¿Cuánto durará la meseta de denegación?

Aunque algunos han opinado que estamos en un "false bottom" yo creo que todavía no hemos llegado a esa etapa y que estamos en la meseta de denegación, y me parece que la mayoría piensa igual, de hecho en el famoso gráfico (aunque es sólo un modelo) la duración es mayor de un año.

Bien, supongamos que empezó en 2007, aunque aparece como 2005.



Durante este año escucharemos llamadas a la calma por parte de gobierno e interesados, y podremos ver bajadas selectivas haciendo creer que son oportunidades increibles, que serán absorvidas por los que no se han enterado todavía de que la gallina de las narices de oro está moribunda. Mientras los más espabilados se quitarán el muerto de encima sin que se note mucho (las bajadas paulatinas que se perciben en muchos pisos).

El problema para la mayoría será que esta burbuja cubierta de hez no la percibirán hasta que les salpique o queden cubiertos por ella, y creo que todavía falta un tiempo, ¿pero cúanto?, ¿un año?.

Se podría hacer una estimación mediante la línea azul (ejecuciones hipotecarias), pero creo que todavía no hemos llegado a ese punto, y al parecer tardan 6 meses en hacerse efectivas .

¿Cuánto durará la meseta?. ¿qué datos deberíamos tener en cuenta para hacer una previsión?

Yo creo que ya hemos superado la fase de denegación. Es decir, es vox populi que el precio de la vivienda puede bajar y que de hecho está bajando.

Ahora bien, quizás el gráfico no expresa del todo cómo se desarrollará la cosa a partir de ahora. Yo soy de la opinión que el auténtico desencadenante de las bajadas de precio (que no de las ventas, que ya están cayendo pronunciadamente) será el desempleo, más que el €uribor.

Y el desempleo aumentará en cuanto salgan al paro los miles de obreros que ahora se ocupan de la construcción. Esto reducirá el consumo y arrastrará más puestos de trabajo, y entonces sí que estas personas se verán obligadas a vender rápido, y bajando de precio.

Por otra parte, tenemos que esperar un tiempo a que esta bajada se consolide para que las nuevas promociones tengan un precio más ajustado.

En cualquier caso, en mi opinión, partiendo de la base de que la caída de la vivienda es y será un hecho, ESPERO QUE SE TOQUE FONDO LO MÁS TARDE POSIBLE Y QUE SEA PROLONGADA (y ojalá no vuelva a suceder!!), dado que estoy ahorrando y cuanto más tiempo vaya tocando fondo mejor.

En fin, no sé qué pensáis por ahí .

A mi me da la sensación de que después de las elecciones, en Junio, cuando el ministerio de vivienda presente el informe que dice que han bajado se iniciará el tramo final de la meseta de negación, aunque si manipulan el informe mezclándolo con datos de 2006 para de alguna manera decir que siguen subiendo aunque menos, entonces tendremos que esperar a Octubre/Noviembre.

Aquí en Cataluña el 30minuts ha hecho daño, el otro día escuché mientras caminaba a dos marujas en la calle:

- Mi piso ya no vale tanto como valía antes, se ve que están bajando.
- Si, si...
- Bueno, a menos que luego vuelvan a subir, claro...

No escuché mas, pero fue suficiente, el 30 minuts y alguna noticia que comenta de refilón que esto se acaba, así como la crisis de EEUU, empiezan a cuajar en la gente, que aunque el que tiene piso a la venta prefiere no escuchar ni creer, los que esperan comprar algún día en cambio gritan a los 4 vientos, y en medio, todos los demás, que antes eran nuncabajistas, y ahora ya no lo tienen tan claro... y se apuntan al aterrizaje suave.

Yo no creo que se conozca una fecha exacta para esto, pero creo que la percepción general de la gente necesitará desde muchos meses hasta un par de años para cambiar.

Yo hago poco a poco mis sondeos particulares, y a los que he preguntado todavía no creen en la posibilidad de que puedan bajar. Es cierto que ya pueden haber bajado algo, pero al fin y al cabo los precios de oferta en los anuncios siguen siendo los mismos o casi los mismos, o sea que si al final del regateo sale más barato, el individuo lo achacará más a su capacidad negociadora o golpe de suerte que a una verdadera bajada de precios, aunque esta exista.

