Cómo administrar una crisis

Miss Marple

Más allá de la burbuja
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Primero, minimizar la crisis financiera.
Para evitar multiplicación de hilos con la misma noticia (el informe de Ricardo Vergés), algún administrador con exceso de celo cerró esta mañana varios hilos, incluyendo este de Marlo que incluía otra noticia en el Confidencial. La pongo aquí otra vez porque es importante. Mis disculpas, Marlo, por causar el cierre de su hilo.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/05/18/8_inversiones_riesgo_ladrillo_credito_concedido_cajas.html


Inversiones de alto riesgo: el ladrillo copa el 70% del crédito concedido por las cajas de ahorros

Las entidades financieras -principalmente las cajas de ahorros- están jugando con fuego en el mercado inmobiliario. Los últimos datos del Banco de España indican que nada menos que el 55,8% del saldo vivo crediticio de los bancos españoles tiene que ver con la industria del ladrillo, pero es que, en el caso de las cajas de ahorros, su exposición al riesgo es todavía mayor. Nada menos que el 70% de los créditos concedidos a los agentes económicos (empresas o familias) está relacionado con el negocio inmobiliario.
Los datos son los siguientes. Según el banco central, el crédito concedido por el conjunto del sistema financiero para actividades productivas ascendía al finalizar el año pasado a 1,5 billones de euros, de los que prácticamente la tercera parte (544.292 millones de euros) se destinaron a adquisición o rehabilitación de viviendas. Además, hay que tener en cuenta que bancos y cajas prestaron a las empresas otros 249.059 millones de euros para actividades inmobiliarias y otros 134.314 millones para actuaciones relacionadas estrictamente con la construcción.
En total, 927.664 millones de euros, lo que significa que el ladrillo se ha llevado 61 de cada 100 euros que han destinado bancos y cajas a la financiación de las actividades productivas del país. Pero, mientras que los bancos han destinado a ese fin ‘únicamente’ 367.400 millones de euros, las cajas de ahorros han invertido nada menos que 496.900 millones. Es decir, dicho de otro modo, en el caso de las cajas, de cada 100 euros que prestan a los agentes económicos privados para financiar actividades productivas, 70 euros van a parar al ladrillo.
Una cuestión de riesgo

Sin duda, un alto grado de exposición que ayer fue puesto de manifiesto durante un seminario sobre el mercado inmobiliario organizado por Analistas Financieros Internacionales (AFI), y en el que su director general, Ángel Bergés, aseguró que el riesgo es todavía mayor si se tiene en cuenta que en los últimos años el 75% de la inversión crediticia tiene que ver directamente con el ladrillo. De hecho, y según un estudio publicado por AFI, esa estimación queda incluso corta si se tuvieran en cuenta todas las demandas de crédito relacionadas indirectamente con actividades inmobiliarias: muebles, equipamientos de los hogares (electrodomésticos) o fabricación y alquiler de material de construcción.
Dos últimos datos ilustran el alto nivel de exposición de la economía española a una hipotética crisis de la construcción. Por un lado, nada menos que uno de cada tres puestos de trabajo creados en los últimos años tienen que ver con el ladrillo. Por otro, si en 1995 existían en España 18.000 empresas inmobiliarias, según datos del sector, en estos momentos hay más de 40.000, lo que hace prever un ajuste en caso de una desaceleración relevante de la actividad.
Según AFI, una dinámica “tan expansiva” del negocio vinculado a la actividad inmobiliaria, ha obligado a bancos y cajas a crecer por la vía del volumen, más que de la rentabilidad. Y la prueba de ello es que para el conjunto del sector, y durante la última década, el volumen de negocio se ha triplicado, mientras que el margen por unidad de negocio se ha reducido un 35%.
Replanteamiento estratégico

