Jose
Madmaxista
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Descripción de la situación
Desde finales de 2001, los precios de la vivienda en España se han disparado a raíz de la explosión de la burbuja tecnológica de las empresas puntocom, de la entrada del euro, la afluencia de la inmi gración [cita requerida], los bajos tipos de interés y la demanda generacional de vivienda producida por la generación del Baby Boom.
Entre los años 2000 y 2005 el precio de la vivienda aumentó en torno a un 180% de su valor original a pesar de que se proyectaron en torno a unas 800.000 viviendas anuales de las que se construyeron unas 300.000 al año. Concretamente, según los visados expedidos por el Colegio de Arquitectos, durante 2003 se proyectaron 700.000 viviendas [1], en 2004 en torno a 500.000, en 2005, 800.000 [2] [3] y en 2006, 850.000 nuevas viviendas.
Sin embargo, no todas las obras visadas han acabado construyéndose. Según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda en la Web, sólo parte de las mismas se terminaron. [4]. 525.331 en el 2003, 586.092 en el 2004 y 612.066 en el 2005. Un plazo realista entre que se expide el visado y se termina la vivienda podrían ser unos dos años.
Finalmente, se puede ver que solo parte de las viviendas terminadas llegan a venderse, ya que en el 2004 se vendieron un total de 295.000 y en el 2005, unas 336.000 viviendas nuevas[5]. Parece ser por tanto que se estan acumulando viviendas nuevas por vender.
En octubre de 2005 se produjo un rebote en la evolución del Euribor, encareciendo por primera vez en los últimos cinco años el valor de las hipotecas, lo que está comenzando a dar lugar a una ralentización de las ventas de viviendas.
A pesar de este creciente descenso de la demanda, el acceso a la vivienda en España sigue teniendo muchos problemas por resolver que no afectan únicamente a los jóvenes, sino a todos los estratos de la población
Cronología de la actual burbuja
1992-1996
Última gran burbuja inmobiliaria española. El precio de la vivienda bajó entre 1990 y 1993 un 1,7% nominal, un 15% teniendo en cuenta la inflación (IPC).
Diciembre de 1990
Precio real (aplicando IPC) de la vivienda por metro cuadrado: 684,00€
Precio de la vivienda por metro cuadrado: 933,00€
IPC acumulado, base 1985: 136,50%
Diciembre de 1993
Precio real (aplicando IPC) de la vivienda por metro cuadrado: 576,00€
Precio de la vivienda por metro cuadrado: 917,00€
IPC acumulado, base 1985: 159,20%
Variación
Precio real de la vivienda por metro cuadrado: -15,7%
Precio de la vivienda por metro cuadrado: -1.71%
IPC: +16,63%
Según los datos de la Sociedad de Tasación, S.A. entre los meses de diciembre de 1990 y 1993 el precio de la vivienda bajó nominalmente un 1.71%. Subiendo el IPC en este periodo un 16,63%.
Diciembre de 1996
Precio real (aplicando IPC) de la vivienda por metro cuadrado: 560,00€
Precio de la vivienda por metro cuadrado: 1.002,00€
IPC acumulado, base 1985: 178,90%
Variación
Precio real de la vivienda por metro cuadrado: -18,1%
Precio de la vivienda por metro cuadrado: +7,39%
IPC: +31,06%
Según los datos de la Sociedad de Tasación, S.A. entre los meses de diciembre de 1990 y 1996 el precio de la vivienda subió nominalmente un 7,39%. Subiendo el IPC en este periodo un 31,06%. Durando este retroceso de los precios de la vivienda 6 años.[6]
2003
Octubre, la comisión europea confirma el riesgo de burbuja inmobiliaria
Noviembre, el BCE advierte de una corrección a la baja en los precios de la vivienda
2004
Abril, el gobierno estrena un plan de choque, aunque se queda corto frente a las expectativas que había generado (había prometido 800.000 viviendas y cargar con impuestos las viviendas vacías y no cumplió ninguna de las dos cosas)
Septiembre, los visados de obra nueva se reducen en Barcelona y en Madrid.
Octubre, la ministra María Antonia Trujillo frena la publicación de datos oficiales.
2006
10 de junio, el Banco de España advierte en su informe de 2004 [7] que el precio de la vivienda en 2004 estaba sobrevalorado entre un 24% y un 35%.
16 de junio, "The Economist" [8], quizás la más prestigiosa publicación económica del mundo [9] cifra la sobrevaloración de la vivienda en el mercado español en torno al 50% de su valor.
