¿por qué soy ex-burbujista.?

Algunos me habéis preguntado, otras veces se ataca -no los argumentos - irracionalmente, como si el que piensa diferente fuera un enemigo y quisiera jorobar. (como si solo hubiera una vision de la realidad, y el que lo ve de otra forma es porque tiene intereses -incluso ilegitimos-)

Ahora buscando información sobre el tema del suelo me he encontrado con un articulo que muestra punto por punto mi opinión.
MAS NO PUEDO DECIR, son las opiniones que he ido poniendo en el foro en este tiempo.

lo que encontré sobre el autor: Arquitecto y catedrático de la upm, ha escrito el único libro que he visto sobre especulación inmobiliaria "(1979) ¿Especulación del suelo?; notas para una política del suelo urbano " lo que en cierto modo lo hace una autoridad y por lo que es recomendable leer el articulo completo.

no parece que tenga ningún interés en que el precio de la vivienda no baje, al contrario.

http://habitat.aq.upm.es/boletin/n29/afroc2.html

unos extractos:
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Alguien que quería comprar una vivienda nueva en un nuevo espacio (generalmente de clase media más moderno), vendía la suya a otro que a su vez vendía la suya, etc. Cada uno de los eslabones de esa cadena de compradores-vendedores incluía su patrimonio ya acumulado y su capacidad de endeudamiento (su nómina para entendernos) y el polinomio resultante era en realidad un sumatorio de capacidades de endeudamiento que podía, según su longitud, llegar a precios muy altos. Todo muy ficticio pero muy real, porque paradójicamente poca gente podría comprarse su propia vivienda pero pueden pagar otra más cara. Esto sólo es posible en una sociedad inmobiliaria de segunda generación, con un amplio patrimonio residencial consolidado. Por otra parte, la capacidad de endeudamiento ha aumentado considerablemente en los últimos años, con la bajada de los tipos de interés, que es sin duda la magnitud macroeconómica que más influye en el precio de la vivienda.


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De hecho cada vez que los precios se estancan o se presentan los primeros síntomas de descenso se disparan todas las alarmas y el sector reduce su actividad rápidamente. O sea, todos los pronunciamientos sobre la bajada de los precios son falsos. Y desde luego no existe ninguna posibilidad de que la promoción privada proporcione vivienda a los que han quedado apeados del tren inmobiliario. Las distancias ya son insalvables. La única forma de alojar a los que no tienen capacidad de subir al tren, ni por sí mismos ni con la ayuda de sus familias, es a través de una política pública adecuada. También existe la posibilidad de aceptar el destierro y buscar algún apeadero lejano desde el cual subirse al furgón de cola del tren, pero eso encierra el riesgo de quedarse en vía perecida a todos los efectos, porque esos lugares están fuera de los circuitos por los que fluyen el empleo, los servicios y la riqueza.


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Basta con seguir las curvas de producción de viviendas y de precios en los últimos años en Madrid y se comprueba que crecen de la mano. A más viviendas producidas, más sube el precio. Justo lo contrario de lo que dicen los manuales de economía vulgar. Pero exactamente lo que puede esperarse cuando se conocen las verdaderas dinámicas que alimentan este fenómeno. Realmente es al revés, es el crecimiento mantenido de los precios el que indica la buena salud del sector, como dicen los expertos, y que anima a seguir aumentando la producción. Bastará la más mínima inflexión a la baja de los precios para que reduzcan su producción. Si de ese comportamiento alguien espera una bajada de los precios puede esperar sentado. Si alguien cree que clasificando todo el suelo del planeta y urbanizándolo, se va a arreglar el problema también puede esperar sentado. Todavía en Madrid estamos construyendo los suelos que se clasificaron hace 17 años, en aquel Plan de 1985 al que todo el mundo acusó de quedarse corto, de `apostar' (hay que ver lo que les gusta el juego) por un Madrid de segunda división.
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Y es que el discurso mercantil ha alimentado esa necedad para legitimar su servil apoyo a la máquina inmobiliaria privada. El suelo y su escasez ha sido el argumento fundamental de esta falacia hasta convertirse en un signo distintivo de las inclinaciones ideológicas de las políticas de vivienda. Dime si pones al suelo como excusa y te diré quién eres y a quién sirves.

