Análisis por zonas

Parece que queda claro que el boom ha empezado y sólo resta que empieze a llegar a todos los puntos de España. Sin embargo, también parece claro que no afectará igual en todas partes, ni en porcentaje ni el afectación de la economía local y hasta es probable que en algunos puntos la burbuja estalle más tarde.

Por eso me gustaría proponer que se hiciese un análisis por zonas, tratando de identificar las etapas y el impacto y de apuntar la fecha. Para empezar propongo Zaragoza (je, je barriendo para casa), porque creo que es una de las comunidades "que se diferenciará" del resto en el estallido a causa de la expo.

En este foro hay mucho nivel y gente que conoce Zaragoza a fondo. Luego podremos hacer seguimiento de los post y ver hasta que punto se ha acertado.

Saludos

Antes que Zaragoza, me parece más interesante lo que está sucediendo en la costa mediterránea (Málaga, Almería, Murcia o Alicante, por ejemplo).

Están siendo las primeras en caer. Se une la desinversión extranjera con el destape de las corruptelas locales y con la brutal sobreoferta.

Incluso parece que ya empieza a notarse el incremento del desempleo en la construcción por esa zona.

Yo incluiría también Madrid como una de las primeras que está empezando a caer. No veo más que carteles de se vende por todas partes, y en algunas zonas me dá la impresión que ya ha empezado el descenso.
Hoy he estado leyendo anuncios de casas y chalets que se venden en la Sierra, y calculo un 10% menos que el año pasado. Ejemplo: chalet adosado en Alpedrete de 150 metros cuadrados, 340.000. ¿Éso es bajada, o me dá la impresión?

Tengo la impresión de que la burbuja empezará a estallar en las segundas residencias (montaña y costa). Sé que es un contrasentido, puesto que precisamente son éstas las que más pueden "aguantar" sin necesidad de bajar. Pero creo que el 95% de las mismas han sido compradas gracias a préstamos (¿Cuántas personas en este país han tenido o tienen 30 o 40 millones para comprar en efectivo). Por éso, ahora que empiezan a subir los tipos, muchos no pueden aguantar. Han pretenido vivir por encima de sus posibilidades.

Veremos que sucede éstos meses, serán críticos para perfilarse cómo será la magnitud de la bajada...

aerofriqui dijo:

Yo incluiría también Madrid como una de las primeras que está empezando a caer. No veo más que carteles de se vende por todas partes, y en algunas zonas me dá la impresión que ya ha empezado el descenso.
Hoy he estado leyendo anuncios de casas y chalets que se venden en la Sierra, y calculo un 10% menos que el año pasado. Ejemplo: chalet adosado en Alpedrete de 150 metros cuadrados, 340.000. ¿Éso es bajada, o me dá la impresión?

Tengo la impresión de que la burbuja empezará a estallar en las segundas residencias (montaña y costa). Sé que es un contrasentido, puesto que precisamente son éstas las que más pueden "aguantar" sin necesidad de bajar. Pero creo que el 95% de las mismas han sido compradas gracias a préstamos (¿Cuántas personas en este país han tenido o tienen 30 o 40 millones para comprar en efectivo). Por éso, ahora que empiezan a subir los tipos, muchos no pueden aguantar. Han pretenido vivir por encima de sus posibilidades.

Veremos que sucede éstos meses, serán críticos para perfilarse cómo será la magnitud de la bajada...

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Pues fíjate que yo pienso que tanto Barcelona como Madrid todavía están verdes para una bajada de precios.

Todavía existe una fuerte demanda, representada sobre todo por los viajeros. Solvente o no, lo cierto es que demanda vivienda. Y a medida que vaya explotando la burbuja en la costa, buena parte del paro que generará buscará empleo en Madrid y Barcelona, tirando de nuevo la demanda hacia arriba.

Demanda que no veo por ningún lado en las provincias mediterráneas de Málaga, Alicante, Murcia, etc. donde lo único que podría mantenerla (inversión británica, alemana, etc.) ya está oficialmente retrocediendo.

Lo de la Costa del Sol ya digo que me parece de libro: Ya hay bajadas y va a haber más todavía, se ponga como se ponga quien se ponga. Incluso si la locomotora alemana se reactivara no serviría para amortiguar la caída, porque los alemanes no invierten tanto en esa zona y los mercados croata o esloveno, entre otros, son mucho más atractivos.

Alatriste dijo:

Pues fíjate que yo pienso que tanto Barcelona como Madrid todavía están verdes para una bajada de precios.

Todavía existe una fuerte demanda, representada sobre todo por los viajeros. Solvente o no, lo cierto es que demanda vivienda. Y a medida que vaya explotando la burbuja en la costa, buena parte del paro que generará buscará empleo en Madrid y Barcelona, tirando de nuevo la demanda hacia arriba.

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La bajada se producirá como la de los 90: primero en la costa, después en las periferias y después en los centros de las ciudades (que siempre guardan una relación con los precios de barrios/pueblos alejados: es un mito como el de que los pisos nunca bajan, el de que no bajan en el centro).

