SolNaciente
Madmaxista
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http://zonaforo.meristation.com/foros/viewtopic.php?t=1023187&sid=37432ddd878535577e8f0839c6d7ab9b
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Los pisos estan bajando...y lo que les queda.
Responder citando ¡Menéalo!
Grumito
De: Ñi, Ñi, Ñi
Locke
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Registrado: 15 Mar 2007
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En primer lugar y para que sirva de aval a lo que a continuacion leereis os comento:
- Trabajo en un banco. No me refiero a que un amigo trabaje en un banco, ni a que mi padre o un hermano trabaje en un banco. YO trabajo en uno, y cuando digo BANCO me refiero a eso y no a una caja.
- Llevo mas de un mes mirando pisos. He hablado con promotoras, "subasteros", particulares, etc. Se como esta el mercado.
- Tengo clientes: promotoras, inmobiliarias, particulares, etc.
Dicho esto empezare con la conclusion y la ire desarrollando: el mercado inmobiliario esta en un muy buen momento si eres comprador. AUNQUE ESTOY SEGURO QUE AUN ESTARA MEJOR.
Hace un año avise que los pisos bajarian. Me tildaron de loco (sobretodo los propietarios) y el tiempo me ha dado la razon.
Los pisos de 2º mano han bajado una barbaridad (en funcion de la desesperacion del vendedor) y los pisos de 1º mano estan bajando PERO LES QUEDA BASTANTE POR BAJAR. Esto no me lo cuenta nadie, esto lo estoy viviendo yo ya que hoy mismo una promotora que vende piso nuevo me ha bajado 10.000 euros el precio inicial de venta. Y es la tercera en un mes que lo hace. Insisto: esto me ha pasado a mi y no a un vecino. Si quereis saber los motivos, os voy a decir a que se deben las bajadas de los pisos de primera y segunda mano.
FACTORES QUE INFLUENCIAN LAS BAJADAS
Factor 1 - Los bancos han cerrado el grifo a los particulares.
Hace dos años, cualquiera podia pedir una hipoteca. No importaba que trabajaras eventual y que no tuvieras dinero para la entrada. El banco te daba la hipoteca. Si no la pagabas, el banco te quitaba el piso y tan amigos. Eso ya no ocurre. LOS BANCOS NO QUIEREN PISOS, quieren liquidez. Si tienen la mas minima duda con tu capacidad de reembolso, se las sopla el valor de tasacion que tenga el piso. El mercado esta roto y las tasaciones son como una manola a un muerto.
Los subasteros, no van a ninguna subasta en la cual el piso tenga deuda viva posterior al 2006. Todos esos pisos con precios inflados, son patatas calientes que nadie quiere y se estan emepzando a endosar via lotes. Tengo un cliente subastero que hace un año acudia a 3 subastas diarias (yo le firmaba los avales). Hace un mes que no viene por la oficina...
Esto significa que aunque hay demanda potencial NO HAY DEMANDA REAL ya que la gente aunque no le importa endeudarse hasta las cejas, los bancos ya no les dejan.
Factor 2 - Los bancos han cerrado el grifo a las promotoras
Un error de las promotoras es que financian con prestamos a corto plazo (creditos) un producto de venta a largo (pisos).
En mayo del año pasado los bancos de toda españa decidieron no conceder nuevos creditos a ninguna promotora. Esa decision fue muy dura y muchas promotoras pequeñas lo sufrieron. En Diciembre del 2007 los bancos han ido mas lejos: NO RENOVACION DE NINGUNO DE LOS CREDITOS EN VIGOR. Eso quiere decir que en principio, exigimos que nos devuelvan lo que nos adeudan.
Las promotoras pagan con los creditos: sueldos, seguros, luz, etc etc. Algunas incluso financian su actividad a base de creditos... Imaginaros la repercusion que esta teniendo en las promotoras.
Se estima que durante este año desapareceran el 80% de las pequeñas promotoras. Algunas de las grandes ya se sabe oficialmente que estan mal...muchas otras solo lo sabemos los bancos como estan o intuimos cuando lo van a estar. Yo os adelanto que se avecinan un par de palos de escandalo.
Factor 3 - Efecto euforia/efecto panico
"Vendo a 240.000 € mi pisucho de 80m cuadrados 3º sin ascensor por que el año pasado el de enfrente lo vendio por ese mismo precio..."
Esta frase es la esencia misma de la catastrofe. Sin embargo todo empeora cuando el que la dice SE LA CREE, y se mete en una hipoteca puente.
Una hipoteca puente es a "groso modo" una hipoteca de duracion determinada (entre 1 y 3 años) durante los cuales el banco "espera" a que vendas tu piso antiguo el cual debes hipoteca y mientras tu te vas a vivir a tu nuevo pisito y solo pagas los intereses de ambas hipotecas. "Como los pisos siempre suben y el de enfrente lo vendio por XXXX, el mio lo vendere en seguida...." Esta "formulita" esta siendo la ruina de muchas familias ya que si pasa el tiempo y no vendes el piso nº1, te juntas con dos hipotecas.
Los precios de venta de estos pisistos, empiezan a bajar de forma vertiginosa conforme se aproxima la fecha magica.
Ahora mucha gente que compro pisos "para invertir" los tienen de corbata y estan saliendo pisos como churros. Es un "simple el ultimo".
Estos 3 factores se juntan y dan como resultado promotoras que necesitan vender a compradores que los bancos no quieren financiar. Muchos culpareis a los bancos, pero bastante han abierto el grifo y los bancos y cajas (sobretodo las cajas) estan con el agua al cuello. Es por eso que dan plazos fijos y depositos a intereses super interesantes. Cuanto mas interesante, mas ahogado esta el banco/caja.
Si alguno estais mirando pisos os aconsejo que:
-= No tengais prisa. Ahora teneis la sarten cojida por el mango.
-= Regateeis hasta la muerte. Os aseguro que os van a bajar el precio por muy barato que os parezca.
-= Os penseis muy bien donde os meteis. El euribor es un me gusta la fruta mezquino e imprevisible.
Y os advierto que:
-= Ningun banco serio os va a dar una hipoteca si vuestra ratio de endeudamiento (hipoteca incluida) pasa del 40%.
Un saludo.
