Conversación con tasador HOY

Textual: llevo dos semanas aburrido. Estoy como si no hubiera vuelto de vacaciones.

Normalmente hacía dos o tres tasaciones al día...las dos últimas semanas he hecho 5 tasaciones!!! (entre las dos)

No está excesivamente preocupado (según dice tampoco suele ser el mejor mes...) pero sí que me comenta que empieza a informarse por internet...

Además ha sido sin preguntarle (aunque hay confianza). Aunque ha sido (lógico...) nuncabajista, hace ya tiempo que cuando hemos tenido una conversación por lo menos escucha. Segun creo ver, cree que pueden llegar a bajar, incluso un 10 ó un 15% (jejejejejejejeje....)

¿es freelance, de empresa tasadora o judicial?

Proceso de elaboración de una tasación. Dios mío

pepeleches dijo:

Textual: llevo dos semanas aburrido. Estoy como si no hubiera vuelto de vacaciones.
a bajar, incluso un 10 ó un 15% (jejejejejejejeje....)

Hacer clic para expandir...

las tasadoras son un negocio completamente prescindible que sólo ha servido para cumplir un requisito de obligatoriedad legal. La hipoteca lleva tasación.

¿Cómo se venían haciendo las tasaciones?


El piso cuesta 200.000 euros. El vendedor quiere su megabeneficio a costa del candidato

El aspirante a pepito necesita los 200.000

El banquero necesita firmar la hipoteca para cumplir objetivos, y conseguir su pepito a 40 años

Si la tasadora comete la "imprudencia" de estimar un valor menor al del precio, la operación no se realiza. El vendedor y el del banco soltando espuma por la boca. El pepito-candidato se hubiera librado.

Lógicamente el del banco no querrá trabajar más con los de la tasadora, pues le han abortado una suculenta operación. A partir de ahora contratará con otra tasadora distinta, que tase más alto y saque las operaiones adelante, es lo que importa.


Como el director del banco es el que levanta el telefono para seleccionar la tasadora (la tasadora no consigue el cliente, es el banco el que selecciona su proveedor), ya se cuidarán estas de poner un valor bien alto para que la operación salga adelante, por la cuenta que les tiene.


Es un tramite legal a cumplir, pero no se calculan los valores reales. Es más, no os quepa la menor duda que el del banco y el pepito-candidato ya dicen al tasador la cantidad de dinero que necesitan.

En el ejemplo mencionado.

El pepito-candidato necesita 200.000 euros líquidos, el del banco, el vendedor y el tasador idem.

Luego valor de tasación = 250.000 Porque lal banca que es muy prudente, sólo presta el 80% del valor de tasación.

80% de 250.000= 200.000 , que casualidad, lo que necesitan todos (tasadora incluida si quiere seguir trabajando con el banco) para que la operación se realice.

Los tasadores están acojonados

Lo sé porque tengo un amigo que trabaja como tasador freelance para una importante empresa de tasación.

El otro día, me dijo un poco asustado:

"Como esto explote, a algún tasador se le puede caer el pelo. Si hay un juicio por deshaucio y se detecta que la tasación estaba inflada, puede haber responsabilidad del tasador." :

"Pero es que el problema es que si no te bajas un poco los pantalones hinchando los números, no te contratan tasaciones. Tenemos muchas presiones por parte de la empresa de tasación, y ésta por parte de los bancos."

"Las empresas de tasación ya sabían hace tiempo que esto iba a explotar, y nos han dicho de forma "no oficial" que miremos muy mucho las tasaciones que hacemos. Hay que empezar a cerrar el grifo".

En la firma de CARRETILLERO pone

CARRETILLERO dijo:

En España hay más jaulas que pájaros, y eso no puede ser...

Hacer clic para expandir...

