¿Qué hacer? Manual práctico para burbujistas
Keynes dijo:
Hola,
Todo está sucediendo cómo está previsto, a corto plazo empezarán las subidas en el paro. La pregunta es cuando comprar? (a precios razonables y por necesidad).
Creo que lo sensato será comprar cuando el paro llegue al 12% .
Estoy convencido que ésto sucederá en un plazo de como máximo tres años.
Aunque quizá serí mejor dejar pasar el tiempo y que las prestaciones por desempleo se acaben antes de comprar.
O debemos esperar otras cifras?
-Paro brusco en el crecimiento del PIB
-Gran aumento en la jovenlandesesidad....
Lo dicho: Qué indicadores ( a parte de la bajda del precio) nos revelarán que ha llegado el momento de comprar?
Creo que pocos tenemos dudas que haciendo números con los cocientes precio/alquiler, precio/salarios las bajadas serán de un 50% en términos reales, en algunas zonas un 30% (viviendas de calidad) en otras un 70% (por ejemplo en Seseña). El número a vigilar, por estable, robusto y fácil de calcular, será el cociente precio/alquiler mensual. Cuando baje de 180 es buen negocio comprar. En el año 95-96 estaba en 150-180 en muchas zonas. Ahora, con los alquileres probablemente más caros que el promedio a largo plazo por el crecimiento económico, está a 300-400. Eso nos habla de la magnitud de la burbuja.
Así que la estrategia a seguir es clara:
1. Negocia un buen alquiler e invierte tu dinero como mejor sepas (bestinver, metavalor, depósitos, indexados a la bolsa europea, CAV)
2. Acumula capital y espera para comprar hasta que veas pisos parecidos al tuyo por 180 veces tu renta mensual. En Madrid un alquiler en buena zona cuesta 12 euros/m^2, así que suponiendo que en 4-5 años la inflación suba un 10%, hablamos de 12.*1.1*180= 2300 euros/m^2 del año 2010-2011. Eso nos da 280000-290000 euros por un buen piso de 120 m^2.
3. Si uno tiene una vena especulativa, probablemente encuentre cosas más baratas, los precios suelen pasarse de largo en las bajadas, y no me extrañaría que después del 2010, dependiendo de los tipos, la coyuntura económica, etc. se lleguen a rozar los 2000 euros/m^2 en algún momento. Pero yo no contaría con ello. Además a 2300 euros/m^2 el alquiler ya será significativamente más bajo que el interés de la hipoteca, así que tiene sentido comprar para el largo plazo.
4. No hay que interpretar este escenario de manera ingenua; es decir, el piso que nos gusta y que ahora vale 600,000 euros no va a pasar a valer 300,000 de la noche a la mañana. Lo primero que la bajada va a provocar es que la mayor parte de las viviendas a la venta se salgan del mercado. Es decir; el 90% de los propietarios seguirán sin vender sus pisos de 600,000 euros, como Don Erre Que Erre, y los pisos que se vendan a 300,000 serán los de promotores quebrados, Pepitos insolventes, divorciados, herederos mal avenidos, etc. La oferta de vivienda a precios "razonables" será escasa y disputada. Pero la demanda fuera de esos precios será absolutamente inexistente. Cuando pasen los años, aprieten las necesidades y la gente metabolice lo que ha pasado (para los propietarios sin hipoteca que quieren cambiar de vivienda las bajadas son un gran chollo; la diferencia de precio entre su nueva vivienda y la que ocupan se reduce a la mitad) el goteo de viviendas a precios de mercado irá aumentando. También ayuda la socialización del sufrimiento, el "mal de muchos", si todo el mundo tiene que vender con rebajas, no te sientes como el simple del pueblo por hacerlo.
