❗️❗️EL BORRADOR OFICIAL DEL DECRETO MARICARMEN

El borrador del decreto de vivienda prorroga los alquileres hasta 2028​

El borrador que el Gobierno ultima no fija una rebaja directa del alquiler: mueve el calendario y los incentivos fiscales. Prórroga de contratos hasta finales de 2028, suspensión de desahucios para inquilinos vulnerables y una batería de incentivos fiscales al propietario. Tres palancas que mueven cosas muy distintas, y la rebaja del precio queda en manos de incentivos, no de una imposición.

El texto, eso sí, sigue en negociación y puede sufrir cambios. Ahí arranca el lío: lo que se discute no es solo qué medidas entran, sino quién decide quién es vulnerable, quién queda fuera y si el Congreso termina aprobándolo.

Qué medidas incluye el borrador del decreto de vivienda​

Sobre la mesa hay un paquete largo. La prórroga de los contratos de alquiler se extiende hasta finales de 2028. La suspensión de desahucios de inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional queda revisable cada 12 meses y con un máximo de 3 años. Los propietarios con dos viviendas o menos quedarían fuera de esa suspensión, y se prevé compensación pública por impagos y gastos cuando la suspensión se aplique.

Para los jóvenes se añaden créditos ICO al 0%: hasta el 20% del precio de la vivienda o 50.000 euros. El alquiler de temporada entra en la regulación y las viviendas turísticas suben al IVA del 21%. El menú fiscal al propietario va de menos a más: hasta un 100% de reducción en el IRPF si baja el alquiler más de un 5% o lo fija por debajo del índice de referencia, hasta el 95% si alquila a menores de 35 en zonas tensionadas, un 85% si el inquilino tiene hasta 35 años y un 50% si mantiene el precio al cambiar de inquilino. Los inquilinos jóvenes en zonas tensionadas con ingresos inferiores a 33.007 euros podrían deducirse hasta el 10% del alquiler. Todo, insisten, en fase de negociación.

Quién es vulnerable y quién lo decide​

El punto que nadie cierra es el de la vulnerabilidad. El borrador suspende el desahucio de inquilinos vulnerables, pero no detalla qué se entiende por vulnerable, cómo se verifica ni quién firma el informe. Según las críticas que circulan, esa casilla la acabarían rellenando los servicios sociales y las entidades que emiten certificados, y ahí se concentra la desconfianza: se sostiene que su criterio no siempre es objetivo y que la etiqueta puede acabar cubriendo situaciones dudosas.

La otra línea, esta sí escrita, es la exclusión: los propietarios con dos viviendas o menos quedarían fuera. Sobre el papel es una salvaguarda para el pequeño arrendador. Leída al revés, es otra cosa: si el pequeño propietario se queda sin red, deja de alquilar y el parque disponible se estrecha más. La compensación pública por impagos y gastos aparece como contrapeso, aunque sin cifra cerrada.

Incentivos de hasta el 100% en IRPF: el casero decide con calculadora​

El menú fiscal es la parte más vendible del borrador y también la más fácil de retorcer:

• Hasta 100% de reducción en IRPF si se baja el alquiler más de un 5% o se fija por debajo del índice de referencia en determinados supuestos.
• Hasta 95% por alquilar a menores de 35 años en zonas tensionadas.
• 85% por alquileres a jóvenes de hasta 35 años.
• 50% si se mantiene el precio al cambiar de inquilino.

El desglose completo, con cada porcentaje y su supuesto, deja una foto que explica por sí sola hacia qué perfil de inquilino apuntan los incentivos. El problema de diseñar incentivos por edad es que el mercado responde por edad: un arrendador con dos candidatos delante —uno de 28 y otro de 45— no necesita que le expliquen el cuadro. Según se advierte en el debate, alquilar a quien tiene entre 35 y 65 puede acabar siendo la opción menos rentable. Es una previsión de los participantes, no un hecho consumado.

Créditos ICO al 0% y el fantasma de 2008​

Los créditos ICO al 0% cierran el círculo. La lectura optimista ve una puerta de entrada al mercado hipotecario para quien no llega a la entrada. La lectura incómoda es la de siempre: préstamo barato con dinero público y aval del Estado. Si el crédito es al 0% y el precio lo pone el vendedor, el empujón va a la demanda, y la demanda tira del precio hacia arriba. Es la lectura de quienes comparan esta medida con el ciclo que precedió a la crisis de 2008.

Decreto ley, competencias y un calendario que puede tumbarlo​

Hay un detalle de forma con más peso que cualquier medida. Según los análisis que circulan en el debate, el vehículo es un real decreto ley y eso obliga a convalidarlo en el Congreso. Los socios parlamentarios tendrían las objeciones servidas: unos dirían que intervenir el mercado es comunismo, otros que invade competencias autonómicas. Se sostiene que, sin presupuestos aprobados y con la negociación abierta, el texto puede quedarse en poco más de un mes en vigor. Es un cálculo, no un hecho consumado.

Y no solo hay ruido en el Congreso. Las movilizaciones por la vivienda celebradas en Madrid han dejado un rastro de reproches internos entre quienes creen que el formato de la protesta refuerza al adversario y quienes lo leen como una pelea por la legitimidad de la causa.

Con estas piezas, en el debate se da por probable que el texto no supere la convalidación en su forma actual. Hasta finales de 2028 hay margen para saberlo.