¿Sólamente unos pocos nos damos cuenta de la burbuja inmobiliaria y de lo que se nos viene encima? ¿Creemos que los politicastros no han caído en la cuenta de lo que se nos viene encima? De acuerdo, por lo general no son unas lumbreras - al que lo es y, además, peca gravemente practicando la virtud de la rectitud, le hacen la vida más imposible que a Job: ahí tienen a Conthe -, pero seguro que tienen a bordo de sus naves piratas, entre abundantes grumetillos tipo Pepiño Blanco, excelentes técnicos a los que consultar cuando se atisban en la lejanía peligrosos bancos de arrecifes que amenazan con onerosos naufragios.
Curioseando por ahí este economista, más lego que aficionado y con ínfulas de literato de miércoles, dio en la página web de la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) con el siguiente informe desclasificado: "Are houses prices nearing a peak? A probit analysis for 17 OECD countries." Su autor es Paul van den Noord y está disponible en Internet en http://www.sourceoecd.org/10.1787/816770752416.
Veamos qué interpretación subjetiva hace servidor de dicho informe. En el resumen introductorio de dicho informe se dice: «House prices have been moving up strongly in real terms since the mid-1990s in the majority of OECD countries, with the ongoing upswing the longest of its kind in the OECD area since the 1970s. If interest rates were to rise significantly, real house prices may be at risk of nearing a peak. The historical record suggests that the subsequent drops in prices in real terms might be large and that the process could be protracted. [...] The main finding is that an increase in interest rates by about 1 to 2 percentage points would result in probabilities of a peak nearing of 50% or more in the United States, France, Denmark, Ireland, New Zealand, Spain and Sweden.»
Mi traducción es la siguiente: «En la mayoría de los países de la OCDE, los precios de la vivienda en términos reales han crecido con fuerza desde mediados de la década de los 90, siendo esta continuada subida la mayor en la zona OCDE desde los años 70. Si los tipos de interés subiesen significativamente, el precio de la vivienda podría haber llegado a un máximo. Los datos históricos sugieren que los consiguientes descensos en los precios podrían ser grandes y que el proceso sería prolongado. [...] La principal conclusión es que una subida de los tipos de interés del orden del 1% o 2% haría que la probabilidad de que se hubiese alcanzado un máximo fuese en Estados Unidos, Francia, Dinamarca, Irlanda, Nueva Zelanda, España y Suecia de un 50% o más.»
En este estudio el evento de que los precios de la vivienda alcancen un máximo es importante, ya que los datos históricos sugieren que después dichos precios experimentarían bajadas fuertes y prolongadas y que, además, podría tener repercusiones en la actividad económica en general.
Según el autor de este estudio, desde los años 70 el precio de la vivienda ha estado subiendo en la zona OCDE una media de un 3% anual. Las causas son el incremento de la población y de la renta per capita, la escasez del suelo, las regulaciones urbanísticas, las mejoras en las calidades de las viviendas y la relativamente baja productividad del sector inmobiliario. La actual subida de precios, acaecida desde mediados de la década de los 90, es diferente a las anteriores en que es más generalizada en la zona OCDE, al alto nivel de endeudamiento y que el crecimiento de la economía en general ya no está en fase con el crecimiento de los precios de la vivienda. Estas dos diferencias sugieren que existen otros factores, distintos de los anteriormente mencionados, también responsables de la presente subida de precios y que podrían ser el relajamiento de la política monetaria tras las explosión de la burbuja dot-com en el 2001 – con la consiguiente inyección de liquidez – y la liberalización de los mercados hipotecarios, que ha facilitado el acceso a los créditos hipotecarios. No se puede concluir que, por lo general, los precios estén inflados ya que, por ejemplo, los pagadores de hipotecas no destinan al pago de éstas un porcentaje de sus ingresos mayor que en subidas anteriores. Hay excepciones, pero éstas son debidas la a escasez del suelo debida a políticas urbanísticas restrictivas, las normativas técnicas de construcción que elevan significativamente los costes y los procedimientos burocráticos lentos. Ahora bien, el que se pueda hablar o no de precios inflados depende de que los tipos de interés estén cerca de los mínimos históricos. En caso de fuertes subidas de éstos, habría una presión bajista sobre los precios de la vivienda – que sería mayor en caso de que la inflación fuese baja -, los propietarios optarían por quedarse con sus viviendas antes de perder dinero en el mercado inmobiliario y los promotores inmobiliarios construirían menos. Finalmente, es probable que el ajuste en los precios de la vivienda fuese menos brusco que en anteriores ocasiones a cambio de que éste fuese de mayor duración. Los efectos sobre la economía serían, a grandes rasgos, descenso del consumo privado, caída de la inversión en el sector inmobiliario y bancos y cajas de ahorro ofreciendo menos créditos – debido a las repercusiones negativas de un elevado número de créditos fallidos - en caso de que en tiempos de bonanza hubiesen provisionado poco.
