najmah
Madmaxista
- Desde
- 28 Dic 2006
- Mensajes
- 470
- Reputación
- 6
http://www.kaosenlared.net/noticia.php?id_noticia=30256
Algunas consideraciones sobre la futura crisis inmobiliaria en España
Alberto Montero - Rebelión (Para Kaos en la Red) [31.01.2007 23:55] - 17 lecturas - 0 comentarios
El Ministerio de la Vivienda sigue empeñado en tratar de convencernos de que el problema de la vivienda está a punto de solucionarse en nuestro país mientras que la OCDE acaba de advertir precisamente de lo contrario.
Con esa intención, el pasado viernes día 19 de enero convocó una rueda de prensa para informarnos de que el incremento del precio de la vivienda durante el año 2006 fue de, tan sólo, el 9,1% con respecto al año anterior. Un dato que los responsables de esa institución interpretan como de lo más esperanzador -pues de esperanzas se construye la política de vivienda de este país, como ya comenté en otro artículo.
Sin embargo, el dato por sí mismo ya es preocupante si se tiene en cuenta que más que triplica el incremento del IPC para el año 2006 y, por lo tanto, más que triplica la tasa de crecimiento de los salarios que, directa o indirectamente, suele estar vinculada a ese índice. Esto significa que mientras que, en el mejor de los casos, los salarios no perderán poder adquisitivo este año con respecto a otros bienes, sí que lo seguirán haciendo con respecto a la vivienda.
Si se desgranan los datos ofrecidos en la rueda de prensa del Ministerio puede apreciarse el excesivo grado de complacencia con la que desde esa institución se valora la situación de la vivienda en España. Casi todos los indicadores muestran una ralentización en su crecimiento con respecto al año anterior. Esto indica que, por fin, se está frenando la actividad en el mercado inmobiliario.
Pero, precisamente, esa situación de desaceleración del mercado inmobiliario combinada con otros datos que están apareciendo publicados estos días es lo que debería tener a todo el Ministerio temblando por el previsible futuro que se nos avecina.
Y es que el problema de la vivienda en España ya no es única y exclusivamente el problema derivado de la evolución del precio de la vivienda.
Entiéndaseme bien. El precio, evidentemente, sigue siendo un problema para quienes hasta ahora no han podido comprar una vivienda y que, además, ahora difícilmente van a poder adquirirla dado el nivel alcanzado por dicho precio pero, también, dado el pogresivo encarecimiento de la financiación para su adquisición.
Es por ello que no se entiende tanta satisfacción por parte del Ministerio en relación con la contención de los precios: sí, está bien que los precios crezcan menos que en el periodo anterior pero esto soluciona muy poco a casi nadie porque se han situado a unos niveles que lo convierten en un bien inaccesible para la población que, precisamente, hasta ahora no ha podido acceder a él.
Lo que resulta realmente preocupante es que el problema del precio de la vivienda haya transmutado, haya síntomas de que está cambiando su naturaleza y desde el Ministerio de la Vivienda no se comiencen a lanzar voces de alarma y a instrumentarse medidas de contención para el caso en que se presentara una crisis.
Endeudados pero ricos
En efecto, por un lado, nos encontramos que la ralentización en la evolución del precio de la vivienda –que tan pomposamente destaca el Ministerio como si, por otra parte, fuera mérito propio- indica de forma inequívoca una caída de la demanda en el mercado unida a una oferta que se mantiene casi constante.
Una gran parte de la explicación de esa caída de la demanda se encuentra en la subida que vienen experimentando los tipos de interés y, por consiguiente, en el aumento del precio de la financiación hipotecaria y su menor disponibilidad. De hecho, la mayor parte de los estudios empíricos realizados al respecto indican que la evolución del mercado de la vivienda en España se justifica, en gran medida y junto a otras variables, por la reducción de los tipos de interés de los años precedentes que los situaron en niveles históricamente bajos.
Por lo tanto, es normal que en estos momentos en los que se está produciendo el alza de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, la subida esté comenzando a repercutir sobre la demanda de viviendas y, por ende, sobre su precio, contribuyendo a su ralentización.
Pero esa subida de los tipos de interés tiene connotaciones que van más allá de los efectos sobre el precio que al Ministerio de Vivienda le ha interesado resaltar y que se convierten en el eje del nuevo problema relacionado con la vivienda que estoy tratando de explicar.
