No busquen más... estos son los indicadores del estallido !!

Voy a transcribir aqui un análisis que tomo de otro Foro donde participo.

www.foroinversores.com

Creo que nos ayudará a entender CUALES son las cifras que debemos seguir para determinar el momento del "estallido" y que nos aclaran que lo que estamos viviendo hoy día se conoce como PLATEAU OF DENIAL (meseta de negación). Es el punto en el que la gente NO QUIERE bajar los precios, pero ya no hay NADA que los sustente en ese punto.

Aquí la participación a la que me refiero:

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Primero que nada quiero copiar un gráfico que me interesa analizar con Ustedes.



La fuente, es el excelente blog de un comentarista norteamericano de temas inmobiliarios Charles Hugh Smith y, la fuente de la misma está aqui:

http://www.oftwominds.com/blogoct06/plateau-denial.html

Este experto comenta COMO evolucionan los precios en los mercados inmobiliarios que han sufrido una "burbuja".

El gráfico no está basado en cifras "reales", sino que es un MODELO que sirve para interpretar la realidad.

Empecemos por explicar las variables... como pueden ver el "cruza" el comportamiento de CINCO VARIABLES:

* La linea rosa (Sales New&existing) es la de las VENTAS de inmuebles nuevos o de 2da mano.

* La línea de color (Sales Prices) es el precio de VENTA de los inmuebles.

* La línea verde (housing starts) son las viviendas nuevas que se inician cada año (construcción)

* La línea roja (Inventory New&existing) es el STOCK de viviendas nuevas y usadas.

* La línea azul (foreclosures) indica los quebrantos o impagos.

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Es MUY INTERESANTE ver el modelo, porque muestra cómo se producen algunas apartentes "irracionalidades", pero que las mismas, tarde o temprano siguen su ciclo natural.

Mi interés al traer este gráfico es que estén ATENTOS y no se confundan cuando vean IRRACIONALIDADES y tengan en claro qué ocurre con ellas y por qué.

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Empecemos:

La línea rosa (ventas) sube y la línea de color (precios) sube... todo bonito, el mercado "crece".

Se inician casas nuevas, el stock se mantiene constante y las quiebras o impagos son los normales.

Esta situación la conocen... es la que se ha vivido hasta ahora.

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Pues bien, en un punto dado, la cantidad de ventas (rosa) empieza a BAJAR.

Sin embargo, los precios (inmobiliarios) entran en lo que este experto denomina "Plateau of Denial", cuya traducción sería algo así como "Meseta de Denegación".

Esto es... se vende MENOS que antes, pero la gente se niega a vender casas a MENOS PRECIO (cómo voy a vender más barato de lo que compré ?) y por lo tanto los precios parece que "no bajan".

Como los precios no han variado y este mercado es MUY LENTO para frenarse, la construcción de casas continúa (línea verde) y los quebrantos, sólo empiezan a crecer cuando los primeros "ahorcados" ya no aguantan más (nadie deja de pagar su casa).

Sin embargo, al haber bajado las ventas y seguir la construcción, el stock SUBE.

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En un momento dado queda claro que la situación es insostenible (aumento de stock, bajada de ventas) y el precio reacciona a la BAJA.

Sin embargo -y esto es lo interesante- el precio al bajar, produce un efecto conocido como "false Bottom" (falso piso) y que en realidad es mucho más "aserrado" de lo que se muestra en el modelo.

Cuando algo "baja", algunos compradores tardíos se ponen contentos y ENTRAN en el mercado.

Esto hace que el precio de venta pueda "subir y bajar" un poco luego de las primeras rebajas y que las ventas puedan "subir" compensando un poco la acumulación de stocks.

Sin embargo, la dinámica del mercado es demasiado PODEROSA (mucho stock, incremento de impagos, siguen las construcciones, faltan compradores) y finalmente las variables del mercado tienen que AJUSTARSE a su punto de EQUILIBRIO (como pasa en TODOS los mercados).

Si se fijan, el autor habla de un "punto de no retorno" (Point of No Return) cuando ya las ventas no logran compensar el incremento del stock.

Finalmente, la presión de los impagos, la baja de ventas y el cambio de expectativas en el mercado -se dejan de constuir casas nuevas, aumenta el desempleo en el sector, etc.-, pasan por la línea del "Cross of Doom" y se completa el desbarranco hasta que se llegue al "punto de equilibrio" y el mercado pueda empezar a absorber el stock acumulado en el largo plazo.

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Obviamente es un MODELO y no es EXACTO, pero, tiene la virtud de mostrar la DINAMICA DE CINCO VARIABLES que van de la mano en este mercado.

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Mi aviso es para que no confundan los "false bottom", con reversiones en la curva de precios. Verán MUCHOS en los próximos meses y años, pero, hasta que el stock no empiece a BAJAR producto de MENOS CONSTRUCCIONES y MAS VENTAS, no habrán llegado a la reversión de la curva.

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Quienes lean inglés, tienen los comentarios al gráfico por el propio autor en el link indicado.

Personalmente creo que hoy el mercado inmobiliario español está en la fase de "Plateau of Denial" y próxima a su primera bajada importante hasta encontrar uno de los "false bottom" con los que van a lidiar en los siguientes meses y años.

