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Gravitona
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Precios de la vivienda
Después la caída
Jun 16th 2005
From The Economist print edition
La subida de los precios de las casas han dado un enorme empuje a la economía mundial. ¿Qué ocurriría si bajaran?
QUIZAS la mejor evidencia de que el precio de la vivienda Americana ha alcanzado niveles peligrosos es el hecho de que la compra manía ha estado presente prácticamente en cada revista o periódico el mes pasado. Cada artículo sobre la burbuja apenas es una sorpresa para nuestros lectores. Nosotros hemos estado advirtiendo desde hace tiempo que el precio de la vivienda estuvo subiendo a una tasa alarmante en todo el mundo , incluida EEUU. Ahora que otros han anunciado también, el día de cálculo está más cerca actualmente. No va a ser bonito. Cómo el actual boom inmobiliario termine podría decidir el curso de la economía mundial los próximos años.
Este boom no tiene precedentes en términos del número de países involucrados y el record de ganancias. Medido por el incremento en valores activos sobre los pasados cinco años , el boom inmobiliario es la mayor burbuja financiera en la historia (ver artículo). Cuanto mayor sea la subida, mayor será la caída.
A través de la historia , las burbujas financieras - sea en casas, acciones o bulbos de tulipán-han subido por más tiempo de lo que la gente ha creído posible. En muchos paises del mundo los precios de la vivienda han alcanzado altos niveles en relación a los alquileres y los ingresos. Pero, como demostraron las acciones al final de los 90, algunos precios pueden subir todavía más. Es imposible predecir cuando los precios se darán la vuelta. Los precios están bajando lentamente en Australia e Inglaterra. En EEUU pasará un año hasta que ocurra.
Mucha gente protesta por que los precios de la vivienda son menos vulnerables a la bajada. Las casas no son acciones; puedes vivir en ellas. La vivienda no se puede vender por partes, las casas no se venden tan deprisa como un valor, haciendo que la bajada de los precios no caigan como un ladrillo.
Ellos cuidan que la velocidad de la caída sea más parecida a un ladrillo con un paracaídas. Pero cuando aterriza, todavía hace daño. Y hay una preocupante similitud entre el precio de la vivienda y la burbuja tecnológica: los inversores han estado comprando viviendas incluso cuando las cuotas de alquiler no cubrían los pagos de intereses, puramente en espera de grandes ganancias de capital - apenas como inversionistas compraron acciones en firmas improductivas en los últimos años 90, simplemente porque los precios estaban subiendo.
Casas como máquinas de hacer dinero
Otra gran diferencia entre viviendas y acciones es causa de preocupación: la gente está más dispuesta a pedir un préstamo para comprar una vivienda que para comprar acciones.
En la mayoría de los países, la reciente oleada en los precios de la vivienda ha ido parejo con un salto mayor en la deuda de los hogares que en anteriores subidas. No solo son los nuevos compradores los que piden las mayores hipotecas, sino que existen propietarios que han incrementado sus hipotecas para disponer de más dinero que gastar. Como consecuencia de tales préstamos, las burbujas inmobiliarias son más peligrosas que las de los mercados financieros, y son seguidas por prolongados periodos de debilidad económica. Un estudio del FMI descubrió que las pérdidas como consecuencia de las bajadas de precios en países ricos han sido dos veces más grandes en promedio que las producidas por caídas en los mercados financieros y normalmente el resultado es una recesión.
El daño económico podría ser peor en que en el pasado porque los precios de la vivienda es más probable que caigan en nominal y no en términos reales. No sólo las viviendas en muchos países parecen más sobre valoradas que en previos picos, pero con una inflación tan baja, los precios tendrían que permanecer durante una década por lo menos para que alcanzaran precios reales. Lo más importante de todo en muchos países es que este boom en los precios ha sido producido más por inversores que en el pasado, y silos precios comienzan a caer, es más fácil que vendan que los propietarios-ocupantes. En EEUU esto podría significar la más importante caída en los precios de la vivienda desde la Gran Depresión. Los propietarios que han estado utilizando sus casas como un cajero automático para sacar dinero, o quienes han utilizado las subidas para proporcionarse una confortable pensión podrían de repente tener que comenzar a ahorra a la manera tradicional-gastando menos de lo que ingresan.
