Sobre la inercia de los precios

Vale que ya ha quedado claro que el mercado inmobiliario se está contrayendo a marchas forzadas. ¿Que pasa con los precios? Según el MdV, la subida interanual de la vivienda, en términos de €/m2 alcanzó el 7,2% en el primer trimestre de 2007 frente al 9,1% que se leía en el trimestre anterior.

Todo el mundo habla del problema de las estadísticas del MdV, sus errores y tal y cual. Sin embargo, hay que reconocer que se trata de un trabajo exhaustivo, que intenta obtener los datos de todas las tasaciones de transacciones que se registran en un trimestre dado, y que proporciona datos normalizados en €/m2. La serie de datos que se obtiene no me parece poco apreciable de ninguna manera.

Sin embargo, si es verdad que no interpretamos adecuadamente los datos del ministerio. Durante el periodo más expansivo del boom, la serie probablemente no reflejaba la verdadera magnitud de la subida de precios debido a distorsiones en la recogida de datos y en el "mix" de ventas. Igualmente podemos suponer ahora que los datos no reflejan el alcance real de la desaceleración de los precios de la vivienda.

Una de las razones es la inercia que introduce en los datos la heterogeneidad de operaciones que se registran. Las tasaciones sobre pisos nuevos, por ejemlo, corresponden en muchos casos a operaciones con más de un año de antigüedad y reflejan cambios de precios que se registraron en años anteriores. Esto suaviza mucho la curva de desaceleración que se obtiene con esta serie de datos.

Otra de las razones es que se trata de un dato normalizado (€/m2) del que se ignora el tamaño y número medio de las ventas que se han contabilizado en el trimestre (bueno, a lo mejor se conoce, pero yo lo ignoro) y que no tiene en cuenta tampoco diferencias intertrimestrales en la localización de las ventas.

Como algunos foreros han podido notar, al analizar los datos del MdV en poblaciones de tamaño mediano, se obtienen resultados bastante raros con alteraciones en los precios aparentes demasiado grandes hacia arriba o hacia abajo. Por ejemplo, en Granada, el precio medio de las compraventas del 1T2007 fué un 45% superior a las del trimestre anterior. Además en el 4T de 2006 se registraron más de 200 tasaciones y en el 1T2007 sólo 90 tasaciones en esa ciudad. En toda lógica, la diferencia observada en el precio medio del metro cuadrado se debe a cambios en el "mix" de ventas: en el primer trimestre de 2007 se registraron muy pocas ventas que muy probablemente se localizaban en barrios más caros que las que se vendieron en el trimestre anterior.

El efecto del "mix" de ventas puede ser un factor muy importante que probablemente también contribuye a la suavización de la desaceleración del precio de vivienda. Según se afirma por ahí, buena parte de las reducciones en las transacciones procede de la "base de la pirámide" de clientes. Los que compran casas que normalmente están localizadas en los barrios menos caros.
Si eso es así, cando se reducen las ventas, resulta que el "mix" de ventas contiene un mayor peso de viviendas de barrios caros y el precio medio resultante no refleja la verdadera magnitud de la desaceleración.

Por tanto, aunque el MdV publica que la subida interanual es del 7,2% con toda seguridad la subida, si la hay, es mucho menor. Necesitaríamos otros indicadores para saber que es realmente lo que está ocurriendo.

muy bueno, solo falta saber como filtrar las viviendas mas caras

Opinión del experto

By Gonzalo Bernardos

La vivienda nueva en Barcelona baja a un ritmo anual del 15,5%

21.04.2007 | 11:07




Según los últimos datos del Ministerio de la Vivienda, en el primer trimestre de 2007, el precio por m2 de la vivienda nueva en la ciudad de Barcelona es de 4.424,8 euros por m2. En el último trimestre de 2006, dicho precio era de 4.603,5 euros por m2. Es decir, en un trimestre ha bajado un 3.8%. Si suponemos que esta tendencia será de la misma magnitud durante los tres trimestres siguientes, podríamos indicar que el precio de la vivienda nueva en Barcelona disminuye a un ritmo anual del 15,5%.

Si he de ser sincero, a pesar de ser la estadística oficial, la realizada por el Ministerio de la Vivienda me ofrece una escasa credibilidad. Voy a indicarles por qué:

a) no hay prácticamente ningún piso nuevo en Barcelona de 100 m que cueste 442.480 euros. No obstante, sí conozco bastantes de 45 m2 que superan incluso dicho importe. Me merece notablemente más confianza la estadística elaborada por la Asociación de Promotores de Barcelona que la realizada por el Ministerio. Según la primera, en el último semestre de 2006, el precio de la vivienda era de 7.997 euros por m2 útil.


b) no me creo que prácticamente no exista diferencia entre el precio de una vivienda nueva entre las ciudades de Lleida y de Tarragona. En la primera, el precio actual es de 2.302,8 euros por m2, en la segunda de 2.437,8. Según mis estimaciones, como mínimo, el precio de la vivienda nueva en Tarragona supera en un 20% el observado en Lleida.

c) la recogida de muestras hace reír. En Rubí las muestras del Ministerio son de 300 viviendas, en Barcelona de 268 ¿Alguien se cree que se vendan más viviendas nuevas en Rubí que en Barcelona?. En Lleida, la muestra es de 316 viviendas, en Tarragona sólo de 92. No me extraña que los precios sean luego tan falsamente uniformes en ambas localidades

Finalmente, la realización de cambios metodólogicos en la estadística sobre el precio de la vivienda fue una de las primeras medidas que adoptó la Ministra Trujillo. Su lema era: "hay que bajar el precio de la vivienda como sea, aunque sólo sea a nivel estadístico". En la actualidad, la serie estadística de precios de la vivienda es un desastre (no hay un criterio estadístico uniforme) y sus datos pueden provocar hilaridad.

