¡Es la REDUCCIÓN DE LA DEMANDA!

La vivienda, al igual que el resto de los bienes de consumo, se rige por la Ley de la Oferta y la Demanda.

Algunos de vosotros, como Miss Marple, Prada o Exilium planteáis el posible estallido de la burbuja inmobiliaria desde el punto de vista de la OFERTA: Afirmáis, no sin razón, que ni los que poseen viviendas para vivir ni los que las compraron para especular venderán en masa sus propiedades. Los primeros porque la vivienda es para ellos un bien de primera necesidad, los segundos, porque tienen un "colchón" económico de la suficiente entidad como para capear una crisis inmobiliaria sin verse forzados a vender.

Todo esto es cierto, pero os olvidáis del siguiente detalle: Año tras año se acumula un STOCK de unos cientos de miles de viviendas, generando con ello una SOBREOFERTA que SÍ puede conducir a una depreciación de las viviendas. En este sentido, nuestra economía se encuentra en la siguiente disyuntiva:

1º-Si los constructores siguen con su actividad como hasta ahora, se salvarán puestos de trabajo, pero a la vez perderán enormes sumas de dinero si no venden su mercancía. En el caso de que ésta salga bruscamente al mercado ello podría generar depreciaciones importantes en pocos trimestres.

2º-Si los constructores disminuyen su actividad y la acomodan a los niveles de la oferta parece entonces más segura la estabilización de precios. Pero hete aquí que una paralización en la construcción sumiría a España en una crisis económica que obligaría a muchos pagapensiones a volver a sus países de origen. Miles de viviendas quedarían con ello vacías. La demanda de pisos en España volvería a hundirse y con ello los precios.

Por otro lado, también os olvidáis de este detalle: En 2006 se inscribieron 390.000 viviendas nuevas en los diferentes registros de la propiedad españoles. Buena parte de los compradores (quizá un 30%) eran especuladores que pretendían beneficiarse de la revalorización de su vivienda. Si los precios comienzan a congelarse o incluso descienden ligeramente, ¿acaso no provocaría ello la retirada de los especuladores del mercado, cayendo con ello la demanda?

Lo que provocará la crisis inmobiliaria en España no es un aumento de la OFERTA, puesto que no creo que se pongan demasiadas viviendas en venta, sino una enorme contracción de la DEMANDA, provocada por la subida del paro y la retirada de los especuladores del mercado.

No soy religioso pero hay que reconocer que El caso de Espana lo calca Jesús en su parabola de los talentos.



Un banco europeo llamó a sus paises socios y les otorgo unos creditos: a uno dio cinco talentos, a otro dos y a otro uno, a cada pais según su capacidad; y se ausentó. enseguida, el que había recibido cinco talentos se puso a invertir en I+D y con los productos de alto valor anadido asi producidos ganó otros cinco. Igualmente el que había recibido dos montó empresas tecnologicas y ganó otros dos. En cambio el que había recibido uno se fue, cavó un hoyo en tierra y levanto un tocho. Al cabo de mucho tiempo, vuelve el señor de aquellos siervos y ajusta cuentas con ellos. Llegándose el que había recibido cinco talentos, presentó otros cinco, diciendo: Señor, cinco talentos me entregaste; aquí tienes otros cinco que he ganado con productos de alta tecnologia exportados. Su señor le dijo: ¡Bien, siervo bueno y fiel!; en lo poco has sido fiel, al frente de lo mucho te pondré; entra en el gozo de tu señor. Llegándose también el de los dos talentos dijo: Señor, dos talentos me entregaste; aquí tienes otros dos que he ganado gracias a nuestra tecnología. Su señor le dijo: ¡Bien, siervo bueno y fiel!; en lo poco has sido fiel, al frente de lo mucho te pondré; entra en el gozo de tu señor. Llegándose también el que había recibido un talento dijo: Señor, sé que eres un hombre duro, que cosechas donde no sembraste y recoges donde no esparciste. Por eso metí tu talento en el tocho. Mira, aquí tienes lo que es tuyo, un buen tocho. Mas su señor le respondió: Siervo malo y perezoso, sabías que yo cosecho donde no sembré y recojo donde no esparcí; debías, pues, haber entregado mi dinero a altas empresas de valor anadido y de I+D, y así, al volver yo, habría cobrado lo mío con los beneficios. Quitadle, por tanto, su talento y dádselo al que tiene los diez talentos. Porque a todo el que tiene, se le dará y le sobrará; pero al que no tiene, aun lo que tiene se le quitará. Y a ese siervo inútil, echadle a las tinieblas de fuera. Allí será el llanto y el rechinar de dientes.