La FED se inquieta
La lección de la reciente experiencia en Australia, Inglaterra y Holanda es que, contrariamente a la sabiduría convencional, una gran subida de los tipos de interés no es necesaria para hacer que los precios de la vivienda vacilen. Estas son malas noticias para EEUU. Incluso si los precios inicialmente se mantienen, antes que bajar, esto dañará el gasto del consumidor en el que desaparece el impulso a pedir prestado. El alza de los precios de la vivienda han dado el mayor empuje a la economía de EEUU que en otro lugar. El 20% de los trabajos creados en EEUU desde 2001 han estado relacionados con sectores de la construcción, bienes inmuebles e inmobiliarias. Si los precios de la vivienda cayeran actualmente, este empuje se volvería en un sustancial arrastre.
No asombra que la Reserva Federal está empezando, tardíamente, a inquietarse acerca de los precios de la vivienda. Manteniendo tipos de interés bajos durante mucho tiempo después de que el mercado de acciones quebrara, la FED ayudó a inflar el precio de la vivienda. Esto evitó una recesión profunda, pero pudo haber demorado simplemente los ajustes económicos necesarios. Perfectamente, la FED podría haber tratado de enfriar el auge de la subida de la vivienda subiendo los tipos de interés antes y dando advertencias verbales claras a los compradores, como ha hecho los bancos centrales de Inglaterra y Australia. Incluso ahora algunas palabras severas de Alan Greenspan, el jefe de la FED podrían frenar la subida de los precios.
Por supuesto, para cuando los precios en EEUU hayan comenzado a bajar, probablemente el año próximo, no será un dolor de cabeza para Alan Greenspan. El se habrá retirado y alguien ocupará su puesto. Si bajadas en los precios empujan a la economía hacia la recesión los legisladores tendrán menos lugar para maniobrar que después de la explosión de la burbuja de las puntocom. En el año 2000 EEUU tenía un exceso de presupuesto, hoy tiene un gran déficit .
La economía mundial está en riesgo. El FMI ha advertido que, la subida de los precios de la vivienda ha sido un fenómeno global, y cualquier descenso puede ser sincronizado y se compartirán lo efectos. El boom inmobiliario fue divertido mientras duró, pero el mayor incremento de la riqueza en la historia fue en gran parte una ilusión.
Después la caída
Jun 16th 2005
From The Economist print edition
La subida de los precios de las casas han dado un enorme empuje a la economía mundial. ¿Qué ocurriría si bajaran?
QUIZAS la mejor evidencia de que el precio de la vivienda Americana ha alcanzado niveles peligrosos es el hecho de que la compra manía ha estado presente prácticamente en cada revista o periódico el mes pasado. Cada artículo sobre la burbuja apenas es una sorpresa para nuestros lectores. Nosotros hemos estado advirtiendo desde hace tiempo que el precio de la vivienda estuvo subiendo a una tasa alarmante en todo el mundo , incluida EEUU. Ahora que otros han anunciado también, el día de cálculo está más cerca actualmente. No va a ser bonito. Cómo el actual boom inmobiliario termine podría decidir el curso de la economía mundial los próximos años.
Este boom no tiene precedentes en términos del número de países involucrados y el record de ganancias. Medido por el incremento en valores activos sobre los pasados cinco años , el boom inmobiliario es la mayor burbuja financiera en la historia (ver artículo). Cuanto mayor sea la subida, mayor será la caída.
A través de la historia , las burbujas financieras - sea en casas, acciones o bulbos de tulipán-han subido por más tiempo de lo que la gente ha creído posible. En muchos paises del mundo los precios de la vivienda han alcanzado altos niveles en relación a los alquileres y los ingresos. Pero, como demostraron las acciones al final de los 90, algunos precios pueden subir todavía más. Es imposible predecir cuando los precios se darán la vuelta. Los precios están bajando lentamente en Australia e Inglaterra. En EEUU pasará un año hasta que ocurra.
Mucha gente protesta por que los precios de la vivienda son menos vulnerables a la bajada. Las casas no son acciones; puedes vivir en ellas. La vivienda no se puede vender por partes, las casas no se venden tan deprisa como un valor, haciendo que la bajada de los precios no caigan como un ladrillo.
