El otro día tuve una interesante conversación con un un asesor financiero de una importante agencia de bolsa española. Empezamos hablando sobre la economía americana. Luego le pregunté por las advertencias que está recibiendo España por parte de la ONU, la OCDE, Comisión Europea, el Banco Central Europeo y el Banco de España en relación al riesgo de sufrir una crisis a causa del estallido de la burbuja inmobiliaria.
Su respuesta me dejó estupefacto. Os la transcribo.
“Las señales de alerta que emiten estas instituciones son fruto del análisis de la valoración financiera del mercado inmobiliario. Cuando critican a España lo hacen con datos y números. No lo hacen por envidia. Por tanto sus advertencias las tenemos que tomar en serio.
El precio de todo activo, ya sea una acción, un bono o un piso, tiene que guardar relación su rendimiento. En el caso de una vivienda, la relación se cuantifica a partir del precio del alquiler. Con los tipos de interés actuales, el precio de venta de un piso jamás tendría que ser superior a 30 veces el rendimiento anual de su alquiler.
Ponemos un ejemplo: Yo me quiero comprar un piso en un determinado barrio. Me informo de lo que cuestan los alquileres de pisos similares y en la misma zona. Pongamos que son 700 euros. 700 x 12 meses = 8.400 euros. Esa es la renta anual. La multiplicamos por 30. 8400 x 30 = 252.000 euros. Por tanto, todo lo que sea superior a ese precio, desde el punto de vista de la valoración financiera, es un negocio ruinoso. Si por ese piso nos piden 350.000 euros, es que le estamos regalando 98.000 euros a alguien por la cara.
Si vamos al mercado inmobiliario, veremos que esta relación hoy en día no se cumple. Tal vez sí que se cumplía hace cuatro o cinco años, pero desde luego que ahora ya no. Esta relación siempre se acaba cumpliendo, siempre se acaba corrigiendo. Puede haber diferencias puntuales.
Todo lo que apuntan desde los organismos internacionales es que esta relación se ha roto en España. No es así en otros países. No podemos ir en contra de las valoraciones financieras, porque tarde o temprano hay un ajuste. O los rendimientos del alquiler suben mucho y finalmente la ecuación cuadra, o bien el precio de los pisos caerá. También existe la posibilidad de que haya un proceso intermedio, consistente en un frenazo del precio de la vivienda hasta que la inflación haga subir los alquileres y que la situación se normalice. Es lo que algunos llaman el aterrizaje suave.
No es la primera vez que ocurre que el precio de un activo se separa de su valor. Pero que nadie se engañe pensando que esto puede ser así eternamente. Valor y precio pueden separarse. En el caso español, el motivo es evidente: la bajada de los tipos de interés y las facilidades para endeudarse. Pero a largo plazo, valor y precio vuelven a converger.
Otro ejemplo: Ya sabemos que Estados Unidos es muy grandes, pero el precio medio de una casa de nueva construcción en ese país es de 190.000 euros. En otras zonas, la vivienda es más cara, por ejemplo en Florida. Pero aún así, la relación entre el precio y el valor es más ajustada que en España. En Miami capital, un apartamento de 150 metros cuadrados situado en un edificio de 35 plantas, con vistas al mar, piscina, jardín, plaza de parking, etc, cuesta unos 300.000 euros. Dime qué te compras hoy en día por ese precio en cualquier capital de provincia española. Y dime si los salarios son los mismo aquí que en Miami”.
Su respuesta me dejó estupefacto. Os la transcribo.
“Las señales de alerta que emiten estas instituciones son fruto del análisis de la valoración financiera del mercado inmobiliario. Cuando critican a España lo hacen con datos y números. No lo hacen por envidia. Por tanto sus advertencias las tenemos que tomar en serio.
El precio de todo activo, ya sea una acción, un bono o un piso, tiene que guardar relación su rendimiento. En el caso de una vivienda, la relación se cuantifica a partir del precio del alquiler. Con los tipos de interés actuales, el precio de venta de un piso jamás tendría que ser superior a 30 veces el rendimiento anual de su alquiler.
Ponemos un ejemplo: Yo me quiero comprar un piso en un determinado barrio. Me informo de lo que cuestan los alquileres de pisos similares y en la misma zona. Pongamos que son 700 euros. 700 x 12 meses = 8.400 euros. Esa es la renta anual. La multiplicamos por 30. 8400 x 30 = 252.000 euros. Por tanto, todo lo que sea superior a ese precio, desde el punto de vista de la valoración financiera, es un negocio ruinoso. Si por ese piso nos piden 350.000 euros, es que le estamos regalando 98.000 euros a alguien por la cara.
Si vamos al mercado inmobiliario, veremos que esta relación hoy en día no se cumple. Tal vez sí que se cumplía hace cuatro o cinco años, pero desde luego que ahora ya no. Esta relación siempre se acaba cumpliendo, siempre se acaba corrigiendo. Puede haber diferencias puntuales.
Todo lo que apuntan desde los organismos internacionales es que esta relación se ha roto en España. No es así en otros países. No podemos ir en contra de las valoraciones financieras, porque tarde o temprano hay un ajuste. O los rendimientos del alquiler suben mucho y finalmente la ecuación cuadra, o bien el precio de los pisos caerá. También existe la posibilidad de que haya un proceso intermedio, consistente en un frenazo del precio de la vivienda hasta que la inflación haga subir los alquileres y que la situación se normalice. Es lo que algunos llaman el aterrizaje suave.
No es la primera vez que ocurre que el precio de un activo se separa de su valor. Pero que nadie se engañe pensando que esto puede ser así eternamente. Valor y precio pueden separarse. En el caso español, el motivo es evidente: la bajada de los tipos de interés y las facilidades para endeudarse. Pero a largo plazo, valor y precio vuelven a converger.
Otro ejemplo: Ya sabemos que Estados Unidos es muy grandes, pero el precio medio de una casa de nueva construcción en ese país es de 190.000 euros. En otras zonas, la vivienda es más cara, por ejemplo en Florida. Pero aún así, la relación entre el precio y el valor es más ajustada que en España. En Miami capital, un apartamento de 150 metros cuadrados situado en un edificio de 35 plantas, con vistas al mar, piscina, jardín, plaza de parking, etc, cuesta unos 300.000 euros. Dime qué te compras hoy en día por ese precio en cualquier capital de provincia española. Y dime si los salarios son los mismo aquí que en Miami”.
