http://www.ft.com/cms/s/0/ceb33b42-fce3-11dc-961e-000077b07658.htmlA forest of construction cranes still surrounds Francisco Hernando’s vast residential complex in Seseña, just half an hour’s drive from Madrid, but with the bursting of the Spanish property bubble, Mr Hernando’s plan to build a “Manhattan in La Mancha” looks like a Quixotic dream.
At the height of Spain’s building frenzy, Mr Hernando, a rags-to-riches real estate tycoon, obtained planning permission to build 13,500 new homes in the sun-baked plains of Castile. There were to be 280 blocks of flats built around lush gardens, swimming pools and a lake, even though Seseña suffers from water shortages every summer. The residential complex was billed as one of the largest in Spain, and would be marketed to young families who could not afford the cost of living in Madrid.
Mr Hernando, who declined to be interviewed, is being investigated for alleged corruption in the planning process for the Seseña development. He stood to make a fortune by transforming 180 hectares of scrubland into a dormitory town for Madrid commuters. The international credit squeeze, however, may have dashed those hopes.
Of the 13,500 planned flats, only 2,500 have been sold. Another 2,500 are being completed, but it is not clear whether the new owners will want to move in.
“Property prices are falling, and some of the new owners are trapped in negative equity,” says Manuel Fuentes, mayor of Seseña. “It is likely that many buyers will prefer to lose deposits rather than take up mortgages larger than what their houses are worth.”
Mr Hernando’s property group is still marketing the Seseña development, but falling property prices and tougher credit conditions are driving many real estate developers out of business.
Spain’s four largest real estate groups have reported a 60 per cent fall in off-plan sales. Completed house purchases, meanwhile, fell 27 per cent in January compared with the same month a year ago, according to the national statistics institute.
Many small and medium-sized builders and real estate groups are going bust. Asprima, a property developers association, estimates house prices will fall 8 per cent this year, amowing a boom decade in which property values more than doubled. Real estate developers complain that banks have cut off their credit. As a result, they forecast only 300,000 new homes will be built in Spain this year, compared with 760,000 in 2006, when the construction boom was going strong. Asprima estimates the construction sector will shed 700,000 jobs by the end of 2009.
The antiestéticar is that if the property slump deepens, it will drag down the financial system with it. Spanish banks have €303bn ($477.5bn, £240bn) in outstanding loans to property developers, €153bn to construction companies, and a mortgage portfolio totalling €618bn. Together, these loans account for 60 per cent of total credit at the end of 2007, according to the Bank of Spain. Although the ratio of bad debts is low, at only 1 per cent of total loans, it is rising. Regulators are putting pressure on banks to set aside more reserves against impaired loans.
The housing slump is also eroding the government’s fiscal surplus. Spain ended 2007 with a budget surplus of 2 per cent of gross domestic product – about €20bn – which Pedro Solbes, finance minister, said would be spent on reactivating the economy. In the first two months of the year, however, the surplus shrunk to 0.8 per cent of GDP as a result of a fall in value added tax receipts and a steep rise in benefit payouts.
Oversupply crisis
For years, many Spaniards believed that nearly all northern Europeans were wealthy and that most wanted a holiday or retirement home in the sun, Mark Mulligan reports from Madrid.
An estimated 80,000 property developers were operating at the peak of the residential housing boom four years ago, when entire villa and apartment developments were being sold off-plan within days. These days, according to a report this week by Aguirre Newman, the same estates can take an average of 50 months to shift.
Years of rampant price inflation have eroded Spain’s competitive edge, while over-development along some parts of the coast, along with a series of corruption scandals, has dulled the allure of owning property in the country. The credit crunch and property market downturn in countries such as the UK have turned what might have been a gradual decline in sales into a hard landing. However, talk of a crash is overdone, according to some.
“This is not a crisis of demand,” says Gaspar Lino, general manager of Marbella-based property developer Peninsula. “There are always people interested in buying a quality product at the right price.
