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(aunque se ha tratado muy bien en el foro, este articulo ha quedado tan bonito que merece ponerse)
19 de Marzo de 2007
Fuente: Expansión.com/Javier Blas
Hipotecas de alto riesgo: un negocio explosivo
Los problemas del banco hipotecario de alto riesgo New Century ponen de relieve la frágil salud de ese mercado en Estados Unidos. Estas son las claves de la situación y sus posibles efectos.
1. ¿Qué son las hipotecas de alto riesgo (subprime)?
Las hipotecas de alto riesgo (subprime en inglés) son préstamos para la compra de vivienda concedidos a particulares con un complicado historial de crédito en EEUU. Habitualmente implican tipos de interés más elevados para compensar el mayor riesgo de impago. Su uso, que se popularizó a partir de 2003 debido al fuerte encarecimiento de la vivienda, ha permitido que más estadounidenses accedan a su primera residencia, contribuyendo a sostener la actividad inmobiliaria.
2. ¿Qué es el historial de crédito?
El historial de crédito es la forma de medir en EEUU la probabilidad de que un cliente pague sus deudas. Varias empresas elaboran historiales: Fair Isaac Corporation es la más importante. El historial se mide en puntos. La mayoría de la población tiene una puntuación superior a los 700 puntos y el 73% sobrepasa los 650 puntos.
3. ¿Quiénes recurren a las hipotecas de alto riesgo?
Las hipotecas de alto riesgo se conceden a aquellos que tengan una puntuación en su historial de crédito menor de 620 puntos. Alrededor del 20% de la población de EEUU se sitúa en esa categoría, según los datos de Fair Isaac Corporation. Las personas con un pobre historial suelen tener escasa estabilidad laboral, una elevada proporción de deudas con respecto a sus ingresos o no han pagado a tiempo alguna deuda en el pasado, como la de las tarjetas de crédito.
4 ¿Cuál es la importancia de las hipotecas de alto riesgo?
El año pasado, una de cada cinco hipotecas que se concedió en EEUU fue de alto riesgo, según Deutsche Bank; antes, sólo una de cada diez entraba en la categoría de alto riesgo. Pese a su reciente importancia, estas hipotecas todavía representan una pequeña parte –el 12%– del saldo vivo hipotecario de EEUU.
5. Si son de alto riesgo, ¿dónde está el negocio para la banca?
El negocio es el diferencial entre el tipo de interés que cargan a sus clientes y el tipo de interés de las líneas de crédito a través de las que se financian. Según datos de Fair Isaac Corporation, en una hipoteca de 300.000 dólares a 30 años, un individuo con una puntuación de crédito buena podría obtener un préstamos al 5,8% –lo que se traduce en una mensualidad de alrededor de 1.750 dólares–. Pero un cliente subprime, con un historial de crédito de alrededor de 600 puntos, debería pagar una tasa del 8,5%, equivalente a 2.010 dólares al mes. Los clientes con mayor riesgo se enfrentan a tipos de interés por encima del 10%.
6. ¿Cuáles son los mayores bancos en ese segmento?
Según datos de la Asociación de Banca Hipotecaria, el mayor banco es Wells Fargo, seguido por HSBC Household Finance –el primero dedicado en exclusiva a este segmento– y de New Century –segundo dedicado en exclusiva a este segmento y primero entre los independientes–. Otros destacados son Countrywide, Fremont General, Option One y Ameriquest.
7. Entonces, ¿los grandes bancos de Wall Street no están involucrados?
Al contrario. Bancos como Goldman Sachs, Merrill Lynch o Morgan Stanley, están involucrados doblemente. Por un lado, son la fuente de financiación de los bancos hipotecarios, que recurren a líneas de crédito de Wall Street para lograr fondos. Por otro, son quienes diseñan las titulizaciones de los créditos que los bancos hipotecarios venden en el mercado para repagar los créditos originales. Por esa razón, Wall Street puede recibir un doble golpe: perder el negocio de las líneas de crédito y el de las titulizaciones. Ambos muy rentables.
8. ¿Qué está pasando ahora?
El mercado de hipotecas de alto riesgo ha pinchado, debido a que la subida de tipos de interés ha provocado que muchas familias no puedan pagar las mensualidades de sus hipotecas. La jovenlandesesidad se ha disparado hasta casi el 13%, alcanzado el 19% en algunos bancos. New Century está al borde la quiebra, después de que los bancos de Wall Street hayan cancelado sus líneas de crédito. Otros 36 bancos hipotecarios de alto riesgo han cerrado, quebrado o han sido vendidos desde diciembre. El precio de los bonos respaldados con hipotecas de alto riesgo (índice ABX BBB-) se ha desplomado, lo que ha ampliado el diferencial con respecto al libor en dólares desde 500 puntos en enero hasta casi 2.000 puntos básicos esta semana.
