*Tema mítico* : Es buen momento para comprar (Parte III)

Comprar piso hoy: 30 visitas, cero ofertas y precios al alza​

¿Es buen momento para comprar una vivienda? La respuesta honesta es incómoda: depende de qué lado del mostrador estés y de si tienes la hipoteca ya aprobada. La vivienda nueva ha marcado récord de precio tras subir un 9,7% en junio, el euríbor sigue encareciendo cada firma y, a la vez, hay pisos valorados en 500.000 euros que acumulan treinta visitas sin una sola oferta. El mercado no está roto. Está partido en dos.

Por qué sube el precio de la vivienda si se venden menos pisos​

Los datos que se manejan estos meses apuntan todos en la misma dirección: precios al alza, actividad a la baja. El encarecimiento interanual se sitúa en la horquilla del 8% al 10%, y las informaciones que circulan sobre ejecuciones hipotecarias y compraventas dibujan lo contrario de un mercado eufórico. En una zona media, un piso que antes de la pandemia se vendía por 120.000 o 130.000 euros pide ahora 250.000, con subidas de 10.000 euros de un día para otro.

La explicación que más se repite no es financiera, es de stock. No se construye lo suficiente y la oferta existente no baja de precio. Quien vende prefiere no vender antes que rebajar. El resultado se parece más a la definición de un no-mercado que a un mercado: poca oferta rígida contra una demanda que quiere comprar pero choca con el límite del crédito.

El vendedor que no vende: el caso de las 30 visitas y ninguna oferta​

Los ejemplos concretos son más elocuentes que los índices. Una vivienda de entre 400.000 y 500.000 euros en un pueblo de moda del entorno de Barcelona recibió visitas de 25 a 30 personas y no ha generado ni una sola oferta. La agencia insistía en que, con ese tráfico, ya debería estar vendida. En el otro extremo, un local comercial lleva 18 años cerrado y sigue pidiendo 4,5 millones: más de lo que cuesta un castillo con terreno en la Toscana. Hay precios que no son precios, son tradiciones familiares.

Málaga: 80.000 euros de subida en un mes​

La obra nueva se ha convertido en el mejor termómetro del descontrol. En una promoción de Málaga, un tres dormitorios orientado al sur pasó de 437.000 euros a 510.000 sin IVA en el espacio de un mes. El comercial lo llamó «ajuste de precios». Ochenta mil euros de ajuste, con el calendario de visitas completo y listas de preaviso. En Pontevedra se piden 275.000 euros más IVA por una habitación sin garaje en pleno centro. Y en otra promoción, la segunda fase se ha vendido 130.000 euros más cara que la primera, entregada tres años antes. Ningún salario conocido sigue ese ritmo.

Hipotecas: qué se firma hoy y a qué tipo​

Para el comprador con nómina estable, el mapa de la financiación es este: entre el 2,20% y el 2,50% con la lista completa de vinculaciones —seguros, planes de pensiones, tarjetas— y en torno al 2,50%-3% si se renuncia a ellas. Los bancos no regalan nada y el euríbor apunta a seguir subiendo, con el 3,5% como referencia de consenso a corto plazo. Los perfiles de riesgo bajo, como dos funcionarios que financian el 47% del precio total y destinarían al pago entre el 12% y el 14% de sus ingresos netos, no encuentran pegas. El problema es el resto. Nadie firma ya por encima del 80% del valor, y ni hablar de aquellos créditos que llegaban a cubrir el 120%.

El 12-15% que se evapora el día de la firma​

Uno de los cálculos más repetidos desmonta la idea de que comprar es solo pagar el precio de venta. Sobre una operación de 300.000 euros, impuestos, escrituras y registro añaden un 10% de salida. La comisión inmobiliaria, cuando existe, se lleva otro 3% entre compra y venta, sin contar gastos bancarios. Es decir: se arranca perdiendo entre el 12% y el 15% del valor, y ese es el agujero que hay que tapar antes de que el piso se revalorice. A eso se suman las reformas: presupuestadas en 50.000 euros, terminan en 75.000, y las hay que se alargan un año entero. El ladrillo sube, pero el dinero se va antes por la puerta.

2008 no se repite (o eso dicen los números)​

La comparación con la burbuja anterior se rechaza con argumentos concretos: entonces se concedían hipotecas por el 120% del valor, se construía sin freno y se firmaba con contratos temporales. Hoy no se construye, no se financia más del 80% y el mercado laboral es otro. En el lado contrario pesan las señales de desgaste: ejecuciones al alza, compradores que se retiran cuando les piden 10.000 euros solo para presentar una oferta y una desgravación fiscal de unos 1.000 euros anuales reservada a quien compró antes de 2013. La presión demográfica se cita como sostén de la demanda —alrededor de un millón de entradas anuales, según el INE—, aunque no hay acuerdo sobre cuánto de ese flujo se consolida y cuánto retorna cuando el empleo se enfría.

La decisión: comprar, esperar o mudarse al pueblo​

Zonas. Barrios. Ahí se decide casi todo. Mientras un piso de 85 metros escriturados —que no llegan a 70 útiles— se compró en Arapiles por 337.000 euros tras salir a 375.000 y tasarse en 347.000, a las afueras de Madrid se habla de 800.000 euros por vivienda nueva. En la meseta norte, una finca ganadera de 120 hectáreas con casa señorial y piscina cambió de manos por 800.000 euros, y en el pueblo les pareció una locura.

El consenso, si existe, es este: nadie sabe cuándo se da la vuelta. Los que compraron no piensan vender. Los que esperan, siguen esperando. Y el 12% de gastos de entrada sigue ahí, puntual, para unos y para otros.