Este estrechamiento de la rentabilidad (basada casi exclusivamente en un aumento de la clientela) es, según los analistas de AFI, un riesgo a futuro, como lo es el hecho de que el fuerte crecimiento de la inversión crediticia “ha generado desequilibrios tanto en la captación de recursos ajenos como propios, lo que en ambos casos se ha traducido en un fuerte deterioro de la liquidez y de la solvencia”. El informe de Analistas dice tener la sensación de que el sistema financiero ha construido un “monocultivo” del que se derivan algunos efectos negativos: concentración de riesgos y “abandono” de otros segmentos de negocio con potencial a largo plazo.
La conclusión que saca es la siguiente. “Es necesario un replanteamiento estratégico” toda vez que “cada vez son más evidentes las señales de gradual agotamiento del modelo de crecimiento -tanto económico como financiero- basado de forma tan intensa en la actividad inmobiliaria”.
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Para quien no los conozca, AFI es una consultora financiera iniciada a finales de los 80 por un grupo de profesores de economía financiera de la Universidad Autónoma de Madrid. Tienen muy buenos contactos. Su primer logro fue el encargo de elaborar y calcular un índice sobre los valores más liquidos de la bolsa que pudiera ser usado como base para futuros y opciones (el Ibex35). Son considerados en muchos medios como el analista independiente (o sea, no vinculado a bancos o a la administración) de referencia, y se les escucha en sitios muy altos. Ahora no lo sigo, pero hace años la mitad de las páginas de expertos en el dominical de Economía de El País las escribían ellos.
Angel Bergés en particular es experto en banca, y lleva tiempo hablando sobre los desequilibrios de las cajas, pero nunca que yo haya leido con tanta claridad, vinculándolo tan abiertamente con el inmobiliario y declarando que esto se acabó.
"Es necesario un replanteamiento estratégico." No se puede decir más claro. Las cajas ya saben que se les está acabando el tiempo para planear su futuro, que va a ser muy distinto del presente. En unos meses, tendrán que presentar a la administración planes de fusiones viables que reconozcan el previsible agujero en sus pasivos. Las que fallen se verán abocadas a la intervención.

 
¿Es el informe que se presentará en Junio en la universidad de París? ¿Hablamos de lo mismo?
Saludos;
 
AFI es también (¡que coincidencia!) la empresa matriz de la Escuela de Gestión Pública, organizadora de las "IV Jornadas sobre Vivienda: El Mercado Inmobiliario ante la Nueva Ley del Suelo", abiertas por Trujillo. Ya sé que lo han visto antes, pero leanlo con mucho cuidado, más allá del titular: aquí está la receta del gobierno para administrar lo que se avecina:

http://actualidad.terra.es/internacional/articulo/trujillo_senala_precio_vivienda_libre_1578849.htm


Trujillo señala que el precio de la vivienda libre continuará su 'fase de aterrizaje suave'
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La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, aseguró hoy que según las 'estadísticas afianzadas' con las que cuenta el Ministerio de Vivienda el precio de la vivienda libre continuará su 'fase de aterrizaje suave', y señaló que el Gobierno 'no necesita acudir a ninguna consultora o estudio' para conocer la evolución del mercado inmobiliario.

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La ministra quitaba así importancia a las previsiones de muchas consultoras que 'están sacando estudios todos los días' y, concretamente, al informe que ayer publicaba el banco estadounidense Morgan Stanley en el que se hablaba de un posible ajuste brusco del mercado y un descenso del precio de la vivienda del 5% en 2008.

En declaraciones a los medios congregados en la inauguración de las 'IV Jornadas de Vivienda: El mercado inmobiliario ante la nueva Ley de Suelo', organizadas por la Escuela de Finanzas Aplicadas, Trujillo reiteró que, frente a estos pronósticos 'se está produciendo un aterrizaje suave del precio de la vivienda' y que 'ésta es la tendencia'. No obstante, recordó que 'el objetivo de la legislatura es que el precio suba como el IPC'.

La titular de Vivienda declaró además que, paralelamente a este objetivo, el Gobierno tiene en el punto de mira la creación de un 'importante' parque de vivienda protegida de alquiler, destinado a todos los ciudadanos en cualquier momento de su vida, que pagarán de acuerdo con los ingresos que perciben.

NECESIDAD DE UN CAMBIO DE MODELO ECONÓMICO.

En virtud de este último objetivo, la ministra respondió a las previsiones de los constructores, que alertan de una posible pérdida de 100.000 puestos de trabajo por cada 200.000 viviendas que se dejen de construir con motivo de un enfriamiento del mercado.

Para Trujillo, en el momento actual 'la economía se reajusta y los constructores y promotores tienen mucha VPO en alquiler que hacer'. 'Lo que se está haciendo es complementar el mercado de la vivienda libre con el de la vivienda protegida', añadió.

Asimismo, se refirió al impacto que podría tener un descenso en la actividad constructora residencial, como el que ya se prevé en el propio sector, y aseguró que, dado el contexto de normalización del mercado inmobiliario, 'todos los movimientos que se puedan producir son adecuados'.

