*Tema mítico* : Es buen momento para comprar (Parte III)

Obra nueva en Málaga que sube 80.000 euros en un mes​

¿Es buen momento para comprar vivienda? La pregunta lleva tres años sin una respuesta tranquilizadora y los números de este verano tampoco la traen. Un comprador relata lo que le ocurrió con una promoción de obra nueva en el barrio malagueño de El Cónsul: llama, le dan cita para dentro de un mes —calendario completo— y le anuncian un tres dormitorios orientación sur desde 437.000 euros. Cuando llega, el comercial le dice que el más barato de esa orientación son 510.000 sin IVA. Cuatro semanas antes eran 437.000.

Le enseña el mensaje. «Habéis subido 80.000 euros en un mes», replica. El comercial lo llama ajuste de precios. El piso, con impuestos, se pone en 560.000 euros.

Los 25 visitantes que no hicieron ninguna oferta​

La escena opuesta se da en un pueblo de moda del área de Barcelona. Un propietario pone a la venta un inmueble de entre 400.000 y 500.000 euros y recibe entre 25 y 30 visitas. Ninguna oferta. El agente de una segunda inmobiliaria le suelta que eso no puede ser, que ya debería estar vendido. Cabe preguntarse si le hablaba como comercial o como diagnóstico.

En paralelo aparecen los escaparates cada vez más vacíos. De treinta anuncios reales en una oficina se ha pasado a diez, y la mitad con pinta de no serlo. El resto de carteles digitales ahora muestra contenido de la propia inmobiliaria. No hay producto que enseñar y quien lo tiene no baja el precio porque no lo necesita.

¿Por qué sube la vivienda si no se construye y la gente no llega?​

Aquí está el núcleo del asunto. El argumento que se repite con más fuerza: la población residente en España ha crecido en más de dos millones de personas desde 2010, mientras se han construido 1,3 millones de viviendas. La conclusión que se extrae es simple: si entran más vecinos que ladrillos, el precio aguanta.

La refutación llega desde otro flanco. Una parte sostiene que hay vivienda vacía de sobra y que buena parte de la compra es inversión, no residencia. Que existan cien casas para cien mil personas no fija su precio sostenible: fija cuáles cien pueden pagarlas. Es la diferencia entre demanda solvente y capacidad de acceso real.

«Esto no es 2008»: por qué el crash no se parece al anterior​

Una corriente dominante en el análisis niega el paralelismo con la burbuja anterior. En 2008 se firmaban hipotecas por el 120% del valor del inmueble y se construía sin freno con empleos temporales. Hoy no se construye, no se concede más del 80% y el crédito está limitado. El parecido se agota en el precio.

La postura contraria señala que los precios intermensuales ya caen, que las ejecuciones hipotecarias se disparan y que las compraventas retroceden. Añade un dato incómodo: con depósitos bancarios remunerados al 4%, el ladrillo tiene que competir con la renta fija, y eso históricamente se resuelve con una corrección del comprador inversor.

El funcionario A1 que no llega a un piso en Madrid​

Entre los casos concretos, uno llama la atención: un funcionario de nivel A1 destinado en Madrid, con casi 70.000 euros ahorrados, no encuentra vivienda que no sea un vertedero de barrio. Añade que esa es la conversación de una generación completa.

El ejercicio de percentiles que se ha hecho en este seguimiento es revelador: una pareja que ingrese 8.000 euros netos mensuales —85.000 brutos cada uno— está en el percentil 97 por ambos lados. Con esos sueldos debería poder pagarse un barrio de nivel alto en Madrid o Barcelona. No puede.

10.000 euros solo para poder ofertar​

La señal que más incomoda a quien lleva años comprando: un vendedor de Málaga exige 10.000 euros para admitir una oferta y empezar a negociar, con un inquilino todavía dentro que se marcha en septiembre. El comprador se retira. Un inversor con tres décadas de recorrido lo resume así: cuando empiezan a pedirse anticipos para poder negociar, el ciclo está tocando techo.

Las cuentas de la operación tampoco ayudan. Una compra de 300.000 euros suma en torno a un 10% en impuestos, escrituras y registros, más la comisión de la inmobiliaria. Se entra perdiendo de salida entre un 12% y un 15% respecto al precio que uno se marca como objetivo de venta. Y si no se alquila, Hacienda reclama todos los años la renta imputada en el IRPF, «mil y pico euros» según quien lo ha sufrido.

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¿Buen momento para comprar? Depende de si uno compra para vivir o para rentabilizar. Pero para el que busca techo y no negocio, el mercado lleva tres años dándole la misma respuesta: paga lo que te pidan y da las gracias. Si eso es un buen momento, que lo bauticen.