Sí que están nerviosos sí.
De este estudio se hace eco, a principios de noviembre, un diario asturiano, y las conclusiones a las que llega el analista del diario, son similares a las de los burbujistas.
http://www.lne.es/secciones/noticia.jsp?pNumEjemplar=1449&pIdSeccion=45&pIdNoticia=459875
JAVIER CALZADILLA PÉREZ
Comprar versus alquilar: un análisis comparativo aplicado» es un trabajo realizado por los profesores de la Universidad de Málaga José Domínguez y Rafael López del Paso, y que esta semana divulgó la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas). Un trabajo muy interesante, porque en este debate permanente sobre la vivienda parecía demasiado oculto para los no especialistas éste referido a la compra y el alquiler.
El trabajo citado contempla sólo aspectos puramente económicos, y a mí éste de la vivienda me interesa, además y sobre todo, como un problema que afecta a tantas personas que no han podido acceder a esa vivienda digna y adecuada que menciona el artículo 47 de nuestra Constitución, o que, como muchos jóvenes, están esperando el momento de emancipación y dudan, aún pudiendo hacerlo ya, ante las contradictorias previsiones sobre el mercado de la vivienda. Pero, (o quizás por eso), quiero aportar algunos datos al debate, para lo que he partido del supuesto de dos personas que se encuentra en la misma situación y que toman opciones distintas para acceder a una vivienda: comprar o alquilar.
l Opción A: comprar.
1. Suscribe una hipoteca a 25 años por la totalidad del precio de compra (180.000 euros), a un interés del 4 por ciento.
2. Dispone de un fondo inicial de 18.000 euros para abonar los gastos de compra (ITP o IVA, notaría...), de constitución de hipoteca, etcétera.
3. Abona una cuota mensual de 950,10 euros (interés + amortización). No se tienen en cuentan los gastos de mantenimiento y/o comunidad.
4. Se beneficia de la deducción de la cuota del IRPF hasta el máximo legal establecido.
5. El coste de la vivienda, en cada momento, será la suma del precio de compra más los gastos de la misma (198.000 euros), más los intereses abonados, menos lo amortizado y menos las deducciones fiscales.
6. La plusvalía (que llamaremos «ahorro» para entendernos), es decir, lo que «tendrá» en cada momento, será la diferencia entre el valor y el coste, después de aplicar la fiscalidad correspondiente (18 por ciento). El «valor futuro» se ha calculado en seis supuestos de incremento anual del precio de la vivienda: 5 por ciento, 6 por ciento, 7 por ciento, 8 por ciento, 9 por ciento y 10 por ciento.
l Opción B: alquiler.
1. Cuenta con un fondo de partida de 18.000 euros.
2. Alquila una vivienda por 500 euros/mes (incluidos los gastos, ya que a quien compra no se le han incluido los suyos), con cláusula de revisión anual con el IPC, que estimamos en un 3 por ciento.
3. Cada mes ingresa en su cuenta la cantidad de 950, 10 euros, que es la cuota que está pagando quien ha alquilado.
4. Abre una «cuenta-vivienda», y va ingresando mensualmente en ella cantidades hasta el máximo legal con derecho a desgravación fiscal (9.015,18 euros/año).
5. Obtiene un 1,8 por ciento de las cantidades disponibles en cada momento y de las de la «cuenta-vivienda».
6. Desgrava cada año un 15 por ciento en la cuenta-vivienda.
7. En cada momento dispondrá de un saldo que será: fondo inicial + cuota - alquiler - cuenta vivienda + rendimiento cuenta vivienda + rendimiento de fondo disponible. Al final de cada año «tendrá» el saldo del último mes más lo que haya ingresado hasta ese momento en la «cuenta-vivienda».
l Resultados.
En el cuadro que se reproduce en esta página se reflejan, resumidos, los resultados en euros obtenidos en una u otra opción.
