Desglose del robo inmobiliario.

Cuando debatimos acerca de los desorbitados precios de la vivienda me ha llamado la atención, en el caso de la vivienda nueva, donde es más difícil hablar de "revalorizaciones" que en el caso de la vivienda de segunda, como se podría desglosar esos precios desorbitados. ¿Supone el precio del suelo la mayor parte del coste de un piso? Yo diría que a pesar de estar carísimo no supone la mayor parte de su coste, por lo menos en la mayoría de los sitios. Dependerá de las condiciones de edificabilidad u ocupación, no es lo mismo un 0,30 para chalerts que un 2,7 para pisos, pero considero que los altísimos márgenes de la construcción se obtienen por otro lado.

-En una típica promoción de pisos nuevos, ya sé que es difícil generalizar pero:

a) ¿Qué proporción del coste final habría que achacar al precio del suelo?

b) ¿Qué proporción sería gastos de construcción?

c) ¿Qué porcentaje serían gastos de promoción inmobiliaria? Esto es lo más fácil.

Lo comento porque llegan a mi oídos continuamente noticias de fuentes bastante próximas de amigos directores de oficinas bancarias de que los constructores están sacando últimamente beneficios de un 400 ó 500% del capital invertido y flipo y no creo que sea sólo el suelo, que también.

Perdón por plantear un hilo atípico en relación con lo que se ha convertido el foro últimamente.

Saludos.

Yo. dijo:

Lo comento porque llegan a mi oídos continuamente noticias de fuentes bastante próximas de amigos directores de oficinas bancarias de que los constructores están sacando últimamente beneficios de un 400 ó 500% del capital invertido y flipo y no creo que sea sólo el suelo, que también.

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Pués plantearos:
- recalificación
- mano de obra barata/ilegal
- materiales de baja calidad
- contrucción deficiente
- reducción de m2


Fijaros que con la alimentación pasa lo mismo.

Cada vez que sacan la excusa del precio del suelo para justificar la subida de precios, miro a los pisos de 2ª mano. ¿Cómo se justifica hay la subida?

Yo no se si se debe al suelo, o a los altos márgenes de beneficio de los constructores. Creo que todo empezó con el suelo, y ha terminado en los márgenes de construcción. Aunque esto es sólo una hipótesis mía sin base científica alguna que la apoye.

Yo más que nada vengo a descartar dos factores para que os olvidéis de ellos desde ya mismo y, no perdáis el tiempo en analizarlos.

1º) Materiales de construcción.
2º) Mano de obra.

Trabajo en un almacén de construcción y se de lo que hablo.

Es más, yo no se el poder que tendrán los constructores, o quién sea, pero hubo un tiempo, en que si que experimentaron una fuerte subida, tanto los materiales (ladrillo sobre todo) y mano de obra, pero una simple reunión de las altas esferas bastó para poner las cosas en su sitio. Supongo que reunirse entre cuatro para pactar los precios de compra, sueldos, etc. no debe de ser muy complicado.
Hace cuatro días, sube y mucho el cobre, que se emplea en tuberías, pero no creo que tenga nada que ver con la burbuja.

Cada vez que sacan la excusa del precio del suelo para justificar la subida de precios, miro a los pisos de 2ª mano. ¿Cómo se justifica hay la subida?

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Los precios de los de 2ª mano se apoyan en los precios de los de 1ª.

Saludos.

El problema no es ni ha sido nunca el suelo.

Lo es el mercado.
La gente no ha aprendido que le cobrarán lo máximo que esté dispuesto a pagar, y que la oferta media se adecuará a la media de lo que los demandantes estén dispuestos a pagar.
Como la gente sigue pensando que esto no peta, pues los ofertantes siguen subiendo el precio. Hasta que la gente no pueda pagarlos incluso aunque sigan pensando que nunca bajar, y entonces los pisos se queden vacíos permanentemente, momento en el cual, los ofertantes que necesiten su dinero, bajarán precio para vender porque no les quedará más remedio, haciendo tope e iniciando la tendendia inversa.
Estamos en ello.

a) ¿Qué proporción del coste final habría que achacar al precio del suelo?

