular al mercado para que salgan más a alquiler y el sector privado le quite al estado parte del problema de dar un techo a la gente.
Mismamente que cuando hay desgravaciones fiscales por tener larvas, o por hipotecarse, o programas de ayudas por comprarse un coche nuevo, o por tasas universitarias... que son todas ellas simplemente subvenciones pero llamadas "desgravaciones" o "ayudas" que queda más fino.
 

Feti

Cuñado nija
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Alguien sabe de algún portal de venta de hoteles o pisos turísticos?
 

juliendres22

Madmaxista
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Se te olvida la inflación, compañero.

La media Española de inflación desde 1965 hasta el 2019 ha sido del 2.8%. Con el guano que nos viene podemos decir que en los próximos 20 años podemos tener de media un 3%.

Osea, a esos 600 euros debes añadirle un 3% anual. Aqui te pongo una tablita excel:
AñoMesAño
2020​
€ 600.00€ 7,200.00
2021​
€ 618.00€ 7,416.00
2022​
€ 636.54€ 7,638.48
2023​
€ 655.64€ 7,867.63
2024​
€ 675.31€ 8,103.66
2025​
€ 695.56€ 8,346.77
2026​
€ 716.43€ 8,597.18
2027​
€ 737.92€ 8,855.09
2028​
€ 760.06€ 9,120.74
2029​
€ 782.86€ 9,394.37
2030​
€ 806.35€ 9,676.20
2031​
€ 830.54€ 9,966.48
2032​
€ 855.46€ 10,265.48
2033​
€ 881.12€ 10,573.44
2034​
€ 907.55€ 10,890.65
2035​
€ 934.78€ 11,217.37
2036​
€ 962.82€ 11,553.89
2037​
€ 991.71€ 11,900.50
2038​
€ 1,021.46€ 12,257.52
2039​
€ 1,052.10€ 12,625.24
2040​
€ 1,083.67€ 13,004.00
2041​
€ 1,116.18€ 13,394.12
2042​
€ 1,149.66€ 13,795.94
2043​
€ 1,184.15€ 14,209.82
2044​
€ 1,219.68€ 14,636.12
2045​
€ 1,256.27€ 15,075.20
TOTAL€ 277,581.90

Ese piso lo amortizas en 25 años. Pero pasas por alto varias cosas:

- No has contado que tando con que no te suban el alquiler porque si. Yo, que soy dueño de varios pisos, subo alquiler cada vez que puedo (alquilo a estudiantes y tengo nuevos inquilinos casi cada año).

- No has contado que una casa, además del ibi, tiene reformas y arreglos que en un alquiler hace el casero.

- No has contado con los intereses de la hipoteca, ni tampoco con que si la vas a poder pagar o no. Si alquilas no tienes obligaciones. Si un año no tienes dinero puedes compartir piso o irte con algún familiar. Una hipoteca te la tienes que comer si o si.

Así que piensa bien el movimiento que quieres hacer, y sé objetivo con los cálculos.
No he pensado en la inflación porque quería hacer cálculos "grosso modo" (igual que tampoco he tenido en cuenta IBIs, derramas potenciales (el edificio tiene ya 50 años y acaba de pasar la ITE) etc etc.

No obstante, sí te puedo decir que he vivido más de 10 años de alquiler y en ese tiempo lo que pagaba al mes no ha variado ni un euro. Es cierto que el periodo 2010-2020 ha sido extraño en cuanto a la inflación "real", pero quién te asegura que no ocurra lo mismo otra vez y en 2020-2030 tengamos una inflación cercana a 0 en los alquileres (o mejor aún, que BAJEN los alquileres).

Al hacer cálculos desde 1965 te estás haciendo trampas al solitario, porque estás metiendo muchos años de peseta donde la inflación podía llegar algunos años al 10% o incluso al 15%. Pero desde que entró el euro hace 18 añitos ya no es así.

A todo esto hay que sumar la pirámide poblacional. Salvo en Madrid, Barcelona y 4 sitios más, la tendencia en todas las ciudades de provincias es a que la población descienda y cada vez vayan quedando más pisos vacíos, con lo cual los precios deberían estancarse o bajar.

Yo de momento no tengo prisa, y con lo que pago de alquiler, tengo claro que no voy a pagar el equivalente a 38 años de alquiler por una casa. Como bien dices tú en otras intervenciones, ahora es el momento de esperar acontecimientos y no hacer movimientos bruscos.

¿150 euros de gastos de comunidad mensuales?
Si tiene piscina, padel, vigilancia 24 h, jardinero y alguna chorrada más, no te extrañe.

En obras nuevas estoy viendo auténticas barbaridades de comunidad, la peña de primeras le encanta ver todo el lujo <<imprescindible>>, después de 5 años ya hay movidas por si hay algún problema o derrama.
No tiene nada de eso (ni portero, ni piscina) pero sí que incluye la calefacción (central) que estando de alquiler tengo incluida en la cuota, de ahi mis cálculos.

En cualquier caso es otra buena baza para negociar. Cada mes que esté cerrado ese piso, les cuesta dinero a los propietarios. No obstante, teniendo en cuenta mi precio objetivo (180-200k) y el precio actual (275k) no es momento de hacer nada, cualquier oferta con más descuento de un 10% les va a "ofender". Para que empiecen a considerarla tienen que haber pasados unos meses sin visitas ni ofertas.
 
  Es duro pedir pero más duro es robar
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