Sencillamente una explicación fantastica y totalmente logica.
Muchas gracias por esta aportación.

Impresionante

O sea que hasta que el stock no disminuya vamos a tener donde elegir y se van a seguir construyendo 800.000 viviendas al año.

Impresionante.

La primera vez que veo así de bien explicadas mis fantasías burbujistas. Muchísimas gracias, me aprenderé este gráfico hasta que lo dibuje por instinto en una servilleta mientras hablo por teléfono...

Muchas gracias. Yo ya me he descargado el jpg. Es muy didáctico.

Más o menos estoy de acuerdo con el esquema si bien me parece que los eventos nunca se repiten igual, y siempre puede haber algo nuevo que desbarate todo el planteamiento.

Es bastante lógico que primero empiecen a bajas las transacciones y que los precios vayan después. Según el esquema, el periodo en que bajan las transacciones mientras los precios se mantienen puede durar más de un año. Lo creo. Como el esquema está basado en la experiencia americana tampoco puede trasladarse igual al caso español. Es bien conocido que las familias americanas se mueven más que las españolas y eso agiliza el mercado, especialmente el de segunda mano. Este el estudio no distingue entre casas nuevas y usadas, que siguen dinámicas distintas. Normalmente, el precio de la vivienda nueva es más sensible a los cambios en la demanda. Opino que la fase de precios estables puede ser relativamente más larga en España, sobre todo en lo que se refiere a vivienda usada. Vamos, que para que bajen los precios de vivienda usada, la demanda tiene que caer más que en EEUU. Por esa misma razón es probable que las transacciones en España, especialmente las de segunda mano, caigan más estrepitosamente que en ese país.

El crecimiento de la linea roja no puede ser mayor que el de la verde.

Por lo demas me aprece bien (para estas horas), pero esos datos hay que buscarlos y algunos no existen, o estan tan manipulados que como si no estubiesen, por ejemplo el de los precios.

Marco esta gráfica como muy interesante

para futuras referencias .

Gracias por la aportación .

Saludos .

5 estrellas para el hilo, muy bien argumentado y sin duda alguna se ve completamente lógico.

Gracias por el aporte!

jorobar, como modelo teórico es buenísimo!! Aunque reconozco que ganaría mucho si se pudiesen aportar datos cuantitativos que corroborasen estas tendencias, más allá del avance cronológico.

ransomraff dijo:

El crecimiento de la linea roja no puede ser mayor que el de la verde.

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Si que puede ser, extrapolalo a ventas=0, el inicio de construcciones podria ir bajando, pero el inventario subiria, pues no se vende nada y se acumula con lo anterior. Lo que si puede ser que es que este la linea roja algo exagerada, pues el inventario a de ser inventario_anterior-ventas+construcciones y no parece seguir ese patron. Esta claro que el autor lo ha dibujado a mano alzada, hubiera resultado mas real si hubiera salido de una hoja de calculo, con datos inventados si quieres, pero al menos las curvas habrian salido mas proporcionadas entre ellas.

Aun asi, para los legos, que se creen las profecias nuncabajistas, que dado que se las creen no tienen la inteligencia/sentido comun suficiente, da el pego la grafica esa ya que no se van a dar cuenta del error. Si no se dan cuenta de los errores nuncabajistas...

The Cool Spot dijo:

Lo que si puede ser que es que este la linea roja algo exagerada, pues el inventario a de ser inventario_anterior-ventas+construcciones y no parece seguir ese patron. Esta claro que el autor lo ha dibujado a mano alzada, hubiera resultado mas real si hubiera salido de una hoja de calculo, con datos inventados si quieres, pero al menos las curvas habrian salido mas proporcionadas entre ellas.

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Yo creo que está bien, por además del inventario anterior más las construcciones nuevas también salen al mercado viviendas vacías que sus dueños guardaban pero que ahora quieren vender cuando las cosas se tuercen y empieza el momento del pánico.

Mulder dijo:

Yo creo que está bien, por además del inventario anterior más las construcciones nuevas también salen al mercado viviendas vacías que sus dueños guardaban pero que ahora quieren vender cuando las cosas se tuercen y empieza el momento del pánico.

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Pues es verdad, no habia caido yo en eso.

Ahora solo falta alguien que demuestre que la realidad tiene algo que ver con eso.

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Se podrán discutir los detalles, por supuesto, para eso es un modelo.
Pero es la mejor explicación que yo he visto de la situación y la posible evolución del mercado.

También estoy de acuerdo en que en España estamos claramente en el "Plateu of Denial": no se vende pero tampoco se baja.

La aportación lugareña al modelo es que este "Plateau of Denial" podrá ser todo lo numantino que se quiera, pero tendrá el mismo final y más sangriento cuanto más largo.

Con toda la obra nueva que va a llegar al mercado próximamente, ya pueden ponerse los propietarios de segunda mano como quieran, les van a pasar por la izquierda, por la derecha, por arriba y por abajo, hasta que se enteren de como está el mercado. Y entonces ya será demasiado tarde, el mercado estará reventado y sus pisos valdrán casi cero, simplemente porque nadie querrá comprarlos.