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Ninguna. Yo creo que el precio del suelo es la consecuencia y no la causa de los altos precios. Es decir, porque los pisos son caros, el suelo se vende caro también porque el propietario del suelo también quiere llevarse tajada. Incluso si regalasen el suelo los pisos seguirian siendo carísimos porque siempre se venden al precio máximo que la gente esté dispuesta a pagar. Es decir, el precio de los pisos no es algo que depende del coste de producción, sino de la demanda y de cuánto está dispuesto a pagar la gente. El problema no es que el suelo sea caro, sino que es escaso porque los ayuntamientos tienen el monopolio.

En frente de la casa de mis padres han hecho pisos de 60m2 que están vendiendo por 80 millones. Yo a los que dicen que es porque el suelo está caro, les digo: ¿si les hubiesen regalado el suelo los venderían más baratos? Sinceramente creo que la respuesta es NO.

Lo comento porque llegan a mi oídos continuamente noticias de fuentes bastante próximas de amigos directores de oficinas bancarias de que los constructores están sacando últimamente beneficios de un 400 ó 500% del capital invertido y flipo y no creo que sea sólo el suelo, que también.

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Bueno eso es muy relativo. Yo fabrico algo que me cuesta 100 y pongo solo 10 y 90 lo pido prestado. Al cabo de un año termino el proceso de fabricación y lo vendo por 165. He pagado 5 de interés pongamos por ejemplo. Total, que yo he invertido 15 (capital inicial mas intereses) y he sacado un beneficio de 60 (165-100-5). Total un 400% de beneficio.

Vamos esto es sólo un ejemplo. Sacar un 500% de beneficio no significa que el producto se venda por 6 veces que lo cuesta fabricarlo. Creo que lo que estáis intentando averiguar es cuanto les cuesta contruir, con respecto al precio que piden de venta. Esto es distinto al beneficio obtenido por el capital invertido.

Especulador_inmobiliario dijo:

Ninguna. Yo creo que el precio del suelo es la consecuencia y no la causa de los altos precios. Es decir, porque los pisos son caros, el suelo se vende caro también porque el propietario del suelo también quiere llevarse tajada... El problema no es que el suelo sea caro, sino que es escaso porque los ayuntamientos tienen el monopolio.

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Como lector habitual, me animo a participar aunque sea para dar la razón por una vez a Especulador, y mira que lo lamento, pero de esto algo sé.
La gente paga lo que sea por un piso, y por eso está caro el suelo. ¿No lo pagan por unos sellos?

Especulador_inmobiliario dijo:

Vamos esto es sólo un ejemplo. Sacar un 500% de beneficio no significa que el producto se venda por 6 veces que lo cuesta fabricarlo. Creo que lo que estáis intentando averiguar es cuanto les cuesta contruir, con respecto al precio que piden de venta. Esto es distinto al beneficio obtenido por el capital invertido.

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En la última SUBASTA de suelo del Ayto. de Madrid, se pagaron casi 3.000 Euros por m2 edificable, una barbaridad, pero las inmobiliarias saben (ya podían equivocarse por 1 vez) que luego lo venden por el doble.
Así que sumando, sumando:

- 50% precio del suelo
- 20% construcción
- 5/10% Otros gastos
- 20/25% Margen comercial

Y como la demanda es la que marca el precio, ya puede ser vivienda libre de 1ª mano, de segunda, VPO (en transmisiones libres posteriores), que el precio es casi el mismo .

Pero por Dios, ¿cómo es posible que una VPO se pueda vender libremente? Debería revertir a la Admon en caso de ya no ser necesaria, pero de eso nadie habla, que si tiene que ser el 10%, que si el 50%, ¿para qué? Para fomentar la gorronería española y los votos "by the face", claro

Para mi el problema si es el suelo, pero no tanto su precio como la fanta de el. Si se puediese comprar un terreno y con os informes , uno de impacto medio ambiental y otro de viabilidad tecnica de construccion, se pudiera edificar una casita. sin que el hay-untamiento te paralice la obra por que si,. Entonces seguro que el precio no hubiese subido tanto, por que mucha demanda se autoabasteceria.
Sobre todo si como dices los constructores ganan un 400 o 500%, demasiado dinero para no tomarse las molestias.

