Una consulta sobre ventas a la baja...

A ver si alguien me puede aclarar esta duda que tengo -y pido disculpas de antemano si lo que pregunto es una tontería-:

Está claro que, si la crisis llega tal y como nos imaginamos, un banco no pondrá pegas a que alguien venda el piso perdiendo dinero, si es la última opción antes de subastarlo (caso que podría ser peor).

Pero, supongamos que alguien que se huele la crisis y que comienza a ser consciente de que la ha cagado con su compra, decide vender su piso por bastante menos de lo que le costó para sacárselo cuanto antes de encima: ¿podría ponerle pegas el banco?

Me refiero a que el piso pasaría a ser de otra persona, la hipoteca se cancelaría (el comprador puede hacerla con otra entidad), y la diferencia entre el precio de venta y la primera hipoteca que hizo el ahora vendedor tendría que ser sufragada con un préstamo personal o algo así.

¿Podría el banco decirle al vendedor que su garantía personal le vale más bien poco y que se niega a que venda por un precio tan bajo?

Saludos.

No creo que a nadie que se acabe de hipotecar se le ocurra vender rebajando y quedandose con un credito personal.

Más bien deja de pagar la hipoteca, y la casa para el banco

Inflaktor, no sé si estás de coña o no, pero si es así se agredece algún emoticono para no hacernos una idea equivocada...

Inflaktor dijo:

No creo que a nadie que se acabe de hipotecar se le ocurra vender rebajando y quedandose con un credito personal.

Más bien deja de pagar la hipoteca, y la casa para el banco

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Que dices de la casa para el banco, si dejas de pagar efectivamente el banco se queda tu casa te la vende a precio de fruta y tu te quedas con una deuda que tienes que pagar el resto de tu vida (tu o tus avalistas que es muy común avalar), si te compras un piso y baja 50000 € son 50000 € que has perdido y que vas a pagar quieras o no!!
No confundir a la peña que aun hay gente que se cree que si no puede pagar le quitan la casa y ya esta y eso no es así tienes que pagar hasta la ultima peseta, si no llega con lo que saquen de la subasta de tu casa pagaras tu de tu pasta!!

Al hilo de la pregunta original, para poder vender una casa hay que cancelar la hipoteca es decir debes tener el dinero que debes y darselo al banco, bien sea porque te lo da un comprador o porque lo sacas de debajo de una piedra una vez has cancelado la hipoteca al banco le da igual que vendas la casa por dos pesetas o que la hundas con un buldózer ...

Está claro que, si la crisis llega tal y como nos imaginamos, un banco no pondrá pegas a que alguien venda el piso perdiendo dinero, si es la última opción antes de subastarlo (caso que podría ser peor).

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En Usa se hace. Se llama "Short sale". Y funciona si el pepito está ciertamente arruinado y el banco no ve clara la subasta.

http://sfgate.com/columnists/lloyd/

Los gastos de llevar una propiedad a subasta son altos.La garantía hipotecaria de los préstamos suele ser de un 24-60% superiores al importe que se presta...

Esto es, si la "hipoteca" es de 150.000 €, el piso responde de hasta, por ejemplo, 200.000 € en los cuales se incluye los intereses vencidos y no pagados, intereses de demora y LAS COSTAS Y GASTOS.

Si al pepito le queda algo de sangre, e ya se encargará el servicio jurídico de inflar convenientemente los gastos para "acercarlos" al total de la garantía, y sorpresa del pepito arruinado. Si está como la mojama, puede interesarle más al banco transijir con la venta y perder algo.

int21h dijo:

Inflaktor, no sé si estás de coña o no, pero si es así se agredece algún emoticono para no hacernos una idea equivocada...

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perdón

¿Cómo se iba a cancelar la hipoteca sin extinguirse por completo el préstamo que garantiza? Aquí está tu error.


Del mismo modo que una casa con goteras no vale lo mismo que una sin ellas, una casa que está en garantía de un préstamo no vale lo mismo que la que está libre de ser vendida por un impago ajeno. En ambos casos se puede vender, pero es casi imposible que no sea con una rebaja muy sustancial.

En resumen y generalizando, la hipoteca no sobrevive al préstamo, pero sí a la venta del bien en que recae. Una vez constituida le da igual quién sea el propietario del inmueble.

