La venta de viviendas vacacionales en los principales destinos costeros españoles podría enfrentarse a un desplome de precios mayor que el registrado en Estados Unidos. De momento, el precio de las residencias descendió un 4,7% en la Costa del Sol durante los últimos doce meses.
Las razones de este descenso en los precios puede encontrase en las restricciones crediticias que están imponiensdo los bancos a los promotores inmobiliarios. Como ejemplo, es significativo que Martinsa y Hábitat estén pagando cinco veces más por endeudarse que promotores de Estados Unidos como Centex, de Dallas, según los datos recogidos por Bloomberg. Incluso, United Airlines, que suspendió pagos el año pasado paga menor prima de riesgo sobre sus préstamos.
Condiciones más duras
"Los bancos están imponiendo unos términos a las empresas inmobiliarias similares a los que exigen a quienes tienen créditos impagados", comenta David Malpica colaborador de CarVal Investor, en Londres.
"La apertura de una oficina de ventas y la contratación de una muyer atractiva ya no son suficientes para vender casas", señala James Stuart, que ha comercializado segundas residencias des los años 80 en Marbella y es el agente local de Savills, el mayor operador inmobiliario que cotiza en Reino Unido. Stuart añade que "no conoce a ningún proyecto que haya suspendido pagos, pero los bancos están pidiendo más garantías y más ventas confirmadas antes de prestar más dinero".
La consultora inmobiliaria Acuña y Asociados de Madrid ve probable que los precios caigan hasta un 10% este año. Una desaceleración del valor de las viviendas podría tener un efecto "psicológico" en Europa, apunta Tobias Just, analista de Deutsche Bank.
La inversión estranjera en el mercado inmobiliario español cayó un 11% durante 2006 hasta los 4.900 millones, según datos del banco de España. Los expertos señalan también como uno de los actores principales en este descenso a las subidas de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) en los últimos 16 meses que llevó el precio del dinero al 3,75%, el nivel más alto desde noviembre de 2001.
La Costa del Sol, más barata
Según un estudio elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, el precio de la vivienda descendió un 4,7% en la Costa del Sol durante los últimos doce meses por una caída del 3,9% en el coste del metro cuadrado y una reducción de la superficie media construida del 1%.
La corrupción urbanística que se ha destapado en Marbella es una de las razones de esta caída para el director de la división residencial de Aguirre Newman, Emilio Langle, aunque no la única. "La inestabilidad política y urbanística de la zona ha tenido una lógica repercusión en este segmento de mercado, especialmente por la pérdida de confianza de los compradores extranjeros, que fueron más sensibles al elevado nivel alcanzado por los precios y a los condicionantes políticos y hebre*ciales", explica.
Primera vivienda
Dani Álvarez, ex responsables de ventas internacionales en la inmobiliaria Don Piso explica que cuando las ventas bajan, "la primera área que sufre es la de las segundas residencias y después las primeras son las siguientes en verse afectadas".
Las suscripciones de nuevas hipotecas vendidas a familias españolas cayeron un 10%, según la Asociación Hipotecaria Española. Además, los promotores notan desde hace meses una ralentización en los plazos de venta de las viviendas. Y es que el tiempo desde que un piso sale al mercado hasta que es adquirido supera ya de media los dos años, llegando en algunos casos a los tres, frente a los seis meses que costaba a comienzos de 2005 encontrar un comprador.
A pesar de todo, el director general del Banco de España, José Luis Malo de Molina, ha señalado que espera una "gradual normalización" el mercado inmobiliario que no desestabilizará la economía española ni el sector financiero. También espera que el fuerte crecimiento del precio de las viviendas se "absorveran" de forma pogresiva.
