«Todavía no es un fenómeno generalizado, pero, sin duda, es el primer indicio real que hace pensar que algo está cambiando. Los periodos de venta se están alargando, con lo que dentro de un año o año y medio el producto 'llave en mano' va a ser mucho más representativo, cuando en los años de mayor auge del mercado era inexistente. Lo lógico es que el 25% de las casas de una promoción se vendan acabadas y para entrar a vivir», asegura Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.
Aunque todos los expertos consultados coinciden en señalar este fenómeno como el primer indicio real del fin del 'boom' inmobiliario, ya que hasta ahora la supuesta desaceleración no se está viendo reflejada de una forma tan evidente en los precios de las viviendas, la mayoría cree también que se trata de «algo normal» y desde luego «nada alarmante o catastrófico», subraya Alberto Prieto, director de la división Residencial de la consultora Knight Frank.
«Si en algo se está notando ese cambio es, sin duda, en las ventas. Hace unos años era impensable comprar una casa si no era sobre plano y hoy ya hay promociones en las que no se venden todos los pisos. Pero no hay que dramatizar porque eso ha sido siempre lo habitual. Se está volviendo a la normalidad. Lo atípico era lo que sucedía en el 'boom', que se vendía todo sobre plano, y no que cerca de un 20% de las casas de una promoción se entreguen ya terminadas», dice Prieto.
Las promotoras creen que, en general, se sigue vendiendo bien, pero lo cierto es que, en algunos sitios, la proliferación de casas 'llave en mano' es una realidad más generalizada: «En la costa hay zonas en las que las ventas llevan paralizadas un año», asegura José Antonio Pérez, profesor de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).
Además de en costa, hay quienes aseguran que este fenómeno también está presente en Madrid. «Se está apreciando en el centro de la capital, donde las casas tienen unos precios muy elevados. Antes se pagaba todo, pero ya no es así. Por otra parte, los productos que tradicionalmente tardaban más en venderse siguen siendo muchos de los que se entregan 'llave en mano', como las viviendas grandes, las que tienen peor orientación, las que están ubicadas en las plantas bajas y primeras...», dice Jesús Martín de Prado, presidente de Larcovi.
Esta compañía asegura no tener casas 'llave en mano,' pero reconoce que el ritmo de ventas se ha demorado bastante. «Lo que antes se vendía en 12 meses, ahora se vende en 18 o 20 meses y ese retraso es un indicio claro de que algo pasa, de que se avecina un cambio de tendencia», continúa Martín de Prado.
Y esto no ha hecho más que empezar. «Éste el primer indicador y, posteriormente, vendrán otros, ya que el aumento en los plazos de venta tendrá una influencia en los precios: a medida que esa tendencia aumente, los precios tenderán a no subir y puede que incluso en algunos casos lleguen a bajar o, al menos, que se tengan que hacer descuentos importantes para vender casas», dice el presidente de Larcovi, que confirma que esta situación no se daba en la época del 'boom,' donde lo normal era venderlo todo sobre plano.
Martín de Prado también compara la desaceleración que va a vivirse en el sector con la crisis que tuvo lugar en los años 90: «En esa época la demanda era muy floja y lo normal era que cerca del 60% de las viviendas de una promoción no se vendiera sobre plano».
«No es probable que se vuelva a dar ese fenómeno de llegar al 50% o 60% de las casas sin vender porque hoy la situación es distinta. La demanda sigue siendo en muchos lugares, como Madrid, casi infinita. Lo que sí es previsible es que el porcentaje de casas vendidas sobre plano pase del 100% al 80% u 85% y que el resto se venda después», afirma Prieto.
Contexto económico
Desde la consultora Jones Lang LaSalle lo corroboran: «La época actual no se puede comparar con otros periodos porque en España nos encontramos en un ciclo económico que no tiene nada que ver con los anteriores. Los tipos de interés están más bajos que nunca, las entidades financieras van prolongando cada vez más los plazos, etcétera», dice Carlos Ferrer-Bonsoms, director de Residencial de la compañía.
«En lo que va de año se ha notado una ralentización en el ritmo de comercialización de las casas, pero eso no ha tenido un reflejo en los precios. Además, aunque se tarda más vender, todavía estamos en unos ritmos muy aceptables y muy superiores a lo normal, a lo que ocurría antes del 'boom'», confirman en Jones Lang LaSalle.
Ferrer-Bonsoms considera que no se puede generalizar. «Donde más se está notando es en la costa y en las zonas más céntricas de las ciudades, donde los precios ya han tocado techo. Aunque hace unos años esas mismas zonas eran también las más caras, se han producido unas subidas de precios espectaculares. Antes todo se terminaba vendiendo, pero ahora ya no es tan fácil».
«Es lógico que la tendencia empiece a notarse más en el mercado de segunda residencia por una cuestión lógica: es una vivienda que no adquieres por necesidad y, por tanto, puedes prescindir de ella», dicen fuentes del sector.
En cuanto a la raíz del problema, todos los expertos señalan los precios: «Llevamos años hablando de que la vivienda está cara. La diferencia es que la subida que se ha producido en algunas zonas es tan espectacular que la gente ya no puede pagar. Antes, aunque caros, los precios eran mucho más ajustados. No había la presión que existe hoy».