Y de estos datos (y de su desarrollo ampliado que, como es lógico, no puede incluirse aquí) se deduce lo siguiente:
1. Sólo pasados tres años y medio, y en el mejor de los supuestos (incremento anual del precio de la vivienda de un 10 por ciento), quien compra «tendrá» más que quien alquila. En los otros cinco supuestos de incremento anual del precio de la vivienda, al final del cuarto año quien alquila «tendrá» más que quien compra, duplicando lo que «tendrá» quien compra en el caso de un incremento anual del 6 por ciento y triplicándolo en el caso de un incremento anual del 5 por ciento.
3. Si al cabo de esos cuatro años quien alquila decide no comprar vivienda, tendrá que devolver las cantidades desgravadas en su momento incrementadas por el interés legal del dinero. Suponiendo que éste sea del 4 por ciento, la cantidad a devolver será de 5.787,45 euros; por tanto, «tendrá» aún 39.114,56 euros, es decir, más que en los supuestos de un incremento del precio de la vivienda inferior al 9 por ciento.
4. Aunque el dato no aparece en el cuadro, conviene decir que quien alquila ha desembolsado en concepto de alquiler, al cabo de los cuatro años 25.101,76 euros, mientras que en ese mismo período, quien compra ha desembolsado en concepto de intereses la cantidad de 27.774,64 euros.
5. Cuando se hace referencia a lo que «tendrá» uno y otro al cabo de cuatro años, hay que tener en cuenta que quien alquila lo tiene realmente en dinero efectivo (con excepción de los 5.409,12 euros que desgravó por su «cuenta-vivienda»), mientras que quien compra sólo «tendrá» si es capaz de convertir en dinero efectivo su propiedad con unas previsiones de incremento del precio de la vivienda que pueden cumplirse o no.
6. Las tendencias para el futuro son distintas para uno y otro caso: negativas para quien compra, (pues el incremento del precio de la vivienda tiende a reducirse y los intereses al crecer, con la consiguiente repercusión negativa en su «ahorro») y positivas para quien alquila, pues la intendencia es fomentar el alquiler con la aplicación, incluso, de deducciones fiscales.
Estos resultados se extienden a los cuatro primeros años, porque me parece que ése es un plazo suficiente para tomar decisiones (entre las que está la de invertir o no lo ingresado en la «cuenta-vivienda») en un mercado tan imprevisible como empieza a resultar el de la vivienda; pero puedo apuntar que el cabo de siete años quien alquila «tendrá» 53.319,34 euros (deducida ya la cantidad devuelta correspondiente a la cuenta-vivienda no utilizada), y quien compra «tendrá» al final del mismo período 54.876,40 o 39.933 euros según que el incremento anual del precio de la vivienda hubiese sido del 6 o del 5 por ciento respectivamente.
l Conclusiones.
El debate entre alquiler o compra es siempre interesante, sobre todo para quienes creemos que sólo con el primero se resuelve el problema de la vivienda, considerada ésta com una necesidad vital y no como objeto de mercadería; y entre las personas afectadas por aquél están los jóvenes que quieren o necesitan emanciparse, con todas los beneficios que ello acarrearía al conjunto social. Pues bien, son ellos, principalmente y a la vista de estos números, quienes pueden tomarse un plazo de reflexión que les servirá, entre otras cosas, para lo siguiente:
1. Utilizar la vivienda que justamente necesita en cada momento y dependiendo de sus necesidades.
2. Ampliar sus posibilidades de movilidad laboral.
3. Tomarse un tiempo para decidir cómo, dónde y cuándo le gustaría vivir.
4. Y, sobre todo, vivir sin el peso de obligaciones económicas, fijas y puntuales en el tiempo que se extenderán a lo largo de casi toda su vida.
(No incluyo aquí la ventaja de poder eludir fácilmente problemas como los originados por una defectuosa construcción y otros imprevisibles en el momento de la compra como, por ejemplo, la colindancia con unos vecinos inaguantables; y no lo hago, aunque podría hacerlo perfectamente, porque no son casos generalizables).
Javier Calzadilla Pérez es arquitecto.