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Pero si hemos de hablar de un alquiler asequible y social, eso sólo lo puede proporcionar el sector público y para ello necesitaba unos recursos que no tenía porque estaba lejos del modelo de Bienestar que disfrutaban Francia, Gran Bretaña o Suecia, por referirme a países con un parque público o social de viviendas importante
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Un espacio diferenciado y acumulativo convertido en patrimonio de las familias que componen nuestra formación social y un sistema promocional-financiero que ha ido labrando su hegemonía en estos años son las dos columnas del actual sistema de precios, frente al cual no vale de nada llenar de viviendas el mercado. Sin duda podríamos hacer un repaso histórico más minucioso y tratar de comprobar los efectos en la evolución de los precios de acontecimientos como la entrada en la Unión Europea, la sustitución de la peseta por el euro, los problemas de la inversión bursátil, el blanqueo de dinero zaino, pero todos estos fenómenos burbujeantes se hubieran esfumado si el fondo del escenario inmobiliario residencial no hubiera sido una formación social, estructurada en clases y con una gran capacidad de acumulación patrimonial en sus estratos medios y superiores, porque es esa firme estructura la que en última instancia mantiene y garantiza la inversión. Precisamente esa capacidad es la que ha dejado fuera a los estratos más débiles que ven cómo se aleja cada vez más el tren del alojamiento. Para los que se encuentran dentro, la velocidad de los precios no importa demasiado, porque con los precios crece su patrimonio. También aumentan las diferencias entre escalones para que la jerarquía se mantenga.

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Sólo un pequeño apunte: cuando dice eso de "para los que están dentro" ¿se refiere a los que están con una hipoteca a 30 o más años referenciada a un índice que puede acabar el año a casi el doble y que ya desde el principio tenían comprometido un elevado porcentaje de sus ingresos? ¿esos están dentro? ¿dentro de qué?

Esos razonamientos no burbujistas son totalmente correctos, y desde luego me parece evidente que muchas personas los hayan compartido. Lo que desmorona tu argumentación, es que ese artículo se escribió en el año 2003, cuando la inmensa mayoría de las personas eran nuncabajistas. Todos los datos lo demostraban, y solamente unos pocos visionarios íbamos contracorriente. A lo largo de mi vida me ha ocurrido muchas veces, ir contracorriente, y en no pocas ocasiones he tenido razón.

Por eso, me parece absurdo que sigas defendiendo esas teorías, ya totalmente desfasadas por argumentos más recientes.

Conozco a algunos constructores y te aseguro que es un cuento chino eso de que "adecuan la oferta a la demanda", son gente sencilla como tú o como yo, que hace previsiones a corto plazo y desconocen totalmente el futuro de la economía. En esos niveles pueden moverse las grandes empresas como las que han comprado eléctricas o los bancos, pero poca gente más.

Las constructoras compiten entre si, no lo olvides.

Cierto pero la estructura del articulo se mantiene, (igual que se mantienen las teorias de los burbujistas inmobiliarios de 2002).

Hasta el momento este razonamiento ha sido el acertado.

además fue publicado en junio de 2005. por lo que imagino que lo seguirían viendo actual.

El artículo es bueno, ex, pero como ya ha dicho El pueblerino, es de 2003. Es el año en que esto comenzó a desquiciarse por completo. Desde entonces, lejos de frenar, hemos acelerado hasta llegar a un punto sin retorno, a un callejón sin salida muy peligroso. Estamos en un momento muy delicado.

