Parece que hemos llegado a una encrucijada en lo que a mercado inmobiliario se refiere y los movimientos que se tomen en estos meses serán cruciales para determinar el futuro a largo plazo de este sector.
Parece obvio que el tiempo de vacas obesas para el inversor ya ha pasado. Ya ni el más optimista te atreve a vaticinar una subida de 10% en los próximos años como pasó en estos ultimos. La cuestión ahora es si el precio se va a mantener o si asistiremos a una corrección severa en los precios. Aun es pronto para decir si lo que va a pasar es lo primero o lo segundo.
Basicamente hay dos caminos. Como todo mercado, los precios en el inmobiliario se hacen cruzando la oferta con la demanda. La demanda está determinada por la gente que necesita piso (jovenes en edad de emanciparse, pagapensiones, jubilados extranjeros principalmente) y está estimada en 450.000 a 475.000 pisos al año. Esta demanda no es muy flexible, ya que no se pueden crear jovenes o extranjeros de la nada. Puede que suba o baje algo pero no andará lejos de estos valores. La cuestión esencial está en la oferta, más flexible y por lo tanto más determinante en el mercado.
En el año 2006 se emitieron visados para construir 900.000 pisos (aunque no todos se llegan a efectuar), lo que generará una sobre-oferta ya conocida para 2008 (se tardan 2 años de media entre la emisión de visados y la construcción). Esto es lo que va a provocar una caída de precios el año que viene, aunque de forma moderada (basta mirar el estudio de Merryl Linch).
Ahora tenemos dos caminos posibles. Uno es reducir la construcción para bajar la oferta y así mantener los precios, con el inconveniente de la quiebra de las pequeñas empresas, la subida del paro y la reducción del consumo domestico por la subida del gasto de la deuda. El otro es mantener el nivel actual de construcción, provocando la bajada de precios por el desnivel entre oferta y demanda, pero manteniendo el paro y aumentando el consumo de las familias.
Está claro que el sector privado se está apartando de la constucción. Los pisos ya no son la gallina de las narices de oro de antaño y tienen asumido que hay que reducir construcción para no echarlo todo a perder. Por otra parte, puede ser también importante mantener el empleo y aumentar el consumo interno para que la economía entera no sea arrastrada en la avalancha del inmobiliario. Y dado que los privados ya no parecen muy interesados en construir tanto para ganar menos, esta labor podría ser llevada a cabo por el estado.
El gobierno tiene, por lo tanto, una palabra que decir en todo esto. El gobierno sabe que un deterioro en la economia familiar es fatal para sus aspiraciones. Y sabe que, a costa del sector del ladrillo, puede mantener el nivel de producción, apoyando con fuerza la promoción de pisos protegidos a la vez que baja el precio de los pisos. Por una parte mantiene los votos de los que no pierden el empleo y por otra gana los votos de los que finalmente podrían acceder a la vivienda. Lo que no está claro es como y con que medios haría el gobierno esas viviendas protegidas, ya que casi todas las competencias en este asunto están en manos de las Comunidades Autonomas y de los Ayuntamientos.
La clave está, entonces, en cuantos pisos se construyrán en el año 2009 y siguientes. Y esa respuesta la tendremos este año. En cuanto tengamos ese dato sabremos si los precios van, por fin, a bajar o no.
Y desde ya podemos empezar a hacer nuestras apuestas. Sin ir más lejos, en este foro, los "nuncabajistas" apuestan por unos años de crecimiento nulo o igual al IPC, mientras los "burbujistas" defienden que asisteremos a una bajada de precios pronunciada. Lo mismo es decir, los "nuncabajistas" piensan que la construcción bajará para mantener los precios, mientras los burbujistas dicen que la construcción seguirá fuerte y los precios caerán en la misma proporción.