Octubre, Rodrigo Rato, Director Gerente del FMI advierte una vez más de la situación del mercado inmobiliario español [10], manifestando, en un discurso pronunciado con motivo de la entrega de la Medalla de Oro de la Generalidad de Cataluña a La Caixa, su preocupación ante las importantes repercusiones para ciudadanos y empresas que podría tener una corrección del precio de la vivienda en España.
En su boletín informativo económico de diciembre de 2005 [11] la OCDE incluye a España entre los países donde los precios de la vivienda están sobrevalorados.
Sentada de mayo de 2006 en demanda de una vivienda dignaEnero, un estudio de la Universidad Autónoma de Barcelona cifra la sobrevaloración de las viviendas en España en torno al 20%.
Marzo, Bruselas pide cautela en la concesión de hipotecas [12]. En España, Francia e Irlanda ha aumentado el endeudamiento sin disminuir el consumo, lo que pone a las familias en una situación de riesgo ante cambios ante la evolución de sus ingresos o los tipos de interés.
En abril se celebra una vez más el Salón inmobiliario en la Comunidad de Madrid. Según estimaciones del mismo 2005 es el año en el que mayor número de viviendas se visaron y se terminaron: más de 800.0000, el mayor número de la Unión Europea.
Abril. La Caixa, en su Informe Mensual nº290 [13], descarta que haya burbuja y vaticina una "desaceleración suave" del sector inmobiliario.
El Fondo Monetario Internacional advierte otra vez del elevado precio de la vivienda en su informe sobre "Perspectivas de la economía mundial Globalización e inflación" de abril de 2006 [14].
En Abril, el Euribor alcanza máximos de hace seis años situándose al 3,22%. Las previsiones apuntan a que en Abril de 2007 pueda situarse en torno al 3,75% - 4%. El Banco de España alerta de la utilización de hipotecas flexibles que permiten variar la amortización de las cuotas en función de los plazos.
Mayo, se convoca una gran manifestación espontánea a través de Internet [15] en las principales ciudades españoles reivindicando el derecho a una vivienda digna.
Junio, el BCE sube los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 2,75%.
El Banco de España en su Boletín de Junio de 2006 [16] considera que la hipotesis más verosímil es la de una sobrevaloración de la vivienda compatible con una absorción gradual de la discrepancia encontrada entre los precios observados y su nivel de equilibrio. Se desestiman por lo tanto la hipotesis de una burbuja y la de un precio en equilibrio. La sobrevaloración se estima a un 29% a finales de 2004 (último dato utilizado en el estudio). En el mismo texto se mencionan diferentes estudios que examinan la diferencia entre el precio de la vivienda en España y una estimación de su nivel de equilibrio a largo plazo:
TRABAJOS RECIENTES SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA Trabajo Año Tipo de enfoque económico Diferencia entre el precio observado y el de equilibrio a largo plazo
Balmaseda et al. 2002 Macro 28%
Ayuso y Restoy 2003 Financiero 20%
Martínez-Pagés y Maza 2003 Macro 42.948%
FMI 2004 Macro 20%
FMI 2005 Financiero 20-30%
OCDE 2005 Financiero 13%
The Economist 2005 Financiero >50% [17]
BCE 2006 Financiero 30%
Julio, el BBVA alerta del riesgo de correcciones bruscas en el precio de la vivienda debido al retraso del ajuste inmobiliario. [18]
Agosto, el BCE anuncia una nueva subida de los tipos de interés hasta situarlos en el 3,00%.
Septiembre, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), una hipoteca media se puede encarecer hasta 1300 euros anuales en los próximos 24 meses. [19]
Octubre, las subidas de los tipos de interés realizadas por la FED hacen que en EE.UU el mercado inmobiliario sufra un acelerado retroceso en el número de viviendas iniciadas y vendidas [20].
Octubre, según datos recogidos por el portal inmobiliario idealista.com , los precios de la vivienda usada se estancan durante el tercer trimestre en las grandes capitales [21]
Octubre, el BCE vuelve a subir los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 3,25% y publica en su boletín mensual[22] su intención de seguir subiendo los tipos de interés para controlar la inflación.
El Euribor vuelve a encarecer las hipotecas en octubre y se coloca al mayor nivel desde 2002 [23]
Noviembre, el BCE mantiene los tipos de interés en el 3,25% [24].