En Madrid, donde parece imperar últimamente la ley del silencio estadístico, se puede decir que las viviendas infrautilizadas (vacías y secundarias) superan las 300.000 en el municipio central y las 600.000 en la región. Mientras tanto, el nuevo planeamiento dibuja un horizonte de otras 800.000 en la región y entre 300 y 400.000 en la capital. Dicen que eso bajará los precios, pero que nadie se alarme, eso no ocurrirá. Si se construyeran todas esas viviendas es posible que terminaran por hundirse los precios y también el país. Realmente esas cifras corresponden a una catástrofe. Y, además, nadie con poder real quiere de verdad que bajen los precios. Las familias alojadas (que son la mayoría), y aunque eso no afectase sus posibilidades de cambiar de vivienda, se sentirían desposeídas ante la pérdida de valor patrimonial, pero los promotores inmobiliarios que han calculado sus ganancias sobre precios al alza irían a la quiebra y con ellos uno de los pilares de la actividad económica de la región. Finalmente, el sector financiero se quedaría sin garantías para sus préstamos hipotecarios que constituyen una parte fundamental de su negocio. Vamos, una catástrofe. De hecho cada vez que los precios se estancan o se presentan los primeros síntomas de descenso se disparan todas las alarmas y el sector reduce su actividad rápidamente. O sea, todos los pronunciamientos sobre la bajada de los precios son falsos. Y desde luego no existe ninguna posibilidad de que la promoción privada proporcione vivienda a los que han quedado apeados del tren inmobiliario.

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El mismo escritor de este artículo explica cómo podría pasar el desastre. ¿Estamos lejos de esa situación?

Pasapisero dijo:

Conozco a algunos constructores y te aseguro que es un cuento chino eso de que "adecuan la oferta a la demanda", son gente sencilla como tú o como yo, que hace previsiones a corto plazo y desconocen totalmente el futuro de la economía. En esos niveles pueden moverse las grandes empresas como las que han comprado eléctricas o los bancos, pero poca gente más.

Las constructoras compiten entre si, no lo olvides.

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No se a que periodos de tiempo se refiera en que adecuan la demanda.
pero dice que aún se esta usando el suelo urbanizable de 1985 ¡ parece que se urbanizo mucho y se controla su salida al mercado!

charliness dijo:

El artículo es bueno, ex, pero como ya ha dicho El pueblerino, es de 2003. Es el año en que esto comenzó a desquiciarse por completo. Desde entonces, lejos de frenar, hemos acelerado hasta llegar a un punto sin retorno, a un callejón sin salida muy peligroso. Estamos en un momento muy delicado.


El mismo escritor de este artículo explica cómo podría pasar el desastre. ¿Estamos lejos de esa situación?

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en estos años tambien ha cambiado el paisaje social y la necesidad de vivienda con 500.000 nuevos habitantes.

y la construccion en todo este tiempo no llega a 250.000 cuando el habla ya de 800.000

La objeción que le veo a ese planteamiento es que esta hecho sin ningún tipo de perspectiva temporal, obviando el tiempo de vida de un inmueble.

Cuando se empezaron a construir viviendas como "bien de consumo" fue -ayer- históricamente hablando (años 80), y hasta que no pase el tiempo de vida util de una vivienda 40-50 años, es decir, en el 2020, no se podrá ver donde estamos realmente metidos.

Se habla de las viviendas como si fuesen bienes perecederos, como si cuando una se abandonase, fuese destruida, y no es así, ya que cada vivienda dura 40, 50 años tranquilamente. Por cada casa construida, hay otras 5 que siguen en pie, y eso en ese pseudoestudio se obvia.

Con esa visión errónea, es normal que haya nuncabajistas.

El artículo cumple a la perfección con la firma de ex-burbujista: describe la realidad, ni más ni menos.

Ahora bien, eso no tiene nada que ver con la burbuja.

"Las curvas de precios y nuevas viviendas han crecido de la mano", pues sí. "La capacidad de endeudamiento ha aumentado en los próximos años", pues sí, claro. "El discurso mercantil bla bla bla", pues sí, no te digo yo que no.

