Hola a todos.
Sigo desde hace meses el precio medio del m2 en mi zona (municipio de la primera corona del Área Metropolitana de Barcelona) y después de una muy lenta caída y algún repunte, de repente, en septiembre, se está hundiendo de forma acelarada. ¿Está notándolo alguien más?
Os paso el seguimiento:
Día €/m2 stock var.total
D 01.04.07 4.398
D 07.04.07 4.394 846 -0,1%
D 15.04.07 4.384 822 -0,4%
D 23.04.07 4.381 830 -0,4%
D 29.04.07 4.378 829 -0,5%
D 06.05.07 4.370 788 -0,7%
D 13.05.07 4.353 827 -1,1%
D 20.05.07 4.354 854 -1,1%
D 27.05.07 4.348 868 -1,2%
D 03.06.07 4.348 772 -1,2%
D 10.06.07 4.348 775 -1,2%
D 17.06.07 4.353 765 -1,1%
D 24.06.07 4.346 749 -1,2%
S 30.06.07 4.359 770 -0,9%
D 01.07.07 4.358 767 -1%
D 08.07.07 4.346 737 -1,2%
D 15.07.07 4.361 794 -0,9%
D 22.07.07 4.356 783 -1,1%
D 29.07.07 4.341 766 -1,3%
D --------
D --------
D 19.08.07 4.346 721 -1,2%
D 26.08.07 4.339 729 -1,4%
D 02.09.07 4.335 728 -1,5%
D 09.09.07 4.323 806 -1,8%
Hoy miércoles 11 de septiembre ya a 4.314.
Desde abril de 2007 hasta hoy el euribor ha pasado de 4,25% al 4,71%. Los precios en tu zona han bajado un 2%.
Supón que compras un piso de 240.000 euros en abril, y que tienes 40.000 de entrada. Una hipoteca a 30 años de 200.000 euros a euribor+0,50 te estaría costando 1.043 euros al mes.
Ahora ponte en la actualidad. El mismo piso ha bajado un 2% y cuesta ahora 235.200 euros. Con tus 40.000 euros de ahorros te sale una hipoteca de 195.200 euros, y una cuota mensual de 1.073 euros.
Es decir, que los precios se están adecuando a la subida de tipos. Los vendedores están adecuando los precios a los nuevos tipos, y las subidas no van a ser eternas.
Si los tipos subiesen hasta el 6%, que ya me parece un techo muy, muy alto para el margen de maniobra que tiene el BCE para subir tipos sin que las consecuencias negativas de la subida sean peores que las positivas, la cosa quedaría así:
Para pagar una hipoteca de 1.050 euros, a euribor+0,50=6,50%, el tope es de 166.000 euros de préstamo. Si le sumas tus ahorrillos de 40.000 euros, sale un precio de 206.000 euros. Es decir, una bajada del 14%.
Esto es lo que puede bajar la vivienda para adecuarse a la subida de tipos. Para que se produzca un desplome como el que algunos presuponen, tiene que darse alguna otra circunstancia adicional. Y aquí es donde viene el error que creo que cometen la mayoría de analistas del foro.
Los escenarios adicionales a la subida de tipos que se exponen son dos:
1) El descenso de la demanda como consecuencia, principalmente, de la incertidumbre.
En España hay un problema con el precio de la vivienda que ha acarreado un problema de acceso a la vivienda. Hay mucha demanda no satisfecha, personas que llegan a los 40 en casa de sus padres, o que llevan años ahorrando para adquirir una vivienda. La demanda de vivienda se puede frenar, pero la de primera vivienda no dejará de crecer. La mayoría de usuarios de este foro es un buen ejemplo: no están pagando un piso, pero esperan a que la situación sea propicia para hacerlo.
Si se ha frenado la demanda por la subida de los tipos, ligeras bajadas de precios la reactivarán del mismo modo que cuando los tipos iban a la baja, los precios aumentaban.
2) El aumento de la oferta como consecuencia de las viviendas de nueva construcción que no tienen salida y del embargo de viviendas cuyos propietarios no pueden pagar la hipoteca.
Con una demanda insatisfecha tan grande, esas viviendas también tendrán salida. Se construirá menos, pero los promotores han ganado tanto estos años que pueden esperar para vender un piso algo más barato, pero sin tirar los precios.
En cuanto a los propietarios que no puedan pagar la hipoteca, son menos de los que parece. Nuestra famosa hipoteca de 1.050 euros suscrita a principios de año se pondría en 1.250 euros con euribor al 6%. Es un gran esfuerzo para la típica pareja mileurista, pero antes de perder el piso se ahorrarán esos 100 euros por persona de otro sitio. O pedirán ayuda a sus padres, o se buscarán algún ingresillo extra.
En cuanto a los que tengan que vender, una bajada del 14% es volver a niveles de 12 meses atrás. El piso comprado a finales de 2005 o principios de 2006 costará lo mismo que entonces. La barrera psicológica de "no vender por debajo de lo que me costó" se puede ver satisfecha y dejar a los hipotecados la opción a cambiarse a un piso algo menor, más viejo o en peor zona. Es decir, otra forma de apretarse el cinturón.
De modo que, sólo con la potencial coyuntura actual y las subidas de tipos, no creo que vaya a haber un desplome de los precios, sino una corrección. Tendrían que darse otras condiciones económicas bastante desagradables, que no benefician a los que han comprado, pero tampoco a los que aspiran a comprar.
Naturalmente, las cuentas las he hecho a grosso modo, sin tener en cuenta comisiones, impuestos, etc. Y por supuesto, hablamos de bajadas en los precios medios. Seguro que las urbanizaciones en medio del desierto de Almería van a bajar más (España ya no es tan interesante para los inversores extranjeros), pero las viviendas "normales" (ni áticos de 300 m2, ni infraviviendas) en las grandes urbes aguantarán un poco mejor.