Y es que, gracias a esos tipos de interés históricamente bajos, el endeudamiento de las familias españolas había llegado, también, a niveles históricamente altos. Así, su deuda con las entidades financieras superaba a finales del mes de octubre del pasado año los 750.000 millones de euros (lo que equivale al 107% de su renta disponible anual) y, de esa cantidad, 550.000 millones correspondían a deuda hipotecaria. Además, a pesar de que la tasa de crecimiento del número de préstamos hipotecarios concedidos para la compra de una vivienda se ha ido reduciendo durante los últimos meses, el importe medio de las hipotecas sigue elevándose; como también lo sigue haciendo el esfuerzo financiero que deben realizar las familias para adquirir una vivienda y que ya llega al 42,1% de su renta bruta anual disponible, la tasa más alta desde marzo de 1996.
Este aumento del endeudamiento ha tratado de camuflarse desde instancias gubernamentales argumentando por una doble vía. En primer lugar, reconociendo que, si bien es cierto que las familias españolas se encuentran más endeudadas que nunca en su historia, su nivel de endeudamiento es de los menores de la OCDE (el viejo recurso de “sí, nosotros estamos mal; pero los otros están peor”). Y, en segundo lugar, destacando que la subida del precio de la vivienda ha aumentado el nivel de riqueza de las familias hasta el punto que ésta se ha duplicado en 10 años y equivale ya a 9 veces su renta anual.
El hecho de que el aumento de la riqueza de las familias obedezca a la subida del precio de la vivienda tiene, a su vez, una connotación importante. Y es que se produce una elevada concentración de la riqueza de esas familias en un único activo: el 75% de la riqueza de las familias españolas está concentrada en la vivienda, el porcentaje más alto de la OCDE (adviértase que, por ejemplo, en el Reino Unido la riqueza financiera y no financiera se reparte a partes iguales).
El problema que genera la concentración de la riqueza casi exclusivamente en activos inmobiliarios es que éstos son muy poco líquidos y, por lo tanto, en situación de necesidad puede resultar muy complicado monetizarlos. Y ahí empiezan los problemas.
Ricos pero jovenlandéssos
La subida de los tipos de interés iniciada por el Banco Central Europeo -que los ha llevado actualmente hasta el 3,5%- no tiene visos de detenerse, según se desprende del último boletín publicado por la institución. En el mismo se destaca que los tipos de interés continúan situados en niveles bajos en una situación en la que el crecimiento monetario y del crédito es muy dinámico en un contexto de abundante liquidez y que, para garantizar la estabilidad de precios a medio plazo, es necesario actuar con firmeza en el momento oportuno.
Si a estas advertencias se le unen las palabras en el mismo sentido del gobernador de la institución, Jean-Claude Trichet, tras la última reunión del Consejo de gobierno del BCE, todo parece apuntar a que los tipos de interés volverán a subir a partir del mes de marzo.
Con lo cual, lo previsible es que las hipotecas continúen encareciéndose como vienen haciéndolo sin interrupción desde hace 15 meses. De hecho, el Euríbor, que es el tipo de interés de referencia para los préstamos hipotecarios, llegó en el mes de diciembre al 3,92%, su nivel más elevado desde mayo de 2002.
Este índice experimentó a lo largo del año pasado una subida acumulada de más de 1,13 puntos, la mayor en un ejercicio desde que se creó en 1999. Esto se traduce, básicamente, en que la cuota mensual de una hipoteca media contratada a tipo de interés variable a 25 años que se revisara a principios de este año se vería incrementada en torno a un 14,5%.
En este contexto de elevadísimo endeudamiento familiar en donde, además, la carga de la deuda se ha alargado en el tiempo, pues las hipotecas se conceden cada vez a más años, la continuidad de la política de elevación de los tipos de interés por parte del BCE puede tener efectos devastadores sobre la economía española.
Sin embargo, para nuestros ministros de la Vivienda, Trujillo, y de Economía, Solbes, todas las advertencias de que esta situación se pudiera encontrar cercana emitidas por instituciones tan diversas como el Fondo Monetario Internacional, el Banco Central Europeo, el Relator de las Naciones Unidas para la Vivienda o el Comisario europeo de Economía y Finanzas caen en saco roto.
Sin embargo, bien harían estos ministros en atender tanto a esas advertencias como a los datos que parecen indicar que el riesgo potencial pudiera encontrarse más próximo de lo que todos quisiéramos.
En efecto, según los últimos datos aportados por el Banco de España, las familias han comenzado a dejar de pagar hipotecas y créditos al consumo hasta tal punto que las cuotas impagadas de los créditos hipotecarios se han incrementado un 26% en el último año. De hecho, por primera vez desde el año 2000 los impagos hipotecarios crecen más deprisa que la concesión de nuevos créditos.
