Si se fijan, escribo "liberal" con comillas.
No es dificil afirmar que los tipos de interés reales en Ejpain eran de los más bajos de la eurozona (de hecho, negativos), y por tanto los más propicios a una burbuja.
En relación con los niveles de inflación propios y de necesidad de financiación externa a causa de la debilidad de la moneda propia, sí, en efecto, el descenso de los tipos de interés a causa del proceso de convergencia en la UEM fue tremendamente acusado en nuestro país (se bajó de un 11% a un 4% en apenas un lustro sin razones objetivas que lo justificaran) en relación a otros países europeos. Y una vez dentro de la UEM, si algún país ha tenido la necesidad lógica de incrementar sus tipos de interés ha sido precisamente España.
Pero veo exagerado, falaz y tendencioso decir que la bajada de tipos del BCE ha sido "el elemento más importante" de la burbuja crediticia e inmobiliaria española. Básicamente, porque pretende exculpar a las administraciones públicas, las entidades de crédito, las patronales empresariales y los propios ciudadanos españoles de nuestro desaguisado financiero e inmobiliario, que no tiene parangón en Europa.
¿Por qué no se menciona la ausencia de una legislación de crédito hipotecario coherente y racional y similar a la de otros países europeos más desarrollados? ¿O la reducción de los programas públicos de vivienda a precio tasado de acuerdo con la capacidad adquisitiva real del adquiriente hasta un mínimo histórico? ¿O la descapitalización del Patrimonio Municipal del Suelo y la glorificación de la desregulación y privatización de los procesos urbanísticos gracias a la Ley del Suelo del 98, que fomentaba la especulación en el precio del suelo y la apropiación por parte del propietario de todas las plusvalías imaginables? ¿O la existencia de una legislación delirante en cuanto a desgravaciones por amortización de préstamos hipotecarios que ha hecho que el Estado deje de ingresar miles de millones de euros que podían haber sido dedicados a otros menesteres más productivos en vez de reforzar las ansias especulativas?
Es muy sencillo (y agradecido) decir que la responsibilidad más importante de todo este desastre (que hasta hace apenas un par de añitos era el "milagro económico" ejpañol creado por el gran "liberal" Rato y sus muchachos) fue del BCE, y quedarse tan latinoamericano.
Si te molesta el símil con la bolsa, míralo por este lado: los precios de venta y de alquiler DEBEN mantener una relación.
De otra forma, estás cayendo en el argumento nuncabajista de que no hay ni debe haber ninguna relación entre precio de alquiler y de venta. Tambíen hay otros ingredientes que favorecen la inversión en vivienda respecto a la bolsa, como las deducciones fiscales/exenciones por reinversión etc.
¡Claro que los precios de venta y alquiler deben de mantener una relación! ¡Cómo negar semejante evidencia! ¡Si una de las mayores muestras de hasta donde ha llegado la locura inmobiliaria en nuestro país ha sido la brutal descorrelación entre precio de venta de vivienda y retorno neto de alquiler que ésta vivienda puede generar!
Lo que me parece ridículo es la "relación lógica" que pretende establece el articulista entre un término usado en Bolsa (el PER) y el mundo inmobiliario. ¿Por qué no hablar, sencillamente, de "rentabilidad por retornos recurrentes"? Si nos fijamos en ello, veremos que una minúscula parte del parque de vivienda de nuestro país (en torno al 10%, aquel que está alquilado, y para más inri, la gran mayoría de este pequeño parque alquilado no paga impuestos) es realmente "rentable". Mayormente con baja rentabilidad, claro, teniendo en cuenta los precios de la vivienda en nuestro país desde el 2001 y los sueldos que se pagan en nuestra patria.
Del resto de parque, actualmente, no cabe hablar de "PER" o PAR en mi opinión: sencillamente NO PRODUCE RETORNOS RECURRENTES, pues o el piso se utiliza para vivir en él (y uno no vive en sus activos financieros) o está deshabitado y desde un punto de vista económico, una vez ha perdido su "valor" como objeto de especulación, es absurdamente redundante y superfluo (y, además, incluso puede llegar a soportar unas cargas financieras del copón, por lo que podríamos hablar de "antirentabilidad").
El Per va a bajar, otra cosa será decidir qué parte de la bajada se atribuye a alquileres al alza, y qué parte a precios a la baja. Yo también creo que con paro masivo y crisis, la mayor parte del ajuste corresponderá al precio, y no al alquiler, pero esto es periférico al análisis de la sobrevaloración. Porque son predicciones, y como el trastero, todo el mundo tiene la suya.
Según entiendo, el autor dice que el precio del alquiler subirá y el precio de compra bajará a causa de que el "PER" de la propiedad inmobiliaria en nuestro país ha sido demasiado elevado y debe "equilibrarse". Esto me parece absurdo (por lo que respecta al alquiler, claro).
En España no existe sólo una sobrevaloración del "PER" de la vivienda, sino también una brutal sobrevaloración de las rentas de alquiler... a causa de una series de factores propios del mercado inmobiliario de nuestro país (ausencia de parque de alquiler social que contenga y fije precios, legislación fiscal devaluadora del alquiler frente a la propiedad, desregulación y desfiscalización de rentas, ausencia de visión empresarial por parte del arrendador, etc. etc.) que merecerían un poco de atención a mi modo de ver en cualquier análisis más o menos serio. El retorno de alquiler será porcentualmente bajo respecto al precio... pero aún así es nominalmente desmesurado respecto a los fundamentos económicos de nuestro país (básicamente, salarios, parque de vivienda ocupado respecto al total edificado y demografía).
Es decir, desde mi punto de vista van a bajar precios de compra... y precios de alquiler, algo que el autor no contempla... o se niega a admitir para que el "inversohr" acaparador apalancado no se ponga más nervioso de lo que está.
Por eso la conclusión me parece absurda, aunque podamos aceptar el método de cálculo de la "sobrevaloración" (enormemente simple y que intenta trasladar directamente rutinas del mundo bursátil al inmobiliario) como "correcto". Y en mi opinión, un método de cálculo correcto debería dar lugar a las menores predicciones absurdas posibles.
