Pepito americano VS Pepito español: Pregunta a los expertos

Buenas a todos.

Tengo entendido que hay diferencias sustanciales entre la forma de cobro de las hipotecas impagadas entre USA y España pero la verdad es que no las tengo nada claras.

Por ejemplo, por lo que he leído por ahí en EEUU el único bien que se le puede arrebatar al cobrador jovenlandeseso es el que está sujeto a la hipoteca, es decir, el pisito. En España por el contrario además de la casita, si la misma a la hora de ser subastada no cubre totalmente la deuda, el resto sigue a deber por el pepito, pudiendo el banco embargarle otros bienes presentes y futuros (en caso de no tener avalistas) e incluso la nómina en un momento dado.

¿Estoy en lo cierto?, ¿en qué países de la UE siguen el mismo sistema? ¿podría explicar eso la reciente nacionalización de los 2 gigantes hipotecarios estadounidenses y los pésimos resultados de los bancos americanos?

Y si no estoy equivocado: ¿qué ventajas puede tener un sistema u otro tanto para los bancos como para los pepitos? (aparte de lo obvio, claro)

Un saludo y gracias.

codigo civil art 1911

no soy ejperto pero aqui tenemos el Artículo 1911.

Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.

paconan dijo:

no soy ejperto pero aqui tenemos el Artículo 1911.

Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.

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Tambien son "heredables" los cumplimientos de dichas obligaciones, no?

Samzer dijo:

Tambien son "heredables" los cumplimientos de dichas obligaciones, no?

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De eso no estoy tan seguro, creo que tienes la opción de renunciar a toda la herencia (tanto bienes como deudas) y se hace cargo de las deudas un seguro, aunque no tengo ni idea de si es público o privado.

En Ejpaña está claro, ¿nadie sabe cómo va exactamente en USA?

Creo que en España solo se hereda el beneficio de inventario, por lo tanto, solo se heredan los bienes, si estos cubren el pago de las deudas.

Un breve apunte

Hoy tengo domingo de paella con la familia, pero no me he podido resistir a pasarme por el foro a ver a los compañeros... y al ver esta pregunta os contesto:

- En España efectivamente responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros además de con el bien hipotecado (la hipoteca es una simple garantía del acreedor para la realización de su valor en caso de impago, derecho real de garantía). Las deudas forman parte del caudal hereditario, ahora bien, los herederos pueden renunciar a la herencia (hereda el estado a beneficio de inventario) o aceptarla ellos mismos a beneficio de inventario (los herederos solo cobran si sobra pasta después de pagar las deudas, pero no se hacen cargo de las deudas más que con los bienes de la herencia). No existe ningún seguro público o privado (salvo que lo tenga cada persona) que se haga cargo de las deudas al fallecer (en especial si no hay bienes suficientes para pagar), aunque muchas entidades bancarias al dar las hipotecas ofrecen o exigen que la persona contrate un seguro de vida que se haga cargo de la hipoteca si el pepito la palma.

- Si no recuerdo mal en USA la legislación en materia hipotecaria depende de cada uno de los estados que conforman el país, por lo que entre unos y otros hay significativas diferencias. Pero para navegantes si hay estados en que principalmente responde el bien hipotecado, y la responsabilidad sobre los restantes bienes del deudor viene extremadamente límitada.

- La hipoteca no se conoce en Estados Unidos como la hipoteca española, en la medida en que la hipoteca española basa toda su estructura en su inscripción en el registro de la propiedad y la publicidad de éste. En USA no hay registro de la propiedad como tal que ofrezca la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y concordantes por lo que generalmente se recurre a SEGUROS que se hacen cargo de garantizar los distintos aspectos de la transmisión del inmueble (que quien te la transmite es el verdadero propietario, que te la transmite con el título correctamente) y en determinados casos de la posterior garantía hipotecaria.

