Johnny
Madmaxista
- Desde
- 28 Nov 2006
- Mensajes
- 48
- Reputación
- 0
Hola a todos,
no sé si alguno os habéis planteado la compra de una plaza de garaje como inversión o como alternativa a tenerla alquilada, pero me gustaría compartir con vosotros una hojilla de cálculo en el que se analiza este caso bajo el supuesto de endeudamiento cero (compra "a tocateja").
El objetivo no es tanto analizar este caso concreto, sino que me gustaría ir añadiendo conceptos poco a poco, es decir, posteriormente colgar una igual pero incluyendo una hipoteca (con los consiguientes intereses, repago de la deuda, gastos de constitución, etc), y luego pasar a analizarlo para una vivienda.
El fichero creo que es bastante autoexplicativo, pero daré un par de comentarios o pistas para su utilización, y luego si queréis me podéis dar sugerencias para mejorarlo y corregirlo si es que tiene fallos y responderé a dudas si es que las hay.
A la izquierda de la hoja está el modelo de valoración, cuyos "inputs" podéis ajustar a vuestro gusto:
- La primera línea es el alquiler anual, bajo el supuesto "no hay impuestos" (supuesto frecuente en alquiler de plazas de garajes entre particulares...). Yo he estimado 90 € al mes
- La segunda línea son los gastos de comunidad aparejados a la titularidad de la plaza, según he visto en Idealista pueden ser 25 € al mes en Madrid (entiendo que incluye pagar al vigilante, mantenimiento, limpieza...). El signo es negativo ya que es un gasto para el propietario
- Lo siguiente es la inflación del alquiler (incremento anual en el precio del mismo). Yo lo he estimado en un 3%, en línea con la inflación en general, y creo que es de las hipótesis más sólidas del modelo
- Lo siguiente es calcular la tasa de descuento de los futuros flujos de alquiler. Dicha tasa de descuento es la rentabilidad que le exigimos a la inversión, y se descompone en dos partes:
a/ Tasa libre de riesgo, para la cual he cogido el bono alemán a 5 años y que más o menos corresponde a E-0.2%, en línea con depósitos bancarios a plazo fijo
b/ Prima de riesgo, que es la rentabilidad adicional a dicha tasa libre de riesgo que exigimos por asumir ciertos riesgos (que hagan un parking para residentes al lado y bajen los precios, que suban los gastos de comunidad desmesuradamente porque hay goteras, ...). La prima de riesgo para inversores en bolsa se estima en 5.45% según el Global Fund Manager Survey de Merrill Lynch, la cual me parece excesiva para una inversión de este tipo que creo tiene menos riesgo que el mercado. Yo he asignado un 1.5%, cada uno debe poner lo que crea según sus criterios de inversión
- Con estos datos, asumiendo perpetuidad de los flujos, se obtiene el valor de la inversión. A dicha inversión hay que restarle el 7% por el ITP si se compra de segunda mano o el 16% de IVA si es nuevo y no unido a una vivienda, los gastos de la transacción (notaría, registro, gestoría...) y algún otro ajuste que le queráis hacer (i.e. si creéis que ello va a contribuir a aumentar el valor de vuestra vivienda, si le dais algún valor adicional a alquilar sobre comprar o viceversa...). De este modo obtenemos el precio de compra
A la derecha de la hoja tenéis una tabla de sensibilidades sobre los dos parámetros más importantes y variables del modelo: la tasa de descuento y la inflación del alquiler.
Veamos la utilidad del modelo. Imaginemos que yo tengo alquilada una plaza de garaje a 90 € al mes. ¿Debería comprarme una con esos ahorrillos extra que tengo por ahí o con la lotería de Navidad? Si tengo una prima de riesgo de 1.5%, no debería pagar más de 33 417 € por una plaza igual que la que yo tengo.
Espero que sirva de ayuda. Intentaré poner una con endeudamiento cuando tenga tiempo.
Saludos
no sé si alguno os habéis planteado la compra de una plaza de garaje como inversión o como alternativa a tenerla alquilada, pero me gustaría compartir con vosotros una hojilla de cálculo en el que se analiza este caso bajo el supuesto de endeudamiento cero (compra "a tocateja").
El objetivo no es tanto analizar este caso concreto, sino que me gustaría ir añadiendo conceptos poco a poco, es decir, posteriormente colgar una igual pero incluyendo una hipoteca (con los consiguientes intereses, repago de la deuda, gastos de constitución, etc), y luego pasar a analizarlo para una vivienda.
El fichero creo que es bastante autoexplicativo, pero daré un par de comentarios o pistas para su utilización, y luego si queréis me podéis dar sugerencias para mejorarlo y corregirlo si es que tiene fallos y responderé a dudas si es que las hay.
A la izquierda de la hoja está el modelo de valoración, cuyos "inputs" podéis ajustar a vuestro gusto:
- La primera línea es el alquiler anual, bajo el supuesto "no hay impuestos" (supuesto frecuente en alquiler de plazas de garajes entre particulares...). Yo he estimado 90 € al mes
- La segunda línea son los gastos de comunidad aparejados a la titularidad de la plaza, según he visto en Idealista pueden ser 25 € al mes en Madrid (entiendo que incluye pagar al vigilante, mantenimiento, limpieza...). El signo es negativo ya que es un gasto para el propietario
- Lo siguiente es la inflación del alquiler (incremento anual en el precio del mismo). Yo lo he estimado en un 3%, en línea con la inflación en general, y creo que es de las hipótesis más sólidas del modelo
- Lo siguiente es calcular la tasa de descuento de los futuros flujos de alquiler. Dicha tasa de descuento es la rentabilidad que le exigimos a la inversión, y se descompone en dos partes:
a/ Tasa libre de riesgo, para la cual he cogido el bono alemán a 5 años y que más o menos corresponde a E-0.2%, en línea con depósitos bancarios a plazo fijo
b/ Prima de riesgo, que es la rentabilidad adicional a dicha tasa libre de riesgo que exigimos por asumir ciertos riesgos (que hagan un parking para residentes al lado y bajen los precios, que suban los gastos de comunidad desmesuradamente porque hay goteras, ...). La prima de riesgo para inversores en bolsa se estima en 5.45% según el Global Fund Manager Survey de Merrill Lynch, la cual me parece excesiva para una inversión de este tipo que creo tiene menos riesgo que el mercado. Yo he asignado un 1.5%, cada uno debe poner lo que crea según sus criterios de inversión
- Con estos datos, asumiendo perpetuidad de los flujos, se obtiene el valor de la inversión. A dicha inversión hay que restarle el 7% por el ITP si se compra de segunda mano o el 16% de IVA si es nuevo y no unido a una vivienda, los gastos de la transacción (notaría, registro, gestoría...) y algún otro ajuste que le queráis hacer (i.e. si creéis que ello va a contribuir a aumentar el valor de vuestra vivienda, si le dais algún valor adicional a alquilar sobre comprar o viceversa...). De este modo obtenemos el precio de compra
A la derecha de la hoja tenéis una tabla de sensibilidades sobre los dos parámetros más importantes y variables del modelo: la tasa de descuento y la inflación del alquiler.
Veamos la utilidad del modelo. Imaginemos que yo tengo alquilada una plaza de garaje a 90 € al mes. ¿Debería comprarme una con esos ahorrillos extra que tengo por ahí o con la lotería de Navidad? Si tengo una prima de riesgo de 1.5%, no debería pagar más de 33 417 € por una plaza igual que la que yo tengo.
Espero que sirva de ayuda. Intentaré poner una con endeudamiento cuando tenga tiempo.
Saludos
