Hablando con un promotor-constructor...

Hablando con un promotor-constructor... (version Malaga)

Hola a todos,

primero aclarar que esto no es una respuesta al post de ex-burbu (aunque lo parezca ;-). LLevo mucho tiempo leyendo el foro y hace dos dias que quiero escribir este primer mensaje ... ahi va :

Estuve en Malaga la semana pasada y es bastante increible ver cuantos carteles "Se vende" cuelgan de las ventanas en pisos y casas. Si se añade que hasta el 20 minutos malagueño hablaba de caida de los precios, ya esta el ambiente de paranoia.

Estuve hablando con un familiar MUY cercano que quiso aprovechar hace un año el boom del sector inmobiliario comprando con unos amigos un terreno y edificandolo en un pueblo de la costa cerca de Malaga.
Un poco tarde, ya se lo dijo todo el mundo, pero menos mal no necesitan el dinero para vivir ni el ni sus socios.
El resultado : de los casi 20 pisos, solo se ha vendido 1. Y eso que lo llevan varias agencias, se anuncio por radio, etc ...
Otro se vendio pero el comprador se echo atras.

Otro dato interesante es que un amigo suyo, director de banco nos comento que se vende muy poco.
Lo unico que viene firmando son ampliaciones de hipotecas ... Eso ya dice mucho.

La cosa esta mal y se sigue edificando hasta en los montes ...

¿ no estan sobrando ya ?

Bienvenido 504...espero que no entre en este hilo Ex-blablajista....para decirte que no está bien eso de citar como fuente a "me lo dijo un amigo", "comí con un encofrador"...porqué El ha hecho lo mismo esta tarde...de todas formas el mismo título puede crear confusión,

Lo unico que viene firmando son ampliaciones de hipotecas ... Eso ya dice mucho.

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Esto parece una exageración ¿típicamente malaguita?. Bien es cierto, y especialmente a principios de este año, que las ampliaciones aumentan muchísimo mientras que las hipotecas para compra deben estar cayendo bastante. Sin embargo, no creo que las refis lleguen ni al 50% del total de hipotecas.

Saludos desde el otro lado.

Aún sabiendo que habrá algunos que me echéis a los tigres, me voy a animar a comentar este post "desde el otro lado".

La razón para hacerlo es que lo conozco de primera mano, no me lo ha contado nadie. Soy arquitecto, trabajo en una promotora y tengo que decir que, al menos en nuestro caso la cosa va igual que siempre. Lo primero avisar que yo sólo trabajo allí, es decir, que no soy inversor, sólo el técnico que da forma a la inversión.

Las promociones se centran en un pueblo cercano a la comunidad de Madrid. ¿Razones para que funcionen, para que se venda el 80% sobre plano? Pues la primera un precio contenido y la segunda y más importante aún, conocimiento amplio y contrastado sobre el mercado en el que se invierte, es decir, qué tipos de vivienda son más susceptibles de venderse allí y que precios soporta ese mercado concreto, ya que la demanda existe.

Con ello tan sólo quiero comentar sobre el caso que se plantea que, como en cualquier otro negocio, quizá la persona responsable de la promoción, no hizo un estudio de mercado ni un estudio de viabilidad de la promoción y por eso no funcione.

Espero haber podido aportar otro punto de vista sin herir susceptibilidades.

Un saludo.

Mañana se abre la feria inmobiliaria de Sevilla (SURBAN), va a ser curioso ver la exhibición de la sobreoferta descomunal entre caras de poker y risitas nerviosas.

Esto esta Kaput.

Marai dijo:

Esto parece una exageración ¿típicamente malaguita?.

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Es cierto ! lo que queria decir es que, segun este director de banco, el nivel de firma de hipotecas se ha ralentizado exageradamente ...

Davedevil, el nivel de explosion de la burbuja puede que no sea el mismo en todas partes. No conozco Madrid, asi que no puedo juzgar lo que pasa alli.