A finales de este año Miloon Kothari, relator de las Naciones Unidas, elabora un informe sobre la vivienda en españa en el que denuncia que se están violando los derechos humanos en materia de vivienda. En particular, denuncia un mobbing inmobiliario sin parangón en el resto del mundo desarrollado[25]y una especulación inmobiliaria desenfrenada[26] que habría dejado al 25% de la población fuera del mercado de la vivienda.
Los datos del Colegio de Registradores de la propiedad demuestran que el número de viviendas vendidas baja por primera vez en el 2º trimestre de 2006 [27]
Diciembre, el BCE sube los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 3,5 %. El euribor a un año rompe la barrera del 4%.
2007
Marzo, el BCE sube los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 3,75 %.
La Desaceleración
El 19 de octubre, se publican las estadísticas de tasación del Ministerio de Vivienda [28], observándose una desaceleración en los datos interanuales y franca caída en los datos del ultimo trimestre en 13 provincias, también subidas menores que el IPC en otras. Algunos analistas lo califican de cambio de tendencia, e incluso de pinchazo de la burbuja. El mercado inmobiliario parece haber entrado en el aterrizaje suave anunciado por el Ministerio de Vivienda. Las promociones tardan una media de tres meses más en venderse que el pasado año y el precio no subirá más que la inflación en 2007. [29].
Tras varios avisos por parte del BCE las cajas han hecho eco de los comentarios y han recalcado que es posible un ajuste brusco en el precio de la vivienda. El principal factor de este reajuste sería el alto nivel de construcción que lleva a un exceso de oferta, y que sigue en aumento a pesar de disminuir la demanda. [30]
Diciembre, el BCE vuelve a subir los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 3,50%.
Blas Calzada, expresidente de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, asegura que si no se remedia existirá una doble burbuja: bursátil e inmobiliaria. [31]
La prensa económica internacional ofrece malas perspectivas para el crecimiento español. Bret Stephens se asombra del aumento del 9,8% del precio de la vivienda.[32]
Causas
Entre otras, algunas de las causas que han dado lugar a esta situación han sido:
Las limitadas exigencias de las bancas a la hora de conceder hipotecas y la duración cada vez más larga de dichas hipotecas (actualmente hasta 50 años).
El abaratamiento de los tipos de interés y del Euribor a niveles históricamente bajos.
El escaso nivel de endeudamiento (años 1998-2000) del que partían las familias españolas en relación al resto de países europeos. En (2006) los españoles debían a los bancos 700.000 millones de euros en créditos.
El acceso a la vivienda de los nacidos durante los años 70 (conocida como la generación del Baby Boom).
La potestad de los ayuntamientos de decidir de forma arbitraria qué suelo es urbanizable y qué suelo no lo es, lo que da lugar también a la corrupción urbanística. Los ayuntamientos hacen que la oferta de suelo urbanizable sea artificialmente escasa, elevando su precio.
La falta de una adecuada financiación municipal tiene por consecuencia que los ayuntamientos tiendan a financiarse proyectando más zonas residenciales. Dicha actuación supone un aumento de población que no se corresponde con un aumento de las dotaciones públicas, por lo que se empeora la calidad de los servicios y a la larga supone la quiebra económica de los municipios.
Los métodos de subasta de suelo público que encarecen el precio final de la vivienda.
Las nuevas tipologías urdanas que impiden la construcción de edificios más elevados.
La compra y retención especulativa de enormes bolsas de suelo por parte de grandes constructoras y grupos de inversión.
La tendencia española de la compra en detrimento del alquiler, debida a una política fiscal favorable a la compra. Se calcula que la desaparición de las desgravaciones en IRPF por compra disminuirían hasta un 15% el precio de las viviendas.
La concentración de suelo edificable en las grandes ciudades (Barcelona, Madrid...) y en las poblaciones costeras.
La consideración de las rentas procedentes de los alquileres de forma distinta a otro tipo de rentas.
Inadecuado y largo sistema procesal que dificulta los derechos del propietario y le deja indefenso ante el impago del inquilino.
Muchas veces la falta de un transporte público de calidad contribuye a la concentración urbana y disminuye su dispersión geográfica.
El alto porcentaje de viviendas vacías, en torno al 15-18% según diversos estudios y la falta de una política contra las viviendas vacias. La baja rentabilidad de las bolsas y fondos de inversión, que convierten a los pisos en objetos de inversión.
