Teoría sobre el precio de la vivienda.

Después de ver que el gobierno ha determinado un incremento del 9,7% al precio de la vivienda he tenido una serie de reflexiones.

Mi sensación subjetiva de la realidad (no manejo datos estadísticos) es que el dato es rotundamente falso y como tampoco creo que el ine se dedique a engañar a la gente, ha de existir por tanto algo que el ine obvia o no tiene en cuenta. Creo que eso que el ine obvia es el dinero zaino.

Pongo un ejemplo:

CASO A, compro una vivienda por 40 kilos (30 en A y 10 en B), de cara al INE, cuanto vale el inmueble? 30. Esto es la más pura realidad que hemos tenido en estos últimos años.

CASO B, cambia la coyuntura económica (hay menos dinero zaino circulando, aumenta la persecución a este tipo de operaciones con dinero en B,...) el vendedor me pide ahora 35 en A y 0 en B.

¿qué ha pasado? pues justo lo que pasa ahora, el comprador percibe que el precio de la vivienda baja, el vendedor percibe que el precio de la vivienda baja, y el INE percibe que el precio de la vivienda sube.

Conclusión: El dato del INE no es fiable. Me quedo entonces con el número de compra-ventas realizadas, ese si que es poco manipulable.
¿cuál es ese dato?

Sobre la veracidad de los datos del precio de la vivienda que aporta el ministerio periodicamente hemos hablado mucho en este foro. Yo tampoco me los creo , pero son los que hay , y en cualquier caso , los mas fiables. Por eso hay que prestarles atencion y analizarlos con detenimiento , aunque sea teniendo en cuenta que son solamente una forma de aproximarse a la realidad mas o menos imperfecta.

Concretamente , la subida del precio en este 2006 me parece absolutamente increible. No me creo de ninguna manera que se haya producido en el conjunto de España una subida del 9% y que en algunas provincias o capitales de provincia el aumento haya sido del 15 o 20%. Y eso es solamente el aumento nominal del precio. Otra cosa es el coste real. Con la subida espectacular que ha experimentado el euribor , la cuota para una casa que costaba 200 mil euros en el 2005 seria un 10-15% mas cara respecto a una misma casa que costaria casi 220 mil euros del 2006.

Si esto fuera verdad habriamos asistido en este 2006 , probablemente , al mayor aumento del coste de la vivienda en un año de la historia de España.

Todos estos datos no cuadran con la impresion generalizada de que los precios empezaron a perder impulso a finales del 2005 o principios del 2006. Desde noviembre y diciembre del 2005 se empezo a ver que algo estaba cambiando. Pero los datos del ministerio no han comenzado a reflejarlo hasta el tercer trimestre del 2006.

La verdad es que es dificil hacerse una idea en tiempo real de cual es la tendencia de los precios en el mercado inmobiliario. La impresion de la mayoria de los que nos conectamos a este foro es que esto esta perdiendo fuerza de forma muy rapida , pero habra que esperar para corroborarlo.

estadística

Tendemos a confiar en lo cuantitativo más que en lo cualitativo, creo que por influjo de las CC duras, pero la estadística está claro que tiene sus lagunas. Por ejemplo, en una encuesta anónima se pide a una persona que mide 1,50 que diga su talla, ¿por qué tiende a decir que es más alto? pese al anonimato. Psicólogos y antropólogos sociales tiene la Santa progenitora Iglesia que sabrán responder.
Si además hay intereses políticos y económicos, entonces apaga y vámonos. ¿Alguien se cree los IPCs que da el INE?. Yo no, y menos desde la entrada del €. Además hay ciertos índices estadísticos que han cobrado vida propia, independiente del objeto que miden, y una extraordinaria importancia económica, como es el caso del IPC. Podría ser que en su falsedad resida una de las explicaciones de la burbuja.
Cordiales saludos.

malayoscuro dijo:

CASO A, compro una vivienda por 40 kilos (30 en A y 10 en B), de cara al INE, cuanto vale el inmueble? 30. Esto es la más pura realidad que hemos tenido en estos últimos años.

CASO B, cambia la coyuntura económica (hay menos dinero zaino circulando, aumenta la persecución a este tipo de operaciones con dinero en B,...) el vendedor me pide ahora 35 en A y 0 en B.

