Avalancha de socimis de los bancos para aligerar balance y crecer en banca privada

Avalancha de socimis de los bancos para aligerar balance y crecer en banca privada

El boom de las socimis está a punto de dar un paso de gigante de la mano de la gran banca. Tras mucho analizar cómo beneficiarse de las ventajas fiscales de estos vehículos paras así poder competir con Sareb, el sector ha calentado motores y está trabajando ya con el escenario de sacar sus propias sociedades, algunas de las cuales están ya muy avanzadas.

Eso sí, lejos de contar con un único patrón, cada entidad está jugando sus cartas en función de sus necesidades y sus propias estrategias. BBVA, Sabadell, Banca March, Deutsche Bank y BNP figuran entre las entidades con proyectos más maduros y, al mismo tiempo, muy diferentes, ya que según ha podido confirmar El Confidencial con varias fuentes, las socimis que ultiman estos bancos se pueden dividir en cuatro grandes grupos.

El primero consiste en utilizar estos vehículos para dar salida a una parte de los activos inmobiliarios que se han ido adjudicando en los últimos años; el segundo, en convertir los escasos fondos inmobiliarios que todavía quedan en pie en este tipo de sociedades; el tercero, en crear las socimis junto con clientes de banca privada, de manera que el banco aportaría dinero y los clientes activos; y el último, en el que están trabajando también las firmas de capital riesgo que han adquirido las plataformas inmobilarias de algunas entidades, consiste en identificar activos de difícil venta, reposicionarlos, y una vez han conseguido levantarlos, convertirlos en socimis.

De todas estas alternativas, probablemente la más jugosa es la primera, ya que permitirá a las entidades liberar provisiones, elevar el beneficio, aprovecharse fiscalmente del atractivo de las socimis y participar de las futuras ganancias. A diferencia de las ventas directas de adjudicados que se han visto hasta ahora, esta fórmula permite no tener que malvender los activos, sino que el banco, a través de la socimi, sigue siendo accionista y así podrá beneficiarse en el futuro, cuando venda, de la recuperación del mercado.

Vía para no malvender el patrimonio

Como explica Antonio Fernández, presidente de Armabex, la clave para las entidades está en poder desconsolidar los adjudicados :: que pasen a formar parte de estas socimis, y para ello, contablemente, estarán bajo el encabezado de "arrendamiento de bienes inmuebles". Además, la deuda ligada a estos activos se titulizaría y se convertiría en capital de la socimi, dando así participación al banco. A partir de aquí, se abre un amplio abanico para las entidades, hasta el punto de que una misma entidad sacará varios vehículos diferentes.

Por ejemplo, puedes darse el caso de una sociedad formada por activos que ya están en renta; pero también se abre la puerta para dar salida a todas las bolsas de suelo que se han quedado los bancos. "La ley establece que tienes dos años para ponerlo en promoción", explica Fernández. Mientras que cumplan este requisito, podrían inyectar también bolsas de terreno a estos vehículos.

Sabadell o BBVA figuran entre las entidades que están analizando esta posibilidad, con la coincidencia de que ambas son dos de los pocos bancos que todavía cuentan con fondos inmobiliarios, vehículos que también podrían terminar convirtiendo en socimis. En el sector se habla que, dentro de la gran banca, podrían llegar a verse operaciones por importes de miles de millones de euros.

El caso de BNP es diferente. En esta ocasión, la socimi se nutriría de oficinas, centro comerciales, plataformas logísticas y hoteles de clientes de banca privada, mientras que el banco les acompañaría con una inversión monetaria. Además, la entidad quiere aprovechar su red internacional para captar inversores y partícipes, y se ha marcado como tamaño mínimo una horquilla de entre 150 y 200 millones de euros, ya que por debajo de esta cantidad considera que no hay liquidez real.

Otras fuentes aseguran que JP Morgan, UBS o Credit Suisse también podrían ser promotores de socimis más en la línea del modelo que prepara el banco francés.

La hora de los family office

Deutsche Bank es otro nombre extranjero que quiere jugar fuerte en este mercado y, por el momento, ultima junto a Banca March el lanzamiento de Tree Inversiones Inmobiliarias, sociedad inmobiliaria que gestiona casi 1.000 oficinas de BBVA. Esta operación, que está siendo asesorada por EY, es vista como una solución para dar liquidez a los dos fondos, Area y Europa Capital, que entraron en la capital con un horizonte de inversión de cinco años.

Y es que, frente al interés de las entidades por dar salida a sus adjudicados, está el apetito de los grandes patrimonios, que tras varios años de crisis económica, han podido encontrar interesantes oportunidades de inversión en activos inmobiliarios y han construido importantes carteras en renta que ahora pueden beneficiarse fiscalmente con la figura de las socimis.

