Duda Sobre Contrato De Compraventa De Vivienda...

Hola soy nuevo en este foro,

En el 2007 he firmado un contrato de compraventa de una vivienda.

y me han puesto que si la parte compradora no cumple el contrato, que la parte vendedora (la contructora) se qiuedaba con el 70% de las cantidades entregadas a cuenta por daños y perjuicios.

entregue un dinero a cueta un 10% del valor y estoy pagando todos los meses una cuota por el otro 10%...

Me pregunto si esto es legal y no es abusivo ? ?


Otro tema es que La opbra esta parada desde hace unos meses...

Parece ser que no venden por eso la pararon...

Hay alguna manera de romper el contrato y recuperar el dinero entregado...



Gracias por vuestro tiempo y vuestras respuestas.

Creo que estás pillado.

No soy un experto en temas legales, pero considero que hasta la fecha de entrega de llaves que debe constar también en dicho contrato no tienes mucho que hacer. Esa fecha creo que tiene un margen legal de 6 meses por retrasos no atribuibles a la empresa constructora/promotora (inclemencias del tiempo, huelgas del sector o cosas así).

Pues lo dicho, hasta llegados a ese punto estas cazado por tu firma. La única ventaja es que una vez en ese episodio las cosas cambian. Puedes reclamar daños y perjuicios por la demora de la entrega de la vivienda. Puedes reclamar alquileres y otros gastos que te suponga la no entrega de la vivienda en el plazo estipulado. El inconveniente es que creo que la vivienda es tuya aunque ya no te guste o te genere más quebraderos de cabeza que ventajas. Te recomiendo que acudas a un buen abogado y si no estas interesado pactar la salida sin perjuicio a cambio de no reclamarles nada judicialmente, por si cuela. En cualquier caso, de momento creo que la única decisión que puedes tomar es seguir pagando o perder el 70% de lo dado a cuenta.

Por cierto, creo que también te has equivocado de foro. Este foro no es estrictamente legal sino mas bien económico y muchos foreros no tendrán demasiada compasión de tu situación. Puedes tener suerte y que alguien mejor preparado que yo te asesore pero parece que no estás en racha.
Lo siento.

Un saludo

Por lo que mencionas, en tu contrato de compraventa (en documento privado, supongo) tienes lo que se llama una cláusula penal para el caso de incumplimiento. En principio es completamente legal, salvo que hubiera alguna cosa rara en el contrato.

Aunque te parezca una frutada, perder un 70% del dinero que has pagado puede ser el menor de los males. En algunos casos que conozco lo que figura en el contrato es que la promotora, ante el incumplimiento del comprador, puede optar entre quedarse con una parte de lo que ya ha cobrado o exigir el cumplimiento del contrato (posibilidad que acoge nuestro Código civil).

Y ahí viene la frutada. En condiciones normales, si quisieras resolver el contrato, la promotora se quedaría con la parte de lo cobrado que figure en contrato y santas pascuas, a colocar al vivienda a otro pepito. Pero ahora que no se vende nada las promotoras cuyos compradores quieren resolver los contratos antes de que les entreguen las viviendas y firmen la escritura pública de compraventa están presionando para exigir el cumplimiento del contrato: que compres.

Y ante esto, si la promotora está decidida a llevarlo a las últimas consecuencias hay difícil solución. Llega la fecha de firma de la escritura pública de compraventa, no te presentas, la promotora te requiere por conducto notarial, tú sigues en tus trece porque la compra de esa vivienda ahora es una ruina económica, te demanda y gana porque el juez aplica el principio básico de todo ordenamiento jurídico de pacta sunt servanda, tú como a pesar de la sentencia no puedes comprar porque la vivienda cuesta demasiado y no te dan un préstamo, te ves obligado, además de perder lo pagado, a indemnizar los daños y perjuicios.

Por eso lo mejor, más limpio y más fácil si la promotora está de acuerdo, es perder parte de lo pagado, asumirlo como el resultado de una mala inversión y a otra cosa.