¿qué ha pasado? pues justo lo que pasa ahora, el comprador percibe que el precio de la vivienda baja, el vendedor percibe que el precio de la vivienda baja, y el INE percibe que el precio de la vivienda sube.

Conclusión: El dato del INE no es fiable. Me quedo entonces con el número de compra-ventas realizadas, ese si que es poco manipulable.
¿cuál es ese dato?

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Interesante aportación.

Todo lo que se basa en encuestas no tiene demasiada fiabilidad aunque puede servir para oler tendencias, aunque pueden ser colectivamente transitorias (tras un determinado fenómeno mediático) o asentadas a lo largo del tiempo.

Además, si tienes prisa, contestas la respuesta que más rapido te permite abreviar el cuestionario. Si estás de buen humor tienes tendencia a responder paradojicamente o a contestar en plan chachipiruli. Si estás de mala leche pasivo, la información que proporcionas es nula. Si estás de mala leche activo, la información puede ser más bien destructiva o despechada, que no se corresponde con lo que realmente piensas.

Todo los resultados salidos de encuestas dependen bastante en mi opinión del humor colectivo, de la circunstancia en la que se hacen las preguntas, como están formuladas, como están intercaladas, el enfasis tendencioso de quien hace las preguntas, y luego depende de los sesgos de seleccion y métodos utilizados para trabajar los datos una vez recogidos, y de la empresa que ha contratado los servicios y con qué intención.

Los precios mínimos en las grandes ciudades de los zulos más da repelúsntemente cochambrosos no se percibe que hayan bajado si no que han seguido subiendo desproporcionadamente, salvo casos puntuales que sí que parece que han bajado, y peor mientras sigan autorizando formulas de endeudamiento compartido entre los que huyen de la miseria más atroz que provocan los acaparadores de africa e iberoamérica, para reventarnos los salarios a todos y seguir encareciendo los zulos acaparados de los señoritos de aquí.

malayoscuro dijo:

Después de ver que el gobierno ha determinado un incremento del 9,7% al precio de la vivienda he tenido una serie de reflexiones.

Mi sensación subjetiva de la realidad (no manejo datos estadísticos) es que el dato es rotundamente falso y como tampoco creo que el ine se dedique a engañar a la gente, ha de existir por tanto algo que el ine obvia o no tiene en cuenta. Creo que eso que el ine obvia es el dinero zaino.

Pongo un ejemplo:

CASO A, compro una vivienda por 40 kilos (30 en A y 10 en B), de cara al INE, cuanto vale el inmueble? 30. Esto es la más pura realidad que hemos tenido en estos últimos años.

CASO B, cambia la coyuntura económica (hay menos dinero zaino circulando, aumenta la persecución a este tipo de operaciones con dinero en B,...) el vendedor me pide ahora 35 en A y 0 en B.

¿qué ha pasado? pues justo lo que pasa ahora, el comprador percibe que el precio de la vivienda baja, el vendedor percibe que el precio de la vivienda baja, y el INE percibe que el precio de la vivienda sube.

Conclusión: El dato del INE no es fiable. Me quedo entonces con el número de compra-ventas realizadas, ese si que es poco manipulable.
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Es muy posible que lleves toda la razón.

No lo había pensado de ese modo... pero lo cierto es que en este asunto hay algo "raro". La clave podría estar ahí. O, al menos, una de ellas.

Muy interesante, nunca lo habia visto de esto modo.
La explicacion q yo habia escuchado para explicar esa subida del 9 % que no se cree nadie que le preguntes por la calle es que está basada en precios "de salida", no los precios a los que realmente se cierra la venta.
Yo lo entiendo así: Yo soi promotor y saco este año a la venta los chaletes al precio tal, ergo (y ahi esta el error) el precio de venta es ese a comparar con el de 2005, aunque luego yo no los venda o me los meta por el pandero.
Conozco el caso de un conocido que queria cambiarse de casa a un chalete y el promotor o la inmobiliaria se lo rebajaba de 65 k a 59,5 k, y al final despues de todo no se lo quedó. Estoi seguro q estas cosas no las recoge el INE.

malayoscuro dijo:

Después de ver que el gobierno ha determinado un incremento del 9,7% al precio de la vivienda he tenido una serie de reflexiones.

