adrlana dijo:
hola, debido a una discursion (de las que tengo todos los dias con estos grandes "inverzoreh") tengo una duda:
¿sabe alguien que tanto por ciento del precio de la vivienda final es del terreno?
Es decir, que por ejemplo el piso se vende por 4000€ el m2, la parte de terreno que se venderia cuanto seria? la mitad?no se si me esplico, alguien sabe? es que me habian dicho como que si por ejemplo el terreno es urbano (osea tiene accesos hechos, canalizaciones, agua, luz.....) la parte proporcional del terreno respecto al precio final era de una 65-70% (segun zona) y si era urbanizable de un 50% ¿es esto cierto?
jajajaja. Mi tema favorito. Eso es cierto ó no, todo depende, de lo que queramos profundizar. Yo solo voy a limitarme a soltar ideas, tu reflexionas sobre ellas y sacas tus conclusiones.
Nociones básicas:
1- Estamos hablando un mercado tremendamente oscuro, opaco e intervenido
2- Estamos hablando del sector que más corrupción política genera
3- Estamos hablando de la mayor fuente de dinero oscuro y fraude fiscal, con diferencia, de las que puede haber en España, y créeme, hay muchas.
Pues con lo anterior tu pretendes saber cual es la estructura de costes real de los pisos ... Si llegas a preguntar por la cuadratura del círculo igual era mas fácil.
Veamos la "versión oficial".
- Las promotoras son empresas como cualquier otra, que producen pisos y para ello requieren de ciertas materias primas: suelo, materiales y mano de obra. Las materias primas tienen un coste determinado que se intenta minimizar al máximo (me cuesta escribir esto sin reirme
) y puesto que estamos en un mercado en "competencia perfecta" (aquí sí que ya me parto de risa) el precio final del bien producido es el resultado de aplicar sobre los costes el beneficio industrial mínimo que hace la inversión interesante. Según la "versión" oficial ¿ cual es el beneficio que "hace de la promoción inmobiliaria" un "negocio interesante" ?. Pues veamos ... la promoción inmobiliaria es un negocio extensivo en capital, con una prima de riesgo elevada ya que los problemas que puede surgir son múltiples desde técnicos (poca consistencia del suelo que obliga a cimentaciones mas caras), meteorológicos (año de lluvias que retrasa las obras varios meses), legales (problemas con las licencias, con medioambiente, con la confederación hidrográfica, con la compañía del agua, de la electricidad, del gas ...) problemas financieros (subida del euribor), e incluso riesgos "arqueológicos" (al excavar salen ruinas fenicias y la liamos) además es un negocio con un ciclo temporal de no menos de 3 años (a veces bastante más). Bien teniendo en cuenta que la renta fija nos da un 4% sin riesgo alguno, que la bolsa en los últimos años ha dado rentabilidades de dos dígitos y que la propia inversión en ladrillos (para especular, no para hacer pisos) está ofreciendo rentabilidades del 17 % con muchísimos menos esfuerzos y quebraderos de cabeza que gestionar una promoción inmobiliaria ... Nuestro negocio para ser interesante no puede ofrecer menos de un 20% TAE de rentabilidad. Eso quiere decir que
en tres años con el capital inicial financiado al 4 % Por cada 100 euros invirtamos el negocio debe generar unos ingresos finales de 184.5 euros.
Dentro de esos 100 euros está el suelo y el coste de la construcción. Y los 184.5 euros es lo que obtenemos por la venta de los pisos de ese dinero debemos pagar al banco 12 euros de intereses.
Si el precio del suelo es el 75% del precio de los pisos y la construcción un 10% entonces por cada 184.5 euros que ingresemos tendríamos que haber invertido 157.08 euros 3 años antes, el coste de financiación (siempre suponiendo un 4 %) será de 18.84 euros y el beneficio sería de 184.5-157.08-18.84 = 8.87 --> 2.95 % TAE ¡¡ Menos que ING Direct !!