No obstante, por una vez en la vida, comparto la opinión de que el precio de la vivienda nueva está bajando en la ciudad de Barcelona, aunque creo que más lo está haciendo la usada. De manera paradójica, éste sube en el último trimestre. Bien, como me gusta decir, hay estadísticas buenas, malas y las del Ministerio de la Vivienda. Espero sus comentarios.


Del blog de Gonzalo Bernardos

Imagino que otro aspecto que influye en el precio publicado por el Ministerio y las sociedades de tasación es que, independientemente de las influencias indebidas que un tasador pueda recibir de la entidad de crédito que le encarga la tasación, también se da el hecho de que el tasador, en vista de a qué precio se han vendido/tasado inmuebles similares en la misma zona, revaloriza el precio en función del tiempo que haya transcurrido desde la última tasación según el probable incremento de precios que estime oportuno.

Así pues, cuando el mercado se da vuelta, puede ocurrir que los precios en realidad estén bajando, mientras que los valores de tasación se mantienen o incluso suben.

De ahí que a falta de un índice donde se recojan los precios reales de transacción o se puedan anticipar con cierta fiabilidad, el índice más cercano a lo que realmente está ocurriendo sea el de precios de oferta (es decir, idealista.com y demás); con la salvedad de que en la actualidad ni siquiera ese índice refleja lo que realmente sucede, ya que parece probable que los vendedores estén aceptando ofertas a la baja, mientras que antes, en un mercado boyante, no lo hacían.

(Imagino que esto ya se ha discutido en otros hilos. Disculpad si es así. Os agradecería que me indicaseis en cuáles)

paseoaleatorio dijo:

Imagino que otro aspecto que influye en el precio publicado por el Ministerio y las sociedades de tasación es que, independientemente de las influencias indebidas que un tasador pueda recibir de la entidad de crédito que le encarga la tasación, también se da el hecho de que el tasador, en vista de a qué precio se han vendido/tasado inmuebles similares en la misma zona, revaloriza el precio en función del tiempo que haya transcurrido desde la última tasación según el probable incremento de precios que estime oportuno.

Así pues, cuando el mercado se da vuelta, puede ocurrir que los precios en realidad estén bajando, mientras que los valores de tasación se mantienen o incluso suben.

De ahí que a falta de un índice donde se recojan los precios reales de transacción o se puedan anticipar con cierta fiabilidad, el índice más cercano a lo que realmente está ocurriendo sea el de precios de oferta (es decir, idealista.com y demás); con la salvedad de que en la actualidad ni siquiera ese índice refleja lo que realmente sucede, ya que parece probable que los vendedores estén aceptando ofertas a la baja, mientras que antes, en un mercado boyante, no lo hacían.

(Imagino que esto ya se ha discutido en otros hilos. Disculpad si es así. Os agradecería que me indicaseis en cuáles)

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De acuerdo. Es otro factor importante. Pero puede estar compensado por otras operaciones con tasaciones a la baja para incluir dinero B. Las tasaciones por encima del valor real tendrán efecto, sobre todo, en el problema de los impagos. Pero esto si que no hay manera de cuantificarlo.

Si las estadísticas lo permiten, y si me apetece, intentaré ver si se puede "normalizar" la evolución del precio de vivienda de acuerdo con el "mix" de ventas.

c) la recogida de muestras hace reír. En Rubí las muestras del Ministerio son de 300 viviendas, en Barcelona de 268 ¿Alguien se cree que se vendan más viviendas nuevas en Rubí que en Barcelona?. En Lleida, la muestra es de 316 viviendas, en Tarragona sólo de 92. No me extraña que los precios sean luego tan falsamente uniformes en ambas localidades

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Cada experto intenta llevar el agua a su molino. En total, la muestra de Barcelona fué de 3.601 tasaciones (268 de vivienda nueva) y la de Rubí fué de 523 de las que 300 correspondieron a vivienda nueva. Si este experto conoce bien el número de promociones en Rubí y Barcelona podrá determinar si el muestreo es tan sesgado como el dice. En este caso, visto lo visto, me fío mucho más del Ministerio que de este experto.

Con el ejemplo de Tarragona y Lleida se puede decir lo mismo. Este señor se fija en las diferencia que ve entre Tarragona y Lleida en un sólo trimestre y no tiene en cuenta que la composición de las ventas (nueva-usada, por barrios etc.) puede variar mucho de trimestre en trimestre y de ciudad en ciudad. Por ejemplo, el Lleida la inmensa mayoría de las tasaciones son sobre vivienda nueva y en Tarragona ocurre lo contrario.

Este señor tampoco parece saber que no se trata de un muestreo aleatorio, sino de una revisión exhaustiva (todo lo exhaustiva de lo que sea capaz la metodología empleada) de las transacciones que se registran en un determinado trimestre. ¡Que gratuíto es intentar colar la conspiranoia de que la ministra le dice a sus agentes que seleccionen las transacciones más baratas!