Cuando he tenido una conversación un poco más profundo, la gente sigue sin reconocerlo, pero llega un momento que reflexionan y que saben que algo no va bien: La subida de los pisos no puede llegar al infinito, si siguesubiendo el Euribor la gente podría tener problemas para pagar, el consumo disminuirá, etc... Pero al final no aceptan que haya una posible bajada.

Por eso, se necesitarán unos meses, para que haya más stock, se vean obligados a bajar los precios de forma "oficial" y la gente al final se piense "Si ya sabía yo que esto iba a pasar".

Hay que hacer hincapié en la importancia de los medios masivos de información: Si en TVE o la la 4 o telecinco empiezan a sacarlo de forma constante en sus noticias, se podrá acelerar mucho el proceso. Por el momento se ha sacado en TV3... Pero en el resto de España nadie es consciente del programa.

yo sigo con la teoría de la conspiración "El Mundo" "La Razón".

Unos meses antes de las elecciones generales, y viendo que el juicio del 11M sigue sin ir a ningún lado, la pinchada de la burbuja va a ser ya tan subida de peso y a la vista de tantos, que alguien se dará cuenta de la imposibilidad de seguir negándolo.

alguien en algún despacho de algún banco se planteará...

-Si aguantamos un poco más, la pinchada va a caer después de las elecciones, y si pinchamos ahora, solo tenemos que sacar la cara de Rajoy con su "Si ya lo decía yo, es que son unos irresponsables". Así la gente, creerá que hechando a los otros resolverán el problema y se calmarán.
Provocamos un cambio de gobierno, que meta alguna medida demagógica para pararla y se escuse en el gobierno anterior cuando se vea que no funciona.
Sacamos dobles hipotecas para que los pepitos aguanten el tirón y quedamos como los salvadores.
Si, creo que voy a hacer una llamadita... ¿PJ, Ansón? teneis via libre.-

diciembre de 2007 - febrero de 2008 esa es mi apuesta

Vemaos... En EEUU hace cosa de un año estaban en la meseta de la negacion. Podriamos mirar los temas antiguos de este mismo foro para ver cuando empezaron ellos a regalar coches o vales descuento para intentar sacarse de encima las viviendas que no vendian, ya que esta es la situacion en la que mas o menos nos encontramos ahora.

Siguendo el modelo, en EEUU ahora estan en el "false bottom", asi que, usando como referencia a este pais, yo apostaria que antes de un año habremos dejado muy atras la meseta de la negacion, habremos visto bajadas substanciales (10%-20%) en los precios de la vivienda y se empezara a anunciar que los precios "han tocado fondo".

Lo que pase despues dependera mucho de lo que pase en EEUU (ya veremos si este modelo es acertado...), de la situacion de la economia española (todo apunta a que sera lamentable), de los intereses econopoliticos y de la mentalidad pepitil española (el ser humano es el unico animal que tropieza infinitas veces con la misma piedra)

La meseta durará al menos un año a contar desde hoy el verano de 2008 será cuando todo el mundo en la calle admita que los pisos bajan de precio, para el inicio de 2009 se hablará de que la corrección ha finalizado y se tratará de templar gaitas y tranquilizar al personal, pero la avalancha de nuevas construcciones que se están iniciando ahora unido al parón del sector que para entonces será radical provocará el comienzo del rebajón definitivo, que no será rápido, al contrario los precios bajarán muy lentamente desde entonces hasta el 2014 por lo menos, para entonces la corrección real de nominales mas inflación será completa y superará el 50 %. Entre medio paro disparado, embargos, conflictividad social, consumo por los suelos etc.

lo dificil es cambiar la mentalidad de la gente, la masa borreguil que no se hace preguntas funciona al ritmo de lo que hacen los demas y son pastoreados convenientemente por los grandes poderes a traves de los medios de comunicacion que les van dando con la vara para mantenerlos en el sendero prefijado.... "Los pisos nunca bajan" es una de esas verdades asumidas por las masas, como la de que el coche "por supuesto diesel" y luego ves que la mayoria de los propietarios de un diesel apenas hacen 10000 km al año ¿para que demonios quieren un coche mas caro, pesado y basto? pues porque todo el mundo compra diesel, "es mas barato" y casi nadie se para a echar cuentas de si en su caso realmente es mas barato... pues en la vivienda igual, y lo dificil es que esa mentalidad cambie, tendria que haber una debacle para que eso ocurriera y la gente asumiese que la vivienda como cualquier otro bien esta sometido a las leyes del mercado, de la oferta y la demanda... por una serie de circunstancias la demanda crecio exponencialmente estos ultimos años (acceso de la generacion del baby boom, fiebre del oro inmobiliaria, implantacion del euro, tipos de interes bajos...), pero en cuanto baje la demanda, y se acumule la oferta, esta tendra que reducir los precios en funcion de la necesidad que tenga de vender.
-quien haya comprado para vivir, no vendera
-quien haya comprado para especular, si tiene dinero aguantara hasta un hipotetico futuro golpe de pendulo del mercado
-quien haya comprado para especular y no tenga dinero para aguantar, o se haya metido en una segunda compra a expensas de las plusvalias esperadas de la primera, tendra que vender como sea o se vera inmerso en gravisimos problemas.