Un "exceso de capital" de una gran variedad de fuentes (instituciones, fondos de inversión privada, empresas públicas, sociedades limitadas, inversores de capital riesgo, fondos de cobertura, agrupaciones privadas e individuos), en busca de productos de inversión, según el informe Emerging Trends in Real Estate® Europe 2006. [33].
La necesidad de invertir el dinero oscuro aflorado por la entrada en vigor del Euro el 1 de enero de 2002, si bien cinco años después no sólo no había desaparecido sino que se había incrementado el dinero oscuro que había.[34]
Medidas propuestas por el Ministerio
Artículo principal: Politica de vivienda en España
El Ministerio de la Vivienda, tan pronto como llegó al poder el gobierno socialista en el 2004, desechó la idea de llevar a cabo sus promesas electorales de crear 800.000 viviendas (incluyendo en esta cifra los alquileres que se pudieran producir durante su legislatura).
Desde el gobierno se lanzó la idea de crear "minipisos" bajo el eufemismo de "soluciones habitacionales", lo que fue ampliamente criticado por la oposición popular.
El Gobierno Central tampoco aumentó los impuestos sobre las viviendas deshabitadas o a las segundas viviendas que habían prometido, y que desde estudios de varias universidades se consideraba necesario [35]. Otras administraciones que habían hecho promesas similares, como el Ayuntamiento de Madrid en el año 2004, también las incumplieron.
El tema de sacar las viviendas vacías al mercado mediante presión fiscal se ha abandonado y en su lugar se pretende sacarlas como viviendas en alquiler modificando la legislación. Según algunos analistas, esto puede provocar que los especuladores viviendas para posteriormente alquilarlas, dificultando aun mas el acceso a la vivienda en propiedad; desde otros sectores se indica que aunque se produjera un enriquecimiento de los especuladores la consecuencia sería la bajada de los precios de la vivienda en alquiler, por lo que el beneficio social sería superior.
El llamado “Plan de Choque” del actual gobierno socialista se limita a aumentar en 79.000 el número de viviendas protegidas. Los propios responsables del Ministerio de la Vivienda reconocen que esto no solucionará el difícil acceso de los ciudadanos a la vivienda. Por otra parte, tampoco se ha demostrado que una mayor creación de vivienda de protección oficial (VPO) disminuya el precio de la vivienda pues en los municipios donde se han realizado estas políticas los precios no han bajado y se han multiplicado las corruptelas.
En las comunidades que no existe una regulación efectiva de la vivienda protegida se está vendiendo y comprando la VPO a precios de mercado [36] suponiendo una importante fuente de blanqueo de dinero oscuro haciéndola inefectiva como ayuda social [37].
[editar] Posición de los distintos partidos politicos
El 27 de septiembre de 2005, a raíz de una proposición de ley del Grupo Parlamentario de IU-ICV sobre reformas en materia tributaria sobre viviendas desocupadas supuso un avance en el necesario cambio de legislación en la materia, aunque la proposición fur rechazada por abrumadora mayoría, principalmente, por existir discrepancias en torno a la polémica definición de lo que pudiera considerarse una vivienda deshabitada.
El Ministerio de Economía y Hacienda estudiaba en enero de 2007 el desarrollo del reglamento de la Ley Reguladora de Haciendas Locales para aplicar un recargo de hasta el 50% sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas que se encuentren desocupadas.[13]
En esas fechas el Gobierno Vasco y el catalán se planteaban la posibilidad de gravar las viviendas vacias con un canon.[14]
La Jerga
La posible existencia de la burbuja inmobiliaria, y los debates realizados en internet, en torno a ella y sus implicaciones sociales, han traído consigo la creación de algunas palabras: burbujista, nuncabajista, pepito, pasapisero, neoesclavo, happypotecado, cipotecado, peloalmohadista, pinchaglobos o lonchafinista son ejemplos de términos que se han empezado a usar recientemente y que encajan dentro del fenómeno del Mileurista o Mileurismo
Uno de los términos más empleados, en referencia a los que se han hipotecado por encima de sus posibilidades, es Pepito, en alusión a "Pepito Relámpago", personaje ficticio del escrito Siempre puedo refinanciar [15], de Alberto Noguera. Posteriormente, apareció otro escrito en la misma línea: La historia de Pepita Nuncabaja [16].