Ahora bien, ¿dónde está la visión de futuro, las previsiones? El señor Roch diagnostica, recomienda... y ya. Frases como "Bastará la más mínima inflexión a la baja de los precios para que reduzcan su producción" ¿cómo se negocia eso en un país cuyo PIB depende de que no se reduzca esa producción?

De todas formas, me quedo con "Justo lo contrario de lo que dicen los manuales de economía vulgar" Jaja, siempre que leáis que alguna cosa pasa "desafiando las leyes de la física" o de las matemáticas, o de la economía... non si preocupare, más grande será la ostra.

Buen artículo, ex-burbujista. Tiene mucha razón en todo lo que dice. Los que estamos dentro de la "rueda" nos encontramos ante una situación privilegiada respecto a los que tienen que entrar. Si queremos cambiar de vivienda y ha subido, pues venderemos la nuestra por más aunque compremos la siguiente por más dinero. Si ha bajado, pues venderemos la nuestra por menos pero también compraremos la siguiente por menos. Aquí los únicos que pueden arreglar la situación para que haya gente que pueda acceder a la vivienda es el gobierno promoviendo muchas viviendas de protección oficial. Pero como siempre, no están en la labor. Y encima aquí en Cataluña no sólo eso, sino que encima quieren meter las narices en la vivienda privada.
Cuando haya disminución en la compra, bajará la construcción pero no bajarán los precios tal y como dice el artículo. Saludos,

"De hecho cada vez que los precios se estancan o se presentan los primeros síntomas de descenso se disparan todas las alarmas y el sector reduce su actividad rápidamente. O sea, todos los pronunciamientos sobre la bajada de los precios son falsos. Y desde luego no existe ninguna posibilidad de que la promoción privada proporcione vivienda a los que han quedado apeados del tren inmobiliario. Las distancias ya son insalvables. La única forma de alojar a los que no tienen capacidad de subir al tren, ni por sí mismos ni con la ayuda de sus familias, es a través de una política pública adecuada. También existe la posibilidad de aceptar el destierro y buscar algún apeadero lejano desde el cual subirse al furgón de cola del tren, pero eso encierra el riesgo de quedarse en vía perecida a todos los efectos, porque esos lugares están fuera de los circuitos por los que fluyen el empleo, los servicios y la riqueza."

teto4006 dijo:

Cuando haya disminución en la compra, bajará la construcción pero no bajarán los precios tal y como dice el artículo. Saludos,

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Enesima vez: Cuando haya disminucion de compra, bajará la producción... pero se omite que ya habrá construidos cientos de miles de pisos que estarán dentro del mercado y que no saldrán de él hasta pasados 50 años o mas, y ahi es donde estamos ahora.

No es que vaya a bajar la producción... es que se mantendrá solo para aquellos que quieran un piso -nuevo- habiendo millares de ellos con 4-5 años de antiguedad, sin haber sido estrenados.

El gobierno tiene que promover vivienda en caso de escasez, no en caso de bonanza. El mercado ahora ya se autorregulará.

teto4006 dijo:

Buen artículo, ex-burbujista. Tiene mucha razón en todo lo que dice. Los que estamos dentro de la "rueda" nos encontramos ante una situación privilegiada respecto a los que tienen que entrar. Si queremos cambiar de vivienda y ha subido, pues venderemos la nuestra por más aunque compremos la siguiente por más dinero. Si ha bajado, pues venderemos la nuestra por menos pero también compraremos la siguiente por menos. Aquí los únicos que pueden arreglar la situación para que haya gente que pueda acceder a la vivienda es el gobierno promoviendo muchas viviendas de protección oficial. Pero como siempre, no están en la labor. Y encima aquí en Cataluña no sólo eso, sino que encima quieren meter las narices en la vivienda privada.
Cuando haya disminución en la compra, bajará la construcción pero no bajarán los precios tal y como dice el artículo. Saludos,

