La insostenibilidad de la burbuja: los numeros no mienten

Buenos dias,

A menudo tengo discusiones con algunos amigos sobre la cuestion de porque la burbuja inmobiliaria en España es insostenible. Ultimamente, empleo un argumento muy simple pero que creo yo que es muy representativo.

Durante 2006 se iniciarion cerca de 900000 viviendas nuevas, el precio medio por metro cuadrado es de 2763€ (estudio de la ST), por lo que un piso medio de unos 70m2 valdria unos 200000€. La poblacion activa en españa es de unos 25 millones de personas (segun el BDE, redondeado bastante para arriba). Para mantener el ritmo ladrillil, se tendrian que ir colocando las viviendas que se construyen, asi que, de media, cada persona con trabajo deberia gastar:

900000*200000/25000000 = 7200€

Pero el salario medio bruto anual, segun el INE (ultimos datos 2004) es de 20000€, calculando un par de incrementos del 3% durante los ultimos 2 años, se queda en 21200€.

Asi que, para mantener la construccion al ritmo y los precios actuales, todos los trabajadores de España deberian gastar, CADA AÑO, el 33% de su salario BRUTO en la adquisicion de vivienda nueva.

Yo no veo posible seguir con esta situacion durante mucho mas tiempo. Mucha gente ya tiene una vivienda y la mayoria de los que aun no la tienen no pueden permitirsela, asi que la vivienda nueva no tiene salida. El paron en la construccion, junto con una bajada de precios, es solo cuestion de tiempo.

Los números no mienten, pero todo depende de cómo los confecciones.

- Las 900.000 aún no se están construyendo, y quizá no lo hagan todas.
- Que se construya no significa que se deba vender, puede quedarse en stock.

Tampoco quiero quitar credibilidad a tu escrito, es evidente que la situación es insostenible.

Hombre sephon, k bien te keda mi cita ahí

maroga dijo:

- Que se construya no significa que se deba vender, puede quedarse en stock.

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Jejejejeje... no le hables de stock a los empresarios, por dios, stock no lo quieren ni las marcas de coches, quien cachopo quire pisos en stock? No digais sandeces anda....

Refused dijo:

Jejejejeje... no le hables de stock a los empresarios, por dios, stock no lo quieren ni las marcas de coches, quien cachopo quire pisos en stock? No digais sandeces anda....

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Díselo a los que tienen pisos cerrados desde hace 10 años porque así lo quieren.

No es comparable un coche a una vivienda. El coche sufre un envejecimiento acelerado, tanto tecnológico, de moda, de limpieza, de deterioro material, etc... Una vivienda de 25 años, si la construcción es correcta, está en perfecto estado.

El stock en vivienda puede ser obligatorio si no quieren perder el control, y con el stock ya harán algo.

¿Se te he ocurrido que dejando una parte en stock pueden ganar más que si los ponen todos a la venta como una carrera? Sería el reventón definitivo de la burbuja.
No digas sandeces anda...

maroga dijo:

Díselo a los que tienen pisos cerrados desde hace 10 años porque así lo quieren.

No es comparable un coche a una vivienda. El coche sufre un envejecimiento acelerado, tanto tecnológico, de moda, de limpieza, de deterioro material, etc... Una vivienda de 25 años, si la construcción es correcta, está en perfecto estado.

El stock en vivienda puede ser obligatorio si no quieren perder el control, y con el stock ya harán algo.

¿Se te he ocurrido que dejando una parte en stock pueden ganar más que si los ponen todos a la venta como una carrera? Sería el reventón definitivo de la burbuja.
No digas sandeces anda...

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cierto algunos comparan la vivienda con una fabrica de bollos, como si la gente comprara bollos para revenderlos 10 años despues o para alquilarlos,

Tal y como están construyendo en los últimos años, yo no apostaría a que esas viviendas estén en buenas condiciones en un plazo de 4 ó 5 años.

najmah dijo:

Tal y como están construyendo en los últimos años, yo no apostaría a que esas viviendas estén en buenas condiciones en un plazo de 4 ó 5 años.

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Pues yo diría que la calidad es muy superior a antes.

¿Lo dices por el pladur? El pladur no es malo, sólo que te puede gustar o no. Al constructor le encanta porque es más barato y rápido, pero no significa que sea malo, es un mejor aislante térmico y acústico, pero no tiene la misma resistencia.
De todos modos el pladur sólo se utiliza para tabiques interiores.

A parte del pladur, el resto de la estructura es mucho más resistente y mejor diseñada que las de antaño.

Creo que te has confundido al escribirlo porque 4 o 5 años es un suspiro para un cuerpo de hormigón armado.

maroga dijo:

Los números no mienten, pero todo depende de cómo los confecciones.

- Las 900.000 aún no se están construyendo, y quizá no lo hagan todas.
- Que se construya no significa que se deba vender, puede quedarse en stock.

Tampoco quiero quitar credibilidad a tu escrito, es evidente que la situación es insostenible.

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En el primer punto estoy de acuerdo. Seria mejor saber el numero de viviendas completadas el año pasado (quizas eran unas 700k?).