También recientemente se ha comenzado a usar el termino Keli borroka en referencia a las acciones violentas producidas por individuos aislados, los cuales son independientes de las organizaciones reivindicativas del derecho a vivienda.[38]
Desde finales de 2001, los precios de la vivienda en España se han disparado a raíz de la explosión de la burbuja tecnológica de las empresas puntocom, de la entrada del euro, la afluencia de la inmi gración [cita requerida], los bajos tipos de interés y la demanda generacional de vivienda producida por la generación del Baby Boom.
Entre los años 2000 y 2005 el precio de la vivienda aumentó en torno a un 180% de su valor original a pesar de que se proyectaron en torno a unas 800.000 viviendas anuales de las que se construyeron unas 300.000 al año. Concretamente, según los visados expedidos por el Colegio de Arquitectos, durante 2003 se proyectaron 700.000 viviendas [1], en 2004 en torno a 500.000, en 2005, 800.000 [2] [3] y en 2006, 850.000 nuevas viviendas.
Sin embargo, no todas las obras visadas han acabado construyéndose. Según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda en la Web, sólo parte de las mismas se terminaron. [4]. 525.331 en el 2003, 586.092 en el 2004 y 612.066 en el 2005. Un plazo realista entre que se expide el visado y se termina la vivienda podrían ser unos dos años.
Finalmente, se puede ver que solo parte de las viviendas terminadas llegan a venderse, ya que en el 2004 se vendieron un total de 295.000 y en el 2005, unas 336.000 viviendas nuevas[5]. Parece ser por tanto que se estan acumulando viviendas nuevas por vender.
En octubre de 2005 se produjo un rebote en la evolución del Euribor, encareciendo por primera vez en los últimos cinco años el valor de las hipotecas, lo que está comenzando a dar lugar a una ralentización de las ventas de viviendas.
A pesar de este creciente descenso de la demanda, el acceso a la vivienda en España sigue teniendo muchos problemas por resolver que no afectan únicamente a los jóvenes, sino a todos los estratos de la población
Cronología de la actual burbuja
1992-1996
Última gran burbuja inmobiliaria española. El precio de la vivienda bajó entre 1990 y 1993 un 1,7% nominal, un 15% teniendo en cuenta la inflación (IPC).
Diciembre de 1990
Precio real (aplicando IPC) de la vivienda por metro cuadrado: 684,00€
Precio de la vivienda por metro cuadrado: 933,00€
IPC acumulado, base 1985: 136,50%
Diciembre de 1993
Precio real (aplicando IPC) de la vivienda por metro cuadrado: 576,00€
Precio de la vivienda por metro cuadrado: 917,00€
IPC acumulado, base 1985: 159,20%
Variación
Precio real de la vivienda por metro cuadrado: -15,7%
Precio de la vivienda por metro cuadrado: -1.71%
IPC: +16,63%
Según los datos de la Sociedad de Tasación, S.A. entre los meses de diciembre de 1990 y 1993 el precio de la vivienda bajó nominalmente un 1.71%. Subiendo el IPC en este periodo un 16,63%.
Diciembre de 1996
Precio real (aplicando IPC) de la vivienda por metro cuadrado: 560,00€
Precio de la vivienda por metro cuadrado: 1.002,00€
IPC acumulado, base 1985: 178,90%
Variación
Precio real de la vivienda por metro cuadrado: -18,1%
Precio de la vivienda por metro cuadrado: +7,39%
IPC: +31,06%
Según los datos de la Sociedad de Tasación, S.A. entre los meses de diciembre de 1990 y 1996 el precio de la vivienda subió nominalmente un 7,39%. Subiendo el IPC en este periodo un 31,06%. Durando este retroceso de los precios de la vivienda 6 años.[6]
2003
Octubre, la comisión europea confirma el riesgo de burbuja inmobiliaria
Noviembre, el BCE advierte de una corrección a la baja en los precios de la vivienda
2004
Abril, el gobierno estrena un plan de choque, aunque se queda corto frente a las expectativas que había generado (había prometido 800.000 viviendas y cargar con impuestos las viviendas vacías y no cumplió ninguna de las dos cosas)
Septiembre, los visados de obra nueva se reducen en Barcelona y en Madrid.
Octubre, la ministra María Antonia Trujillo frena la publicación de datos oficiales.
2006
10 de junio, el Banco de España advierte en su informe de 2004 [7] que el precio de la vivienda en 2004 estaba sobrevalorado entre un 24% y un 35%.
16 de junio, "The Economist" [8], quizás la más prestigiosa publicación económica del mundo [9] cifra la sobrevaloración de la vivienda en el mercado español en torno al 50% de su valor.