Pero es que ademas, no me creo esas cifras de beneficio, son imposibles, pues de ser ciertas, los traficantes de drojas se harian constructores por que ganarian mas dinero.
Ningun negocio puede dar tantos beneficios, ninguno, antes de llegar a esos limites, aparece tal numero de competidores que lo hace imposible.

Especulador_inmobiliario dijo:

Yo fabrico algo que me cuesta 100 y pongo solo 10 y 90 lo pido prestado. Al cabo de un año termino el proceso de fabricación y lo vendo por 165. He pagado 5 de interés pongamos por ejemplo. Total, que yo he invertido 15 (capital inicial mas intereses) y he sacado un beneficio de 60 (165-100-5). Total un 400% de beneficio.

Vamos esto es sólo un ejemplo. Sacar un 500% de beneficio no significa que el producto se venda por 6 veces que lo cuesta fabricarlo. Creo que lo que estáis intentando averiguar es cuanto les cuesta contruir, con respecto al precio que piden de venta. Esto es distinto al beneficio obtenido por el capital invertido.

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Me refiero a un 500% de beneficio teniendo en cuenta LOS COSTES y la venta final. Vamos te lo digo porque los constructores y banqueros con los que he hablado no me han comentado nada de préstamos, de hecho han obtenido tanto beneficio con sus robos que no precisan tal fuente de financiación. Y a lo que voy es a eso si:

1-El precio del suelo en algunas zonas especialmente caras puede estar en torno a unos 1500 euros/m2. Pongamos una edificabilidad de B+3. Es decir sale realmente a 500 euros/m2 la ratio.

2-El precio del m2 construido no supone un gasto mayor de 500 euros/m2 (porque si no salen las cuentas en zonas donde las VPO salen a este precio de construcción descontado el suelo y las zonas comunes de las fincas urbanas). Ahí se incluye toda la mano de obra (viajero, mal pagada en ocasiones) los materiales de baja calidad y defectuosos, los ventanucos que sirven para ahorrar ladrillos), los estudios topográficos y geotécnicos (que a veces ni se hacen de verdad y pasa como con el Carmel)...

3-Pongamos unos gastos promocionales, de gestión, registro, notaría, y de venta del 5% que ya es tirar mucho por lo alto.

El resultado es para una vivienda de 100 m2 que cuesta salir 105.000 euros y se vende por 525.000, el resultado es un beneficio del 400%.

Sí, ya sé que el cálculo es un poco al tun tun , y no habré tenido cosas en cuenta pero coincide con las informaciones que me llegan y los datos que se pueden manejar sobre precio suelo y costes de la construcción. El promotor se ha embolsado cuatro cientos mil euros por la cara. Eso si no disponía ya del terreno desde hacía bastantes años, que es lo más frecuente también. Más que acaparar el suelo urbano los ayuntamientos los acaparan unos cuantos promotores e inmobiliarias.

Creo que Juan Carlos el aparejador estuvo en otro hilo dando precios. No se si decia que construir cuesta 700-800 por metro, tirando por lo barato. Lo que no sé es si esto incluia el suelo o no.

Especulador_inmobiliario dijo:

Creo que Juan Carlos el aparejador estuvo en otro hilo dando precios. No se si decia que construir cuesta 700-800 por metro, tirando por lo barato. Lo que no sé es si esto incluia el suelo o no.

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No me creo mucho esos datos. A mi en Grupohogar me cobraban menos de 550 euros-metro eso sí sin suelo y en el 2004 (no creo que los ladrillos ni los sueldos de peones hayan subido mucho en estos dos años) y hay que tener en cuenta que lo que construyen esta gente son casitas pijas y tienen un margen de beneficio bastante alto. Claro que en esa constructora están especializados en chalets, donde la clavada sí la llevas en el suelo. Las otras constructoras te pegan el crujido ellas mismas y no en el suelo, que no supone mucho. Los constructores que conozco me han comentado que por menos de 500 e incluso de 400 euros se puede construir.