Pero, lo que es más grave, las perspectivas son de un pogresivo empeoramiento. Según la Confederación Española de Cajas de Ahorros, un 70% de las cajas prevé que aumente la jovenlandéssidad en sus créditos en los próximos meses y ninguna prevé que se reduzca.
Si el panorama que se avecina es de un incremento de la jovenlandéssidad, la que puede ser considerada como la solución particular más expeditiva –la venta de la vivienda para atender a las obligaciones financieras contraídas-, en el caso en que fuera aplicada masivamente por los propietarios, podría acabar dando lugar a un problema social y económico de primera magnitud.
En ese caso, el aumento de la oferta de viviendas provocaría la reducción de su precio y, con ello, el hundimiento del mercado inmobiliario. Ese hundimiento acabaría contagiándose a los mercados financieros si la caída generalizada del precio de los activos inmobiliarios situara el valor de las garantías colaterales de los préstamos hipotecarios –esto es, de las viviendas- por debajo del valor de la deuda contraída para la financiación de su compra. Una posibilidad que tampoco hay que descartar porque, de hecho, y según estimaciones del Banco de España, el precio de la vivienda en el mercado español ya se encuentra sobrevalorado en casi un 20% mientras que las estimaciones de la OCDE recién publicadas, afirman que lo está en más de un 30%. La crisis estaría servida.
Es por ello que el problema de la vivienda, en este contexto de expectativas de nuevas subidas de los tipos de interés e incremento de la jovenlandéssidad, sigue siendo el del precio. Pero, ahora, el problema reviste una doble dimensión: es el problema del precio excesivamente elevado para los que no tienen vivienda ni perspectivas de acceso a la misma; pero también es el problema que podría tener lugar si, como está ocurriendo en Estados Unidos, los precios de la vivienda comenzaran a reducirse al tiempo que el coste de la deuda se eleva.
Mientras aparecen indicios de que ese escenario no puede ser descartado a medio plazo, el Ministerio se limita a congratularse de que las viviendas se encarecen pero menos. Y es que ya lo dice la sabiduría popular: no hay peor ciego que el que no quiere ver.
Alberto Montero Soler (amontero@uma.es) es profesor de Economía Aplicada de la Universidad de Málaga y colaborador habitual de Rebelión. Puedes visitar su blog “La otra economía” en la página de elotrodiario.com
Algunas consideraciones sobre la futura crisis inmobiliaria en España
Alberto Montero - Rebelión (Para Kaos en la Red) [31.01.2007 23:55] - 17 lecturas - 0 comentarios
El Ministerio de la Vivienda sigue empeñado en tratar de convencernos de que el problema de la vivienda está a punto de solucionarse en nuestro país mientras que la OCDE acaba de advertir precisamente de lo contrario.
Con esa intención, el pasado viernes día 19 de enero convocó una rueda de prensa para informarnos de que el incremento del precio de la vivienda durante el año 2006 fue de, tan sólo, el 9,1% con respecto al año anterior. Un dato que los responsables de esa institución interpretan como de lo más esperanzador -pues de esperanzas se construye la política de vivienda de este país, como ya comenté en otro artículo.
Sin embargo, el dato por sí mismo ya es preocupante si se tiene en cuenta que más que triplica el incremento del IPC para el año 2006 y, por lo tanto, más que triplica la tasa de crecimiento de los salarios que, directa o indirectamente, suele estar vinculada a ese índice. Esto significa que mientras que, en el mejor de los casos, los salarios no perderán poder adquisitivo este año con respecto a otros bienes, sí que lo seguirán haciendo con respecto a la vivienda.
Si se desgranan los datos ofrecidos en la rueda de prensa del Ministerio puede apreciarse el excesivo grado de complacencia con la que desde esa institución se valora la situación de la vivienda en España. Casi todos los indicadores muestran una ralentización en su crecimiento con respecto al año anterior. Esto indica que, por fin, se está frenando la actividad en el mercado inmobiliario.
Pero, precisamente, esa situación de desaceleración del mercado inmobiliario combinada con otros datos que están apareciendo publicados estos días es lo que debería tener a todo el Ministerio temblando por el previsible futuro que se nos avecina.
Y es que el problema de la vivienda en España ya no es única y exclusivamente el problema derivado de la evolución del precio de la vivienda.
Entiéndaseme bien. El precio, evidentemente, sigue siendo un problema para quienes hasta ahora no han podido comprar una vivienda y que, además, ahora difícilmente van a poder adquirirla dado el nivel alcanzado por dicho precio pero, también, dado el pogresivo encarecimiento de la financiación para su adquisición.