En esta línea, se mostró optimista y aseguró que las empresas 'están diversificando' sus activos y sus ámbitos de actuación para adecuarse a esta nueva situación. 'Están convencidas de que el patrón de crecimiento tiene que cambiar hacia una economía más productiva'.

En cuanto a las presiones procedentes de algunos constructores, de las que se han hecho eco algunos medios de comunicación, para que se aplique con carácter retroactivo el nuevo régimen de valoración de suelo con el fin de abaratar las expropiaciones en el caso de expedientes aún no resueltos, Trujillo se limitó a decir que 'no cabe ningún tipo de retroactividad' y que 'la ley se aplicará en su totalidad desde el 1 de julio'.

AVISOS A LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS.

Por otro lado, Trujillo lanzó advertencias a las comunidades autónomas y ayuntamientos, entre ellos al de Madrid, y advirtió de que la Ley de Suelo, que entrará en vigor el 1 de julio coincidiendo con la creación de los ejecutivos autonómicos y locales, está llamada a 'combatir la especulación y la corrupción'.

En este sentido, recordó que los ayuntamientos tendrán que constituir el patrimonio público de suelo y escriturar y registrar el dedicado a la vivienda protegida, de forma que 'un suelo para VPO no pueda convertirse un día, por la acción de un alcalde, pongo el ejemplo de Madrid, en un suelo para vivienda libre'.




Por otro lado, Trujillo hizo un llamamiento a las comunidades autónomas para que cambien los decretos de habitabilidad estipulados en cada una de ellas, y no permitan la estancia en viviendas de menos de 30 metros cuadrado útiles, ya que, aseguró, le 'preocupa que los ciudadanos puedan vivir en 11 metros cuadrados'.




'La mayoría permiten viviendas de 20 o hasta 15 metros cuadrados', prosiguió la ministra para a renglón seguido afirmar de manera tajante que 'esto no puede ser así'.

Además, precisó que, junto a estos cambios es necesario 'extremar el control para que no se produzca en el mercado de la vivienda libre ni infravivienda, ni sobreocupación, ni viviendas de pequeñas superficies a precios tan elevados'.

'Los pisos de pequeña superficie son una realidad sangrante, no sólo porque son muy caros sino porque en muchos casos son infraviviendas', sentenció.

Por último, Trujillo dio un nuevo plazo a la constitución del Observatorio del Alquiler y la publicación de la primera estadística oficial sobre el mercado del alquiler, y lo fijó tras las elecciones del 27 de mayo.
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Es una receta de pueblo, sencilla, basada en dos pilares:

1) - Se niega la evidencia. Diga lo que diga el resto del mundo, se está produciendo un aterrizaje suave. "Esta es la tendencia", y no hay más que hablar. A los que digan lo contrario se les desacredita, sean quien sean (Morgan Stanley se convierte en "una consultora"). Control sobre las estadísticas y la predisposición al autoengaño de la población puede ser suficiente para mantener la ficción de que los precios no bajan.

2) La respuesta a los constructores es la afirmación más clara de que el gobierno está dispuesto a gastarse el superavit en VPO de alquiler para mantener el empleo en la construcción y tratar de evitar así la recesión.

Por supuesto el alquiler reducirá la demanda de vivienda en propiedad, y pondrá aún más presión a la baja sobre los precios. Pero como hemos dicho que los precios no bajan... Las cajas consolidadas se tendrán que comer la deuda de los promotores sin permitir que los precios se desplomen.
Dos millones de familias pasarán ahogos extremos con la hipoteca, pero esos están condenados hace mucho. No siquiera será tan malo: su pisito no se depreciará (mucho), solamente no podrán venderlo porque no hay compradores.
Magia borrás de la buena.
 
Es mi primer post...qué emoción (en serio), os llevo leyendo unos días. Y tengo una respuesta, Miss Marple a eso de ¿Cómo resolver una crisis? Pues un ejemplo es lo que va a hacer la Caixa, (el mismo día en el que leo "el ladrillo copa el 70% del crédito concedido por las cajas de ahorros") van y hacen esto:
Cada trabajador de La Caixa recibirá 200 acciones y tendrá opciones ventajosas

17/05/2007 | Actualizada a las 21:25h
Barcelona. (EFECOM).- Cada uno de los trabajadores de La Caixa recibirá 200 acciones, que podrían estar valoradas en unos 1.300 euros, en la operación de salida a bolsa del 'holding' de participadas de la entidad financiera, cuyo diseño general ha sido aprobado hoy por el consejo de administración de la caja de ahorros.

