ex-burbujista
Madmaxista
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1001 razones para que la vivienda no baje. (o baje una miseria)
Ante la falta de argumentos claros de que la vivienda vaya a bajar de precio con un poco de reflexión podemos encontrar multitud de argumentos que muestran que difícilmente va a bajar. (con las excepciones que siempre han mencionado los bancos y otros agentes - tipos por encima del 6% o que se dispare el paro) aun en esos casos habría que ver si las bajadas serían significativas.
1- *** Hasta 2002 el gobierno e incluso los constructores estaban preocupados por la subida del precio de la vivienda, reclamaban bajadas de precios y
Consideraban que lo bueno era precios bajos y accesibles.
Ahora ha cambiado el sentimiento, a todos les preocupa el precio pero no para que bajen, quieren que sigan subiendo.
Es de imaginar que el gobierno, tasadores, bancos, promotoras, pondrán todo de su parte para que no se produzcan bajadas, si son necesarias se darán ayudas a las constructoras e inmobiliarias, (en 1992 muchos gobiernos, el español también, compraban promociones o ayudaron a los promotores, querían bajadas de precios "controladas", ahora ni eso, quieren subidas)
¿Sería de extrañar medidas fiscales para que los inversores no saquen al mercado sus viviendas?
2- *** en el anterior boom inmobiliario no hubo bajada nominal de precios y eso que el diferencial entre inflación e interés era brutal.
Para los que dicen que la inflación se comía la deuda, la inflación entre 1989 y 1994 fue del 30% (una media del 5.5% anual, pero el diferencial de lo que pagaban de interés era brutal, de hasta el +10% -ipc del 5% tipos al 15%)
La inflación en modo alguno hacia disminuir el peso de la deuda. Y LOS PRECIOS NO BAJARON.
Además los intereses subieron del 11% en 1988 al 16% en 1990 y eso solo afecto a frenar la subida de precios.
(hacer cuentas de lo que supone un 15% de interés) cuando tu salario sube un 5%
3- *** Deuda externa, España es uno de los países con menos deuda externa del entorno.
datos de wikipedia:
4- *** empleo, hoy hay un 50% mas personas dadas de alta en la seguridad social que hace 10 años. (Hemos pasado de 12 a 19) eso significa que hay un 50% más de salario disponible para la compra.
El anterior boom teníamos un 22% de paro. Entre los jóvenes llegaba al 60% y no hubo bajadas de precios nominales.
5- *** el que tiene una hipoteca y es vivienda habitual recibe una subvención que puede pagarle -en pareja- 2.400 euros al año, lo que supone que el 30% de los intereses se los pagamos entre todos.la inflación Juega a su favor, cada año disminuye su deuda vía inflación que pagan los no hipotecados.
6- *** inmi gración. Los que dicen que la inmi gración no influye porque no compra vivienda nueva no se enteran. aunque demanden vivienda de alquiler presionan igual que si compraran, si los alquileres están altos los precios estarán altos.
Ademas la inmigracion se concentra en ciudades donde incluso se construye menos de la media. (¿como es posible que en valladolid se construya mas que en madrid cuando alli unicamente tienen la necesidad generacional y recambio de viviendas en mal estado?) ¿cuanta se necesitará en madrid con cerca de 1 millon de pagapensiones y docenas de miles de españoles que emigran cada año a Madrid?
7- *** el mercado es lentísimo, lentísimo, tan lento que en ese tiempo es posible un cambio de la situación que puede jugar o no en contra de los precios.
(recordemos que en 1999 había alquileres que eran mas caros que la hipoteca de esa misma vivienda incluyendo el capital -el mercado no había digerido que la bajada de tipos podía suponer una subida de precios; los intereses llevaban varios años de bajadas intensas y los precios no habían reaccionado- )
8- *** La falta de vivienda en alquiler. Los altos precios los alquileres presionarán los precios. (con tanta literatura sobre el tema no creo que sea necesario extenderme)
9- *** un país con tanta vivienda en propiedad ya pagada (creo que en España hay 8 millones de hipotecas y 23 millones de propiedades) permite situaciones económicas increíbles. lo que se definió "sector inmobiliario de segunda generación" y que algunos dicen sistema piramidal.