Lo de que Madrid atraerá más emigrantes, lo dudo. Yo lo único que conozco es el servicio doméstico y te puedo asegurar que Madrid está absolutamente saturada; sin embargo, "en provincias" aún hay huecos para trabajadoras internas (que es lo que aceptan, por lo general, las más necesitadas). También he observado el aluvión de rumanas y de búlgaras de última hora, a juzgar por los anuncios.

Añado que en la costa habrá descalabro, porque a diferencia de lo que ocurrió en los 90, ahora se multiplicarán los impagos de hipotecas, que según me comentó un directivo de banca hace un par de semanas, han empezado a incrementarse en esas zonas.

Alatriste dijo:

P... a medida que vaya explotando la burbuja en la costa, buena parte del paro que generará buscará empleo en Madrid y Barcelona, tirando de nuevo la demanda hacia arriba.

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Ese razonamiento es nuevo para mi. Interesante.

Publicado hoy en expansión

29/01/2007
El precio de la vivienda aumentó un 9,8% en 2006
Expansión.com

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Publicado: 12:59


El precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia ha aumentado el 9,8% en relación al que tenía en diciembre de 2005. Así, el coste de los pisos nuevos se ha incremtado en todas las capitales de provincia.


Por su parte, el coste medio de vivienda nueva se ha situado en 2.763 euros por metro cuadrado construido, lo que supone 276.300 euros para una vivienda de100m2 (46 millones de las antiguas pesetas ).

Por provincias
En 6 capitales los precios medios han aumentado por encima del 15% respecto del año 2005 y en 13 capitales los precios han aumentado entre el 10% y el 15%, según el informe elaborado por la Sociedad de Tasación.

El precio medio de la vivienda nueva en las principales ciudades que no son capitales de provincia ha aumentado de distinta forma. En las 21 poblaciones de más de 100.000 habitantes el aumento medio ha sido de un 12,3%. En las 50 poblaciones de más de 50.000 habitantes el incremento ha sido de un 11,6%. En las 70 poblaciones de más de 25.000 habitantes el precio ha crecido un 12,5% y en las casi 200 poblaciones de 25.000 habitantes el coste de la vivienda se ha encarecido un 14,2%.

Previsiones
Según el informe, en 2007 se estima que el precio de la vivienda nueva continúe subiendo pero con una tendencia inferior a la experimentada en 2006. Así, el coste de la vivienda tendrá previsiblemente subidas más moderadas en aquellos municipios que dispongan de mayor oferta de terrenos edificables

Jose dijo:

29/01/2007
El precio de la vivienda aumentó un 9,8% en 2006
Expansión.com

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Publicado: 12:59


El precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia ha aumentado el 9,8% en relación al que tenía en diciembre de 2005. Así, el coste de los pisos nuevos se ha incremtado en todas las capitales de provincia.


Por su parte, el coste medio de vivienda nueva se ha situado en 2.763 euros por metro cuadrado construido, lo que supone 276.300 euros para una vivienda de100m2 (46 millones de las antiguas pesetas ).

Por provincias
En 6 capitales los precios medios han aumentado por encima del 15% respecto del año 2005 y en 13 capitales los precios han aumentado entre el 10% y el 15%, según el informe elaborado por la Sociedad de Tasación.

El precio medio de la vivienda nueva en las principales ciudades que no son capitales de provincia ha aumentado de distinta forma. En las 21 poblaciones de más de 100.000 habitantes el aumento medio ha sido de un 12,3%. En las 50 poblaciones de más de 50.000 habitantes el incremento ha sido de un 11,6%. En las 70 poblaciones de más de 25.000 habitantes el precio ha crecido un 12,5% y en las casi 200 poblaciones de 25.000 habitantes el coste de la vivienda se ha encarecido un 14,2%.

Previsiones
Según el informe, en 2007 se estima que el precio de la vivienda nueva continúe subiendo pero con una tendencia inferior a la experimentada en 2006. Así, el coste de la vivienda tendrá previsiblemente subidas más moderadas en aquellos municipios que dispongan de mayor oferta de terrenos edificables

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Éstos no se han enterado todavía de qué va el tema, o si lo saben siguen manipulando.

Lo he dicho muchas veces, pero no me cansaré de repetirlo. Las estadísticas no son más que una mentira oficial, los estudios pueden realizarse de distintas formas para que el resultado se ajuste a lo deseado. Ejemplo: puedo tomar una muestra de 1000 viviendas en un barrio en el que sé que han subido mucho los precios, y extrapolo el resultado a toda la provincia. Y en informes nacionales, más posible manipulación. ¿De qué tamaño y dónde se escoge es la muestra? ¿Cómo se reparte? ¿Se dá a cada provincia su peso específico? En fin, que como nos tengamos que fiar de éstos datos...

Me parecen muy excesivos. Con las subidas que apuntan, se duplicarían el precio de los pisos en 5 años.

En mi opinión el análisis del año pasado (en especial el segundo semestre se podría hacer de la siguiente manera): subidas moderadas en provincias (las últimas en sufrir el efecto dominó del precio de los pisos), estancamiento en grandes ciudades, y comienzo de descensos en las costas, salvo excepciones.

Éso es información real, todo lo demás son cuentos