“This is a crisis of oversupply, made worse by the credit crunch. Banks have gone from one extreme – of lending to virtually anyone – to the other almost overnight.”
Peninsula is weathering the downturn well. Mr Lino says sales at its three main residential estates – in Granada, Jerez and the Canary Islands – are down about 40 per cent on the same time last year. He knows of other developers struggling against a 90 per cent drop. In the notoriously blighted Murcia region, finished developments are sitting without a single sale.
Dark clouds over ‘La Mancha’s Manhattan’
- Autor del tema jlmagic
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Eddy
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La comedia sigue. Todas esas inmobiliarias que logran "refinanciar" con éxito sus monstruosas deudas (generalmente a las 23:59 del último día fijado para ello 
) ESTAN DE FACTO EN CONCURSO DE ACREEDORES.
Pero de acuerdo con los bancos, han decidido hacerse los locos para no tener que provisionar y declarar la pérdida los bancos, y llevarse todavía algún cacho los administradores.
Lo que hundió a los bancos japoneses no fueron los pepitos jovenlandesesos (allí pagan aunque tengan que donar los riñones o prostituir a la parienta).
Lo que les hundió fueron los promotores.
El último episodio de la comedia es pues las refinanciaciones "relámpago" de las inmobiliarias. Así puede mantenerse de fachada la jovenlandesesidad "en mínimos históricos".
Pero ¿a quien van a vender ese suelo?
Y ¿van a ser los financiadores (guiris) de los bancos tan julais que se lo crean?
) ESTAN DE FACTO EN CONCURSO DE ACREEDORES.Pero de acuerdo con los bancos, han decidido hacerse los locos para no tener que provisionar y declarar la pérdida los bancos, y llevarse todavía algún cacho los administradores.
Lo que hundió a los bancos japoneses no fueron los pepitos jovenlandesesos (allí pagan aunque tengan que donar los riñones o prostituir a la parienta).
Lo que les hundió fueron los promotores.
El último episodio de la comedia es pues las refinanciaciones "relámpago" de las inmobiliarias. Así puede mantenerse de fachada la jovenlandesesidad "en mínimos históricos".
Pero ¿a quien van a vender ese suelo?
Y ¿van a ser los financiadores (guiris) de los bancos tan julais que se lo crean?
a la ruina
Madmaxista
Claro, el problema es que no tienen su justo precio
ronald29780
Mercutio
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Me parece, que alguien del FT tambien usa el foro...¿y el alcalde comunista Manuel Fuentes ha dicho "negative equity"? Igual lee el foro
Bunny
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Quiebras embalsamadas
Puesto que ahora ya hay quiebras suficientes, mejor que otras empresas esperen un poco, refinanciando todo lo que puedan y todas las veces que puedan. Quiebras embalsamadas, técnicamente llamadas en argot ladrillil.
Si se pudiera elegir cómo el mito de Eldorado debe caer, creo que es mejor que lo haga poco a poco. Quiero decir, mejor que la vivienda caiga un 8 % cada año durante 6 años, a que caiga un 50 % este año. Así se esfumaría el mito de que la vivienda está hecha para invertir. Si cae muy rápido, va a parecer que ésto es la bolsa, con épocas malas y buenas, y no es el caso.La comedia sigue. Todas esas inmobiliarias que logran "refinanciar" con éxito sus monstruosas deudas (generalmente a las 23:59 del último día fijado para ello
Puesto que ahora ya hay quiebras suficientes, mejor que otras empresas esperen un poco, refinanciando todo lo que puedan y todas las veces que puedan. Quiebras embalsamadas, técnicamente llamadas en argot ladrillil.
Eddy
Madmaxista
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La estrategia de los bankitos sería más coherente si pretendieran seguir financiando el ciclo de las inmobiliarias, es decir, seguir prestándoles dinero hasta que acaben sus urbanizaciones y construyan sus tochos (el producto final siempre bajará mucho menos que el suelo).