Desde el Instituto de Práctica Empresarial (IPE), el director de la Cátedra Inmobiliaria, José Antonio Pérez, coincide en que los precios se han estirado tanto que han hecho que la situación sea insostenible en determinadas ubicaciones. «En la Costa del Sol las ventas están paralizadas desde hace un año. Eso pasa porque se están comercializando viviendas de dos dormitorios por 300.000 euros. En cambio, en Almería, Granada o Murcia, las ventas siguen siendo muy buenas porque el producto que se vende tiene precios competitivos: 180.000 o 210.000 euros», dice Pérez.
Descuentos
Javier Sarrado, de la consultora Aguirre Newman, afirma que «hoy, de todas las promociones finalizadas, al 16% le queda producto por vender, cuando hace tres años, en pleno 'boom', ese porcentaje era muy inferior. En la costa es aún más pronunciado, porque allí un 23% de las promociones acabadas tienen casas 'llave en mano'».
Del mismo modo, varios expertos apuntan otro factor que hará que esta tendencia vaya en aumento: el psicológico. «La gente ha venido comprando sobre plano porque sabía que cada mes que pasaba la vivienda iba a ser más y más cara. Pero en realidad todo el mundo prefiere ver el producto terminado y poder entrar a vivir en su casa sin esperas. Todavía sale más caro comprar 'llave en mano', pero, con el tiempo, habrá un reflejo de la desaceleración en los precios», dice el presidente de Larcovi.
«Es más fácil comprar algo que ya está acabado y sabes cómo es, que adquirir viendo sólo un plano. Hasta ahora no pasaba porque las casas subían de precio y la gente no esperaba a comprar. En cambio, ahora que hay promociones con producto 'llave en mano' puede darse un 'efecto contagio'. Es decir, si alguien va a una caseta de ventas y ve que hay viviendas terminadas en venta y vuelve a la semana siguiente y las casas siguen sin venderse, la gente no tendrá tanta prisa por comprar», dicen en Jones Lang LaSalle.
Desde Knight Frank, no pronostican bajadas en los precios -«porque las casas no van a perder valor»-, pero aseguran que ya hay promotoras que están ofreciendo descuentos a sus clientes, que hacen ofertas si compran antes de una determinada fecha, etcétera.
«Otro de los aspectos que confirman que no estamos 'en el todo vale' es el lenguaje. Ahora las ventas han pasado de llamarse ventas a operaciones, porque cada vez que se acerca un cliente estudiamos su situación y tratamos de cerrar la operación. Hace unos años, si alguien no podía asumir el precio de una casa no pasaba nada porque al rato venía otro cliente que compraba», dice Prieto.
«Este fin del 'boom' no ha pillado por sorpresa a las promotoras porque se lleva hablando de que esto iba a pasar desde hace tiempo. De hecho, aunque el suelo se sigue vendiendo muy bien, los promotores ahora son más prudentes. Hace cinco años podían comprar en cualquier sitio, pero ahora ya no vale todo, se lo piensan más», aseguran otros expertos.
Las promotoras reconocen que ahora se tarda más en vender pero son optimistas: «Evidentemente los ritmos de venta han bajado, pero sólo en determinadas ubicaciones. Además, el hecho de que queden por vender dos o tres casas al final de una promoción no es alarmante. Si la tendencia continúa, nos adaptaremos a los cambios y reduciremos la producción de viviendas», dicen desde una compañía.
Cautela
«Es cierto que en los años del 'boom', más que vender los pisos se despachaban, y ya no sucede eso. De todas formas, a día de hoy, cuando nosotros entregamos una promoción está todo el producto vendido, o casi todo, salvo raras excepciones», señala Eduardo Centoira Díez, del departamento comercial de Vemusa Dos.
«También es cierto que antes, a los 10 o 12 meses de empezar a comercializar una promoción, lo teníamos todo vendido y, ahora, ese periodo se ha alargado a 20 o 22 meses. Pero siguen siendo tiempos muy razonables», señala Centoira,
Además, «la gente todavía busca promociones con fecha de entrega lejana porque no es lo mismo pagar el 20% de la vivienda en el momento de firmar las escrituras, que hacerlo en 20 o 22 meses», confirma.
En Detinsa creen que «no habrá ningún problema en los productos accesibles/baratos/protegidos. En esos productos no se verán obras acabadas con el cartel de 'Se vende'. Además, habrá una reducción del incremento de precios en la vivienda cara, pero no bajada», dice el director general del Área Inmobiliaria de la promotora, Fernando Moliner.
En cuanto a los efectos financieros que tienen las casas 'llave en mano' para una compañía, «dependerá siempre del número de pisos que se hayan quedado sin vender, pero en muchos casos, la empresa puede llegar a quedarse sin beneficios», dicen en el IPE. «La clave es saber con qué número de viviendas vendidas tienes los costes cubiertos. Ese tope lo ponen las promotoras y depende de la inversión en suelo, del precio de las casas», concluyen.