Como explica Juan Jesús Gómez Cubillo, socio de Consilio, family office especializado en grandes patrimonios, los últimos tiempos "ha sido un buen momento para inversiones en ubicaciones prime, con contratos de arrendamiento a largo plazo de inquilinos del máximo nivel y a niveles razonables de renta y precio metro cuadrado, fundamentalmente locales comerciales. Esto no ha sido sencillo encontrarlo, pero tras analizar multitud de oportunidades durante estos años, al final, en el punto álgido de la crisis en España, hemos logrado invertir a precios razonables, muy por debajo de los niveles pre-crisis".

Estas carteras son las que ahora la banca privada está ofreciendo aportar a sus socimis, unos vehículos que quieren convertir en producto especialmente dirigido a los clientes vip, convencidos de que más allá del atractivo fiscal, son una herramienta perfecta para aprovechar el ciclo inmobiliario que tanto capital extranjeros ha atraído y que consiste en comprar ahora barato para vender caro dentro de unos años.

Una solución válida incluso para aquellos activos, como hoteles, oficinas o centros comerciales que por su antiguedad han quedado desfasados y ahora no resultan atractivos. Aquí es donde aspiran a jugar un importante papel los fondos de capital riesgo que han comprado las plataformas inmobiliarias y que están dispuestos a destinar tiempo y recursos a reposicionar estos inmuebles, con la vista puesta en convertirlos en socimis en el medio plazo.

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La búsqueda de mejoras constantes en el bienestar de los ciudadanos requiere el impulso de nuevos modelos de inversión que proporcionen una respuesta adecuada a las necesidades constantes del mercado, con el objeto de mantener su dinamismo y minimizar los impactos negativos de los ciclos económicos, de manera que favorezca la continua integración económica de nuestro país en un entorno globalizado.

El mercado inmobiliario es uno de los más desarrollados y maduros de las economías occidentales, y demanda con más intensidad medidas que permitan, en la medida de lo posible, proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias, al ser éste un mercado que participa en el Producto Interior Bruto de las economías avanzadas en un porcentaje alrededor del 10 por ciento, si bien en España ese porcentaje se incrementa hasta cerca del 16 por ciento.

La presente Ley pretende, así, establecer el marco jurídico necesario para las denominadas Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), sociedades que configuran un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario y, más en concreto, al mercado del alquiler.

Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros.

Con el objeto de admitir la inversión indirecta,

- se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI
- o bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados.

La creación de este nuevo tipo de sociedades mercantiles requiere establecer para las mismas ciertos requisitos relativos a:

- la inversión patrimonial,
- las rentas que dicha inversión genere; y relativos a
- la obligatoriedad de distribución de resultados,

de manera que su cumplimiento permita a estas sociedades optar por la aplicación de un régimen fiscal especial.

Así, la combinación de un régimen sustantivo específico conjuntamente con un régimen fiscal especial tiene como objetivos fundamentales, continuar con el impulso del mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario, obteniendo el inversor una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas.

II
El régimen fiscal especial de estas SOCIMI se construye sobre la base de una tributación a un tipo del 18 por ciento en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan determinados requisitos.

Entre ellos, merece la pena destacar la necesidad de que su activo, al menos en un 80 por ciento, esté constituido por:

- inmuebles urbanos destinados al arrendamiento y adquiridos en plena propiedad; o por
- participaciones en sociedades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de resultados, españolas o extranjeras, coticen o no en mercados organizados.

Igualmente, las principales fuentes de rentas de estas entidades deben provenir del mercado inmobiliario, ya sea:
- del alquiler,
- de la posterior venta de inmuebles tras un período mínimo de alquiler; o
- de las rentas procedentes de la participación en entidades de similares características.

No obstante, el devengo del Impuesto se realiza de manera proporcional a la distribución de dividendos que realiza la sociedad. Los dividendos percibidos por los socios estarán exentos, salvo que el perceptor sea una persona jurídica sometida al Impuesto sobre Sociedades o un establecimiento permanente de una entidad extranjera, en cuyo caso se establece una deducción en la cuota íntegra, de manera que estas rentas tributen al tipo de gravamen del socio. Sin embargo, el resto de rentas no serán gravadas mientras no sean objeto de distribución a los socios. Se establece así, un régimen fiscal con unos efectos económicos similares a los existentes en el tradicional régimen de REITS (Real Estate Investment Trusts) en otros países, basados en una ausencia de tributación en la sociedad y la tributación efectiva en sede del socio.

Además, esta figura está preferentemente dirigida al pequeño y mediano accionista, haciendo asequible la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional, con una cartera de activos diversificada y disfrutando desde el primer momento de una rentabilidad mínima al exigir una distribución de dividendos a la sociedad en un porcentaje muy significativo.

Adicionalmente, con el objeto de garantizar la liquidez del inversor, se exige que estas sociedades coticen en mercados regulados, siendo este requisito esencial para la aplicación del régimen fiscal especial.

Por último, se establecen unas reglas especiales de entrada y salida de sociedades de este régimen especial, con el objeto de garantizar una adecuada tributación de las rentas que se generan, especialmente, en la transmisión de inmuebles que han pertenecido a la sociedad tanto en períodos impositivos en que ha tributado en este régimen especial como en períodos impositivos en que ha tributado en otro régimen fiscal.

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