Estoy de acuerdo, pero tengo otra lectura porque me parece que de pájaros (mangantes) tenemos para un rato... y creo que no caben en las jaulas (cárceles)

Un saludete

garcia dijo:

En la firma de CARRETILLERO pone


Estoy de acuerdo, pero tengo otra lectura porque me parece que de pájaros (mangantes) tenemos para un rato... y creo que no caben en las jaulas (cárceles)

Un saludete

Hacer clic para expandir...

No lo había visto por ese lado, pero totalmente de acuerdo contigo

Habrá que hacer más jaulas de esas (cárceles, claro). Más trabajo para las constructoras!!!

las tasaciones deberían ser independientes y reguladas por algún organismo oficial

es una merienda de personas de color q ya se pasa de la ralla

aK

akent dijo:

las tasaciones deberían ser independientes y reguladas por algún organismo oficial

es una merienda de personas de color q ya se pasa de la ralla

aK

Hacer clic para expandir...

Ya son independientes, son compañías ajenas a los bancos. Y están reguladas por normativa del Banco de España.

Simplemente no funciona el cuento chino montado, porque el banco es el que recibe las peticiones de pepitos-candidato, y debe pedir una tasación externa.

Hay un error TREMENDO al condicionar el importe máximo a prestar con el 80% del valor de la tasación. Es un intento de frenar la capacidad de prestar a un banco, pero del todo ineficaz.

Si la tasadora basa su negocio en las tasaciones que le da el banco...¿conoces algún perro que muerda la mano del amo que le da de comer?

Las tasaciones deberían ser voluntarias, por si el banco quiere conocer mejor el mercado, la naturaleza del bien, es decir, para no verse engañado por un cliente.

Pero lo que no se puede es pedir a una tasadora que marque el límite del negocio de un tercero, en este caso el banco, porque sencillamente es imposible.

Por tanto, si las tasaciones están sobrevaloradas, no se puede culpar a las tasadoras, ni a los tasadores que curran en ellas, ni a los bancos siquiera, el responsable es el legislador que conectó el negocio del banco con un valor de tasación.


La tasación es un producto de ciencia ficción tal cual esta diseñado hoy.

Podemos suprimirlas y no pasaría absolutamente nada.

En el año que trabaje en intermediación hipotecaria, era habitual acompañar al tasador al piso y en el sobre de la documentación (IBI, nota simple, escrituras...) se escribia siempre: VALOR NECESARIO: XXX.XXX
Este valor era el de piso+gastos+comisiones, y salia casi siempre. Y casualmente salia siempre con las tasadoras que mas nos cobraban por la tasación. Es un pacto no escrito donde todos ganan.

Y si como decis, pueden tener responsabilidades en el futuro alguno va listo. Porque yo he visto mas de una de 5000€/m en pisos de 40 años sin ascensor en Zaragoza.

Un saludo a todos.

por eso me refiero a "independientes", pero realmente. tan independientes como puede ser un notario o un juez por ejemplo


aK

IQ139 dijo:

Ya son independientes, son compañías ajenas a los bancos. Y están reguladas por normativa del Banco de España.

Simplemente no funciona el cuento chino montado, porque el banco es el que recibe las peticiones de pepitos-candidato, y debe pedir una tasación externa.

Hay un error TREMENDO al condicionar el importe máximo a prestar con el 80% del valor de la tasación. Es un intento de frenar la capacidad de prestar a un banco, pero del todo ineficaz.

Si la tasadora basa su negocio en las tasaciones que le da el banco...¿conoces algún perro que muerda la mano del amo que le da de comer?

Las tasaciones deberían ser voluntarias, por si el banco quiere conocer mejor el mercado, la naturaleza del bien, es decir, para no verse engañado por un cliente.

Pero lo que no se puede es pedir a una tasadora que marque el límite del negocio de un tercero, en este caso el banco, porque sencillamente es imposible.

Por tanto, si las tasaciones están sobrevaloradas, no se puede culpar a las tasadoras, ni a los tasadores que curran en ellas, ni a los bancos siquiera, el responsable es el legislador que conectó el negocio del banco con un valor de tasación.


La tasación es un producto de ciencia ficción tal cual esta diseñado hoy.