Pero sobre lo del stock, es posible que un año se deje de vender un % de lo construido. Puede que suceda lo mismo un par de años mas. Pero al final el constructor / promotor se va a cansar de gastar en dinero en viviendas que sabe que no va a vender, asi que bajara el ritmo de construccion o sacara los mas viejos de "oferta". Lo que no me creo es que un promotor se dedique a acumular stock sin vender (lo que supone perdidas para el) simplemente para mantener el ritmo de la construccion. Me recuerda demasiado al cuento ese del "viajero del futuro".

sephon dijo:

900000*200000/25000000 = 7200€

Asi que, para mantener la construccion al ritmo y los precios actuales, todos los trabajadores de España deberian gastar, CADA AÑO, el 33% de su salario BRUTO en la adquisicion de vivienda nueva.

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Esos calculos no son correctos, te faltan los intereses que bien pueden superar la misma cantidad, pero dejandolo en igual sale el 66% del salario bruto. Pero como contaba aquella historia: Año 2050, todos somos ricos, pero nadie tiene una vivienda, por que todo el mundo sabe que la vivienda es para especular...

sephon dijo:

En el primer punto estoy de acuerdo. Seria mejor saber el numero de viviendas completadas el año pasado (quizas eran unas 700k?).

Pero sobre lo del stock, es posible que un año se deje de vender un % de lo construido. Puede que suceda lo mismo un par de años mas. Pero al final el constructor / promotor se va a cansar de gastar en dinero en viviendas que sabe que no va a vender, asi que bajara el ritmo de construccion o sacara los mas viejos de "oferta". Lo que no me creo es que un promotor se dedique a acumular stock sin vender (lo que supone perdidas para el) simplemente para mantener el ritmo de la construccion. Me recuerda demasiado al cuento ese del "viajero del futuro".

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Tampoco digo eso.
Creo que el propio constructor buscará el aterrizaje suave del sector no hundiendo sus propios precios para quitarse el stock.
Cuando el sector aterrice y las aguas se tranquilicen ya verán qué hacen con el stock.

Suponiendo que se construyan 900.000 y pretendan quitárselo todo de encima, debería ser tirando los precios, y eso nos haría entrar en una espiral de "aguanto un poco más para ver si bajan", y ellos son conocedores de situaciones similares. Sería el equivalente a cortarse las venas.

Luego ya se verá, pero lo que no van a hacer es tirarse su propio negocio por los suelos.

Y lo de las 900k estoy seguro que no se iniciarán todas, sobretodo viendo que ha aumentado el paro en el 9,4% en el sector de la construcción.

maroga dijo:

Díselo a los que tienen pisos cerrados desde hace 10 años porque así lo quieren.

No es comparable un coche a una vivienda. El coche sufre un envejecimiento acelerado, tanto tecnológico, de moda, de limpieza, de deterioro material, etc... Una vivienda de 25 años, si la construcción es correcta, está en perfecto estado.

El stock en vivienda puede ser obligatorio si no quieren perder el control, y con el stock ya harán algo.

¿Se te he ocurrido que dejando una parte en stock pueden ganar más que si los ponen todos a la venta como una carrera? Sería el reventón definitivo de la burbuja.
No digas sandeces anda...

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Madre mia, tu te crees que es rentable para un constructor construir casas y tenerlas 10 años cerradas? Pagan materiales y a los peones a 10 años vista? y de que vivien mientras? Venga por favor...
"Con el stock ya haran algo..." es una respuesta muy inteligente para explicar el stock... por dios.

"Una vivienda de 25 años, si la construcción es correcta, está en perfecto estado." ---> si claro, y dentro de 25 años la gente querra esas casas, y no las nuevas al mismo precio, anda que...

Ferrovial vende su inmobiliaria, La caixa idem, Caja Madrid Idem, las grandes constructoras poco a poco se olvidan de la construccion residencial, precisamente por eso y aun se tienen que escuchar tonterias como el Stock de pisos como algo normal incluso positivo economicamente.

jmfer dijo:

Al menos los bollos que fabrico en Palencia los puedo vender en Valladolid. Con la vivienda, lo de llevarla de un lado para otro, como que lo veo complicado.

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Aun seguis constestando a este tio...? Al ex-burbujista, quiero decir.

maroga dijo:

Pues yo diría que la calidad es muy superior a antes.

¿Lo dices por el pladur? El pladur no es malo, sólo que te puede gustar o no. Al constructor le encanta porque es más barato y rápido, pero no significa que sea malo, es un mejor aislante térmico y acústico, pero no tiene la misma resistencia.
De todos modos el pladur sólo se utiliza para tabiques interiores.

A parte del pladur, el resto de la estructura es mucho más resistente y mejor diseñada que las de antaño.

Creo que te has confundido al escribirlo porque 4 o 5 años es un suspiro para un cuerpo de hormigón armado.

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No lo digo por el pladur ni por ningún otro material en concreto (me faltarían conocimientos). Lo digo porque las promociones, según se terminan, por lo menos en mi ciudad, les salen unas grietas que dan miedo. No dudo que tengamos mejores materiales, pero sí que se estén utilizando.