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NOTICIA: Comienza la burbuja rustica

fennando · 2025-03-01T21:26:37+00:00

El precio de las fincas rústicas sigue al alza: así está por cultivos y provincias. El precio de las fincas rústicas sigue al alza: así está por cultivos y provincias Los terrenos más caros de España son las plataneras de Tenerife, mientras que los más baratos se encuentran en los pastizales de Huesca. Entre estos dos tipos de tierra se paga una diferencia de 273.000 euros por hectárea. El campo español es muy extenso. De hecho, el 88,8% de la superficie del país está clasificada como suelo rústico, alcanzando un total de 50,6 millones de hectáreas. Esta abundancia de tierras provoca una gran diversidad en la oferta y hace que su valor también sea diferente según su uso principal y su localización. Entre el suelo más barato y el más caro hay una diferencia de más de 273.000 euros por hectárea. El precio más bajo corresponde al pastizal en la provincia de Huesca (Aragón), con 908 euros por hectárea, mientras que el más alto recae en la platanera en Santa Cruz de Tenerife (Canarias), con 274.383 euros por hectárea en 2023, tal y como recoge la última encuesta del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación. Hay que destacar que es la primera vez que este organismo publica los precios del suelo agrario por provincias, debido a un cambio en la metodología (hasta ahora, sólo se daban por comunidades autónomas). Para ello, se emplean las cifras de transacciones inmobiliarias rústicas aportadas por notarios y registradores y se convierte en una buena herramienta para medir la evolución de este mercado. Además de la platanera tinerfeña, los precios más elevados se registran en los cultivos bajo plástico en Granada (245.256 /ha) y Almería (240.837 /ha), los cultivos subtropicales y tropicales en Málaga (129.038 /ha) y Granada (115.161 /ha), y los cultivos bajo plástico en Murcia (108.651 /ha). Todos tienen en común que se tratan de cultivos y ubicaciones muy específicos, ya que están determinados por el clima, la orografía y la composición de la tierra. En el otro lado, después del pastizal de Huesca, los precios por hectárea más accesibles pertenecen a los pastizales en Zaragoza (1.082 /ha), Palencia (1.210 /ha), Valladolid (1.304 /ha) y Soria (1.343 /ha). Son tierras que ofrecen rentabilidades más bajas al estar destinados mayormente a la ganadería extensiva, por lo que su valoración es inferior. Precios al alza Tras la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, el campo ganó atractivo, en un momento en el que muchos buscaban un mayor contacto con la naturaleza y disfrutar del aire libre. Entre 2020 y 2023 (último dato disponible), el precio por hectárea de suelo agrario ha aumentado 960 euros en España, pasando de 9.007 euros en 2020 a 9.967 euros en 2023. Esto supone una revalorización del suelo de uso agrario del 10,7% en ese periodo, pero hubo determinadas tierras en las que las subidas fueron más intensas. Este es el caso de la huerta en la que el precio se disparó un 24,2%, seguida de los cultivos tropicales (20,5%), cítricos (17,2%), tierras de regadío (13%), tierras de secano (12,9%), bajo plástico (12,8%), frutos secos de secano (12,2%) y pastizal (10,1%). Por su parte, llama la atención la tendencia de los prados que es el único tipo que se abarató entre 2020 y 2023 (-0,3%). Además, tuvieron aumentos moderados viñedos de regadío (0,1%), frutal de secano (0,9%), olivar de regadío (3,7%) y frutos secos de regadío (4,3%). Durante este periodo, el valor de las tierras agrarias ha subido en 15 de las 17 comunidades autónomas. Este ha crecido por encima de la media nacional (10,7%) en Murcia (28,7%), la Comunidad de Madrid (28,0%), Islas Baleares (19,5%), Castilla y León (15,3%), Aragón (14,6%) y Andalucía (13,2%). En cambio, ha disminuido sólo en dos comunidades: Cantabria (-11,8%) y País Vasco (-2,1%). Dinamismo El interés por el suelo rústico se aprecia también en el aumento de las operaciones. La compraventa de fincas rústicas en España aumentó un 4,3% en 2024 respecto al año anterior, hasta alcanzar las 155.876 operaciones, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Para este año, los expertos auguran que la tendencia seguirá al alza por varios factores. Por un lado, el campo español se enfrenta a un inevitable relevo generacional ante el envejecimiento de los propietarios de