Un sistema escalable de propiedades/precios igual que antes era un sistema escalable de salarios/propiedades, (¿o era un sistema piramidal de salarios?) gente con salarios mejores accede a viviendas mejores y gente con vivienda en propiedad accede a viviendas mejores que quien no tiene propiedad aunque tenga un salario mejor.
10- *** el fin del baby boom queda anulado y superado por la entrada de pagapensiones masiva.
11- *** los pagapensiones, en su mayoría, aunque venga una crisis no se irán, solo hablan español ir a Europa es mucho más traumático que venir a España; algunos volverán a sus países, los que tienen a la mujer y los hijos allí, el resto no volverá. En el peor de los casos tienen mas posibilidades aquí que en sus países de origen, si tienen hijos aquí ya ni te cuento, tienen educación sanidad y una sociedad "justa" y desarrollada frente a dictadores y hambruna.
En crisis hasta tendrían un problema de pagarse el pasaje de vuelta (yo he conocido pagapensiones que trajeron a los hijos y al ver que tenían que trabajar los dos y situación tan difícil querían enviar a sus hijos para allí con la abuela y no conseguían juntar para el pasaje, al final los niños siguen aquí) . Los pocos que se vayan serán sustituidos por otros que vendrán huyendo del hambre. (olvidaos de la pirámide de población invertida)
12- *** En 2004 la deuda hipotecaria de los hogares de 381.000 millones de euros al 3% pago de intereses 11.430 millones de euros.
Hacienda desgravó 5.500 millones de euros. Prácticamente la mitad de los intereses los pagaron todos los contribuyentes.
En 2006 con 560.000 millones de deuda hipotecaria al 4.5% interés = 25.000 millones de euros, con una desgravación de 8.000 millones entre todos se pagará el 30% de los interéses de los hipotecados.
El que no vea que con estos datos era previsible en 2004 que los precios siguieran subiendo y que ahora difícilmente van a bajar es que no quiere ver lo evidente.
(en estos datos no están separadas las hipotecas de las primeras y de las segundas residencias, de hacerlo aun sería más favorable al comprador vivienda habitual)
13- *** en España la vivienda no paga impuestos, los alemanes compran aquí y viven de alquiler allí. (Como nos muestra almagar y expatriado pueden vivir de alquiler y ser arrendadores de una vivienda. http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?p=217501#post217501 con este cruce de alquileres puede que en Alemania haya más propietarios de lo que parece)
Pues solo hay que imaginar lo que significa no pagar ibi para entender la excelente inversión a largo plazo que es.
14- *** el ahorro se penaliza con unos intereses muy bajos que apenas cubren la inflación y pagando un 18% de impuestos mientras que la compra para alquilar se incentiva estando exento de pagar impuestos o pagando una miseria. (o en oscuro)
15- ***si comparamos los precios con el mercado europeo yo no veo diferencias de precios. Excepto Portugal y Alemania/austria el resto de países los veo con precios muy parecidos.
16- *** economía sumergida y salarios reales.
http://www.ine.es/revistas/fuentes/numero7/fest-23.html
Según esos datos en España hay un 23% de economía sumergida, por lo que hay mas trabajadores de los que aparecen en la SS y con salarios mucho más altos.
en Alemania tienen un 3.6%
tema aparte son las dietas y extras (legales) que no se fiscalizan y que pueden suponer unos salarios considerablemente mas altos de los que aparecen en las estadísticas, (el caso mas extremo que conozco es una persona que cobra en nomina 850 de salario y hasta 3.000 de extras)
17- *** los que dicen que en España se construye tanto, en Francia se terminan 400.000 viviendas en España 600.000
18- *** el nuevo código de edificación subirá los costos de las nuevas viviendas un 10% lo que hará unas viviendas más caras de producir.