9. ¿Qué otros tipos de hipotecas de alto riesgo o exóticas existen?
En EEUU, la hipoteca tradicional es a tipo de interés fijo por una duración de alrededor de 30 años. Las hipotecas exóticas son aquellas que difieren significativamente de ese modelo. Un tipo muy popular ha sido la hipoteca de tipo de interés variable, cuyo peso en el mercado ha pasado del 10% en 1998 al 40% en 2004. Otras, como las “sólo interés” –durante varios años sólo se pagan intereses– o las llmadas “amortización negativa” –el pago mensual no alcanza a reducir la deuda, por lo que el principal aumenta; hasta que, al cabo de un periodo, los pagos suben salvajemente– también han crecido en importancia. Estos dos últimos tipos, que en 1998 representaban el uno por ciento del total, supusieron en 2005 casi el 40% . El mayor peligro es la mezcla de hipotecas de alto riesgo (subprime) a las que se añaden elementos exóticos, como la “amortización negativa”.
10. ¿Cuál será el impacto en la economía?
Es pronto para saberlo. Hay evidencias anecdóticas de que los bancos están rechazando otorgar ahora hipotecas a clientes de riesgo que no hubiesen tenido ningún problema hace seis meses. Goldman Sachs teme que esa restricción del crédito provoque que se vendan 200.000 viviendas menos de lo anticipado, lo que podría dañar el sector inmobiliario.
Y hay quien teme incluso que se produzca una restricción de crédito a clientes con menor riesgo. Otros analistas, sin embargo, dudan de que el problema vaya a contagiar al conjunto de la economía, ya que señalan los dos elementos clave que determinan la jovenlandesesidad – el paro y los ingresos de las familias– continúan en niveles sanos.
El impacto, por tanto, parece hoy limitado. Pero los inversores, como fondos de pensiones y hedge fund, que han comprado bonos respaldados por hipotecas de alto riesgo podrían perder mucho dinero, provocando nuevas caídas en las bolsas y aversión al riesgo.
19 de Marzo de 2007
Fuente: Expansión.com/Javier Blas
Hipotecas de alto riesgo: un negocio explosivo
Los problemas del banco hipotecario de alto riesgo New Century ponen de relieve la frágil salud de ese mercado en Estados Unidos. Estas son las claves de la situación y sus posibles efectos.
1. ¿Qué son las hipotecas de alto riesgo (subprime)?
Las hipotecas de alto riesgo (subprime en inglés) son préstamos para la compra de vivienda concedidos a particulares con un complicado historial de crédito en EEUU. Habitualmente implican tipos de interés más elevados para compensar el mayor riesgo de impago. Su uso, que se popularizó a partir de 2003 debido al fuerte encarecimiento de la vivienda, ha permitido que más estadounidenses accedan a su primera residencia, contribuyendo a sostener la actividad inmobiliaria.
2. ¿Qué es el historial de crédito?
El historial de crédito es la forma de medir en EEUU la probabilidad de que un cliente pague sus deudas. Varias empresas elaboran historiales: Fair Isaac Corporation es la más importante. El historial se mide en puntos. La mayoría de la población tiene una puntuación superior a los 700 puntos y el 73% sobrepasa los 650 puntos.
3. ¿Quiénes recurren a las hipotecas de alto riesgo?
Las hipotecas de alto riesgo se conceden a aquellos que tengan una puntuación en su historial de crédito menor de 620 puntos. Alrededor del 20% de la población de EEUU se sitúa en esa categoría, según los datos de Fair Isaac Corporation. Las personas con un pobre historial suelen tener escasa estabilidad laboral, una elevada proporción de deudas con respecto a sus ingresos o no han pagado a tiempo alguna deuda en el pasado, como la de las tarjetas de crédito.
4 ¿Cuál es la importancia de las hipotecas de alto riesgo?
El año pasado, una de cada cinco hipotecas que se concedió en EEUU fue de alto riesgo, según Deutsche Bank; antes, sólo una de cada diez entraba en la categoría de alto riesgo. Pese a su reciente importancia, estas hipotecas todavía representan una pequeña parte –el 12%– del saldo vivo hipotecario de EEUU.