explotaciones agrarias, con el 41,3% de los agricultores y ganaderos superando los 65 años. "Este fenómeno está generando un aumento en las transmisiones de fincas por herencia o partición, lo que incrementa la oferta de propiedades disponibles y genera nuevas oportunidades para los compradores. Ahora, tienen ahora más opciones para elegir propiedades que se ajusten a sus necesidades", explica Regino Coca. Además, "las agencias inmobiliarias, tradicionalmente centradas en el mercado urbano, están cada vez más involucradas en la venta de fincas rústicas, atraídas por los honorarios más atractivos de este sector y eso está facilitando el acceso a compradores y vendedores", añade Coca. Este mercado está atrayendo, además de a compradores particulares, a grandes inversores, que son quienes están impulsando las operaciones más destacadas. Entre estos, hay empresas especializadas en el sector agroalimentario que buscan ampliar su capacidad productiva. "Son grupos con elevada experiencia del sector y que buscan ganar tamaño. Pero también familiy offices que ven en la inversión en tierras agrícolas una oportunidad para diversificar su patrimonio y obtener retornos atractivos; algunos hacen inversión y gestión directa de la finca, y otros invierten a través de gestoras especializadas por tipo de cultivo", explica David Trujillo, director de Agribusiness & Rural Advisory en Savills España. Y, además, se suman los inversores institucionales. "La convergencia de grandes especialistas en forestry y agricultura está impulsando el crecimiento de una nueva industria a partir de la oportunidad creciente en la inversión en capital natural. Los fondos tienen una capacidad financiera muy elevada, acceso a mercados globales y consiguen la puesta en valor de fincas adaptándolas a las últimas tecnologías y variedades de cultivo para convertir las explotaciones en más competitivas", añade Trujillo. En este contexto, el mercado de suelo rústico se está polarizando entre grandes explotaciones productivas, dedicadas a la agricultura, la ganadería y la actividad forestal, y las fincas familiares de recreo más pequeñas, que están orientadas al disfrute personal. En el primer caso, en las explotaciones agrarias, la demanda se concentra en tierras con derechos de regadío, especialmente en regiones como Extremadura y Aragón, que históricamente han tenido precios más bajos y permiten maximizar la rentabilidad de los cultivos. En estas áreas, los precios han aumentado significativamente entre 2020 y 2023, con un crecimiento del 8,9% en Extremadura y del 14,6% en Aragón. Además, las compraventas en 2024 han crecido por encima de la media nacional, con un aumento del 11,4% en Extremadura y del 9,5% en Aragón. "Los incrementos en el valor del suelo se concentran en las fincas con acceso a agua y en los cultivos con posibilidades de transformación. Existe una clara tendencia de transformación de cultivos herbáceos hacia otros cultivos más rentables, en general leñosos en regadío intensivo o superintensivo, como la viña, el olivar o el frutal", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin. Los fondos institucionales y las grandes empresas buscan estas tierras de regadío en fincas de más de 200 ha. Pero también hay inversores enfocados en créditos de carbono que apuestan por suelos que permitan una rápida captura de CO mediante especies forestales de crecimiento acelerado. Este enfoque optimiza la rentabilidad al generar créditos de carbono en menos tiempo. En cuanto a las fincas de recreo, las tierras más demandadas son aquellas cercanas a grandes ciudades, como Madrid, donde la presión sobre la vivienda urbana ha elevado también los precios del suelo rústico. En la región madrileña, los precios han subido un 28% en los últimos años (2020-2023), reflejando el creciente interés por estas propiedades. Los compradores buscan terrenos que ofrezcan fácil acceso a la ciudad, pero que al mismo tiempo les permitan disfrutar del campo, lo que impulsa la demanda en esta zona. El gran desafío al que se enfrenta el sector inmobiliario rústico es la falta de financiación que limita su desarrollo y crecimiento. La firma de hipotecas sobre fincas rústicas disminuyó un 1,8% en 2024 respecto al año anterior, hasta los 9.387 préstamos, marcando su mínimo histórico. "Esto es especialmente crítico para los pequeños agricultores y ganaderos, que son precisamente los que más necesitan la financiación