Es por ello que no se entiende tanta satisfacción por parte del Ministerio en relación con la contención de los precios: sí, está bien que los precios crezcan menos que en el periodo anterior pero esto soluciona muy poco a casi nadie porque se han situado a unos niveles que lo convierten en un bien inaccesible para la población que, precisamente, hasta ahora no ha podido acceder a él.
Lo que resulta realmente preocupante es que el problema del precio de la vivienda haya transmutado, haya síntomas de que está cambiando su naturaleza y desde el Ministerio de la Vivienda no se comiencen a lanzar voces de alarma y a instrumentarse medidas de contención para el caso en que se presentara una crisis.
Endeudados pero ricos
En efecto, por un lado, nos encontramos que la ralentización en la evolución del precio de la vivienda –que tan pomposamente destaca el Ministerio como si, por otra parte, fuera mérito propio- indica de forma inequívoca una caída de la demanda en el mercado unida a una oferta que se mantiene casi constante.
Una gran parte de la explicación de esa caída de la demanda se encuentra en la subida que vienen experimentando los tipos de interés y, por consiguiente, en el aumento del precio de la financiación hipotecaria y su menor disponibilidad. De hecho, la mayor parte de los estudios empíricos realizados al respecto indican que la evolución del mercado de la vivienda en España se justifica, en gran medida y junto a otras variables, por la reducción de los tipos de interés de los años precedentes que los situaron en niveles históricamente bajos.
Por lo tanto, es normal que en estos momentos en los que se está produciendo el alza de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, la subida esté comenzando a repercutir sobre la demanda de viviendas y, por ende, sobre su precio, contribuyendo a su ralentización.
Pero esa subida de los tipos de interés tiene connotaciones que van más allá de los efectos sobre el precio que al Ministerio de Vivienda le ha interesado resaltar y que se convierten en el eje del nuevo problema relacionado con la vivienda que estoy tratando de explicar.
Y es que, gracias a esos tipos de interés históricamente bajos, el endeudamiento de las familias españolas había llegado, también, a niveles históricamente altos. Así, su deuda con las entidades financieras superaba a finales del mes de octubre del pasado año los 750.000 millones de euros (lo que equivale al 107% de su renta disponible anual) y, de esa cantidad, 550.000 millones correspondían a deuda hipotecaria. Además, a pesar de que la tasa de crecimiento del número de préstamos hipotecarios concedidos para la compra de una vivienda se ha ido reduciendo durante los últimos meses, el importe medio de las hipotecas sigue elevándose; como también lo sigue haciendo el esfuerzo financiero que deben realizar las familias para adquirir una vivienda y que ya llega al 42,1% de su renta bruta anual disponible, la tasa más alta desde marzo de 1996.
Este aumento del endeudamiento ha tratado de camuflarse desde instancias gubernamentales argumentando por una doble vía. En primer lugar, reconociendo que, si bien es cierto que las familias españolas se encuentran más endeudadas que nunca en su historia, su nivel de endeudamiento es de los menores de la OCDE (el viejo recurso de “sí, nosotros estamos mal; pero los otros están peor”). Y, en segundo lugar, destacando que la subida del precio de la vivienda ha aumentado el nivel de riqueza de las familias hasta el punto que ésta se ha duplicado en 10 años y equivale ya a 9 veces su renta anual.
El hecho de que el aumento de la riqueza de las familias obedezca a la subida del precio de la vivienda tiene, a su vez, una connotación importante. Y es que se produce una elevada concentración de la riqueza de esas familias en un único activo: el 75% de la riqueza de las familias españolas está concentrada en la vivienda, el porcentaje más alto de la OCDE (adviértase que, por ejemplo, en el Reino Unido la riqueza financiera y no financiera se reparte a partes iguales).
El problema que genera la concentración de la riqueza casi exclusivamente en activos inmobiliarios es que éstos son muy poco líquidos y, por lo tanto, en situación de necesidad puede resultar muy complicado monetizarlos. Y ahí empiezan los problemas.
Ricos pero jovenlandéssos
La subida de los tipos de interés iniciada por el Banco Central Europeo -que los ha llevado actualmente hasta el 3,5%- no tiene visos de detenerse, según se desprende del último boletín publicado por la institución. En el mismo se destaca que los tipos de interés continúan situados en niveles bajos en una situación en la que el crecimiento monetario y del crédito es muy dinámico en un contexto de abundante liquidez y que, para garantizar la estabilidad de precios a medio plazo, es necesario actuar con firmeza en el momento oportuno.