19- *** Los impuestos que se pagan al comprar una vivienda es un freno a que el mercado sea dinámico, Además esos impuestos encarecen los precios solo salir del notario. ( si una vivienda me cuesta 40 millones y pago 5 de impuestos inmediatamente fijo su costo en 45 millones)
20- *** inversión extranjera sigue siendo altísima, con los precios europeos de viviendas si la vivienda baja en la costa española la van a comprar los turistas. Si no hubieran subido de precio a estas alturas toda la vivienda de la costa sería suya.
21- *** si consideramos que los precios de equilibrio son los de 2004 y consideramos que muchos de los compradores son de reposicion o con ayudas familiares, no parece que el sobreendeudamiento afecte a tantas familias,
22- *** comparar la situacion española con la burbuja japonesa o argentina necesita mucha imaginación. (recuerdo que la prensa hablaba de que el alquiler de una vivienda de 100 metros en tokio costaba 1 millon de pesetas de hace 15 años) cuando en madrid tenemos unos alquileres normales incluso bajos comparados a otras capitales.
23- *** la baja rentabilidad de la renta fija, incluso ha sido negativa estos años, (Se pagaba dinero por que el banco lo "guardara") pero aunque sea positiva 1 punto o dos es ridículo, a ningún ahorrador con cerebro le compensa "prestar su dinero gratis".
¿Os imagináis alquilar los locales o los pisos gratis? Con ese mismo dinero puedes comprar un local o una vivienda y cobrar un alquiler de verdad aunque sea muy bajo. (Un alquiler que nos retorna un 4% es más rentable que la renta fija con unos interés al 6% y una inflación al 3% ) el dinero se deprecia con la inflación mientras que un local sube o baja de precio independientemente de la inflación. (y normalmente sube algo mas que la inflación)
24- dato del ministerio de vivienda:
"El incremento del parque el año pasado (2006) fue de 586.874 viviendas, de las que 423.606 fueron viviendas principales y 163.268 fueron no principales (27,8%)."
De ser cierto el dato y si las viviendas no principales son las segundas residencias etc,
423.000 viviendas principales no parece que den respuesta a la necesidad de vivienda que hay.
25-
26-
27-
1001- ....[/COLOR]
pd: esta escrito de corrido y faltan muchos puntos. Espero que este claro y que no tenga errores de bulto...
El que quiera puede continuar poniendo "puntos"
Ante la falta de argumentos claros de que la vivienda vaya a bajar de precio con un poco de reflexión podemos encontrar multitud de argumentos que muestran que difícilmente va a bajar. (con las excepciones que siempre han mencionado los bancos y otros agentes - tipos por encima del 6% o que se dispare el paro) aun en esos casos habría que ver si las bajadas serían significativas.
1- *** Hasta 2002 el gobierno e incluso los constructores estaban preocupados por la subida del precio de la vivienda, reclamaban bajadas de precios y
Consideraban que lo bueno era precios bajos y accesibles.
Ahora ha cambiado el sentimiento, a todos les preocupa el precio pero no para que bajen, quieren que sigan subiendo.
Es de imaginar que el gobierno, tasadores, bancos, promotoras, pondrán todo de su parte para que no se produzcan bajadas, si son necesarias se darán ayudas a las constructoras e inmobiliarias, (en 1992 muchos gobiernos, el español también, compraban promociones o ayudaron a los promotores, querían bajadas de precios "controladas", ahora ni eso, quieren subidas)
¿Sería de extrañar medidas fiscales para que los inversores no saquen al mercado sus viviendas?
2- *** en el anterior boom inmobiliario no hubo bajada nominal de precios y eso que el diferencial entre inflación e interés era brutal.
Para los que dicen que la inflación se comía la deuda, la inflación entre 1989 y 1994 fue del 30% (una media del 5.5% anual, pero el diferencial de lo que pagaban de interés era brutal, de hasta el +10% -ipc del 5% tipos al 15%)
La inflación en modo alguno hacia disminuir el peso de la deuda. Y LOS PRECIOS NO BAJARON.
Además los intereses subieron del 11% en 1988 al 16% en 1990 y eso solo afecto a frenar la subida de precios.