Ellos cuidan que la velocidad de la caída sea más parecida a un ladrillo con un paracaídas. Pero cuando aterriza, todavía hace daño. Y hay una preocupante similitud entre el precio de la vivienda y la burbuja tecnológica: los inversores han estado comprando viviendas incluso cuando las cuotas de alquiler no cubrían los pagos de intereses, puramente en espera de grandes ganancias de capital - apenas como inversionistas compraron acciones en firmas improductivas en los últimos años 90, simplemente porque los precios estaban subiendo.
Casas como máquinas de hacer dinero
Otra gran diferencia entre viviendas y acciones es causa de preocupación: la gente está más dispuesta a pedir un préstamo para comprar una vivienda que para comprar acciones.
En la mayoría de los países, la reciente oleada en los precios de la vivienda ha ido parejo con un salto mayor en la deuda de los hogares que en anteriores subidas. No solo son los nuevos compradores los que piden las mayores hipotecas, sino que existen propietarios que han incrementado sus hipotecas para disponer de más dinero que gastar. Como consecuencia de tales préstamos, las burbujas inmobiliarias son más peligrosas que las de los mercados financieros, y son seguidas por prolongados periodos de debilidad económica. Un estudio del FMI descubrió que las pérdidas como consecuencia de las bajadas de precios en países ricos han sido dos veces más grandes en promedio que las producidas por caídas en los mercados financieros y normalmente el resultado es una recesión.
El daño económico podría ser peor en que en el pasado porque los precios de la vivienda es más probable que caigan en nominal y no en términos reales. No sólo las viviendas en muchos países parecen más sobre valoradas que en previos picos, pero con una inflación tan baja, los precios tendrían que permanecer durante una década por lo menos para que alcanzaran precios reales. Lo más importante de todo en muchos países es que este boom en los precios ha sido producido más por inversores que en el pasado, y silos precios comienzan a caer, es más fácil que vendan que los propietarios-ocupantes. En EEUU esto podría significar la más importante caída en los precios de la vivienda desde la Gran Depresión. Los propietarios que han estado utilizando sus casas como un cajero automático para sacar dinero, o quienes han utilizado las subidas para proporcionarse una confortable pensión podrían de repente tener que comenzar a ahorra a la manera tradicional-gastando menos de lo que ingresan.
La FED se inquieta
La lección de la reciente experiencia en Australia, Inglaterra y Holanda es que, contrariamente a la sabiduría convencional, una gran subida de los tipos de interés no es necesaria para hacer que los precios de la vivienda vacilen. Estas son malas noticias para EEUU. Incluso si los precios inicialmente se mantienen, antes que bajar, esto dañará el gasto del consumidor en el que desaparece el impulso a pedir prestado. El alza de los precios de la vivienda han dado el mayor empuje a la economía de EEUU que en otro lugar. El 20% de los trabajos creados en EEUU desde 2001 han estado relacionados con sectores de la construcción, bienes inmuebles e inmobiliarias. Si los precios de la vivienda cayeran actualmente, este empuje se volvería en un sustancial arrastre.
No asombra que la Reserva Federal está empezando, tardíamente, a inquietarse acerca de los precios de la vivienda. Manteniendo tipos de interés bajos durante mucho tiempo después de que el mercado de acciones quebrara, la FED ayudó a inflar el precio de la vivienda. Esto evitó una recesión profunda, pero pudo haber demorado simplemente los ajustes económicos necesarios. Perfectamente, la FED podría haber tratado de enfriar el auge de la subida de la vivienda subiendo los tipos de interés antes y dando advertencias verbales claras a los compradores, como ha hecho los bancos centrales de Inglaterra y Australia. Incluso ahora algunas palabras severas de Alan Greenspan, el jefe de la FED podrían frenar la subida de los precios.
Por supuesto, para cuando los precios en EEUU hayan comenzado a bajar, probablemente el año próximo, no será un dolor de cabeza para Alan Greenspan. El se habrá retirado y alguien ocupará su puesto. Si bajadas en los precios empujan a la economía hacia la recesión los legisladores tendrán menos lugar para maniobrar que después de la explosión de la burbuja de las puntocom. En el año 2000 EEUU tenía un exceso de presupuesto, hoy tiene un gran déficit .
La economía mundial está en riesgo. El FMI ha advertido que, la subida de los precios de la vivienda ha sido un fenómeno global, y cualquier descenso puede ser sincronizado y se compartirán lo efectos. El boom inmobiliario fue divertido mientras duró, pero el mayor incremento de la riqueza en la historia fue en gran parte una ilusión.