Lo que si os puedo asegurar es que en Malaga esta la cosa fatal y la gente que decia lo tipico de "he ganado 20 millones con mi casa" ya esta viendo las cosas de otra manera.
No se si la Operacion Malaya tendra algo que ver, puede que le haya restado confianza a la gente :

En el bloque de delante de mi casa (es un bloque con 9 pisos, 3 por planta), hace mas de medio año que en tres de ellos hay un cartel de SE VENDE, anteayer un cartel ya no estaba, que raro pense, alguien ha picado.... esta mañana estava otra vez el cartel, se ve que el naranja se habia descolorido y han puesto uno nuevo, florescente y radiante...

DAVEDEVIL dijo:

Aún sabiendo que habrá algunos que me echéis a los tigres, me voy a animar a comentar este post "desde el otro lado".

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No pongo en duda lo que dices, pero estoy convencido de que en ese 80% de lo que dices que se vende sobre plano la mitad o mas se la reparten asociados a las construcciones y el resto son expeculadores externos. En definitiva, nadie o casi nadie se compra nada para vivir sino para revender. Seguro que tu habrás entrado en ese juego mas de una vez.

Además, el caso de Madrid para mi personalmente no es extrapolable, alli la locura urbanística esta mas que desatada. Tengo amigos comprando esos pisos que construyes y ya se frotan las manos pensando en revender antes de la entrega por 20 kilos mas.

Normal que no se venda, pero como se va a vender, si te encuentras promociones que a los 3 meses ya tienen carteles de venta, y se sigue construyendo al lado.En Almeria se cansa uno de verlo, cada vez aparecen mas carteles de se vende, sobre todo la costa, promocion terminada, se ven 4 pisos con gente, el resto todo cerrado, carteles de se vende y se sigue construyendo. La oferta es enorme. Eso si, la mayoria no se quieren bajar del burro, siguen pidiendo millones como el que pide pipas, y por otra parte aumentan las subastas de viviendas. Esto no hay quien lo entienda.

504GL dijo:

Estuve hablando con un familiar MUY cercano que quiso aprovechar hace un año el boom del sector inmobiliario comprando con unos amigos un terreno y edificandolo en un pueblo de la costa cerca de Malaga.
Un poco tarde, ya se lo dijo todo el mundo, pero menos mal no necesitan el dinero para vivir ni el ni sus socios.
El resultado : de los casi 20 pisos, solo se ha vendido 1. Y eso que lo llevan varias agencias, se anuncio por radio, etc ...
Otro se vendio pero el comprador se echo atras.

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pues creo que tu familiar y sus socios son simpleS...
Nadie se mete en un sector que desconoce como un elefante en una cacharreria..
nadie serio se pone a construir sin vender previamente el 50%...
sino han sabido hacer eso ya ves que profesionales.... a saber que precios habran puesto y que estudios de mercado tendrán...

PERO NO LOS PUEDES COMPARAR CON LOS PROFESIONALES, es como comparar el corte ingles con una tienda que alguien abre en un descampado

ex-burbujista dijo:

pues creo que tu familiar y sus socios son simpleS...
Nadie se mete en un sector que desconoce como un elefante en una cacharreria..
nadie serio se pone a construir sin vender previamente el 50%...
sino han sabido hacer eso ya ves que profesionales.... a saber que precios habran puesto y que estudios de mercado tendrán...

PERO NO LOS PUEDES COMPARAR CON LOS PROFESIONALES, es como comparar el corte ingles con una tienda que alguien abre en un descampado

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.
Ya pero de estos simpleS llegados a última hora para dar la campanada los hay a montones. De ahí que cada vez se hable más de sobreoferta.

ex-burbujista dijo:

pues creo que tu familiar y sus socios son simpleS...
Nadie se mete en un sector que desconoce como un elefante en una cacharreria..
nadie serio se pone a construir sin vender previamente el 50%...
sino han sabido hacer eso ya ves que profesionales.... a saber que precios habran puesto y que estudios de mercado tendrán...

PERO NO LOS PUEDES COMPARAR CON LOS PROFESIONALES, es como comparar el corte ingles con una tienda que alguien abre en un descampado

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A ver si he entendido como va esto:

Nadie serio destinaría más del 30-40% de sus ingresos al pago de una cuota hipotecaria.
Nadie serio se metería en una hipoteca a tipo variable pagando una cuota al máximo de sus posibilidades en época de tipos históricamente bajos.
Nadie serio compraría acciones de empresas "tecnológicas" tipo Terra, sabiendo que detrás no había nada más que un portalito web y un gestor cutrillo de contenidos de escaso valor añadido.
Nadie serio invertiría sus ahorros en sellos con una más que dudosa revalorización,...