Pero como tampoco tienen c.. para hacer esto, se condenan a mantener un activo (el suelo) que se deprecia cada día.
Bunny
Madmaxista
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Yo creo que los bancos deberían intentar predecir lo que va a ocurrir con el mercado inmobiliario, intentando hacer ahora la mejor decisión posible y sin miedo a perder poco dinero ahora, antes que mucho después. Ahora hay tres partes en el mercado:
- Banco. Posiblemente ha prestado dinero que debe devolver, y cada retraso le puede salir caro en caso de impago del cliente.
- Empresa inmobiliaria/promotora. Técnicamente en suspensión de pagos, y con perspectivas a peor, tanto en patrimonio como en cifra de negocios y beneficios. Sueldos de época burbujista.
- Activos. Comprados a precios burbujiles, se deprecian con el tiempo.
Ante este panorama, el banco debería apostar por la disolución de la empresa, que en estos momentos hace las veces de intermediario entre el propietario real (banco) y el bien en cuestión. Todo retraso hace más negativo el cash flow para el banco propietario (por los intereses que el propio banco debe pagar, y por los gastos corrientes de la empresa). Está claro que si el banco se hace propietario del bien no soluciona nada, pero al menos elimina el gasto del intermediario.
Miss Marple
Más allá de la burbuja
Es que la situación de los bancos es también fina. Con los mercados de crédito cerrados, se ven pillados entre la dificultad para financiar los créditos ya concedidos y la necesidad que usted apunta de mantener a los promotores "zombies" en animación suspendida para evitar tener que provisionar las pérdidas, lo que haría aún más difícil su acceso a financiación... ¡Como para dar créditos nuevos! Están en el filo de la navaja, esperando a que la confianza vuelva a los mercados.
Lo malo es que la confianza no puede volver hasta que se reconozca la sobrevaloración y se marquen los activos a la baja; pero el proceso de marcar a la baja (abrir la caja de pandora) es muy delicado; se sabe donde empieza, pero no donde acaba, y se puede llevar por delante a muchos. Por eso continuan manteniendo la ficción, con la esperanza irracional de que los mercados se arreglen solos, hasta que la situación sea insostenible y se caiga de golpe.
"Spanish banks have €303bn ($477.5bn, £240bn) in outstanding loans to property developers, €153bn to construction companies, and a mortgage portfolio totalling €618bn. Together, these loans account for 60 per cent of total credit at the end of 2007, according to the Bank of Spain"
::: me imaginaba que era mucho - pero tanto ya no ....
::: me imaginaba que era mucho - pero tanto ya no ....
Eddy
Madmaxista
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Los bankitos van a recibir pronto sorpresas similares a los tenedores de papel subprime, como por ejemplo que una tasación de hace dos años marcara un precio de mercado por m2 de suelo URBANIZABLE en la costa de 50 €, y una nueva tasación lo rebaje a 10 €.
Al contrario que un solar en medio de una ciudad, el valor del suelo urbanizable (sin urbanizar ni reparcelar), al ser un valor residual oscila salvajemente en función de los plazos de desarrollo, normativa a aplicar, precio final del producto etc.
Si no quedan compradores con la capacidad financiera para desarrollarlos, y los que la tienen no lo ven claro, su valor retorna de golpe al nivel de hace varios años.
Sólo especulatas con cash lo ofertarán, y a precios ridículos comparados con los que se pagaron hace dos años.
ronald29780
Mercutio
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Veo muy problematico la situacion del mercado de suelo en los proximos años, sobre todo por la "legislatitis" de nuestros politicos.
Pero en cuando el precio de la obra nueva terminada este por debajo de los coste de la construccion, cualquier tipo de suelo tendrá una tendencia hacia 0 y va a quedar + o - en un precio simbolico.