bancaria", apunta Juan Prados, fundador de Fincalista y CEO de Generandi. "La percepción de mayor riesgo y menor liquidez en comparación con el mercado urbano hace que las entidades financieras sean más cautelosas al otorgar préstamos para la adquisición de fincas rústicas", añade Prados. Por ello, el sector se ve abocado a apostar por la financiación alternativa. Tierras arables de regadío y secano Este tipo de suelo es el más demando y acumula el 55,4% de las operaciones de compraventa, según el Ministerio de Agricultura. Entre las tierras arables hay una gran variedad y el precio se mueve entre los 79.182 euros/ha del regadío en Tenerife y los 2.533 euros/ha de Guadalajara. Es decir, la brecha entre el terreno más caro y el más barato asciende a 76.649 euros. Se aprecia que las fincas con los precios más elevados están muy localizadas en las islas, las provincias gallegas y regiones costeras como Alicante, Murcia, Málaga y Barcelona. En el otro lado, las tierras más económicas se concentran en provincias de Castilla y León, Castilla-La Mancha y Aragón. Olivar El precio del olivar va desde los 2.751 euros/ha del secano en Guadalajara y los 32.855 euros/ha del regadío de Málaga. Los expertos coinciden en que el olivar de regadío es uno de los cultivos intensivos más deseados por los inversores al ser uno de los más rentables. Además del suelo malagueño, los precios más altos con acceso a agua se sitúan en Córdoba, Jaén Granada y Almería. Por su parte, donde menos se paga por estas tierra es en las tres provincias aragonesas Huesca, Teruel y Zaragoza, así como en la manchega Albacete y la catalana Lérida. En el de secano la hectárea más cara está también en Andalucía y las más barata en Aragón y Castilla-La Mancha. Frutos secos Los fondos institucionales y las grandes empresas buscan tierras de regadío aptas para cultivos leñosos de alto valor, como almendro o el pistacho. Las hectáreas por las que más se paga para estos cultivos se ubican en regiones de la costa mediterránea desde Almería hasta Tarragona, pasando por Murcia (que acoge las tierras más cotizadas con 25.468 euros/ha), Valencia y Castellón. Por su parte, las que menos desembolso implican están en Teruel, Zaragoza, Albacete, Toledo y Granada. Además, el suelo de secano que reúne las condiciones para cultivar frutos secos es algo más barato y ofrece el precio más bajo en Teruel con 2.685 euros/ha. Frutal En este caso, como es habitual en el sector, las tierras con acceso a agua son más valoradas que las de secano. Así, los campos con los precios más elevados para el desarrollo de árboles frutales se encuentran en zonas de regadío con Alicante a la cabeza con 38.662 euros/ha, seguida de cerca por Murcia, Barcelona, Granada y Gerona. En el otro lado, las fincas de regadío con el precio más comedido están en Teruel con 10.706 euros/ha, así como en Zaragoza, Albacete, Cáceres y Castellón. Hay que resaltar que en este caso la diferencia de precio no es tan amplia como en otros cultivos porque sólo hay tierras aptas para frutales en 17 de las 50 provincias españolas. Viñedos En los viñedos las fincas más caras se encuentran en las de secano (al contrario de lo que ocurre en otros cultivos). Pontevedra con 87.082 euros/ha es la región con el precio más alto. Allí está la denominación de origen Rías Baixas, popular por sus vinos alvariños. Completan el top cinco con el suelo de secano más caro otras provincias gallegas como A Coruña y Orense, y otras dos que componen la DO Rioja: la vasca Álava y La Rioja. Entre las de regadío los precios más altos también se pagan en La Rioja, además de Navarra, Badajoz, Valencia y Alicante. Por su parte, los precios más bajos se ven en Zaragoza, Murcia y en provincias castellanoleonesas y manchegas. Huerta y cítricos Las huertas son unas de las fincas más solicitadas por los compradores particulares. Las más cotizadas están en las provincias andaluzas de Málaga, Almería y Granada. Además, en los últimos años han ganado interés. Después del confinamiento provocado por el el bichito-19, muchas personas se vieron atraídas por ellas como una vía para disfrutar del aire libre. De hecho, la huerta es el suelo agrario que más se ha revalorizado en los últimos años (un 24,2%, entre 2020 y 2023), una tendencia que comparte con los cítricos (17,2%). El suelo para cultivar naranjos y limoneros más apreciado se encuentra en Murcia, Huelva, Málaga, Córdoba y Alicante.