Los empleados podrán optar a la compra adicional de títulos del 'holding' a través de la firma de créditos ventajosos con la propia entidad, según han informado a Efe fuentes de CCOO, sindicato que ha propuesto esta medida en el consejo de administración.

Fuentes de La Caixa han confirmado que el máximo órgano gestor de la entidad ha aprobado repartir 200 acciones para cada empleado de La Caixa y del entorno de la entidad, es decir, de la Fundación La Caixa y de Caixa Holding.

La caja de ahorros presidida por Ricard Fornesa prevé colocar alrededor del 20% del capital social de Caixa Holding en bolsa, sin perjuicio del 'green shoè -una reserva de títulos para los bancos colocadores, en este caso Morgan Stanley y UBS- y mantendrá el control sobre el grupo a través de una participación igual o superior al 51%.

La operación, que concluirá en el último trimestre del año, constará de un tramo minorista, que puede alcanzar el 50% del total de la colocación, y de dos tramos institucionales destinados tanto a inversiones nacionales como internacionales.

El diseño general de la operación de salida a bolsa de su 'holding' incluirá la práctica totalidad de las participaciones relevantes del grupo, tanto financieras como industriales, según ha informado hoy la entidad.

En este último ámbito se incluirán en el grupo las participaciones en empresas como Gas Natural, Telefónica, Repsol, Abertis y Agbar, además de algunos activos no cotizados, como el complejo de ocio Port Aventura, situado entre Vila-seca y Salou (Tarragona), y la actividad de capital desarrollo que se lleve a cabo en el futuro.

En cuanto a las participaciones financieras y bancarias, en la fase inicial formarán parte del grupo cotizado los paquetes accionariales en los bancos BPI y Boursorama.

Completarán esta línea de actividad otros negocios financieros, como los desarrollados en la actualidad a través de InverCaixa Gestión, Finconsum, CaixaRenting y GestiCaixa.

http://www.lavanguardia.es/gen/2007...nesa-port-aventura-gas-natural-barcelona.html

Unos filántropos, los de la Caixa.

Y ahora tengo otra pregunta para la Trujillo ¿el Hindenburg aterrizó? Es que necesito saber que entiende la ministra por "aterrizaje suave"
 
mea culpa. Entre un ratito y se me fue la mano cerrando los hilos, me deje guiar por tí Miss Marple :p
 
Y ahora tengo otra pregunta para la Trujillo ¿el Hindenburg aterrizó? Es que necesito saber que entiende la ministra por "aterrizaje suave"
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Hola, soy la ministra Trujilo. Al hilo de su pregunta, le diré que el dirigible Hindenburg mantuvo durante largo tiempo una exitosa y sostenida tendencia alcista por los cielos. Por coyunturas de la electricidad, se produjo un ténue chispazo en su cola a partir del cual se pudo observar un paulatino aumento en la temperatura en su interior. Algunos analistas opinaron que se trataba de fuego, aunque sesudos informes ministeriales han demostrado que esta catastrofista afirmación es una exageración, pues no se trató más que de un proceso exotérmico de rápida oxidación de materia combustible. Este cambio térmico, que en todo momento estuvo controlado, se tradujo en una leve pero prolongada corrección en su altura y plan de vuelo. De forma sosegada y controlada, el dirigible inició un proceso de acercamiento al suelo que finalmente concluyó con un suave aterrizaje para regocijo de los interesados. Esta nueva posición del Hindenburg (que pasó de estar en el aire y en movimiento a estar en tierra y quieto) fue, ante todo, una gran oportunidad para la industria aeronáutica, que posteriormente vivió su época dorada.

Encantada de servir al ciudadano, le saluda su ministra preferida.
 
Miss Marple dijo:
AFI es también (¡que coincidencia!) la empresa matriz de la Escuela de Gestión Pública, organizadora de las "IV Jornadas sobre Vivienda: El Mercado Inmobiliario ante la Nueva Ley del Suelo", abiertas por Trujillo. Ya sé que lo han visto antes, pero leanlo con mucho cuidado, más allá del titular: aquí está la receta del gobierno para administrar lo que se avecina:

http://actualidad.terra.es/internacional/articulo/trujillo_senala_precio_vivienda_libre_1578849.htm




Es una receta de pueblo, sencilla, basada en dos pilares:

1) - Se niega la evidencia. Diga lo que diga el resto del mundo, se está produciendo un aterrizaje suave. "Esta es la tendencia", y no hay más que hablar. A los que digan lo contrario se les desacredita, sean quien sean (Morgan Stanley se convierte en "una consultora"). Control sobre las estadísticas y la predisposición al autoengaño de la población puede ser suficiente para mantener la ficción de que los precios no bajan.