Ahora bien, dices que la promotora tiene paralizada la obra. En ese caso puedes jugar a los dados, seguir haciendo los pagos correspondientes y esperar a que se pase el plazo de entrega de la vivienda, y si efectivamente la promotora lo incumple de modo grave tú podrás alegar su incumplimiento para resolver el contrato, con aplicación a la promotora de las cláusulas penales (esta vez en su contra) que figuren, en su caso, en el contrato, además de la obligación de abonarte daños y perjuicios.

Pero ojo, para eso tienes que seguir cumpliendo con tus obligaciones, porque otro principio básico es que nadie que incumpla un contrato puede luego alegar el subsiguiente incumplimiento de la otra parte.

Hasta aquí la regla general. Luego hay excepciones y matices que darían para escribir muchos libros.

Muy bien respondido, imadoushin.
De temas legales - inmobiliarios no entiendo pero tu respuesta coincide con las que se dan a casos (cada vez mas) parecidos en los consultorios legales de periodicos y revistas económicos.

Por otro lado, y tal y como están las cosas, yo también tendría en cuenta la posibilidad de que el promotor desaparezca con los dineritos y deje la obra inacabada. Así que añado que compruebes que todas las cantidades entregadas a cuenta están cubiertas por aval bancario. Desconozco si el aval te lo dan a ti o lo depositan en algun lado. Creo haber leido que esto es obligatorio. Quizá imadoushin o alguien igualmente ilustrado en la materia puede detallar esto.

El tema es interesante y creo que va a dar bastante trabajo a los abogados de aquí en adelante.

p52lejur, el aval al que refieres está regulado en la Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en relación con la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Lo que establecen estas normas es que cuando se paguen cantidades a cuenta el promotor-perceptor debe depositarlas en una cuenta especial, separada de resto de su capital, y que la posibilidad de que no pueda devolver esas cantidades debe estar cubierta, bien mediante un seguro, bien mediante aval bancario (se deben cubrir también los intereses).

Pero esto no tiene mucho que ver con el asunto que tratamos, porque el incumplimiento de estas obligaciones lo único que supondrían (en principio) es una sanción administrativa al promotor, y no sería (repito, en principio) causa de resolución del contrato. Si llegado el caso, el promotor tuviera que devolver al comprador las cantidades que éste pagó a cuenta más los intereses, y no lo hiciera, ello podría ser constitutivo de delito.

Quieres decir que si acabado el tiempo de entrega puesto en el contrato no se entrega la vivienda por que no esta acabada, esto no conlleva resolucion del contrato si no una multa al contructor ¿???

Ahora bien, dices que la promotora tiene paralizada la obra. En ese caso puedes jugar a los dados, seguir haciendo los pagos correspondientes y esperar a que se pase el plazo de entrega de la vivienda, y si efectivamente la promotora lo incumple de modo grave tú podrás alegar su incumplimiento para resolver el contrato, con aplicación a la promotora de las cláusulas penales (esta vez en su contra) que figuren, en su caso, en el contrato, además de la obligación de abonarte daños y perjuicios.

Hacer clic para expandir...

La parte de que el constructor no entregue en fecha creo que es esta.
Lo de la sanción administrativa es por si se le "olvida" darte los avales de las cantidades entregadas a cuenta.

Otro tema es que La opbra esta parada desde hace unos meses...





Yo personalmente, miraría en que situación esta el constructor, ya que comentas que ha parado la obra, hace unos meses y puede que haya otra historia detrás y empieza a moverte.

el caso es que solo pone la sancion del 70% si no paga la parte compradora y no pone nada sobre la sancion de la parte vendedora si no cumple alguna condicion del contrato....


Es motivo de extincion igual que no lo entregue en el tiempo previsto ??

O tiene queponerlo en el contrato para que pueda ser extincion del contrato ??




Un saludo.

inmonet dijo:

Otro tema es que La opbra esta parada desde hace unos meses...





Yo personalmente, miraría en que situación esta el constructor, ya que comentas que ha parado la obra, hace unos meses y puede que haya otra historia detrás y empieza a moverte.

Hacer clic para expandir...

El tema es que de momento pararon unas 3 obras...

y creo que siguen trabajando por ahora solo en otras...