Octubre, Rodrigo Rato, Director Gerente del FMI advierte una vez más de la situación del mercado inmobiliario español [10], manifestando, en un discurso pronunciado con motivo de la entrega de la Medalla de Oro de la Generalidad de Cataluña a La Caixa, su preocupación ante las importantes repercusiones para ciudadanos y empresas que podría tener una corrección del precio de la vivienda en España.
En su boletín informativo económico de diciembre de 2005 [11] la OCDE incluye a España entre los países donde los precios de la vivienda están sobrevalorados.
Sentada de mayo de 2006 en demanda de una vivienda dignaEnero, un estudio de la Universidad Autónoma de Barcelona cifra la sobrevaloración de las viviendas en España en torno al 20%.
Marzo, Bruselas pide cautela en la concesión de hipotecas [12]. En España, Francia e Irlanda ha aumentado el endeudamiento sin disminuir el consumo, lo que pone a las familias en una situación de riesgo ante cambios ante la evolución de sus ingresos o los tipos de interés.
En abril se celebra una vez más el Salón inmobiliario en la Comunidad de Madrid. Según estimaciones del mismo 2005 es el año en el que mayor número de viviendas se visaron y se terminaron: más de 800.0000, el mayor número de la Unión Europea.
Abril. La Caixa, en su Informe Mensual nº290 [13], descarta que haya burbuja y vaticina una "desaceleración suave" del sector inmobiliario.
El Fondo Monetario Internacional advierte otra vez del elevado precio de la vivienda en su informe sobre "Perspectivas de la economía mundial Globalización e inflación" de abril de 2006 [14].
En Abril, el Euribor alcanza máximos de hace seis años situándose al 3,22%. Las previsiones apuntan a que en Abril de 2007 pueda situarse en torno al 3,75% - 4%. El Banco de España alerta de la utilización de hipotecas flexibles que permiten variar la amortización de las cuotas en función de los plazos.
Mayo, se convoca una gran manifestación espontánea a través de Internet [15] en las principales ciudades españoles reivindicando el derecho a una vivienda digna.
Junio, el BCE sube los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 2,75%.
El Banco de España en su Boletín de Junio de 2006 [16] considera que la hipotesis más verosímil es la de una sobrevaloración de la vivienda compatible con una absorción gradual de la discrepancia encontrada entre los precios observados y su nivel de equilibrio. Se desestiman por lo tanto la hipotesis de una burbuja y la de un precio en equilibrio. La sobrevaloración se estima a un 29% a finales de 2004 (último dato utilizado en el estudio). En el mismo texto se mencionan diferentes estudios que examinan la diferencia entre el precio de la vivienda en España y una estimación de su nivel de equilibrio a largo plazo:
TRABAJOS RECIENTES SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA Trabajo Año Tipo de enfoque económico Diferencia entre el precio observado y el de equilibrio a largo plazo
Balmaseda et al. 2002 Macro 28%
Ayuso y Restoy 2003 Financiero 20%
Martínez-Pagés y Maza 2003 Macro 42.948%
FMI 2004 Macro 20%
FMI 2005 Financiero 20-30%
OCDE 2005 Financiero 13%
The Economist 2005 Financiero >50% [17]
BCE 2006 Financiero 30%
Julio, el BBVA alerta del riesgo de correcciones bruscas en el precio de la vivienda debido al retraso del ajuste inmobiliario. [18]
Agosto, el BCE anuncia una nueva subida de los tipos de interés hasta situarlos en el 3,00%.
Septiembre, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), una hipoteca media se puede encarecer hasta 1300 euros anuales en los próximos 24 meses. [19]
Octubre, las subidas de los tipos de interés realizadas por la FED hacen que en EE.UU el mercado inmobiliario sufra un acelerado retroceso en el número de viviendas iniciadas y vendidas [20].
Octubre, según datos recogidos por el portal inmobiliario idealista.com , los precios de la vivienda usada se estancan durante el tercer trimestre en las grandes capitales [21]
Octubre, el BCE vuelve a subir los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 3,25% y publica en su boletín mensual[22] su intención de seguir subiendo los tipos de interés para controlar la inflación.
El Euribor vuelve a encarecer las hipotecas en octubre y se coloca al mayor nivel desde 2002 [23]
Noviembre, el BCE mantiene los tipos de interés en el 3,25% [24].
