urisamir
Madmaxista
He comparado dos escenarios:
Escenario-1. Comprar ahora, hipoteca a 35 años, hasta los 65, y jubilación hasta los 80 de alquiler.
Escenario-2. Alquiler los 50 años.
He aquí las suposiciones:
Tipo interés oficial 4,0%
Tipo interés hipotecario fijo 5,5%
Años hipoteca 35
Inflación 3,0%
Paro 10,0%
Salario Base [Eur/mes] 1.000,00
Nº sueldos 1,8
Ingresos por unidad familiar [Eur/mes] 1.800,00
Fiscalidad Hipoteca [Eur/año] 1.350
Fiscalidad Alquiler [Eur/año] 650
Ahorros iniciales 23.000,00
Precio vivienda inicial 230.000,00
Precio alquiler inicial 650,00
Crecimiento medio precio vivienda 5,0%
Crecimiento medio precio alquiler 4,0%
Edad inicio 30
Edad final 80
% máximo ingresos unidad familiar a vivienda 60%
Los cálculos son simples:
-El hipotecado tiene como gastos la cuota (14.944 Eur/año) y gastos de mantenimiento (IBI, otros) que he aproximado por el tipo mínimo de IBI: 0,85% del valor catastral. Como ingresos tiene la fiscalidad y la parte que puede destinar a ahorro (la diferencia entre cuota y el 60% del ingreso familiar).
-El alquilado tiene como gasto el alquiler (subida del 4% anual) y como ingresos la fiscalidad y el ahorro, igual que el hipotecado).
-A los 35 años el hipotecado vende la vivienda y, jubilado, se va de alquiler los últimos 15 años de su vida.
-A los 65 se cobra la pensión (promedio de ingresos de los últimos 15 años).
-El sueldo crece IPC.
-La fiscalidad de ambos casos crece IPC.
-En la venta al propietario le sablan sólo 15% de impuestos.
Las trampas:
- Se parte de un piso igual al máximo que puede obtener la pareja destinando el 60% de sus ingresos actuales: un piso de 230 kEur, con 100% financiación a 35 años y para los que se dispone de 23 kEur de gastos varios.
- La hipoteca es a tipo fijo 5,5%, para no liarme con tendencias del Euribor.
Las conclusiones básicas:
- El escenario-1 genera un VAN de 375 kEur (sin fiscalidad 245). TIR de 0,9% y 0,66% respectivamente.
- El escenario-2 un VAN de 17 kEur (TIR mísero de 0,07%).
- Es decir, SI PUEDES comprar es más rentable que alquilar. Por tanto el problema no es de rentabilidad sino de accesibilidad (ver Trampas)
Los comentarios:
- He de aceptar que me ha dolido el resultado, no me esperaba tanta diferencia, y eso que he considerado un escenario-1 tirando a pesimista en el que la vivienda sólo se revalora un 5% nominal a 35 años (la realidad de los últimos 20=8,4% anticipando caídas este año del 15%).
- Curioso he encontrado que el VAN anualizado, unos 7.200 Eur/año se aproxima a la diferencia actual entre alquilar y comprar (unos 6.800 Eur/año). Es decir, como dicen los analistas de bolsa está descontado en el escenario hipotecarse, el beneficio futuro del proyecto.
-El cash-flow de alquilar sólo es mucho mejor que el de hipotecarse los 7-8 primeros años.
Se aceptan críticas-comentarios y si alguien quiere la hoja se la paso en privado, que no puedo subir enlaces.
Salud!
Escenario-1. Comprar ahora, hipoteca a 35 años, hasta los 65, y jubilación hasta los 80 de alquiler.
Escenario-2. Alquiler los 50 años.
He aquí las suposiciones:
Tipo interés oficial 4,0%
Tipo interés hipotecario fijo 5,5%
Años hipoteca 35
Inflación 3,0%
Paro 10,0%
Salario Base [Eur/mes] 1.000,00
Nº sueldos 1,8
Ingresos por unidad familiar [Eur/mes] 1.800,00
Fiscalidad Hipoteca [Eur/año] 1.350
Fiscalidad Alquiler [Eur/año] 650
Ahorros iniciales 23.000,00
Precio vivienda inicial 230.000,00
Precio alquiler inicial 650,00
Crecimiento medio precio vivienda 5,0%
Crecimiento medio precio alquiler 4,0%
Edad inicio 30
Edad final 80
% máximo ingresos unidad familiar a vivienda 60%
Los cálculos son simples:
-El hipotecado tiene como gastos la cuota (14.944 Eur/año) y gastos de mantenimiento (IBI, otros) que he aproximado por el tipo mínimo de IBI: 0,85% del valor catastral. Como ingresos tiene la fiscalidad y la parte que puede destinar a ahorro (la diferencia entre cuota y el 60% del ingreso familiar).
-El alquilado tiene como gasto el alquiler (subida del 4% anual) y como ingresos la fiscalidad y el ahorro, igual que el hipotecado).
-A los 35 años el hipotecado vende la vivienda y, jubilado, se va de alquiler los últimos 15 años de su vida.
-A los 65 se cobra la pensión (promedio de ingresos de los últimos 15 años).
-El sueldo crece IPC.
-La fiscalidad de ambos casos crece IPC.
-En la venta al propietario le sablan sólo 15% de impuestos.
Las trampas:
- Se parte de un piso igual al máximo que puede obtener la pareja destinando el 60% de sus ingresos actuales: un piso de 230 kEur, con 100% financiación a 35 años y para los que se dispone de 23 kEur de gastos varios.
- La hipoteca es a tipo fijo 5,5%, para no liarme con tendencias del Euribor.
Las conclusiones básicas:
- El escenario-1 genera un VAN de 375 kEur (sin fiscalidad 245). TIR de 0,9% y 0,66% respectivamente.
- El escenario-2 un VAN de 17 kEur (TIR mísero de 0,07%).
- Es decir, SI PUEDES comprar es más rentable que alquilar. Por tanto el problema no es de rentabilidad sino de accesibilidad (ver Trampas)
Los comentarios:
- He de aceptar que me ha dolido el resultado, no me esperaba tanta diferencia, y eso que he considerado un escenario-1 tirando a pesimista en el que la vivienda sólo se revalora un 5% nominal a 35 años (la realidad de los últimos 20=8,4% anticipando caídas este año del 15%).
- Curioso he encontrado que el VAN anualizado, unos 7.200 Eur/año se aproxima a la diferencia actual entre alquilar y comprar (unos 6.800 Eur/año). Es decir, como dicen los analistas de bolsa está descontado en el escenario hipotecarse, el beneficio futuro del proyecto.
-El cash-flow de alquilar sólo es mucho mejor que el de hipotecarse los 7-8 primeros años.
Se aceptan críticas-comentarios y si alguien quiere la hoja se la paso en privado, que no puedo subir enlaces.
Salud!