Espera un momento, me había olvidado que estamos en España.


Los "profesionales", quieran o no, por muchos estudios y experiencia que tengan, van a sufrir las consecuencias de nuestra burbuja y del elevado intrusismo (a todos los niveles) que ha habido estos últimos añitos en busca del pelotazo definitivo.

Obviamente, el nivel de sufrimiento será variable y dependerá de cada caso, pero si la burbuja explota definitivamente, las consecuencias nos afectarán a todos y especialmente a aquellos que viven directa o indirectamente del ladrillo.

ex-burbujista dijo:

pues creo que tu familiar y sus socios son simpleS...
Nadie se mete en un sector que desconoce como un elefante en una cacharreria..
nadie serio se pone a construir sin vender previamente el 50%...
sino han sabido hacer eso ya ves que profesionales.... a saber que precios habran puesto y que estudios de mercado tendrán...

PERO NO LOS PUEDES COMPARAR CON LOS PROFESIONALES, es como comparar el corte ingles con una tienda que alguien abre en un descampado

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Pues creo que has descrito el perfil de los ultimos promotores en llegar, muchos llegan de otros sectores, hipotecan la casa y se hacen promotores o edifican unos terrenos herededados, algunos se juntan un grupo de amigos y empiezan la aventura, casi todos empiezan sin pedidos, la construccion tiene eso, te gusta mirar el genero antes de comprarlo y mas si tu empresa ha salido de la nada.

Estudios de mercado, dejame que me descojone gentilmente. Solo las empresas grandes se costean esos estudios, en todos los sectores. Los precios es muy facil ponerlos, te das una vuelta por el pueblo y empiezas a preguntar por cuanto se venden y tu le sumas un 5% mas, porque tu lo vales.

Pues esta situacion digna de una pelicula de torrente, hasta ahora ha salido bien la jugada con suculentos beneficios, "ademas bien mirao y bien pagao".

solo decir

solo decir que esto confirma cada dia mas lo que se dice fuera de aqui, españa es un pais de pandereta y toros,y poca cosa mas..

504GL dijo:

Lo que si os puedo asegurar es que en Malaga esta la cosa fatal y la gente que decia lo tipico de "he ganado 20 millones con mi casa" ya esta viendo las cosas de otra manera.
No se si la Operacion Malaya tendra algo que ver, puede que le haya restado confianza a la gente :

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Coincido con esta apreciacion. El nº de carteles ofreciendo vivienda es tremendo en el entorno de Malaga y su Costa. Lo mas significativo es el tiempo que transcurre desde que la vivienda entra en mercado hasta que se vende (si se vende).

Aparte de todo lo comentado, el vendedor vive presa de lo que en otro hilo se llamaba la 'meseta de denegacion'. POrque claro, si menganito lo vendio en tropecientos millones ¿por que yo no? Si ademas, la vivienda no baja nunca...con tan empiricos argumentos para que mas, pensaran.

Os pongo un ejemplo, directo, directisimo y del que justo he tenido conocimiento este pasado fin de semana delante de los inmuebles que voy a referenciar.

Hace poco tasaron la vivienda de un buen amigo por parte de TINSA, para una novacion hipotecaria. Es un pareado y da la casualidad que, justo, la otra vivienda anexa se acaba de poner en venta por parte de sus propietarios.

Las dos casas son iguales y simetricas en metros contruidos, parcela...pero la calidad y extras de la de mi amigo es infinitamente superior (tiene piscina, garaje, anexo, muchas mejores calidades interiores, aire acondicionado en toda la casa, sistema domotico, reformas varias...). La otra esta tal cual se la entregaron, sin reformar nada y con las calidades 'standard' . Hay un muuundo entre una y otra.

Pues bien...

Valoracion TINSA sobre la casa 'full equipe' de mi amigo: 65.000.000 de las antiguas pesetas

Precio del vecino de mi amigo: 77.000.000 de las antiguas pesetas.

Sin comentarios... :