Podemos suprimirlas y no pasaría absolutamente nada.

Hacer clic para expandir...

En absoluto funciona como decís.
La tasación es obligatoria, y debe serlo, porque es la garantía que tiene el banco de su préstamo, y con ello del dinero que le prestan a él.
No es que "limite el negocio de un tercero". Eso no es verdad, el banco puede prestar el 250% del valor de tasación si le viene en gana, lo que sucede es que ni dios le dejará dinero a ese banco si se sabe.
La tasación es obligatoria y debe serlo porque es el único requisito que establece transparencia en el crédito, y todos estamos viendo qué pasa cuando el crédito falla.
Si desapareciera la obligatoriedad de tasación independiente no habria transparencia alguna, que ya hay más bien poca, y saldrian agujeros como el de banesto a uno por semana.


Luego está que puede que algun tasador haya que infle precios, pero tanto a él como al banco si se entera y consiente es para meterlos a todos en la guandoca (es un delito grave).

Pero es que además es absurdo lo que planteais.
Al banco NO LE INTERESAN las tasaciones infladas. Primero porque es mentir sobre sus garantías, algo ilegal y MUY peligroso.
Segundo porque SÍ se dan créditos a más del 80% de la tasación, sólo que en peores condiciones. Sería un director de banco estulto si prefiere dar créditos en buenas condiciones a quien las pagaría en peores, falsificando documentos para ello y mirando para otro lado, en vez de cobrar más por ser una hipoteca de mayor riesgo.
Y luego que con el mercado de los últimos años, es absurdo decir que si no se lo venden al pepito de turno no se firma hipoteca. A un 16% anual, se espera un mes y se firma lo que toque.

Y luego por el lado del tasador, al ser una actividad regulada hay inspecciones. Tienen que poder justificar su tasación o arriesgarse a acusaciones de delitos de falsedad documental, maquinacion para alterar el precio de las cosas, y posiblemente fraude y estafa.
Ningún cliente vale eso.

Dicho esto, es cierto que siempre hay cierto margen que sí pueden aprovechar las tasadoras. Comparan con otras viviendas, y pueden escoger las viviendas que más les interesen. El grado de conservación o las calidades tiene un margen de relatividad y subjetivadad que pueden estirar un poco si se quiere.
Todo esto es un margen sobre el que se puede mover la tasacion. Cuando se tasa un piso por 60 kilos si se ha llevado al máximo ese margen, puede que otro independiente y sin estirar lo tase por 55, pero no por mucho menos, porque tiene que tener cálculos y datos bien claros. Todo debe estar clarito pues una tasación pone mucho en juego y no es por nada que es obligatoria la tasación.

Pero bueno el iluso, además de Ramoncín, es el comprador ( y de rebote también el del banco).

¿Alguien se creía el precio que pone la tasadora?

Un piso de 40 tacos sin ascensor en Zaragoza a 5.000€/m2. ¿El comprador es estulto profundo? Si le tasan un calzoncillo usado por 20.000€ ¿Lo compraría solo por que lo dice la tasadora?

Vamos no me joroben... Ahora dirán algunos que les han timado, que el zulo de 25 m2 no vale lo que les dijeron...

Y el del banco es el que fija lo que está dispuesto a pagar y le dice al tasador lo que ha de poner. Es decir, tasa el banquero. El otro solo cobra y pone la firma haciendose responsable de la falsedad documental.

Anda que si el tasador sobretasa zulo que va a comprar un precario temporero, y el banquero no lo ve claro, va a soltar la pasta facilmente...

Vamos no me joroben...

La tasación es un mero trámite que no afecta en nada al precio final, porque el precio final es el que te preste el del banco.

Y vaya que poco razonamiento lógico el que se alegra de que le tasen por encima el piso, como si te hicieran un favor. Si yo voy a comprar algo y me dicen "tranquilo que estos tasan por encima de su precio y vas a poder pagar lo máximo que te podamos sacar. Por encima de su valor." Oye, me suena a
-"Vale diez pero por ser tú, lo dejamos en doce"
-"¡Gracias!"