El límite para alcanzar la rentabilidad del 20% TAE que consideramos mínima para hacer interesante la inversión en promoción inmobiliaria es que los costes
totales no superen el 60 %.
¿Cuál es la TIR real de las promociones inmobiliarias? No lo sabemos pero si sabemos que es mayor que 2,95 %. También sabemos que España en los últimos años ha batido records mundiales en edificación, que el número de promotoras se ha disparado eso implica que la TIR de las promociones inmobiliarias debe ser muy muy apetecible... Un 20 % TAE al fin y al cabo tampoco es gran cosa, si esa es la TIR, teniendo en cuenta que los pisos han subido a razón de entre el 22 y el 17 % entre 2000 y 2006 hubiera sido mucho más interesante acaparar pisos que construirlos, de esa forma además los pisos hubieran escaseado mucho más y aún hubieran subido más los precios, también hubiera sido interesante construir pisos y no venderlos sobre plano sino esperar 2 ó 3 años a que estén construidos y venderlos entonces ya que subían al 17% anual . Ahí están los pasapiseros ¿ Es creíble que los pasapiseros hayan obtenido en estos últimos años mucha más rentabilidad que las promotoras inmobiliarias ? podría ser, pero la evolución natural es de pasapisero a pequeño promotor y nunca de promotor a pasapisero ... a mí hay algo que no me encaja ...
Si has seguido el rollo del razonamiento hasta aquí, ya estás preparado para lo siguiente:
"Las verdades no oficiales".
- Las grandes promotoras compraron suelo rústico a precio de suelo rústico allá por los finales de los 90 (a 500.000 pts la hectárea) en lugares que ellas sabian que eran zonas de expansión de las ciudades y si no lo eran pues corrompen al concejal de turno y ya lo son. Esas ingentes cantidades de suelo
han sido recalificadas como urbanizables y sobre ellos se han construido cientos de miles de pisos vendiéndose a los precios que todos sabemos. De esta forma el beneficio real de esas grandes promotoras puede llegar a ser hasta el 90 % del valor del piso ¡¡ yummm !! esto si justifica que se construyan mas pisos que en Alemania, Francia e Italia juntas y eso si explica que las promotoras toleren que los pasapiseros hagan dinero con "las migajas" de su negocio. Pero claro esos beneficios escandalosos tienen dos problemas
1- Hacienda.
2- Están socialmente muy mal vistos.
Solución, aquí empieza la "ingeniería financiera y contable" en la que en España somos punteros a nivel mundial. El precio del suelo se infla una promotora A con una parcela de 100.000 m2 que compró de saldo vende 75.000 m2 a una promotora B a un precio desorbitado, B a su vez vende a A 75.000 m2 en otra zona de España por un precio igualmente alto. Evidentemente las compra-venta se hacen a través de una enredada red de empresas filiales, financieras, tapaderas, inmobiliarias, los ayuntamientos y administraciones también entran al juego, con frecuencia los ayuntamientos "liberan" ciertos terrenos en algún sitio a cambio de que una promotora ceda sus derechos sobre otro solar, donde supuestamente se va a hacer un parque
que nunca llega a hacerse. A las pequeñas promotoras advenedizas que intentan jugar con las grandes se les hace "tragar" con solares a precios desorbitados y éstas se ven obligadas a vender carísimo, pero como todo se vende las pequeñas promotoras aceptan su pequeña parte en espera de que "les salga una buena mano" en forma de recalificación para dar ellas su pelotazo. ¿ Y el gobierno por qué lo tolera ? por algunas de las siguientes razones ó todas ellas...
1 - Porque los partidos y los propios políticos viven de las comisiones del sector inmobiliario
2- Porque es el "Milagro Español" que nos ha catapultado a ser la "7ª Potencia Mundial"
3- Porque son unos inútiles y unos ineptos incapaces de comprender lo que realmente pasa.
Bueno disculpa por el Rollazo. Pero ahora no sé si estarás mejor informado, pero si estarás más inmunizado frente a la desinformación.