Mi sensación subjetiva de la realidad (no manejo datos estadísticos) es que el dato es rotundamente falso y como tampoco creo que el ine se dedique a engañar a la gente, ha de existir por tanto algo que el ine obvia o no tiene en cuenta. Creo que eso que el ine obvia es el dinero zaino.

Pongo un ejemplo:

CASO A, compro una vivienda por 40 kilos (30 en A y 10 en B), de cara al INE, cuanto vale el inmueble? 30. Esto es la más pura realidad que hemos tenido en estos últimos años.

CASO B, cambia la coyuntura económica (hay menos dinero zaino circulando, aumenta la persecución a este tipo de operaciones con dinero en B,...) el vendedor me pide ahora 35 en A y 0 en B.

¿qué ha pasado? pues justo lo que pasa ahora, el comprador percibe que el precio de la vivienda baja, el vendedor percibe que el precio de la vivienda baja, y el INE percibe que el precio de la vivienda sube.

Conclusión: El dato del INE no es fiable. Me quedo entonces con el número de compra-ventas realizadas, ese si que es poco manipulable.
¿cuál es ese dato?

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No estoy de acuerdo. En primer lugar, creo que el dato final de 2006 no es el 9,7% sino el 9,1% de subida. Ese resultado se obtiene después de un análisis muestral enorme y es bastante fiable. Como bien señalas, en algunos, muchos o casi todos los casos, los precios de las transacciones que el ministerio detecta no son los reales debido a que se usa dinero B y/o al que se intenta defraudar parte del IVA. Ese error muestral existe durante todo el tiempo del muestreo y la subida que publica el ministerio corresponde sólo realidad a la subida de los precios declarados de las transacciones.

Subida real = (subida A + subida B)

Pero no es lógico pensar que las subidas en A y en B sean exactamente proporcionales. La parte que se paga en A o en B no es constante a lo largo del tiempo así que lo más real sería:

Subida real = tasa incremento A (1 - p(b)) + tasa incremento B*p(b)

donde y p(b) sería la proporción de dinero zaino que varía con el tiempo. Cualquiera calcula eso.

El ministerio daría sólo la tasa de incremento en A pero no conoce ni la proporción de dinero zaino ni la tasa de incremento de dinero B.

En ocasiones p(b) aumenta (probablemente cuando más caliente sea el mercado) y en otros momentos (enfriamiento) puede ser que disminuya.

Los datos del ministerio son sólo un indicador de tendencia. Quizás, las fluctuaciones reales de los precios son mayores de lo que reflejan los datos del ministerio. Tanto al alza como a la baja. Quizás por ese motivo es difícil que los datos del ministerio reflejen bajadas reales.

No es que las estadísticas mientan, lo que hay que hacer es tomarlas simplemente por lo que son: estimaciones. No hay que confundirlas con la imagen fiel de la realidad porque esta es muy compleja e inabarcable.

De todas maneras, el 9,1% de 2006 es el resultado de un comienzo de año muy fuerte y un final flojillo. Los datos del año sugieren que este indicador seguirá tendiendo a la baja en los próximos trimestres.

No hacía falta tanta precisión

Bueno Marai, sin entrar en la exactitud milimétrica, la idea que quiero transmitir es si el dinero zaino, es o no responsable de ese desfase estadística-realidad.

Desplome

Lo cierto es que, al comprar una vivienda, cada vez se paga más en A y menos en B. Hacienda está haciendo su trabajo.

Dado que lo pagado en B es opaco, no podemos tener una estadística certera.

De acuerdo que lo pagado en A puede haberse incrementado en más del 9% en 2006, sobre todo en los primeros meses (en los últimos mucho menos), pero también es debido a que ha descendido lo pagado en B, aunque no tengamos datos ciertos.

Afirmar que el precio real de la vivienda se ha incrementado un 9% en 2006 es una patidifusez. Yo estoy seguro de que, por el contrario, ha descendido. Sobre todo desde octubre.

Que la vivienda está bajando es algo evidente para quienes seguimos de cerca el mercado. Y que hay síntomas de desplome de precios se masca en el ambiente.

Yo ya estoy viendo chollos increíbles, pero lo mejor aún está por venir.