Asdrúbal el Bello
Madmaxista
Bueno, saludos a todos. No os conocía y me he enganchado, lo reconozco.
Me gustaría compartir con vosotros mis opiniones sobre el futuro de los precios de la vivienda. Empleo como base un gráfico casero de precios reales (descontada la inflación), con datos de
http://www.bde.es/informes/be/docs/dt0307e.pdf
http://www.ensilicio.com/2007/01/graficas-sobre-vivienda-actualizadas-a-diciembre-de-2006.html
http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=675&Itemid=417
El valor 100 es el del primer trimestre de 1986.
Pienso que hay cuatro posturas, ya expresadas en estos foros:
a. Los nuncabajistas. Los precios no están bajando, debe ser un error.
Pues háztelo mirar, bonita. De todas formas eso se quita leyendo.
b. Los avecesbajistas. Se trata de una corrección técnica de la oferta y la demanda, que sólo afectará a la vivienda de segunda mano. Los precios bajaran hasta que vuelvan a ser atractivos, pero siempre habrá una demanda dispuesta a entrar cuando los “temores exagerados” se disipen. En 2009 habrá grandes gangas para los inversores dispuestos.
Esta postura debe ser explicada, pues es la de los financieros y los “conocedores”. Si vemos la evolución de los precios reales de la vivienda, veremos que han existido otros momentos de crisis inmobiliaria a principios de los 80 y a mediados de los 90. La idea básica es que ahora la vivienda está sobrevalorada y debe caer. ¿Hasta dónde? Pues hasta que alcance los soportes de la directriz general alcista y el 0,6 del origen de la subida anterior. Poco más o menos algo así.
Tenemos por tanto una caída de en torno al 20-25% del valor de la vivienda (una vivienda valorada ahora en 300.000 € pasará a unos 240.000€), pero en ese momento aparecerá de nuevo la demanda, animada por precios tan bajos.
Ahora bien, los avecesbajistas no tienen en cuenta algunas cosas. Pasemos a los
c. burbujistas. La burbuja está explotando, y se llevará todo por delante. Durante 2008 se descubrirá que no existe el crédito, que miles de propietarios serán incapaces de hacer frente a sus hipotecas por el aumento de la tasa de paro, y que el stock de viviendas en oferta aumentará continuamente por más que los promotores detengan sus obras (lo que provocará fatalmente más paro).
¿Dónde iremos? Pues al origen de la subida anterior y a la destrucción de la burbuja iniciada en 1998.
Eso querría decir que nuestra vivienda valorada ahora en 300.000 € valdrá en 2010-2012 más o menos la mitad real, entre 160.000 y 140.000 €, en precios nominales quizás 180.000-150.000 €. Con suerte a partir de 2012 la situación económica y financiera se irá estabilizando y la caída se detendrá ahí. Pero…
d. Los madmaxistas. En 2008, cuando pasen las elecciones, el sistema financiero español quebrará por su parte más frágil, las cajas, y se entrará en una depresión profunda agravada por una crisis internacional muy grave. Cabe la posibilidad que España sea expulsada del euro, y el nivel de vida se hunda en medio de una grave crisis social.
¿Dónde caería el ladrillo? Pues habría que asomarse al pozo. Aquí tenemos algunos ejemplos:
Nuestra vivienda de 300.000 € podría valer, en 5-10 años, entre 50.000 y 40.000 € reales. (con inflación unos 75.000 €) Y eso si se encuentra comprador. Y quizás sean buenos precios para los que se vea dentro de 20 años.
¿Qué opino yo? Todas las mañanas rezo a Spiderman para que tengan razón los avecesbajistas. Si hubiera suerte y pudiéramos convencer al Trichet de guardia…
Nota. Algunos gráficos no los he podido subir.
Me gustaría compartir con vosotros mis opiniones sobre el futuro de los precios de la vivienda. Empleo como base un gráfico casero de precios reales (descontada la inflación), con datos de
http://www.bde.es/informes/be/docs/dt0307e.pdf
http://www.ensilicio.com/2007/01/graficas-sobre-vivienda-actualizadas-a-diciembre-de-2006.html
http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=675&Itemid=417
El valor 100 es el del primer trimestre de 1986.
Pienso que hay cuatro posturas, ya expresadas en estos foros:
a. Los nuncabajistas. Los precios no están bajando, debe ser un error.
Pues háztelo mirar, bonita. De todas formas eso se quita leyendo.
b. Los avecesbajistas. Se trata de una corrección técnica de la oferta y la demanda, que sólo afectará a la vivienda de segunda mano. Los precios bajaran hasta que vuelvan a ser atractivos, pero siempre habrá una demanda dispuesta a entrar cuando los “temores exagerados” se disipen. En 2009 habrá grandes gangas para los inversores dispuestos.
Esta postura debe ser explicada, pues es la de los financieros y los “conocedores”. Si vemos la evolución de los precios reales de la vivienda, veremos que han existido otros momentos de crisis inmobiliaria a principios de los 80 y a mediados de los 90. La idea básica es que ahora la vivienda está sobrevalorada y debe caer. ¿Hasta dónde? Pues hasta que alcance los soportes de la directriz general alcista y el 0,6 del origen de la subida anterior. Poco más o menos algo así.
Tenemos por tanto una caída de en torno al 20-25% del valor de la vivienda (una vivienda valorada ahora en 300.000 € pasará a unos 240.000€), pero en ese momento aparecerá de nuevo la demanda, animada por precios tan bajos.
Ahora bien, los avecesbajistas no tienen en cuenta algunas cosas. Pasemos a los
c. burbujistas. La burbuja está explotando, y se llevará todo por delante. Durante 2008 se descubrirá que no existe el crédito, que miles de propietarios serán incapaces de hacer frente a sus hipotecas por el aumento de la tasa de paro, y que el stock de viviendas en oferta aumentará continuamente por más que los promotores detengan sus obras (lo que provocará fatalmente más paro).
¿Dónde iremos? Pues al origen de la subida anterior y a la destrucción de la burbuja iniciada en 1998.
Eso querría decir que nuestra vivienda valorada ahora en 300.000 € valdrá en 2010-2012 más o menos la mitad real, entre 160.000 y 140.000 €, en precios nominales quizás 180.000-150.000 €. Con suerte a partir de 2012 la situación económica y financiera se irá estabilizando y la caída se detendrá ahí. Pero…
d. Los madmaxistas. En 2008, cuando pasen las elecciones, el sistema financiero español quebrará por su parte más frágil, las cajas, y se entrará en una depresión profunda agravada por una crisis internacional muy grave. Cabe la posibilidad que España sea expulsada del euro, y el nivel de vida se hunda en medio de una grave crisis social.
¿Dónde caería el ladrillo? Pues habría que asomarse al pozo. Aquí tenemos algunos ejemplos:
Nuestra vivienda de 300.000 € podría valer, en 5-10 años, entre 50.000 y 40.000 € reales. (con inflación unos 75.000 €) Y eso si se encuentra comprador. Y quizás sean buenos precios para los que se vea dentro de 20 años.
¿Qué opino yo? Todas las mañanas rezo a Spiderman para que tengan razón los avecesbajistas. Si hubiera suerte y pudiéramos convencer al Trichet de guardia…
Nota. Algunos gráficos no los he podido subir.