A finales de este año Miloon Kothari, relator de las Naciones Unidas, elabora un informe sobre la vivienda en españa en el que denuncia que se están violando los derechos humanos en materia de vivienda. En particular, denuncia un mobbing inmobiliario sin parangón en el resto del mundo desarrollado[25]y una especulación inmobiliaria desenfrenada[26] que habría dejado al 25% de la población fuera del mercado de la vivienda.
Los datos del Colegio de Registradores de la propiedad demuestran que el número de viviendas vendidas baja por primera vez en el 2º trimestre de 2006 [27]
Diciembre, el BCE sube los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 3,5 %. El euribor a un año rompe la barrera del 4%.
2007
Marzo, el BCE sube los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 3,75 %.
La Desaceleración
El 19 de octubre, se publican las estadísticas de tasación del Ministerio de Vivienda [28], observándose una desaceleración en los datos interanuales y franca caída en los datos del ultimo trimestre en 13 provincias, también subidas menores que el IPC en otras. Algunos analistas lo califican de cambio de tendencia, e incluso de pinchazo de la burbuja. El mercado inmobiliario parece haber entrado en el aterrizaje suave anunciado por el Ministerio de Vivienda. Las promociones tardan una media de tres meses más en venderse que el pasado año y el precio no subirá más que la inflación en 2007. [29].
Tras varios avisos por parte del BCE las cajas han hecho eco de los comentarios y han recalcado que es posible un ajuste brusco en el precio de la vivienda. El principal factor de este reajuste sería el alto nivel de construcción que lleva a un exceso de oferta, y que sigue en aumento a pesar de disminuir la demanda. [30]
Diciembre, el BCE vuelve a subir los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 3,50%.
Blas Calzada, expresidente de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, asegura que si no se remedia existirá una doble burbuja: bursátil e inmobiliaria. [31]
La prensa económica internacional ofrece malas perspectivas para el crecimiento español. Bret Stephens se asombra del aumento del 9,8% del precio de la vivienda.[32]
Causas
Entre otras, algunas de las causas que han dado lugar a esta situación han sido:
Las limitadas exigencias de las bancas a la hora de conceder hipotecas y la duración cada vez más larga de dichas hipotecas (actualmente hasta 50 años).
El abaratamiento de los tipos de interés y del Euribor a niveles históricamente bajos.
El escaso nivel de endeudamiento (años 1998-2000) del que partían las familias españolas en relación al resto de países europeos. En (2006) los españoles debían a los bancos 700.000 millones de euros en créditos.
El acceso a la vivienda de los nacidos durante los años 70 (conocida como la generación del Baby Boom).
La potestad de los ayuntamientos de decidir de forma arbitraria qué suelo es urbanizable y qué suelo no lo es, lo que da lugar también a la corrupción urbanística. Los ayuntamientos hacen que la oferta de suelo urbanizable sea artificialmente escasa, elevando su precio.
La falta de una adecuada financiación municipal tiene por consecuencia que los ayuntamientos tiendan a financiarse proyectando más zonas residenciales. Dicha actuación supone un aumento de población que no se corresponde con un aumento de las dotaciones públicas, por lo que se empeora la calidad de los servicios y a la larga supone la quiebra económica de los municipios.
Los métodos de subasta de suelo público que encarecen el precio final de la vivienda.
Las nuevas tipologías urdanas que impiden la construcción de edificios más elevados.
La compra y retención especulativa de enormes bolsas de suelo por parte de grandes constructoras y grupos de inversión.
La tendencia española de la compra en detrimento del alquiler, debida a una política fiscal favorable a la compra. Se calcula que la desaparición de las desgravaciones en IRPF por compra disminuirían hasta un 15% el precio de las viviendas.
La concentración de suelo edificable en las grandes ciudades (Barcelona, Madrid...) y en las poblaciones costeras.
La consideración de las rentas procedentes de los alquileres de forma distinta a otro tipo de rentas.
Inadecuado y largo sistema procesal que dificulta los derechos del propietario y le deja indefenso ante el impago del inquilino.
Muchas veces la falta de un transporte público de calidad contribuye a la concentración urbana y disminuye su dispersión geográfica.
El alto porcentaje de viviendas vacías, en torno al 15-18% según diversos estudios y la falta de una política contra las viviendas vacias. La baja rentabilidad de las bolsas y fondos de inversión, que convierten a los pisos en objetos de inversión.