Las probabilidades, en diferentes escenarios y de acuerdo a dos modelos matemáticos ligeramente distintos, de que los precios de la vivenda lleguen próximamente a un máximo seguido de una bajada, que puede ser brusca son las siguientes, dependen del incremento de los tipos de interés desde finales del 2005 y de que la subida del precio de la vivienda haya sido en el 2006 inferior o superior a la habida en el 2006 y son las siguientes:
(a) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 1%, modelo regresión conjunto OCDE, subida del precio de la vivienda en el 2006 menor a la del 2005: 13,5%
(b) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 2%, modelo regresión conjunto OCDE, subida del precio de la vivienda en el 2006 menor a la del 2005: 21,9%
(c) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 1%, modelo regresión conjunto OCDE, subida del precio de la vivienda en el 2006 es igual o superior a la del 2005: 41,6%
(d) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 2%, modelo regresión conjunto OCDE, subida del precio de la vivienda en el 2006 es igual o superior a la del 2005: 54,6%
(e) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 1%, modelo regresión país a país, subida del precio de la vivienda en el 2006 menor a la del 2005: 14,3%
(f) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 2%, modelo regresión país a país, subida del precio de la vivienda en el 2006 menor a la del 2005: 31,7%
(g) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 1%, modelo regresión país a país, subida del precio de la vivienda en el 2006 es igual o superior a la del 2005: 60%
(h) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 2%, modelo regresión país a país, subida del precio de la vivienda en el 2006 es igual o superior a la del 2005: 80%
¿Con qué probabilidad nos quedamos? Para ver qué puede ocurrir en el caso de España, parece que lo más conveniente parece quedarse con el modelo de regresión país a país en vez del conjunto OCDE; por lo tanto, descartamos las probabilidades (a), (b), (c) y (d). Veamos cuánto han subido los tipos de interés y cuánto ha subido la vivienda.
En lo referente a los tipos de interés, no tenemos más que consultar las hemerotecas. Así, en la edición en Internet del diario ABC tenemos: "El BCE eleva los tipos de interés al 3,75% y deja la puerta abierta a nuevos incrementos". En dicha noticia se puede leer: "El consejo de gobierno del BCE informó en la mañana de ayer de que el nuevo tipo retorna al nivel de septiembre de 2001, tras siete subidas seguidas desde diciembre de 2005, cuando estaba en un histórico 2%. La decisión era esperada por los mercados.". Sí a 3,75% le restamos 2%, tenemos un incremento del 1,75%.
En lo referente al incremento de los precios de la vivienda, según los datos del ministerio de Vivienda el precio medio del metro cuadrado y el incremento interanual del precio de la vivienda han sido, en los años 2004, 2005 y 2006, los siguientes
2004 marzo 1456,3€ 18,37%
2004 junio 1538,8€ 17,50%
2004 septiembre 1570,8€ 17,67%
2004 diciembre 1618,0 € 17,22%
2005 marzo 1685,4€ 15,73%
2005 junio 1752,8€ 13,91%
2005 septiembre 1781,5€ 13,41%
2005 diciembre 1824,3€ 12,75%
2006 marzo 1887,6€ 12,00%
2006 junio 1942,3€ 10,81%
2006 septiembre 1956,7€ 9,83%
2006 diciembre 1990,5€ 9,11%
(datos recopilados por la Asociación Hipotecaria Española, disponibles en Internet en http://www.euroval.com/sector/observatorio/documento.asp?id=588)
Como se puede ver, los incrementos del precio medio de la vivienda son significativamente menores en el 2006 que en el 2005.
Acudamos a otra fuente, la empresa Sociedad de Tasación, SA (en Internet, http://web.st-tasacion.es/), que da los siguientes precios medios del metro cuadrado de vivienda e incrementos interanuales:
2004 junio 2051,00€ 13,82%
2004 diciembre 2286,00€ 18,38%
2005 junio 2390,00€ 16,53%
2005 diciembre 2516,00€ 10,06%
2006 junio 2675,00€ 11,92%
2006 diciembre 2763,00€ 9,82%
También se puede aprecia que los incrementos del precio medio de la vivienda fueron significativamente menores en el 2006 que en el 2005.
Por lo tanto, de las probabilidades listadas anteriores, nos quedamos con (f), ya que el incremento del 1,75% está más cercano al 2% que al 1%: la probabilidad de una explosión violenta de la burbuja inmobiliaria es del 31,7%.
¿No les parecen las subidas de los tipos de interés y el menor ritmo de subida del precio de la vivienda un tanto sospechosos? ¿Han jugado el BCE y las autoridades españoles con los tipos de interés de forma que buscasen un aterrizaje suave del precio de la vivienda al tiempo que éstos no se incrementasen demasiado? A mi juicio sí, ya que disponían de este estudio y, muy probablemente, de otros aún más profundos.