(hacer cuentas de lo que supone un 15% de interés) cuando tu salario sube un 5%
3- *** Deuda externa, España es uno de los países con menos deuda externa del entorno.
datos de wikipedia:
4- *** empleo, hoy hay un 50% mas personas dadas de alta en la seguridad social que hace 10 años. (Hemos pasado de 12 a 19) eso significa que hay un 50% más de salario disponible para la compra.
El anterior boom teníamos un 22% de paro. Entre los jóvenes llegaba al 60% y no hubo bajadas de precios nominales.
5- *** el que tiene una hipoteca y es vivienda habitual recibe una subvención que puede pagarle -en pareja- 2.400 euros al año, lo que supone que el 30% de los intereses se los pagamos entre todos.la inflación Juega a su favor, cada año disminuye su deuda vía inflación que pagan los no hipotecados.
6- *** inmi gración. Los que dicen que la inmi gración no influye porque no compra vivienda nueva no se enteran. aunque demanden vivienda de alquiler presionan igual que si compraran, si los alquileres están altos los precios estarán altos.
Ademas la inmigracion se concentra en ciudades donde incluso se construye menos de la media. (¿como es posible que en valladolid se construya mas que en madrid cuando alli unicamente tienen la necesidad generacional y recambio de viviendas en mal estado?) ¿cuanta se necesitará en madrid con cerca de 1 millon de pagapensiones y docenas de miles de españoles que emigran cada año a Madrid?
7- *** el mercado es lentísimo, lentísimo, tan lento que en ese tiempo es posible un cambio de la situación que puede jugar o no en contra de los precios.
(recordemos que en 1999 había alquileres que eran mas caros que la hipoteca de esa misma vivienda incluyendo el capital -el mercado no había digerido que la bajada de tipos podía suponer una subida de precios; los intereses llevaban varios años de bajadas intensas y los precios no habían reaccionado- )
8- *** La falta de vivienda en alquiler. Los altos precios los alquileres presionarán los precios. (con tanta literatura sobre el tema no creo que sea necesario extenderme)
9- *** un país con tanta vivienda en propiedad ya pagada (creo que en España hay 8 millones de hipotecas y 23 millones de propiedades) permite situaciones económicas increíbles. lo que se definió "sector inmobiliario de segunda generación" y que algunos dicen sistema piramidal.
Un sistema escalable de propiedades/precios igual que antes era un sistema escalable de salarios/propiedades, (¿o era un sistema piramidal de salarios?) gente con salarios mejores accede a viviendas mejores y gente con vivienda en propiedad accede a viviendas mejores que quien no tiene propiedad aunque tenga un salario mejor.
10- *** el fin del baby boom queda anulado y superado por la entrada de pagapensiones masiva.
11- *** los pagapensiones, en su mayoría, aunque venga una crisis no se irán, solo hablan español ir a Europa es mucho más traumático que venir a España; algunos volverán a sus países, los que tienen a la mujer y los hijos allí, el resto no volverá. En el peor de los casos tienen mas posibilidades aquí que en sus países de origen, si tienen hijos aquí ya ni te cuento, tienen educación sanidad y una sociedad "justa" y desarrollada frente a dictadores y hambruna.
En crisis hasta tendrían un problema de pagarse el pasaje de vuelta (yo he conocido pagapensiones que trajeron a los hijos y al ver que tenían que trabajar los dos y situación tan difícil querían enviar a sus hijos para allí con la abuela y no conseguían juntar para el pasaje, al final los niños siguen aquí) . Los pocos que se vayan serán sustituidos por otros que vendrán huyendo del hambre. (olvidaos de la pirámide de población invertida)
12- *** En 2004 la deuda hipotecaria de los hogares de 381.000 millones de euros al 3% pago de intereses 11.430 millones de euros.
Hacienda desgravó 5.500 millones de euros. Prácticamente la mitad de los intereses los pagaron todos los contribuyentes.
En 2006 con 560.000 millones de deuda hipotecaria al 4.5% interés = 25.000 millones de euros, con una desgravación de 8.000 millones entre todos se pagará el 30% de los interéses de los hipotecados.
El que no vea que con estos datos era previsible en 2004 que los precios siguieran subiendo y que ahora difícilmente van a bajar es que no quiere ver lo evidente.