Un "exceso de capital" de una gran variedad de fuentes (instituciones, fondos de inversión privada, empresas públicas, sociedades limitadas, inversores de capital riesgo, fondos de cobertura, agrupaciones privadas e individuos), en busca de productos de inversión, según el informe Emerging Trends in Real Estate® Europe 2006. [33].
La necesidad de invertir el dinero oscuro aflorado por la entrada en vigor del Euro el 1 de enero de 2002, si bien cinco años después no sólo no había desaparecido sino que se había incrementado el dinero oscuro que había.[34]
Medidas propuestas por el Ministerio
Artículo principal: Politica de vivienda en España
El Ministerio de la Vivienda, tan pronto como llegó al poder el gobierno socialista en el 2004, desechó la idea de llevar a cabo sus promesas electorales de crear 800.000 viviendas (incluyendo en esta cifra los alquileres que se pudieran producir durante su legislatura).
Desde el gobierno se lanzó la idea de crear "minipisos" bajo el eufemismo de "soluciones habitacionales", lo que fue ampliamente criticado por la oposición popular.
El Gobierno Central tampoco aumentó los impuestos sobre las viviendas deshabitadas o a las segundas viviendas que habían prometido, y que desde estudios de varias universidades se consideraba necesario [35]. Otras administraciones que habían hecho promesas similares, como el Ayuntamiento de Madrid en el año 2004, también las incumplieron.
El tema de sacar las viviendas vacías al mercado mediante presión fiscal se ha abandonado y en su lugar se pretende sacarlas como viviendas en alquiler modificando la legislación. Según algunos analistas, esto puede provocar que los especuladores viviendas para posteriormente alquilarlas, dificultando aun mas el acceso a la vivienda en propiedad; desde otros sectores se indica que aunque se produjera un enriquecimiento de los especuladores la consecuencia sería la bajada de los precios de la vivienda en alquiler, por lo que el beneficio social sería superior.
El llamado “Plan de Choque” del actual gobierno socialista se limita a aumentar en 79.000 el número de viviendas protegidas. Los propios responsables del Ministerio de la Vivienda reconocen que esto no solucionará el difícil acceso de los ciudadanos a la vivienda. Por otra parte, tampoco se ha demostrado que una mayor creación de vivienda de protección oficial (VPO) disminuya el precio de la vivienda pues en los municipios donde se han realizado estas políticas los precios no han bajado y se han multiplicado las corruptelas.
En las comunidades que no existe una regulación efectiva de la vivienda protegida se está vendiendo y comprando la VPO a precios de mercado [36] suponiendo una importante fuente de blanqueo de dinero oscuro haciéndola inefectiva como ayuda social [37].
[editar] Posición de los distintos partidos politicos
El 27 de septiembre de 2005, a raíz de una proposición de ley del Grupo Parlamentario de IU-ICV sobre reformas en materia tributaria sobre viviendas desocupadas supuso un avance en el necesario cambio de legislación en la materia, aunque la proposición fur rechazada por abrumadora mayoría, principalmente, por existir discrepancias en torno a la polémica definición de lo que pudiera considerarse una vivienda deshabitada.
El Ministerio de Economía y Hacienda estudiaba en enero de 2007 el desarrollo del reglamento de la Ley Reguladora de Haciendas Locales para aplicar un recargo de hasta el 50% sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas que se encuentren desocupadas.[13]
En esas fechas el Gobierno Vasco y el catalán se planteaban la posibilidad de gravar las viviendas vacias con un canon.[14]
La Jerga
La posible existencia de la burbuja inmobiliaria, y los debates realizados en internet, en torno a ella y sus implicaciones sociales, han traído consigo la creación de algunas palabras: burbujista, nuncabajista, pepito, pasapisero, neoesclavo, happypotecado, cipotecado, peloalmohadista, pinchaglobos o lonchafinista son ejemplos de términos que se han empezado a usar recientemente y que encajan dentro del fenómeno del Mileurista o Mileurismo
Uno de los términos más empleados, en referencia a los que se han hipotecado por encima de sus posibilidades, es Pepito, en alusión a "Pepito Relámpago", personaje ficticio del escrito Siempre puedo refinanciar [15], de Alberto Noguera. Posteriormente, apareció otro escrito en la misma línea: La historia de Pepita Nuncabaja [16].
También recientemente se ha comenzado a usar el termino Keli borroka en referencia a las acciones violentas producidas por individuos aislados, los cuales son independientes de las organizaciones reivindicativas del derecho a vivienda.[38]
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