Por último, las críticas y aportaciones de gente que sepa más de economía que servidor - una asignatura en la universidad y gracias - son bienvenidas.
Curioseando por ahí este economista, más lego que aficionado y con ínfulas de literato de miércoles, dio en la página web de la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) con el siguiente informe desclasificado: "Are houses prices nearing a peak? A probit analysis for 17 OECD countries." Su autor es Paul van den Noord y está disponible en Internet en http://www.sourceoecd.org/10.1787/816770752416.
Veamos qué interpretación subjetiva hace servidor de dicho informe. En el resumen introductorio de dicho informe se dice: «House prices have been moving up strongly in real terms since the mid-1990s in the majority of OECD countries, with the ongoing upswing the longest of its kind in the OECD area since the 1970s. If interest rates were to rise significantly, real house prices may be at risk of nearing a peak. The historical record suggests that the subsequent drops in prices in real terms might be large and that the process could be protracted. [...] The main finding is that an increase in interest rates by about 1 to 2 percentage points would result in probabilities of a peak nearing of 50% or more in the United States, France, Denmark, Ireland, New Zealand, Spain and Sweden.»
Mi traducción es la siguiente: «En la mayoría de los países de la OCDE, los precios de la vivienda en términos reales han crecido con fuerza desde mediados de la década de los 90, siendo esta continuada subida la mayor en la zona OCDE desde los años 70. Si los tipos de interés subiesen significativamente, el precio de la vivienda podría haber llegado a un máximo. Los datos históricos sugieren que los consiguientes descensos en los precios podrían ser grandes y que el proceso sería prolongado. [...] La principal conclusión es que una subida de los tipos de interés del orden del 1% o 2% haría que la probabilidad de que se hubiese alcanzado un máximo fuese en Estados Unidos, Francia, Dinamarca, Irlanda, Nueva Zelanda, España y Suecia de un 50% o más.»
En este estudio el evento de que los precios de la vivienda alcancen un máximo es importante, ya que los datos históricos sugieren que después dichos precios experimentarían bajadas fuertes y prolongadas y que, además, podría tener repercusiones en la actividad económica en general.
Según el autor de este estudio, desde los años 70 el precio de la vivienda ha estado subiendo en la zona OCDE una media de un 3% anual. Las causas son el incremento de la población y de la renta per capita, la escasez del suelo, las regulaciones urbanísticas, las mejoras en las calidades de las viviendas y la relativamente baja productividad del sector inmobiliario. La actual subida de precios, acaecida desde mediados de la década de los 90, es diferente a las anteriores en que es más generalizada en la zona OCDE, al alto nivel de endeudamiento y que el crecimiento de la economía en general ya no está en fase con el crecimiento de los precios de la vivienda. Estas dos diferencias sugieren que existen otros factores, distintos de los anteriormente mencionados, también responsables de la presente subida de precios y que podrían ser el relajamiento de la política monetaria tras las explosión de la burbuja dot-com en el 2001 – con la consiguiente inyección de liquidez – y la liberalización de los mercados hipotecarios, que ha facilitado el acceso a los créditos hipotecarios. No se puede concluir que, por lo general, los precios estén inflados ya que, por ejemplo, los pagadores de hipotecas no destinan al pago de éstas un porcentaje de sus ingresos mayor que en subidas anteriores. Hay excepciones, pero éstas son debidas la a escasez del suelo debida a políticas urbanísticas restrictivas, las normativas técnicas de construcción que elevan significativamente los costes y los procedimientos burocráticos lentos. Ahora bien, el que se pueda hablar o no de precios inflados depende de que los tipos de interés estén cerca de los mínimos históricos. En caso de fuertes subidas de éstos, habría una presión bajista sobre los precios de la vivienda – que sería mayor en caso de que la inflación fuese baja -, los propietarios optarían por quedarse con sus viviendas antes de perder dinero en el mercado inmobiliario y los promotores inmobiliarios construirían menos. Finalmente, es probable que el ajuste en los precios de la vivienda fuese menos brusco que en anteriores ocasiones a cambio de que éste fuese de mayor duración. Los efectos sobre la economía serían, a grandes rasgos, descenso del consumo privado, caída de la inversión en el sector inmobiliario y bancos y cajas de ahorro ofreciendo menos créditos – debido a las repercusiones negativas de un elevado número de créditos fallidos - en caso de que en tiempos de bonanza hubiesen provisionado poco.