El amigo Fmercury1980 aporta un nuevo punto de vista: el "especulaorh" como demandante, además de como oferente.
Podríamos establecer tipologías de los agentes del mercado:

- Del lado de la OFERTA:

1. Constructores. O venden, o sus créditos se comen el beneficio.
2. Especuladores con dinero propio. No tienen prisa en vender, porque no están pagando un crédito.
3. Especuladores aficionados. Mismo caso de los constructores. Tienen que vender.
4. Familias que intentan cambiar de vivienda. No tienen prisa por vender.
5. Familias que no necesitan la vivienda, obtenida por herencias o cosas así. No tienen prisa por vender.

- Del lado de la DEMANDA:

1. Jovenes buscando primera vivienda. Están fuera del mercado a estos precios. No demandan.
2. Familias que intentan cambiar de vivienda. Lo mismo, si no pueden vender la suya, no demandan otra vivienda.
3. Especuladores. Si no pueden vender las que ya tienen, no se van a meter en nuevas inversiones.
4. Familias buscando segunda residencia. No tienen prisa en comprar.
5. Inversión extranjera. como ya sabemos, el riesgo no es muy atractivo.

Lastima que no podamos cuantificar cada grupo, pero creo que todos nos hacemos una idea...

De acuerdo en que el estallido o no de la burbuja se va a decidir en el mercado de vivienda nueva. Los factores determinantes serán la sobreoferta por exceso de construcción y la reducción de demanda debido a la caida de las expectativas.

Sin embargo, en este foro se habla casi siempre de vivienda usada, porque está más cercana. Todo el mundo sabe de algún megacipotecado, alguien que quiere vender para cambiarse, o algún pasapisero o inversoh. Cómo son más cercanos es más fácil ponerse en su piel e intentar adivinar sus reacciones. Es más difícil estimar la situación real y posibles reacciones de Florentino Perez, Fernando Martín o Paco el Pocero.
La vivienda usada no va a provocar un desplome de precios. Lo que puede hacer es contribuir a un cambio tal de expectativas que la demanda de vivienda nueva baje más de lo esperado, y etonces veremos cual es al situación real de la oferta de vivienda nueva (que al menos para mí es muy opaca), y cuanto pueden aguantar.

Miss Marple dijo:

De acuerdo en que el estallido o no de la burbuja se va a decidir en el mercado de vivienda nueva. Los factores determinantes serán la sobreoferta por exceso de construcción y la reducción de demanda debido a la caida de las expectativas.

Sin embargo, en este foro se habla casi siempre de vivienda usada, porque está más cercana. Todo el mundo sabe de algún megacipotecado, alguien que quiere vender para cambiarse, o algún pasapisero o inversoh. Cómo son más cercanos es más fácil ponerse en su piel e intentar adivinar sus reacciones. Es más difícil estimar la situación real y posibles reacciones de Florentino Perez, Fernando Martín o Paco el Pocero.
La vivienda usada no va a provocar un desplome de precios. Lo que puede hacer es contribuir a un cambio tal de expectativas que la demanda de vivienda nueva baje más de lo esperado, y etonces veremos cual es al situación real de la oferta de vivienda nueva (que al menos para mí es muy opaca), y cuanto pueden aguantar.

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Cierto, es muy difícil que alguien megaendeudado venda más barato mientras pueda apretar los dientes y pagar la cuota. Dudo mucho que la cosa reviente por aquí. En esta situación solo venderá más barato quien se vea amenazado por el embargo y no tenga más recurso que vender sí o sí.

Yo veo el futuro crack como resultado de la contracción de la demanda, sea por miedo o insolvencia sumado al exceso de oferta. Luego, ya en bajadas, el cierre del grifo hipotecario todavía contraerá más la posible demanda.

No hay demanda.

Los inversores o especuladores no van a seguir comprando y muchos de ellos intentarán vender.
Muchos jóvenes, y más si se desata una crisis económica fuerte, están fuera de mercado.
Las entidades financieras están cerrando el grifo creditício, muchos aunque quieran no van a poder.
Muchos jóvenes pasarán de comprar porque te ata a otra persona, a un lugar, a un pago de por vida.
LA DEMANDA VA A DESAPARECER.

Sí hay oferta

- Las nuevas promociones o las iniciadas siguen adelante.
- Algunos que han comprado úlitmamente no pueden pagar y están devolviendo esas mismas vivendas a un mercado ya saturado.
- Las administraciones tendrán que hacer el paripe de la VPO y poner aunque sea de alquiler pisos en el mercado para juistificar los altísimos impuestos que pagamos a cambio de nada.
- Muchos inversores al ver que no hay revalorizaciones y que incluso la vivienda pierde valor, van a intentar vender.