"De hecho cada vez que los precios se estancan o se presentan los primeros síntomas de descenso se disparan todas las alarmas y el sector reduce su actividad rápidamente. O sea, todos los pronunciamientos sobre la bajada de los precios son falsos. Y desde luego no existe ninguna posibilidad de que la promoción privada proporcione vivienda a los que han quedado apeados del tren inmobiliario. Las distancias ya son insalvables. La única forma de alojar a los que no tienen capacidad de subir al tren, ni por sí mismos ni con la ayuda de sus familias, es a través de una política pública adecuada. También existe la posibilidad de aceptar el destierro y buscar algún apeadero lejano desde el cual subirse al furgón de cola del tren, pero eso encierra el riesgo de quedarse en vía perecida a todos los efectos, porque esos lugares están fuera de los circuitos por los que fluyen el empleo, los servicios y la riqueza."

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Lo que dices era cierto hasta hace poco, y yo mismo lo he defendido. Pero el escenario en el que os encontrais los pepis ha cambiado. Olvidas una cosa, y es que conforme baja el precio de tu piso, más te está costando realmente puesto que tu deuda es la misma. Es decir, si lo vendes (como le ha ocurrido a mi amigo) ni siquiera consigues cubrir lo que te costó (contando costes financieros y considerando compras en los últimos 4 años). Esto te pone en desventaja frente al que no tiene piso, puesto que él parte de cero, pero tu partes de - deuda pendiente.

la teoria del tren me parece acertada...

el problema es que los que se quedan atras son cada vez mas, los que no pueden cogerlo porque llegan tarde y el tren no para o pasa demasiado rapido son cada vez mas, ademas el numero de los que se caen del tren porque este va demasiado rapido aumenta.. y al final este descarrila

The_Chosen dijo:

Enesima vez: Cuando haya disminucion de compra, bajará la producción... pero se omite que ya habrá construidos cientos de miles de pisos que estarán dentro del mercado y que no saldrán de él hasta pasados 50 años o mas, y ahi es donde estamos ahora.

No es que vaya a bajar la producción... es que se mantendrá solo para aquellos que quieran un piso -nuevo- habiendo millares de ellos con 4-5 años de antiguedad, sin haber sido estrenados.

El gobierno tiene que promover vivienda en caso de escasez, no en caso de bonanza. El mercado ahora ya se autorregulará.

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El gobierno tiene que promover vivienda a precios asequibles, porque mucha gente no puede acceder a los precios de la vivienda privada. Y no meter las narices en la vivienda privada, ni mucho menos con argumentos como el de "expropiación". Ayer hicieron un debate en una canal catalana. Le metieron una caña a la secretaria d´Habitatge de la Generalitat que lo flipas. Hablaban de que el parque de viviendas de Vpo de España sólo llega al 1% y el parque de viviendas en alquiler 4%. El Estado debería de haber conservado su parque público de viviendas que construyó en el pasado y destinado al alquiler para no favorecer la especulación, y en lugar de eso cogieron y se lo vendieron. Por cierto, los pisos entrarán en el mercado, y no en 50 años ni mucho menos. Saludos,

Estás definiendo exactamente la estructura de una pirámide de ventas, tal como se define la burbuja actual en algunos hilos por aquí.
Problema: La parte baja de la pirámide está ya fuera del alcance de los que tienen que entrar por abajo.
Para que la pirámide se pudiera seguir manteniendo, el escalón inferior debe ser alcanzable para una mayoría, y el salto de escalón debería ser factible en un plazo no muy largo, como pasaba hasta ahora, pero no es el caso actual, en el que a los 10 años de estar pagando hipoteca, con los plazos actuales, apenas se ha amortizado capital, por lo que la magnitud del salto es casi tan grande como desde abajo.
Hasta ahora esto ha funcionado porque los escalones intermedios disponían de un piso ya pagado, y han podido hipotecarse por la diferencia del actual al nuevo, pero al haberse alargado tanto los plazos de amortización, como decía más arriba, la deuda no se amortiza a tiempo. No te puedes hipotecar a 40 años, cuando ya has cumplido los 40, y más cuando la subida del IPC apenas se come la cuota.