Las probabilidades, en diferentes escenarios y de acuerdo a dos modelos matemáticos ligeramente distintos, de que los precios de la vivenda lleguen próximamente a un máximo seguido de una bajada, que puede ser brusca son las siguientes, dependen del incremento de los tipos de interés desde finales del 2005 y de que la subida del precio de la vivienda haya sido en el 2006 inferior o superior a la habida en el 2006 y son las siguientes:
(a) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 1%, modelo regresión conjunto OCDE, subida del precio de la vivienda en el 2006 menor a la del 2005: 13,5%
(b) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 2%, modelo regresión conjunto OCDE, subida del precio de la vivienda en el 2006 menor a la del 2005: 21,9%
(c) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 1%, modelo regresión conjunto OCDE, subida del precio de la vivienda en el 2006 es igual o superior a la del 2005: 41,6%
(d) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 2%, modelo regresión conjunto OCDE, subida del precio de la vivienda en el 2006 es igual o superior a la del 2005: 54,6%
(e) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 1%, modelo regresión país a país, subida del precio de la vivienda en el 2006 menor a la del 2005: 14,3%
(f) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 2%, modelo regresión país a país, subida del precio de la vivienda en el 2006 menor a la del 2005: 31,7%
(g) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 1%, modelo regresión país a país, subida del precio de la vivienda en el 2006 es igual o superior a la del 2005: 60%
(h) incremento desde finales del 2005 de los tipos de interés en un 2%, modelo regresión país a país, subida del precio de la vivienda en el 2006 es igual o superior a la del 2005: 80%
¿Con qué probabilidad nos quedamos? Para ver qué puede ocurrir en el caso de España, parece que lo más conveniente parece quedarse con el modelo de regresión país a país en vez del conjunto OCDE; por lo tanto, descartamos las probabilidades (a), (b), (c) y (d). Veamos cuánto han subido los tipos de interés y cuánto ha subido la vivienda.
En lo referente a los tipos de interés, no tenemos más que consultar las hemerotecas. Así, en la edición en Internet del diario ABC tenemos: "El BCE eleva los tipos de interés al 3,75% y deja la puerta abierta a nuevos incrementos". En dicha noticia se puede leer: "El consejo de gobierno del BCE informó en la mañana de ayer de que el nuevo tipo retorna al nivel de septiembre de 2001, tras siete subidas seguidas desde diciembre de 2005, cuando estaba en un histórico 2%. La decisión era esperada por los mercados.". Sí a 3,75% le restamos 2%, tenemos un incremento del 1,75%.
En lo referente al incremento de los precios de la vivienda, según los datos del ministerio de Vivienda el precio medio del metro cuadrado y el incremento interanual del precio de la vivienda han sido, en los años 2004, 2005 y 2006, los siguientes
2004 marzo 1456,3€ 18,37%
2004 junio 1538,8€ 17,50%
2004 septiembre 1570,8€ 17,67%
2004 diciembre 1618,0 € 17,22%
2005 marzo 1685,4€ 15,73%
2005 junio 1752,8€ 13,91%
2005 septiembre 1781,5€ 13,41%
2005 diciembre 1824,3€ 12,75%
2006 marzo 1887,6€ 12,00%
2006 junio 1942,3€ 10,81%
2006 septiembre 1956,7€ 9,83%
2006 diciembre 1990,5€ 9,11%
(datos recopilados por la Asociación Hipotecaria Española, disponibles en Internet en http://www.euroval.com/sector/observatorio/documento.asp?id=588)
Como se puede ver, los incrementos del precio medio de la vivienda son significativamente menores en el 2006 que en el 2005.
Acudamos a otra fuente, la empresa Sociedad de Tasación, SA (en Internet, http://web.st-tasacion.es/), que da los siguientes precios medios del metro cuadrado de vivienda e incrementos interanuales:
2004 junio 2051,00€ 13,82%
2004 diciembre 2286,00€ 18,38%
2005 junio 2390,00€ 16,53%
2005 diciembre 2516,00€ 10,06%
2006 junio 2675,00€ 11,92%
2006 diciembre 2763,00€ 9,82%
También se puede aprecia que los incrementos del precio medio de la vivienda fueron significativamente menores en el 2006 que en el 2005.
Por lo tanto, de las probabilidades listadas anteriores, nos quedamos con (f), ya que el incremento del 1,75% está más cercano al 2% que al 1%: la probabilidad de una explosión violenta de la burbuja inmobiliaria es del 31,7%.
¿No les parecen las subidas de los tipos de interés y el menor ritmo de subida del precio de la vivienda un tanto sospechosos? ¿Han jugado el BCE y las autoridades españoles con los tipos de interés de forma que buscasen un aterrizaje suave del precio de la vivienda al tiempo que éstos no se incrementasen demasiado? A mi juicio sí, ya que disponían de este estudio y, muy probablemente, de otros aún más profundos.
Por último, las críticas y aportaciones de gente que sepa más de economía que servidor - una asignatura en la universidad y gracias - son bienvenidas.
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