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Madmaxista
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La deuda hipotecaria alcanza el 269% de la renta de las familias, frente al 39% de EEUU y al 58% de Francia
http://www.elconfidencial.com/economia/noticia.asp?id=8026&edicion=10/01/2007&pass=
Si se incluyen los intereses a pagar, la deuda hipotecaria en relación a la renta de las familias alcanza la escalofriante cifra del 269%, frente al 39% de los estadounidenses y al 58% de los franceses, según se desprende de un reciente informe publicado por el economista y arquitecto Ricardo Vergés en su página web.
Esto da una idea de la exuberancia irracional de la ‘burbuja’ inmobiliaria, toda vez que este experto ha elaborado, a partir de datos oficiales (bancos centrales, institutos de estadística e instituciones bancarias), la comparativa con dos países con reputación de boom en el sector.
Las comparaciones también alcanzan al número de viviendas por mil habitantes y al número de rentas necesarias para adquirir una vivienda. Así, el mercado estadounidense ha tocado techo con 8 viviendas por 1.000 habitantes a 3,5 rentas medias por hogar (4,4 en Francia).
Pues bien, en España, se siguen construyendo 18,5 viviendas por mil habitantes, a 5,3 rentas por hogar “según cantidades y precios de la Contabilidad Nacional, porque con datos de tasación de menos de 2 años, los precios suben hasta 6,5 rentas o más”, añade Vergés. Datos que, a su juicio, no explica “ninguna lógica de mercado ni de la construcción, ni de lo inmobiliario”.
“Efecto riqueza, efecto pobreza”
Respecto al famoso “efecto riqueza” inmobiliario que sucesivos ministros de Economía españoles han predicado en estos últimos años, Vergés tiene su propia opinión: “es un error pretender que somos un país de ricos propietarios, ya que debemos cerca de lo equivalente a lo pagado por las nuevas viviendas producidas desde 1996, si se toman las estimaciones de las Cuentas Nacionales en base 2000”.
El economista prevé que el precio de las viviendas se equilibrará hasta 3,5 rentas por hogar, lo que conlleva un “efecto pobreza” para quienes compraron pisos sobrevalorados. Eso sin contar con el riesgo enunciado en el principio de Merton: “Cuando el valor de un activo es inferior a la deuda, el deudor prefiere devolver el activo antes que la deuda”. Por supuesto, tratándose de euros, debemos negociar garantía con el Banco Central Europeo. “Pero en España no ocurre como en el Reino Unido, donde si no puedes pagar la hipoteca devuelves las llaves, (si está previsto en el contrato, supongo...)”, aduce Ricardo Vergés.
¿A cuánto asciende la burbuja?
Más exagerado aún es el coste financiero total de la burbuja, suponiendo una resorción de la misma en un plazo de 6 años. Dicho de otra manera, “el dinero que unos diez millones de familias con hipotecas firmadas entre 1997 y 2012 inclusive deberán devolver, intereses incluidos”. Éste ascendería a la friolera de 3,25 billones de euros, de los cuales las entidades apenas han recuperado hoy un cuarto de billón. “De momento sólo hemos financiado la subida de la burbuja y ahora es razonable pensar que habrá que financiar la bajada”, asegura este experto.
Para Vergés, dado el panorama que pinta, “lo más urgente es enfriar la construcción y reducir los precios. La primera, por invasiva (market up) y los segundos, por carecer de suficiente contrapartida en bienes y servicios (hold up). Porque, de seguir así, “si los desequilibrios son excesivos, los adquirentes pueden verse incapacitados para cumplir sus cargas a lo largo de su vida, con lo que sus efectos se trasladan a las generaciones futuras. Si éstas no desean o no pueden asumirlas, entonces tendremos un problema y el euro también”, concluye.
La deuda hipotecaria alcanza el 269% de la renta de las familias, frente al 39% de EEUU y al 58% de Francia
http://www.elconfidencial.com/economia/noticia.asp?id=8026&edicion=10/01/2007&pass=
Si se incluyen los intereses a pagar, la deuda hipotecaria en relación a la renta de las familias alcanza la escalofriante cifra del 269%, frente al 39% de los estadounidenses y al 58% de los franceses, según se desprende de un reciente informe publicado por el economista y arquitecto Ricardo Vergés en su página web.
Esto da una idea de la exuberancia irracional de la ‘burbuja’ inmobiliaria, toda vez que este experto ha elaborado, a partir de datos oficiales (bancos centrales, institutos de estadística e instituciones bancarias), la comparativa con dos países con reputación de boom en el sector.
Las comparaciones también alcanzan al número de viviendas por mil habitantes y al número de rentas necesarias para adquirir una vivienda. Así, el mercado estadounidense ha tocado techo con 8 viviendas por 1.000 habitantes a 3,5 rentas medias por hogar (4,4 en Francia).
Pues bien, en España, se siguen construyendo 18,5 viviendas por mil habitantes, a 5,3 rentas por hogar “según cantidades y precios de la Contabilidad Nacional, porque con datos de tasación de menos de 2 años, los precios suben hasta 6,5 rentas o más”, añade Vergés. Datos que, a su juicio, no explica “ninguna lógica de mercado ni de la construcción, ni de lo inmobiliario”.
“Efecto riqueza, efecto pobreza”
Respecto al famoso “efecto riqueza” inmobiliario que sucesivos ministros de Economía españoles han predicado en estos últimos años, Vergés tiene su propia opinión: “es un error pretender que somos un país de ricos propietarios, ya que debemos cerca de lo equivalente a lo pagado por las nuevas viviendas producidas desde 1996, si se toman las estimaciones de las Cuentas Nacionales en base 2000”.
El economista prevé que el precio de las viviendas se equilibrará hasta 3,5 rentas por hogar, lo que conlleva un “efecto pobreza” para quienes compraron pisos sobrevalorados. Eso sin contar con el riesgo enunciado en el principio de Merton: “Cuando el valor de un activo es inferior a la deuda, el deudor prefiere devolver el activo antes que la deuda”. Por supuesto, tratándose de euros, debemos negociar garantía con el Banco Central Europeo. “Pero en España no ocurre como en el Reino Unido, donde si no puedes pagar la hipoteca devuelves las llaves, (si está previsto en el contrato, supongo...)”, aduce Ricardo Vergés.
¿A cuánto asciende la burbuja?
Más exagerado aún es el coste financiero total de la burbuja, suponiendo una resorción de la misma en un plazo de 6 años. Dicho de otra manera, “el dinero que unos diez millones de familias con hipotecas firmadas entre 1997 y 2012 inclusive deberán devolver, intereses incluidos”. Éste ascendería a la friolera de 3,25 billones de euros, de los cuales las entidades apenas han recuperado hoy un cuarto de billón. “De momento sólo hemos financiado la subida de la burbuja y ahora es razonable pensar que habrá que financiar la bajada”, asegura este experto.
Para Vergés, dado el panorama que pinta, “lo más urgente es enfriar la construcción y reducir los precios. La primera, por invasiva (market up) y los segundos, por carecer de suficiente contrapartida en bienes y servicios (hold up). Porque, de seguir así, “si los desequilibrios son excesivos, los adquirentes pueden verse incapacitados para cumplir sus cargas a lo largo de su vida, con lo que sus efectos se trasladan a las generaciones futuras. Si éstas no desean o no pueden asumirlas, entonces tendremos un problema y el euro también”, concluye.
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