Si el ultimo caso es mayoritario y yo creo que, al menos, es un numero elevado y se suma a posibles insolvencias del primer grupo motivadas por el alza de los tipos de interes, entonces saldran muchos mas pisos al mercado de los que esta pueda absorber y sumado al parque en construccion que se vaya acumulando saturaran el mercado y lo abocaran a bajadas importantes.

si esto lo sumamos a un ya evidente descenso de la demanda, un probable "credit crunch" y a unos precios completamente irreales en las ventas actuales mas cuando el comprador empieza a percibir que las perspectivas de revalorizacion ya no son tan seguras, entonces tendremos el pinchazo brusco de la burbuja

saludos

Según lo que ya pensaba y tras leer las primeras opiniones parece que el año es el periodo con más probabilidades. Al fin y al cabo un año es el tiempo necesario para que tome fuerza una idea o sensación, ya que se pasan por todos los periodos socio-económicos, como la cuesta de enero o las vacaciones (esto un especialista podría explicarlo mejor).

De todos modos esto podría adelantarse a octubre. Antes del verano lo veo difícil. También habría que saber cuando comenzó exactamente esta fase de denegación. La frase "ya no se vende como antes" tiene más de un año.


PD: hay que mojarse con una fecha Khon C. Hall

De acuerdo con Burbujator, más o menos.

Yo diferenciaría vivienda nueva y usada. Añadiría el tema del credit-crunch.

Usada. Hay pisos que están volviendo al mercado, porque los que han comprado hace uno o dos años no pueden pagar y se vuelven con sus padres.

Nueva. Habrá que esperar a la salida en venta de lo que se está construyendo. Además esto aumentará el paro.

Tanto en uno como otro caso va a hacer mucho daño si suben el euribor un par de veces. Digamos euribor al 4,75 y tipo de hiopoteca al 5,5 %. Y más daño si los bancos van cerrando el grifo.

Fechas:

Fin de la meseta. Fines del 2007 ( 9 meses). Las bajadas no son percibidas como tales.

Falso suelo: - 20 % otoño de 2007-otoño de 2008. La gente pensará la bajada son opurtunidades de los inconscientes que se metieron y no pueden pagar o por la inconciencia de los constructores.

Invierno del 2008. Se empezará a entender que esto se hunde, que la vivienda es mala inversión, que todo ha sido un sueño. Pero los que quieran vender esperarán a que bajen tipos, se recupere la economía o piensen que su zona repuntará.

2010-2011. Bajadas espectaculares. (desde -30 % a -80%, dependiendo de tipo de vivienda y zonas) Fin de fiesta.

2012-2025. La vivienda no interesará y aunque nominalmente los precios no bajen seguirá depreciandose.

La bajada será brusca y rápida, 6 meses, ya que el 90% de la población tiene sus casas y apartamentos no sólo pagados, sino escriturados a menos de 5 millones de pesetas, y tienen mucho margen desde los 360.000 hasta los 30.000 pueden reducir teniendo ganancias.

Desde los que compraron los pisos del yugo y las flechas en los 50-60, que los tienen totalmente pagados, más un apartamento en la playa comprado entre los 80-85, tambien totalmente pagado, hasta los mayores de 40, que compraron a principios de los 90 y tambien lo tienen pagado.

Sólo los que compraron a partir de 2004 perderían al vender.

Y en cuanto al tiempo, si la subida hubiera sido "sana", daría la razón a los que piensan en bajadas hasta el 2020. Pero este nivel de avaricia, de desesperación por enriquecerse, hace que la situación vaya a ser diferente.