Si a estas advertencias se le unen las palabras en el mismo sentido del gobernador de la institución, Jean-Claude Trichet, tras la última reunión del Consejo de gobierno del BCE, todo parece apuntar a que los tipos de interés volverán a subir a partir del mes de marzo.
Con lo cual, lo previsible es que las hipotecas continúen encareciéndose como vienen haciéndolo sin interrupción desde hace 15 meses. De hecho, el Euríbor, que es el tipo de interés de referencia para los préstamos hipotecarios, llegó en el mes de diciembre al 3,92%, su nivel más elevado desde mayo de 2002.
Este índice experimentó a lo largo del año pasado una subida acumulada de más de 1,13 puntos, la mayor en un ejercicio desde que se creó en 1999. Esto se traduce, básicamente, en que la cuota mensual de una hipoteca media contratada a tipo de interés variable a 25 años que se revisara a principios de este año se vería incrementada en torno a un 14,5%.
En este contexto de elevadísimo endeudamiento familiar en donde, además, la carga de la deuda se ha alargado en el tiempo, pues las hipotecas se conceden cada vez a más años, la continuidad de la política de elevación de los tipos de interés por parte del BCE puede tener efectos devastadores sobre la economía española.
Sin embargo, para nuestros ministros de la Vivienda, Trujillo, y de Economía, Solbes, todas las advertencias de que esta situación se pudiera encontrar cercana emitidas por instituciones tan diversas como el Fondo Monetario Internacional, el Banco Central Europeo, el Relator de las Naciones Unidas para la Vivienda o el Comisario europeo de Economía y Finanzas caen en saco roto.
Sin embargo, bien harían estos ministros en atender tanto a esas advertencias como a los datos que parecen indicar que el riesgo potencial pudiera encontrarse más próximo de lo que todos quisiéramos.
En efecto, según los últimos datos aportados por el Banco de España, las familias han comenzado a dejar de pagar hipotecas y créditos al consumo hasta tal punto que las cuotas impagadas de los créditos hipotecarios se han incrementado un 26% en el último año. De hecho, por primera vez desde el año 2000 los impagos hipotecarios crecen más deprisa que la concesión de nuevos créditos.
Pero, lo que es más grave, las perspectivas son de un pogresivo empeoramiento. Según la Confederación Española de Cajas de Ahorros, un 70% de las cajas prevé que aumente la jovenlandéssidad en sus créditos en los próximos meses y ninguna prevé que se reduzca.
Si el panorama que se avecina es de un incremento de la jovenlandéssidad, la que puede ser considerada como la solución particular más expeditiva –la venta de la vivienda para atender a las obligaciones financieras contraídas-, en el caso en que fuera aplicada masivamente por los propietarios, podría acabar dando lugar a un problema social y económico de primera magnitud.
En ese caso, el aumento de la oferta de viviendas provocaría la reducción de su precio y, con ello, el hundimiento del mercado inmobiliario. Ese hundimiento acabaría contagiándose a los mercados financieros si la caída generalizada del precio de los activos inmobiliarios situara el valor de las garantías colaterales de los préstamos hipotecarios –esto es, de las viviendas- por debajo del valor de la deuda contraída para la financiación de su compra. Una posibilidad que tampoco hay que descartar porque, de hecho, y según estimaciones del Banco de España, el precio de la vivienda en el mercado español ya se encuentra sobrevalorado en casi un 20% mientras que las estimaciones de la OCDE recién publicadas, afirman que lo está en más de un 30%. La crisis estaría servida.
Es por ello que el problema de la vivienda, en este contexto de expectativas de nuevas subidas de los tipos de interés e incremento de la jovenlandéssidad, sigue siendo el del precio. Pero, ahora, el problema reviste una doble dimensión: es el problema del precio excesivamente elevado para los que no tienen vivienda ni perspectivas de acceso a la misma; pero también es el problema que podría tener lugar si, como está ocurriendo en Estados Unidos, los precios de la vivienda comenzaran a reducirse al tiempo que el coste de la deuda se eleva.
Mientras aparecen indicios de que ese escenario no puede ser descartado a medio plazo, el Ministerio se limita a congratularse de que las viviendas se encarecen pero menos. Y es que ya lo dice la sabiduría popular: no hay peor ciego que el que no quiere ver.
Alberto Montero Soler (amontero@uma.es) es profesor de Economía Aplicada de la Universidad de Málaga y colaborador habitual de Rebelión. Puedes visitar su blog “La otra economía” en la página de elotrodiario.com