2) La respuesta a los constructores es la afirmación más clara de que el gobierno está dispuesto a gastarse el superavit en VPO de alquiler para mantener el empleo en la construcción y tratar de evitar así la recesión.

Por supuesto el alquiler reducirá la demanda de vivienda en propiedad, y pondrá aún más presión a la baja sobre los precios. Pero como hemos dicho que los precios no bajan... Las cajas consolidadas se tendrán que comer la deuda de los promotores sin permitir que los precios se desplomen.
Dos millones de familias pasarán ahogos extremos con la hipoteca, pero esos están condenados hace mucho. No siquiera será tan malo: su pisito no se depreciará (mucho), solamente no podrán venderlo porque no hay compradores.
Magia borrás de la buena.
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Excelente análisis: Alquiler semigratuito y propiedades sin valor, financiadas obligatoriamente por la banca.
¿Funcionará? Yo creo que no, esencialmente porque dependemos de financiación exterior.
Aterrizar suavemente es muy caro.
 
Deadzoner dijo:
Excelente análisis: Alquiler semigratuito y propiedades sin valor, financiadas obligatoriamente por la banca.
¿Funcionará? Yo creo que no, esencialmente porque dependemos de financiación exterior.
Aterrizar suavemente es muy caro.
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Depender de financiación externa no es problema. No nos engañemos: va a haber sangre, sudor y muchas lágrimas, pero la gran mayoría de los empepitados pagará su hipoteca. No va a haber grandes impagos en las cédulas hipotecarias.

La bowling está en el tejado de los promotores y las cajas. Las cajas se tienen que consolidar, como dice Angel Bergés, porque esta juerga ya se ha acabado y hay que reorganizar la deuda de los promotores. En cuanto a los promotores veamos una vez más el mensaje de Trujillo:

Asimismo, se refirió al impacto que podría tener un descenso en la actividad constructora residencial, como el que ya se prevé en el propio sector, y aseguró que, dado el contexto de normalización del mercado inmobiliario, 'todos los movimientos que se puedan producir son adecuados'.

En esta línea, se mostró optimista y aseguró que las empresas 'están diversificando' sus activos y sus ámbitos de actuación para adecuarse a esta nueva situación. 'Están convencidas de que el patrón de crecimiento tiene que cambiar hacia una economía más productiva'.
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Tr: los que puedan que se salgan; los demás que se junten, fusionen o amanceben. Que los fuertes se coman a los débiles y se preparen para el nuevo patrón de crecimiento.

¿Y cual es ese patrón de crecimiento? Tachá, tachán... : ¡VPO de alquiler! Esto es el parto de los montes. Seguimos igual, la nueva economía productiva está basada en el ladrillo. Es comprensible, claro, porque lo que más les preocupa es el paro y la consiguiente recesión. Que no se preocupen los constructores:

En virtud de este último objetivo, la ministra respondió a las previsiones de los constructores, que alertan de una posible pérdida de 100.000 puestos de trabajo por cada 200.000 viviendas que se dejen de construir con motivo de un enfriamiento del mercado.

Para Trujillo, en el momento actual 'la economía se reajusta y los constructores y promotores tienen mucha VPO en alquiler que hacer'. 'Lo que se está haciendo es complementar el mercado de la vivienda libre con el de la vivienda protegida', añadió.
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Resumiendo: no se vende nada. Los precios no bajan mucho aún porque estamos en la fase de negación, pero los promotores siguen construyendo a lo bestia: esa vivienda la tendrán que colocar a cualquier precio, renegociar su deuda con las cajas, y ajustarse al modelo de construir VPO de alquiler. Los precios se van a hundir; la generación del hipotecón ya ha sido sacrificada en el altar de su inversión, aunque todavía no lo saben; y tardarán en saberlo lo más posible, porque el gobierno mentirá todo lo que pueda para negar que los precios bajan. Encima de apaleados, recochineo.
 
¿Se moja usted, Miss Marple? Háganos el favor de darnos sus previsiones sobre la evolución en el precio de la vivienda durante los próximos 5 años.
Gracias.
 
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