*Tema mítico* : Es buen momento para comprar (Parte III)

Comprar vivienda en 2026: precios al alza con las ventas en caída​

¿Es buen momento para comprar vivienda? Depende del lado del mostrador en el que estés. En el mismo tramo de 2026 en el que las compraventas se hunden y las ejecuciones hipotecarias repuntan, hay pisos que se venden en dos días a 10.000 euros el metro cuadrado. Los datos dibujan un mercado que no se enfría: se parte en dos. En Málaga, una promoción de obra nueva pasó de anunciar 437.000 euros a pedir 510.000 sin IVA en apenas un mes. El mismo piso. Tres dormitorios, orientación sur. Para el comprador que llevaba un año esperando la corrección, el ajuste fue de 73.000 euros hacia arriba.

Por qué caen las ventas pero no los precios​

La Comunitat Valenciana lidera el desplome con una caída de ventas del 35% en un año. El sobreprecio y el cierre del grifo bancario explican buena parte del frenazo. En Estados Unidos hay más vendedores que compradores, en el nivel más alto de su historia. Y sin embargo, aquí el precio no cede.

Hay una lectura que se repite hasta el cansancio: no hay oferta. Se vende menos porque hay menos donde elegir, no porque nadie quiera comprar. Una vivienda de 400.000 a 500.000 euros en el entorno de Barcelona recibió entre 25 y 30 visitas y ninguna oferta. Un comercial le vino a decir al propietario que ya debería estar vendida. Puede ser una técnica de captación. O puede ser que el comprador con crédito aprobado se haya quedado sin crédito.

El resumen más honesto lo dio una sola frase: situación de no mercado, poca oferta que no admite rebajas y mucha demanda que, con el préstamo limitado, no llega. Eso no es equilibrio. Es un pulso.

Málaga, el laboratorio del sobreprecio​

Málaga se ha convertido en el mejor termómetro del desajuste. En El Cónsul, una promoción de obra nueva fuera de los portales generalistas, el calendario de visitas estaba completo con un mes de espera. El comercial ajustó los precios y punto. De 437.000 a 510.000 sin IVA. Total: 560.000 euros por vivir en un piso.

El patrón se repite en la provincia: pisos visitados con el inquilino todavía dentro, paredes pintadas por los críos, y un propietario que pide 10.000 euros solo para hacer una oferta y empezar a negociar. Treinta años invirtiendo en todo tipo de activos y se topa uno con eso. Señal de techo, o simple codicia, según quién lo mire.

En otros mercados el ajuste ya existe, pero es silencioso. La diferencia entre el precio anunciado en los portales inmobiliarios y el precio real escriturado en notaría llega al 29%. El cartel no es el precio. Nunca lo fue.

El cálculo que desmonta la rentabilidad del alquiler​

Aquí es donde la cosa se pone interesante. Hay quien defiende que invertir en ladrillo sigue saliendo a cuenta incluso con precios disparatados: piso de 170.000 euros, 51.000 de aportación inicial (34.000 de entrada y 17.000 de gastos), hipoteca de 136.000 al 2% y un alquiler de 900 euros. El desglose completo, partida a partida, arroja una rentabilidad que sorprende. Pero el simulador solo funciona si el inquilino paga.

La contra la firma cualquiera que haya hecho números de verdad: en un barrio conocido, la rentabilidad bruta se queda por debajo del 4%. Y ahí el ladrillo pierde contra casi cualquier cosa. Poner 170.000 euros en un piso con un solo inquilino no es diversificar. Es concentrar todo el riesgo en una puerta.

Las cuentas de la vieja van por otro lado. Compras por 300.000, sumas un 10% de ITP, escrituras y registro, y ya vas por 330.000. Sumas comisión de agencia y arrancas perdiendo de salida un 12-15%. Vendes por 400.000, pagas impuestos sobre la ganancia y la revalorización se queda por el camino, como poco, a la mitad. El que compra hoy arrastra esa hipoteca mental desde el primer día.

¿Es la burbuja de 2008 otra vez?​

El paralelismo con 2008 se cae por su propio peso en cuanto se mira debajo del capó. Entonces se daban hipotecas por hasta el 120% del valor y se construía sin freno. Hoy no se da más del 80%, no se construye y el crédito fácil es un recuerdo. Solo se parece el precio.

Esa es la tesis de los que sostienen que esto no pincha. Y tiene un contraejemplo doloroso que cualquiera puede comprobar: hay vivienda de obra nueva, segunda fase, que cuesta 130.000 euros más que la primera fase entregada tres años antes. Mismo ladrillo, mismo barrio. Ningún salario sigue ese ritmo.

La conclusión de los más veteranos es incómoda: cada año parece el peor momento para comprar y, mirado hacia atrás, siempre lo fue. La escalera de la coliflor, la de comerla hoy porque fría estará peor.

Alquiler, okupación y el miedo que mueve el mercado​

Buena parte del ajuste que no llega se explica por la seguridad jurídica, o por su ausencia. El debate sobre los inquiokupas —el inquilino que deja de pagar y se queda— y la equiparación de las habitaciones a la LAU catalana han entrado de lleno en la conversación. La tesis dominante: mientras no se pueda desalojar rápido, el propietario no saca el piso al mercado. Y menos oferta, más caro.

Portugal ya ha movido ficha en esa dirección. Aquí, la propuesta que se sigue discutiendo va en sentido contrario para muchos: intervenir el precio del alquiler sin tocar la demanda, lo que a su juicio solo reduce todavía más la bolsa de viviendas disponibles. Las casas cerradas, el alquiler por habitaciones y el colchón de pisos turísticos son el síntoma.

El factor que casi nadie se atreve a poner sobre la mesa​

La presión de demanda tiene un componente demográfico que una parte del análisis atribuye a la llegada de población migrante, que se aloja en habitaciones compartidas y tensiona los precios a la baja en calidad y al alza en cantidad. Otro tramo de la discusión sostiene justo lo contrario: que si el empleo se deteriora, parte de ese flujo puede revertir y aliviar la presión. La estadística histórica de 2009, cuando ya se fue mucha gente, se usa como precedente.

Es el punto donde el análisis se cruza con la política y deja de ser limpio. La vivienda se mide, la población se proyecta, y nadie quiere firmar el pronóstico.

Con estos mimbres, el único consenso real es que nadie quiere ser el que firme en el peor momento. Lo malo es que cada año que pasa, ese momento parece haber sido el anterior.