Yo no creo que un constructor este ganando un 400% esto o es una excepcion o no se ha producido, ademas siempre tenemos que hablar de margenes brutos o netos, con los terrenos si que puedo dar fe de estos beneficios.

Yo por mis numeros que ya digo de antemano que es una opinion personal es que el margen bruto es de aprox. un 50%- 60% sobre precio de coste, pero si contamos con un terreno comprado sin especulacion y una empresa fuerte que tenga las ventajas de costes de los grandes tiburones se pueden dar quizas un 100% que es una salvajada, seria muy interesante extrapolar la burbuja inmobiliaria a otros productos, a lo mejor en el sector de la alimentacion gran consumo se trabaja con un 15% de margen y España es un pais con la distribucion cara de corazones, pues si al mes pagas 1200 euros de hipoteca y te gastas 500 euros en alimentacion, como es posible que en el sector de la construccion se trabaje con esos margenes con el volumen de pasta que se mueve, imposibilidad de impagados, pago al contado del cliente... Todo esto es un misterio lo que no entiendo es como todos no hemos dejado nuestros trabajos para hacernos promotores, como las casas no se pueden traer de la china pues....

Toda esta voragine ha hecho que ciertas materias primas tambien crezcan y suban de precio por su escasez pero como el margen esta abultado nadie se preocupa porque al final la palabra magica se llama "repercutir" y esta se utiliza para todo si no se vende se repercute, si algo se tiene que replantear "se repercute", si el ayuntamiento me multa por entorpecer la circulacion "se repercute", al final la especulacion es como tirar del peleoton de ciclistas, siempre hay gente que se escapa pero al final el peloton te enguye, todo el mundo quiere neutralizar al escapado y todos tiran, lo malo es cuando se la pega el primero por correr mucho y todo el peloton se pega la gran ostra y como siempre algunos pueden esquivar la crisis y otros pues barranco abajo.

El cobre es la punta de lanza de la especulacion de materias primas y tiene mas de un 55% de subida de enero a junio.

No me creo mucho esos datos. A mi en Grupohogar me cobraban menos de 550 euros-metro eso sí sin suelo

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Bueno, pues quizás lo que decía Juan Carlos era con el suelo ya incluido. Yo creo recordar que sí, pero habría que buscar el hilo ...

Creo que 200% de Beneficio sí

En mi ciudad se están construyendo casas de VPO y libres en un mismo bloque, en forma de U. Las 2 esquinas internas de la U corresponden a casas de VPO, en teoría peor posicionados porque sólo se pueden sacar "pocas ventanas", etc. . Me estuve enterando de los precios y por el mismo m3, las de VPO valían 20 MPtas y las libres 40 MPtas.

El promotor argumentaba la diferencia en los materiales, bla bla bla ... pero la reaccionarioda de ambas es la misma y sólo pueden utilizar los materiales de calidad inferior en el interior de las casas, pero me he enterado que es de una calidad muy aceptable o buena.

En fin, hay teneís la diferencia, ... en mi ciudad, en general las de VPO cuestan la mitad de los libres, ... ¿por qué dicha diferencia? ...

Lo comento porque llegan a mi oídos continuamente noticias de fuentes bastante próximas de amigos directores de oficinas bancarias de que los constructores están sacando últimamente beneficios de un 400 ó 500% del capital invertido y flipo y no creo que sea sólo el suelo, que también.

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El otro día hablando con un vecino mío constructor del problema de la burbuja (el reconoce que hay sobrevaloración y que esto no puede seguir así), me decía que su comer está en la construcción, y que en un futuro próximo, si es verdad que no se vende, los verdaderos competidores de inversores (pasapiseros) a la hora de vender van a ser los constructores, debido al margen amplio de ganancias que tienen. El me puso por caso, gente que le estaba comprando casas por 35-40 kilos, ellos no pueden bajar el precio de esas casas, pero yo si.

Lo que no me dijo, fue el beneficio que sacan, y en caso de bajarlas, cuánto.