J. L. Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación: «Los precios pueden bajar en la periferia»
Sociedad de Tasación cumple sus bodas de plata con el sector inmobiliario en un momento en el que las viviendas ya atemperan sus subidas de precios y todo apunta a un recorte en la producción de obra nueva. El presidente de la compañía de valoración de inmuebles, José Luis Estevas-Guilmain, rechaza hablar de crisis y prefiere referirse a un ajuste gradual de la actividad tras un periodo de auge excepcional.
Pregunta.- Algo está cambiando en el sector inmobiliario...
Respuesta.- Sí, pero no es una situación crítica. Lo que ocurre es que estamos al final de un escenario de 10 años de crecimiento de precios y económico y es sano para el mercado en particular y para la economía en general que se frene esa subida, pero de ahí a que haya crisis... Este ajuste, además, no es nuevo, lo venimos experimentando desde hace dos años con aumentos desacelerados de los precios de las viviendas, lo que indica un cambio de tendencia hacia unas subidas en torno al IPC.
P.- ¿Para cuándo?
R.- Puede ser en 18 meses, puede ser en 12 meses, pero como mucho en dos años llegaremos evidentemente a ese ritmo de crecimiento, que en moneda constante quiere decir que es crecimiento cero.
P.- ¿Y esto significa que los pisos pueden bajar?
R.- En mi opinión, va a ser muy difícil que los pisos bajen en el centro de las ciudades, porque son zonas en las que hay mucha demanda. Pero donde puede que en un plazo prudencial empiece a bajar el precio de la vivienda, porque todavía no ha ocurrido, es en las áreas periféricas de nuevo desarrollo. Lo más probable es que haya sitios en los que el precio de la vivienda se mantenga e incluso siga subiendo y otros en los que puede disminuir, aunque no de una manera abrupta.
P.- Lo que sí se percibe ya es la ralentización de las ventas.
R.- Es otro de los síntomas de cambio de tendencia. Ahora mismo el plazo de ventas está duplicando al del año pasado. Yo pienso que si no se interviene el mercado, si se le deja actuar libremente, el propio mercado se autorregula. La oferta se irá ajustando a la demanda real.
P.- ¿Cómo les influye a ustedes la desaceleración a la hora de trabajar?
R.- En primer lugar, nosotros valoramos y tasamos siempre de la misma manera. No porque el mercado suba o baje nosotros vamos a valorar de manera distinta. Lo que estamos notando es que en la medida en que las entidades financieras evalúan la concesión de créditos hipotecarios con riesgo, que ahora es mayor, nos están encargando más valoraciones.
P.- Pero parece que en el momento actual las tasaciones se ajustan más al precio real de venta...
R.- Por nuestra parte siempre se han ajustado. Soy consciente de que hay algunas tasadoras pequeñas que a lo mejor son más dóciles a los clientes o pueden ajustar más el resultado al crédito hipotecario, pero nosotros, nunca. Valoramos objetivamente al precio real del mercado.
P.- ¿Cuáles son los parámetros de una tasación fiable y qué margen de error se le puede permitir?
R.- Margen de error, ninguno. En cuanto a los parámetros, tiene que ajustarse la realidad física del inmueble que se valora con la realidad: hay que analizar las escrituras, la situación que tiene en el Registro de la Propiedad, el estado de mantenimiento, si tiene alguna carga o arrendamiento, que esté acorde con el planeamiento urbanístico... Después hay que estudiar el mercado. Se analizan unas muestras, cuantas más mejor, como mínimo seis, de inmuebles lo más homogéneos posible al que se valora. Luego ya entran los factores de ponderación, que es un 'know how' propio de la empresa que no se puede contar, y se obtiene un valor en línea con el mercado. Nuestras tasaciones tienen una doble finalidad: dar un valor de referencia a la cobertura del préstamo hipotecario y, en el caso hipotético de que no se amortizara el crédito, la entidad financiera que se adjudica ese inmueble tiene que venderlo en el mercado, por eso es nuestra responsabilidad de no causar un perjuicio a un banco o caja en el caso de una ejecución hipotecaria.
P.- De hecho se ha constatado recientemente un aumento del número de embargos...