- Para los pepitos es mucho mejor la opción USA en que la hipoteca es la única responsabilidad, eso les permite dejar de pagar a cambio de perder la casa exclusivamente. Para los bancos es mejor la opción Europa, además de jorobarle la casa al Pepito (comprada por 260.000€) y venderla por 4 perras (131.000€, porque ya no valen mas) todo lo que falta por pagar (129.000€) se lo jorobará al pepito del resto de sus bienes PRESENTES y FUTUROS (la nómina es embargable a partir de unos mínimos) y se le cobrarán los intereses (legal del dinero que es mayor que el de mercado). Con lo que el banco le joroba al pepito su casita y además le sigue sacando todos los meses los ojos... y si se tercia lo deja sin coche, moto y bono del bus o metro.

Carlinhos dijo:

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- Si no recuerdo mal en USA la legislación en materia hipotecaria depende de cada uno de los estados que conforman el país, por lo que entre unos y otros hay significativas diferencias. Pero para navegantes si hay estados en que principalmente responde el bien hipotecado, y la responsabilidad sobre los restantes bienes del deudor viene extremadamente límitada.

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Esclarizando un poco el dilema:

- Hay estados "mortgage", principalmente Nueva Inglaterra, allí el procedimiento se corresponde al europeo.

- Hay estados "deed of trust", principalmente el Oeste, con la garantia por el bien hipotecado.

-Hay estados con ambos sistemas.

¡Mucho ojo!

- La entrada negativa al FICO se da en uno como en otro.

Y

- Los impuestos no pagados, como "superlien" se cobra así o así.

NachoPepe dijo:

Creo que en España solo se hereda el beneficio de inventario, por lo tanto, solo se heredan los bienes, si estos cubren el pago de las deudas.

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Pero lo has de hacer constar en la aceptación de la herencia, por eso los herederos SIEMPRE deben de aceptar las herencias a beneficio de inventario, que nunca sabe uno las deudas que pueda tener la tía "millonaria" que no ves desde hace años.

Muchas gracias Carlinhos (que aproveche la paella ) y ronald29780.

Los bancos tienen que estar tirándose de los pelos en USA. A más de uno se le tiene que estar haciendo la boca agua. Anda que no se quedaría aquí a gusto uno soltándole las llaves al banco. Eso sí que es una inversión segura

Gracias también por la aclaración de las herencias, así da gusto

En lo respectivo a España, artículo 105 de la Ley Hipotecaria y artículo 1911 del Código Civil.

Prácticamente el 100% de la gente con la que he hablado del tema en los últimos años desconocía lo de la garantía personal ilimitada. Pensaban que si no se podía pagar un préstamo hipotecario el banco se queda con el piso y santas pascuas.

En cuando a USA, lo que tengo entendido es que no existe tal garantía, por lo que el que se come el marrón es el banco. Eso sí, el pepito queda marcado de por vida y lo va a tener dolido para que nunca más le concedan un préstamo, pero conserva el resto de sus bienes presentes y futuros.

Por cierto, si en USA los bancos han hecho las barbaridades que han hecho, en ausencia de garantía personal ilimitada, no puedo ni imaginar el alcance de lo que se ha hecho por aquí (y ZP empeñado en que tenemos la banca más sólida del mundo).

Efectivamente Bender, Tienes toda la razón en que en USA (dónde la protección de datos en temas como los impagados no es tan garantista como en Europa, especialmente no hay obligación de cancelar las anotaciones de jovenlandesesos transcurridos unos pocos años) el impago de una hipoteca te deja marcado de por vida.

El problema para los bancos españoles es que, aunque aquí el deudor si responde con sus bienes presentes y futuros, el pepito suele no tener mucho mas que un piso que al salir a subasta suele adjudicarse por el 50% de su valor y el resto de bienes embargables (nómina del pepito) no pueden ir pagando ni los intereses de la hipoteca y la deuda crece en los intereses no pagados mensualmente (con suerte apenas se amortiza capital o no se amortiza nada pero se cubren intereses y la deuda no aumenta). Con lo que se encuentran casi en la situación de los bancos de USA.

A eso se añade, como curiosidad, que los activos financieros y derivados financieros recorren el mundo con mucha facilidad y no es difícil encontrar bancos con activos financieros extranjeros que pueden provenir de ninjas americanos.