Es que los bancos se han intentado engañar a sí mismos. Lo del 80% es una norma suya para que el propio inmueble asegure el importe de lo prestado.

Es decir, partiendo de la base del 'nuncabajan', te doy un 80% de lo que vale para en caso de que no puedas pagarme, me devuelves el piso y entre ese 20% de colchónn y lo que has amortizado, me aseguro que no pierdo pues será fácil deshacerse de piso y reintegrar lo debido.

Pero que yo sepa no hay ninguna norma legal que impida prestar más...igual estoy confundido, si alguien lo sabe con exactitud por favor que lo diga.

Lo menso del tema es que los propios directores e interventores se han aliado con las tasadoras para que sobrevaloren los pisos. Y así lavar sus conciencias (ante sus jefes, supongo), pensando que el propio piso cubre el préstamo y haciendo unos estudios completamente falsos. Pero claro, también hay que pensar las normativas de las direcciones de bancos (me lo decía un conocido). Hay que vender a saco, pero sin arriesgarse. Pues qué falsos, sabiendo que todos van del mismo palo han obligado a las sucursales a valerse de todos estos trucos (hasta mentir con nóminas falsas) para llegar a las cifras de ventas.

Esta actitud tiene una perversidad que se refleja y mucho en la subida de los precios: si un piso que vale 30 pongo que vale 36, oficialmente pasa a valer 36. Eso significa que de cara a estadísitcas estoy incrementando el precio.

Además los tasadores tienen que anexar en cada tasación un informe en el que reflejen varios precios de tasación recientes por la zona para argumentar su tasación.

Pues si argumento un segundo piso de las mismas características en la misma zona del que tasé por 36, ya tengo un precio (irreal de salida) de 36. Quiere decir que si tengo que poner 40 para poder contentar al banco y al comprador, no estoy yéndome demasiado. Pero claro, estamos hablando que el precio real hace nada eran 30, y entre todos han contribuído a que sea 40....

Ahora va a pasar al revés. Las tasadoras se apretarán para no pillarse las manos, los bancos les exigirán precisión...y puede que sea otro empujoncito a las bajadas.

CARRETILLERO dijo:

No lo había visto por ese lado, pero totalmente de acuerdo contigo

Habrá que hacer más jaulas de esas (cárceles, claro). Más trabajo para las constructoras!!!

Hacer clic para expandir...

Una posible válvula de escape a la burbuja...

¿Vallermoso San Quintín? ¿Inmocaral Alcatraz? ¿Astroc Nanclares?

pepeleches dijo:

Esta actitud tiene una perversidad que se refleja y mucho en la subida de los precios: si un piso que vale 30 pongo que vale 36, oficialmente pasa a valer 36. Eso significa que de cara a estadísitcas estoy incrementando el precio.

Además los tasadores tienen que anexar en cada tasación un informe en el que reflejen varios precios de tasación recientes por la zona para argumentar su tasación.

Pues si argumento un segundo piso de las mismas características en la misma zona del que tasé por 36, ya tengo un precio (irreal de salida) de 36. Quiere decir que si tengo que poner 40 para poder contentar al banco y al comprador, no estoy yéndome demasiado. Pero claro, estamos hablando que el precio real hace nada eran 30, y entre todos han contribuído a que sea 40....

Hacer clic para expandir...

No es correcto. No se tasa en comparación a precios de anuncios, sino con COMPRAVENTAS realizadas.
Ni se tasa por tasaciones anteriores, solo por ventas en firme y ante notario.

Y efectivamente, si hace un año valia 30, pero desde entonces se han comprado 10 pisos similares por 36, es que REALMENTE vale 36, porque es lo que el mercado paga por ello.

Las tasadoras han certificado el aumento de precios, no lo han creado, ni mucho menos.
Ellos llegan cuando YA se ha fijado un precio entre comprador y vendedor, que no modifican.