R.- Una cosa es que haya un cambio de ciclo porque se hacen menos operaciones inmobiliarias y otra que haya una crisis generada porque al haber disminución de la actividad económica hay más paro y entonces las economías familiares no pueden pagar la hipoteca, que es otro tema. Puede que ahora haya más ejecuciones hipotecarias porque antes eran mínimas, pero no tienen por qué proliferar mucho.
http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2007/503/1189116007.html
Sociedad de Tasación cumple sus bodas de plata con el sector inmobiliario en un momento en el que las viviendas ya atemperan sus subidas de precios y todo apunta a un recorte en la producción de obra nueva. El presidente de la compañía de valoración de inmuebles, José Luis Estevas-Guilmain, rechaza hablar de crisis y prefiere referirse a un ajuste gradual de la actividad tras un periodo de auge excepcional.
Pregunta.- Algo está cambiando en el sector inmobiliario...
Respuesta.- Sí, pero no es una situación crítica. Lo que ocurre es que estamos al final de un escenario de 10 años de crecimiento de precios y económico y es sano para el mercado en particular y para la economía en general que se frene esa subida, pero de ahí a que haya crisis... Este ajuste, además, no es nuevo, lo venimos experimentando desde hace dos años con aumentos desacelerados de los precios de las viviendas, lo que indica un cambio de tendencia hacia unas subidas en torno al IPC.
P.- ¿Para cuándo?
R.- Puede ser en 18 meses, puede ser en 12 meses, pero como mucho en dos años llegaremos evidentemente a ese ritmo de crecimiento, que en moneda constante quiere decir que es crecimiento cero.
P.- ¿Y esto significa que los pisos pueden bajar?
R.- En mi opinión, va a ser muy difícil que los pisos bajen en el centro de las ciudades, porque son zonas en las que hay mucha demanda. Pero donde puede que en un plazo prudencial empiece a bajar el precio de la vivienda, porque todavía no ha ocurrido, es en las áreas periféricas de nuevo desarrollo. Lo más probable es que haya sitios en los que el precio de la vivienda se mantenga e incluso siga subiendo y otros en los que puede disminuir, aunque no de una manera abrupta.
P.- Lo que sí se percibe ya es la ralentización de las ventas.
R.- Es otro de los síntomas de cambio de tendencia. Ahora mismo el plazo de ventas está duplicando al del año pasado. Yo pienso que si no se interviene el mercado, si se le deja actuar libremente, el propio mercado se autorregula. La oferta se irá ajustando a la demanda real.
P.- ¿Cómo les influye a ustedes la desaceleración a la hora de trabajar?
R.- En primer lugar, nosotros valoramos y tasamos siempre de la misma manera. No porque el mercado suba o baje nosotros vamos a valorar de manera distinta. Lo que estamos notando es que en la medida en que las entidades financieras evalúan la concesión de créditos hipotecarios con riesgo, que ahora es mayor, nos están encargando más valoraciones.
P.- Pero parece que en el momento actual las tasaciones se ajustan más al precio real de venta...
R.- Por nuestra parte siempre se han ajustado. Soy consciente de que hay algunas tasadoras pequeñas que a lo mejor son más dóciles a los clientes o pueden ajustar más el resultado al crédito hipotecario, pero nosotros, nunca. Valoramos objetivamente al precio real del mercado.
P.- ¿Cuáles son los parámetros de una tasación fiable y qué margen de error se le puede permitir?
R.- Margen de error, ninguno. En cuanto a los parámetros, tiene que ajustarse la realidad física del inmueble que se valora con la realidad: hay que analizar las escrituras, la situación que tiene en el Registro de la Propiedad, el estado de mantenimiento, si tiene alguna carga o arrendamiento, que esté acorde con el planeamiento urbanístico... Después hay que estudiar el mercado. Se analizan unas muestras, cuantas más mejor, como mínimo seis, de inmuebles lo más homogéneos posible al que se valora. Luego ya entran los factores de ponderación, que es un 'know how' propio de la empresa que no se puede contar, y se obtiene un valor en línea con el mercado. Nuestras tasaciones tienen una doble finalidad: dar un valor de referencia a la cobertura del préstamo hipotecario y, en el caso hipotético de que no se amortizara el crédito, la entidad financiera que se adjudica ese inmueble tiene que venderlo en el mercado, por eso es nuestra responsabilidad de no causar un perjuicio a un banco o caja en el caso de una ejecución hipotecaria.
P.- De hecho se ha constatado recientemente un aumento del número de embargos...
R.- Una cosa es que haya un cambio de ciclo porque se hacen menos operaciones inmobiliarias y otra que haya una crisis generada porque al haber disminución de la actividad económica hay más paro y entonces las economías familiares no pueden pagar la hipoteca, que es otro tema. Puede que ahora haya más ejecuciones hipotecarias porque antes eran mínimas, pero no tienen por qué proliferar mucho.
http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2007/503/1189116007.html