(en estos datos no están separadas las hipotecas de las primeras y de las segundas residencias, de hacerlo aun sería más favorable al comprador vivienda habitual)
13- *** en España la vivienda no paga impuestos, los alemanes compran aquí y viven de alquiler allí. (Como nos muestra almagar y expatriado pueden vivir de alquiler y ser arrendadores de una vivienda. http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?p=217501#post217501 con este cruce de alquileres puede que en Alemania haya más propietarios de lo que parece)
Pues solo hay que imaginar lo que significa no pagar ibi para entender la excelente inversión a largo plazo que es.
14- *** el ahorro se penaliza con unos intereses muy bajos que apenas cubren la inflación y pagando un 18% de impuestos mientras que la compra para alquilar se incentiva estando exento de pagar impuestos o pagando una miseria. (o en oscuro)
15- ***si comparamos los precios con el mercado europeo yo no veo diferencias de precios. Excepto Portugal y Alemania/austria el resto de países los veo con precios muy parecidos.
16- *** economía sumergida y salarios reales.
http://www.ine.es/revistas/fuentes/numero7/fest-23.html
Según esos datos en España hay un 23% de economía sumergida, por lo que hay mas trabajadores de los que aparecen en la SS y con salarios mucho más altos.
en Alemania tienen un 3.6%
tema aparte son las dietas y extras (legales) que no se fiscalizan y que pueden suponer unos salarios considerablemente mas altos de los que aparecen en las estadísticas, (el caso mas extremo que conozco es una persona que cobra en nomina 850 de salario y hasta 3.000 de extras)
17- *** los que dicen que en España se construye tanto, en Francia se terminan 400.000 viviendas en España 600.000
18- *** el nuevo código de edificación subirá los costos de las nuevas viviendas un 10% lo que hará unas viviendas más caras de producir.
19- *** Los impuestos que se pagan al comprar una vivienda es un freno a que el mercado sea dinámico, Además esos impuestos encarecen los precios solo salir del notario. ( si una vivienda me cuesta 40 millones y pago 5 de impuestos inmediatamente fijo su costo en 45 millones)
20- *** inversión extranjera sigue siendo altísima, con los precios europeos de viviendas si la vivienda baja en la costa española la van a comprar los turistas. Si no hubieran subido de precio a estas alturas toda la vivienda de la costa sería suya.
21- *** si consideramos que los precios de equilibrio son los de 2004 y consideramos que muchos de los compradores son de reposicion o con ayudas familiares, no parece que el sobreendeudamiento afecte a tantas familias,
22- *** comparar la situacion española con la burbuja japonesa o argentina necesita mucha imaginación. (recuerdo que la prensa hablaba de que el alquiler de una vivienda de 100 metros en tokio costaba 1 millon de pesetas de hace 15 años) cuando en madrid tenemos unos alquileres normales incluso bajos comparados a otras capitales.
23- *** la baja rentabilidad de la renta fija, incluso ha sido negativa estos años, (Se pagaba dinero por que el banco lo "guardara") pero aunque sea positiva 1 punto o dos es ridículo, a ningún ahorrador con cerebro le compensa "prestar su dinero gratis".
¿Os imagináis alquilar los locales o los pisos gratis? Con ese mismo dinero puedes comprar un local o una vivienda y cobrar un alquiler de verdad aunque sea muy bajo. (Un alquiler que nos retorna un 4% es más rentable que la renta fija con unos interés al 6% y una inflación al 3% ) el dinero se deprecia con la inflación mientras que un local sube o baja de precio independientemente de la inflación. (y normalmente sube algo mas que la inflación)
24- dato del ministerio de vivienda:
"El incremento del parque el año pasado (2006) fue de 586.874 viviendas, de las que 423.606 fueron viviendas principales y 163.268 fueron no principales (27,8%)."
De ser cierto el dato y si las viviendas no principales son las segundas residencias etc,
423.000 viviendas principales no parece que den respuesta a la necesidad de vivienda que hay.
25-
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pd: esta escrito de corrido y faltan muchos puntos. Espero que este claro y que no tenga errores de bulto...
El que quiera puede continuar poniendo "puntos"
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