Lo de int21

va por la interrupción 21 del 8086???

venta con hipoteca

La hipoteca de un inmueble acompaña al mismo en el proceso de compra. Por eso, en el momento de constituir una hipoteca, este hecho debe ser anotado en el registro de la propiedad. Una vez cancelado el crédito, se hace la anotación correspondiente. Si vendes el inmueble, puedes hacer dos cosas:

Intentar cancelar la hipoteca con la entidad bancaria, si te alcanza el precio de venta, y venderlo libre de cargas.

Vender el inmueble con la hipoteca. En el caso que propones, el precio de compra es inferior al de la carga hipotecaria, con lo que el comprador adquiere, en realidad no un activo, sino un pasivo. El problema es: ¿que comprador, en su sano juicio, comprará un inmueble con una carga de ese tipo?

Sr_Lobo dijo:

El problema es: ¿que comprador, en su sano juicio, comprará un inmueble con una carga de ese tipo?

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Cuando la suma de lo que paga y la garantía hipotecaria que asume le resulte más barato que el precio de compra de una libre.

Ejemplo:

- Vivienda libre: Precio 200.000 euros

- La misma vivienda con una hipoteca viva de 60.000 euros: Precio 100.000 euros

- Ahorro para el futuro comprador: 40.000 euros

Advertencia: Cualquier parecido con la realidad puede no ser casualidad.

soz Cita:
Originalmente Escrito por Sr_Lobo
El problema es: ¿que comprador, en su sano juicio, comprará un inmueble con una carga de ese tipo?


Cuando la suma de lo que paga y la garantía hipotecaria que asume le resulte más barato que el precio de compra de una libre.

Ejemplo:

- Vivienda libre: Precio 200.000 euros

- La misma vivienda con una hipoteca viva de 60.000 euros: Precio 100.000 euros

- Ahorro para el futuro comprador: 40.000 euros

Advertencia: Cualquier parecido con la realidad puede no ser casualidad.

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El punto de partida del hilo, según he entendido, es que pasaría si los precios caen, y la hipoteca es mayor que el precio de venta. Está claro que en tu hipótesis, el vendedor podría cancelar la hipoteca con el precio de venta, y aun ganar dinero. Pero ¿que pasa cuando el valor de la hipoteca es superior al VALOR ACTUAL una vivienda libre? Es a ese supuesto al que me refiero cuando cuestiono que cualquier comprador en su sano juicio compraría algo asi.

Vivienda libre: 160.000 €
hipoteca: 200.000 €
Tendría que poner dinero el vendedor para que el comprador se hiciese cargo de la hipoteca.

Estampita dijo:

Que dices de la casa para el banco, si dejas de pagar efectivamente el banco se queda tu casa te la vende a precio de fruta y tu te quedas con una deuda que tienes que pagar el resto de tu vida (tu o tus avalistas que es muy común avalar), si te compras un piso y baja 50000 € son 50000 € que has perdido y que vas a pagar quieras o no!!
No confundir a la peña que aun hay gente que se cree que si no puede pagar le quitan la casa y ya esta y eso no es así tienes que pagar hasta la ultima peseta, si no llega con lo que saquen de la subasta de tu casa pagaras tu de tu pasta!!

Al hilo de la pregunta original, para poder vender una casa hay que cancelar la hipoteca es decir debes tener el dinero que debes y darselo al banco, bien sea porque te lo da un comprador o porque lo sacas de debajo de una piedra una vez has cancelado la hipoteca al banco le da igual que vendas la casa por dos pesetas o que la hundas con un buldózer ...

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hombre yo creo que lo que tiene que hacer la gente es pedir consejo al director de la sucursal, que es lo que mas conviene hacer, al igual que le pidieron consejo con lo del euribor, porque lo único que haceis en este foro es engañar y confundir

A eso iba.

Si el capital pendiente es superior al precio de mercado, una de dos: o el vendedor le paga al comprador para que éste se haga cargo de la hipoteca, o al vendedor le será imposible vender hasta que el banco vea que realmente no hay otra salida, o bien hasta que se subaste.

Bestia Negra, casi aciertas. La interrupción 21h no es del micro, sino del sistema operativo, del D.O.S.

Saludos.

Por qué creéis que el proyecto de la nueva Ley Hipotecaria tiene previsto suprimir el siguiente párrafo del artículo quinto de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario:

"Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la tasación inicial en más de un 20 %, la institución financiera podrá exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo."

Correcto. Ahora mismo la situación que planteáis los bancos no la permitirían. Ellos sí que ejecutan stop loss. Sería la entidad financiera y no el pepito de turno quien tomaría la decisión.