Igual está pasando en Bolsa. Subidas agónicas, sin volatilidad, se sube al inicio de la sesión y no se mueve en todo el día. Y cuando baja, lo hace 3 dias al 4%. Subidas agónicas y bajadas bruscas. En la vivienda tambien ha habido subidas agónicas, año tras año tras año. Si hay una bajada, que ya empiezo a dudarlo, será rápida y de no más de un 30%.

Por lo menos en Madrid la meseta empezó el Verano pasado,desde entonces todo lo que esté por encima de 200000 euros se vende muy dificilmente o no se vende

Esta primavera será clave para marcar el futuro del mercado inmobiliario

La bajada será brusca y rápida, 6 meses,

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Por favor, un poquito de seriedad si no los mensajes burbujistas pierden credibilidad. 6 meses para el mercado inmobiliario no es nada, la gente cuando pone un cartel de Se Vende acepta esperar un año e incluso algo más sin venderlo, por tanto no va a reducir 50 % el precio a los 6 meses. El burbujismo suele pecar de premura. Hubo premura en anunciar la burbuja por el 2002 cuando aún en muchas capitales de España se podía comprar a precios razonables y hay premura ahora en anticipar bajadas rápidas y espectaculares. El ladrillo es un mercado lento aun queda un año de meseta con ligeras bajadas, eso por lo menos.

alarife dijo:

Por favor, un poquito de seriedad si no los mensajes burbujistas pierden credibilidad. 6 meses para el mercado inmobiliario no es nada, la gente cuando pone un cartel de Se Vende acepta esperar un año e incluso algo más sin venderlo, por tanto no va a reducir 50 % el precio a los 6 meses. El ladrillo es un mercado lento aun queda un año de meseta con ligeras bajadas, eso por lo menos.

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Totalmente de acuerdo. La burbuja inmobiliaria es un fenómeno que tiene mucha inercia, las obras no se paran de repente sino que se ejecutan hasta el final... Yo creo que no tenemos que ser impacientes.
Siempre insisto en que el detonante de los precios será la crisis de empleo generada por la mengua de la construcción y la reducción del consumo.
Pero llegar... llegará, eso seguro, porque las cifras que rodean a la economía española son de escándalo.

Meseta y euribor

Si con un tipo hipotecario del 2,9 se podían pagar 311.000 € a 50 años y con una cuota mensual de 1000 €

Con un tipo hipotecario del 5,5 (al cual se puede llegar perfectamente este año) se podrán pagar 203.000 € a 50 años y con una cuota mensual de 1000 €

Es decir manteniendo igual todas las variables (oferta y demanda, stock,...) para llegar al punto de finales del 2005 las bajadas tienen que ser superiores al 30 %.

Por eso aunque de otoño de 2007 a otoño de 2008 se forje un falso suelo de
- 20 %, el mercado no se equilibrará, seguirá creciendo el número de personas que no puedan hacer frente a su hipoteca y seguirán fuera del mercado muchas.

Yo creo que la SOBREOFERTA va a ser mayor que la DEMANDA REAL (mucha gente está ya empepitada por primera vivienda, reformas, segunda residencia, cambio a vivinda mejor o adosado,...Además hay gente que saldrá del mercado vendiendo con perdidas, por tanto no los veo por un tiempo compo demandantes en propiedad.

Si se sigue construyendo a este ritmo la sobreoferta será mayor y si se ralentiza la construcción llega el paro (la hostelería ya está notando que no hay alegría porque la gente joven tiene que pagar sus hipotecas, si añadimos el efecto paro con la inseguridad que conlleva el efecto será devastador).
Además, muchas viviendas compradas para invertir al ver que los precios tienden a la baja saldrán al mercado.

MITOS. El euribor no puede subir, el gobierno no lo permitiría ESTE MITO ESTA MUERTO.
La vivienda no puede bajar, el ipc,... ESTE MITO SERÁ PULVERIZADO EL AÑO QUE VIENE.

Por tanto, aun bajando la vivienda un 33 %, como las fuerzas del mercado no van a ser las de 2004. Tras el falso suelo de -20 %. Las bajadas van a ser espectaculares, hasta el 2010-2011 no tocaremos suelo. Y después tras LA BORRACHERA CREDITICIA A LA QUE HEMOS ASISTIDO, LA RESACA DURARÁ UNA DÉCADA (sin variaciones sustanciales en el precio, ya no bajarán nominalmente pero con respecto al IPC, la vivienda irá perdiendo valor).

Un saludo a todo el foro.