Jorge32 dijo:

el caso es que solo pone la sancion del 70% si no paga la parte compradora y no pone nada sobre la sancion de la parte vendedora si no cumple alguna condicion del contrato....


Es motivo de extincion igual que no lo entregue en el tiempo previsto ??

O tiene queponerlo en el contrato para que pueda ser extincion del contrato ??




Un saludo.

Hacer clic para expandir...

yo me precuparia por la solvencia de la empresa constructora

Vamos a ver, el tema de la sanción administrativa es por no contar con un contrato de seguro o con un aval que cubra las cantidades pagadas a cuenta. Y como he dicho, en principio ello no es causa de resolución del contrato.

La falta de entrega de la vivienda en el plazo estipulado en el contrato sí es causa de resolución del mismo, esté ello o no reflejado en el contrato (en casi todos los contratos que he visto sí aparece recogida esa cláusula). Ello es así en aplicación de lo dispuesto en el Código civil. Ahora bien, no cualquier incumplimiento habilita para instar la resolución de un contrato. Para que una parte pueda resolver un contrato el incumplimiento de la otra debe ser grave y culpable.

Que sea grave significa que frustre significativamente las expectativas del comprador. Eso es un concepto jurídico indeterminado, y serán los jueces los que lo aprecien en cada caso. Así, no vale decir que si no te entregan en x meses puedes resolver el contrato. A pesar de ello hay sentencias que han considerado como grave un retraso de 6 meses.

Que sea culpable significa que debe ser responsabilidad del vendedor, por lo que el retraso no será culpable si se debe a causas de fuerza mayor.

De todas formas, aunque el retraso en la entrega no se considere grave y no fuese causa de resolución del contrato, sí se podría reclamar indemnización por los daños y perjuicios que hubiera producido el retraso.

Yo en tu lugar, si todavía queda un plazo relativamente largo para la entrega de la vivienda, y no tienes intención de quedarte con ella, intentaría en primer lugar darle "el pase" (cosa que me parece complicado que consigas, porque hoy en día ya no quedan pepitos como los de antes) con una rebaja que sea en todo caso inferior a ese 70% del 10% sobre el precio total que ya has pagado. Si no lo consiguiera en un tiempo prudencial le comunicaría al vendedor mi voluntad de desistir del contrato, con la consiguiente pérdida del 70% de lo pagado (de este modo pierdes, pero limitas las pérdidas).

Pero si el plazo para la entrega de la vivienda es relativamente corto y ves que la obra está muy verde, tal vez seguiría cumpliendo con mi parte, aunque fuera depositando judicialmente los pagos, ante la posibilidad de que la otra parte incumpla y yo pudiera salir de rositas. Claro que siempre puede ser que al final la otra parte cumpla, o que cumpla tarde pero un juez diga que no lo suficientemente tarde y te obligue a cumplir el contrato y a pagar daños y perjuicios además de perder lo ya pagado.

Como ves no hay un camino fácil. Pero hay que tener en cuenta una cosa (no te lo tomes como un reproche personal) y es que la firma de un contrato es un asunto muy grave e importante. Que la firma de un contrato de compraventa de vivienda es aún más grave e importante, y que le firma de un contrato de compraventa de una vivienda sobre plano es una cosa mucho más grave e importante si cabe, y que antes de firmar hay que tener en cuenta lo mucho que hay en juego y el alcance de las obligaciones que se asumen.

No deja de asombrarme que cuando vamos a comprar unos pantalones miramos varias tiendas, modelos, comparamos precios, etc. Y que cuando firmamos un contrato, cuanto más de este tipo, casi no leemos ni lo que estamos firmando y tampoco nos importa no entender sus implicaciones.

No pone fecha, pone que la terminacion de la obra no sera mas alla de los 30 meses...


Osea principios de 2010

Pues no...

No veo esa palabra, ni el articulo por ningun lado..


Pone,

Reunidos en tal tal XXXXXX la vendedora tal XXXXX y al compradora XXXX mayor de edad...


Y despues pone las clausuras.... y no veo nada de eso....



Por que lo preguntas ??