5. Si son de alto riesgo, ¿dónde está el negocio para la banca?
El negocio es el diferencial entre el tipo de interés que cargan a sus clientes y el tipo de interés de las líneas de crédito a través de las que se financian. Según datos de Fair Isaac Corporation, en una hipoteca de 300.000 dólares a 30 años, un individuo con una puntuación de crédito buena podría obtener un préstamos al 5,8% –lo que se traduce en una mensualidad de alrededor de 1.750 dólares–. Pero un cliente subprime, con un historial de crédito de alrededor de 600 puntos, debería pagar una tasa del 8,5%, equivalente a 2.010 dólares al mes. Los clientes con mayor riesgo se enfrentan a tipos de interés por encima del 10%.
6. ¿Cuáles son los mayores bancos en ese segmento?
Según datos de la Asociación de Banca Hipotecaria, el mayor banco es Wells Fargo, seguido por HSBC Household Finance –el primero dedicado en exclusiva a este segmento– y de New Century –segundo dedicado en exclusiva a este segmento y primero entre los independientes–. Otros destacados son Countrywide, Fremont General, Option One y Ameriquest.
7. Entonces, ¿los grandes bancos de Wall Street no están involucrados?
Al contrario. Bancos como Goldman Sachs, Merrill Lynch o Morgan Stanley, están involucrados doblemente. Por un lado, son la fuente de financiación de los bancos hipotecarios, que recurren a líneas de crédito de Wall Street para lograr fondos. Por otro, son quienes diseñan las titulizaciones de los créditos que los bancos hipotecarios venden en el mercado para repagar los créditos originales. Por esa razón, Wall Street puede recibir un doble golpe: perder el negocio de las líneas de crédito y el de las titulizaciones. Ambos muy rentables.
8. ¿Qué está pasando ahora?
El mercado de hipotecas de alto riesgo ha pinchado, debido a que la subida de tipos de interés ha provocado que muchas familias no puedan pagar las mensualidades de sus hipotecas. La jovenlandesesidad se ha disparado hasta casi el 13%, alcanzado el 19% en algunos bancos. New Century está al borde la quiebra, después de que los bancos de Wall Street hayan cancelado sus líneas de crédito. Otros 36 bancos hipotecarios de alto riesgo han cerrado, quebrado o han sido vendidos desde diciembre. El precio de los bonos respaldados con hipotecas de alto riesgo (índice ABX BBB-) se ha desplomado, lo que ha ampliado el diferencial con respecto al libor en dólares desde 500 puntos en enero hasta casi 2.000 puntos básicos esta semana.
9. ¿Qué otros tipos de hipotecas de alto riesgo o exóticas existen?
En EEUU, la hipoteca tradicional es a tipo de interés fijo por una duración de alrededor de 30 años. Las hipotecas exóticas son aquellas que difieren significativamente de ese modelo. Un tipo muy popular ha sido la hipoteca de tipo de interés variable, cuyo peso en el mercado ha pasado del 10% en 1998 al 40% en 2004. Otras, como las “sólo interés” –durante varios años sólo se pagan intereses– o las llmadas “amortización negativa” –el pago mensual no alcanza a reducir la deuda, por lo que el principal aumenta; hasta que, al cabo de un periodo, los pagos suben salvajemente– también han crecido en importancia. Estos dos últimos tipos, que en 1998 representaban el uno por ciento del total, supusieron en 2005 casi el 40% . El mayor peligro es la mezcla de hipotecas de alto riesgo (subprime) a las que se añaden elementos exóticos, como la “amortización negativa”.
10. ¿Cuál será el impacto en la economía?
Es pronto para saberlo. Hay evidencias anecdóticas de que los bancos están rechazando otorgar ahora hipotecas a clientes de riesgo que no hubiesen tenido ningún problema hace seis meses. Goldman Sachs teme que esa restricción del crédito provoque que se vendan 200.000 viviendas menos de lo anticipado, lo que podría dañar el sector inmobiliario.
Y hay quien teme incluso que se produzca una restricción de crédito a clientes con menor riesgo. Otros analistas, sin embargo, dudan de que el problema vaya a contagiar al conjunto de la economía, ya que señalan los dos elementos clave que determinan la jovenlandesesidad – el paro y los ingresos de las familias– continúan en niveles sanos.
El impacto, por tanto, parece hoy limitado. Pero los inversores, como fondos de pensiones y hedge fund, que han comprado bonos respaldados por hipotecas de alto riesgo podrían perder mucho dinero, provocando nuevas caídas en las bolsas y aversión al riesgo.