YO VEO EN UN FUTURO PRÓXIMO MUCHÍSIMA MÁS OFERTA QUE DEMANDA REAL.

Un saludo.

Creo que tanto el mercado de vivienda nueva como usada sufriran una bajada de precios y que gran parte de la vivienda nueva que se terminara en el 2007, 2008 se trasladara al mercado de alquileres lo que contendra el alza en los precios de este mercado.

Por el lado de la demenda, cada vez es menor la demanda solvente convencida o necesitada de comprarse un piso hay mucha gente que aun pudiendose comprar un piso esperaran, sobre todo los inversores pasapiseros.

Por el lado de la oferta se iran añadiendo nuevas viviendas debido a las particularidades del mercado inmobiliario, el periodo de inicio hasta la terminación de una vivienda dura aproximadamente unos 2 años, por eso la iniciada en el 2006 se terminara en el 2008 y dejar una obra a medias no beneficia a nadie.

Ya no veo ofertas de hipotecas en las cajas de ahorros

Si, si. Que lo que antes era carteles de hipoteca BBVA y petekán, ahora son anuncios de depósitos al x%. Ya no quieren prestar, está claro.

Fmercury1980 dijo:

Pero hete aquí que una paralización en la construcción sumiría a España en una crisis económica que obligaría a muchos pagapensiones a volver a sus países de origen. Miles de viviendas quedarían con ello vacías. La demanda de pisos en España volvería a hundirse y con ello los precios.

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No estoy de acuerdo con ese punto, no creo que los pagapensiones se vayan a su país, si acaso me creería que alguno se vaya al norte de europa. Lo que si es mas probable es que los obreros hipotecados con la subida del euribor y su mas que probable situación de paro, ni se piensen la opción de comprar un piso o incluso tengan que pensar en vender (mal) el propio...

Playero dijo:

Si, si. Que lo que antes era carteles de hipoteca BBVA y petekán, ahora son anuncios de depósitos al x%. Ya no quieren prestar, está claro.

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Por no hablar de los "timodepositos": en letras muy grandes, como el del Barclays

10% TAE, pero luego en minusculas el 3%...

Nada nada, que siguen queriendo jugar con nosotros

Quita al 30% de especuladores....

Bastante cierto Fredy.

Algo que sería clave para hacer un aterrizage suave sería reducir la demanda.

Y ello lo consigues o bien evitando que compre piso el que lo necesita, o bien evitando que lo compre el que no lo necesita.

Yo opto por lo segundo.

Se estima que hay un 30% de compradores que lo hacen para especular -creo recordar que un estudio de la Universitat Pompeu Fabra calculó que era un 37%-.

Si quitas del mercado a este 30% ya estarás reduciendo la demanda en un 30% anual.

Con ello no estoy diciendo que en cinco años la reducción de la demanda acumulada será de un 83'19%, y que en consecuencia los precios de aquí al 2012 bajarán un 83%, -aún así serán un 17% más altos que en el 2002- pero sí que creo que ayudaría algo si quitas a este 30% de compradores del mercado.

¿Y por qué demonios existe este 30% de compradores?.

Sencillamente, porque la plusvalía que obtienen tributa sólo al 18%. Tú, y el resto de la peña, trabajando tributáis más....alucinante.

¿Y cómo quitar del mercado a este 30% de compradores?.

Sencillamente, haciendo que las plusvalías inmobiliarias tributen....pongamos....al 42% (el 43% es el tipo marginal máximo).

Imagínate que esta noche aparece el Solbes por la tele diciendo que a partir de hoy todas las plusvalías inmobiliarias de inmuebles comprados a partir de hoy -no los inmuebles comprados anteriormente- pasarán a tributar al 100%.

Por supuesto, salvo la "vivienda habitual" que en toda Europa está exenta de tributación....eso nunca lo discute nadie.

Osea, mañana martes compras un piso por 10 millones y si luego lo vendes por 110, estos 100 millones de beneficio se los llevará Hacienda y tú seguirás con tus 10 kilos iniciales.

....entonces, cuántos compradores con afán de especular crees que comprarán piso?.Ni uno. Ya habrás reducido en un 30% el número de compradores en el 2007.

He puesto un ejemplo extremo y no me meto en temas de constitucionalidad -seguramente sería inconstitucional por confiscatorio- pero existe un punto intermedio -hacer tributar las plusvalías inmobiliarias al 42%- y pueden articularse períodos transitorios para hacer que se produzca un "aterrizage suave".

Pondré un ejemplo en otro post.

Gracias por leerme,

PV-al-42%