Por último decir que los sudamericanos si están muy mentalizados de ir al banco y devolver las llaves al director de la oficina aquí en españa (debe ser que vienen de sitios en los que se aplica el estilo americano, yo no llego a conocer las regulaciones allí). En europa tampoco conozco la regulación, alguien aporta datos? (creo que Francia, Alemania y otros tantos si tienen la regulación de responsabilidad española).

Bender dijo:

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En cuando a USA, lo que teno entendido es que no existe tal garantía, por lo que el que se come el marrón es el banco. Eso sí, el pepito queda marcado de por vida y lo va a tener dolido para que nunca más le concedan un préstamo, pero conserva el resto de sus bienes presentes y futuros.

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Un par de aclaraciones.

- En EEUU un embargo (foreclosure) no te marca de por vida, te marca por siete anyos. Siete anyos es el maximo temporal en el historial de credito.

- Un pepito estadounidense con un embargo reciente (menos de 7 anyos) si que puede conseguir prestamos, pero a un tipo de interes mucho mayor que el prime de mercado.

NachoPepe dijo:

Creo que en España solo se hereda el beneficio de inventario, por lo tanto, solo se heredan los bienes, si estos cubren el pago de las deudas.

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No exactamente.

Puedes aceptar la herencia a beneficio de inventario, de forma que si las deudas del finado superan el valor de sus bienes en el reparto, se entiende que no te has hecho cargo de la herencia.

Si la aceptas incondicionalmente, sí tendrías que pagar las deudas, aunque superen el valor de los bienes a heredar. Y como a priori no sabes quién puede aparecer para reclamar una deuda, hacer esto puede suponer una locura, muy seguro tienes que estar...

Y si la rechazas, ni lo bueno ni lo malo, ni bienes ni deudas.

Aqui deberian aplicar la politica americana al respecto.

La gente se endeuda demasiado e inconscientemente, es el problema, se puede educar a todo el mundo, lo cual es dificil por no decir imposible o educar a unos pocos los bancos, que se consigue con una simple ley. "Si le dejas endeudarse demasiado tu tambien palmas".





Si la jovenlandesesidad y lso embargos subiesen los uficiente como para crear alarma social, estos politicos corruptos podrian llegar a cambiar la ley, son mas que capaces de traicionar a su dueño por ganar unas elecciones que son lo unico que les importa, alguna ventaja tenia que tener el cortoplacismo imperante ¿no??

ransomraff dijo:

Aqui deberian aplicar la politica americana al respecto.

La gente se endeuda demasiado e inconscientemente, es el problema, se puede educar a todo el mundo, lo cual es dificil por no decir imposible o educar a unos pocos los bancos, que se consigue con una simple ley. "Si le dejas endeudarse demasiado tu tambien palmas".





Si la jovenlandesesidad y lso embargos subiesen los uficiente como para crear alarma social, estos politicos corruptos podrian llegar a cambiar la ley, son mas que capaces de traicionar a su dueño por ganar unas elecciones que son lo unico que les importa, alguna ventaja tenia que tener el cortoplacismo imperante ¿no??

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No se, la ley americana sobre embargos protege al consumidor, asi como la ley de bancarrota personal. El proteger al ciudadano frente al estado y a los grandes empresarios es un concepto que viene de su guerra de independencia cuando aspiraban a librarse del imperio britanico y rechazaban cualquier tipo de gobierno fuerte.
Pero los bancos americanos han dado hipotecas a diestro y siniestro, sin preocuparse del nivel de endeudamiento del consumidor, basandose en que "los precios de las viviendas siempre suben", evidentemente hemos visto que cuando suben hasta un determinado nivel la base de la piramide desaparece y con ella todo el tinglado se viene abajo. No puedo entender el bajo nivel analitico de los "expertos" bancarios. Me imagino que los curritos bancarios de a pie no tenian ni pajotera idea, pero los vicepresidentes, presidentes y board members seguro que lo sabian (no se puede ser tan estupido y llegar a esos niveles), pero solo pensaron en sus compensaciones economicas a corto plazo. Espero que les empapelen sus mcmansions con demandas judiciales.