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http://tornasol.upf.es/~montalvo/columnas/avui/Espejo inmobiliario.doc
Espejo inmobiliario
José García Montalvo
Departamento de Economía y Empresa
Universitat Pompeu Fabra
La expansión del sector inmobiliario en España parece que no tiene límite. Muchas veces me he preguntado de donde pueden salir tantas grúas, y sobre todo donde estaban guardadas antes. Pero aquellos que piensan que este sector es como los demás y que después de esta fase de rápido crecimiento se estabilizará se equivocan. El sector inmobiliario no es como el resto. Tiene unos ciclos mucho más pronunciados. De hecho es difícil encontrar periodos de estabilidad. Un ejemplo: en 1991 los precios crecían por encima del 20% pero un año más tarde no se vendía ni un ladrillo en Marbella.
El motivo es muy sencillo: cuando alguien compra una vivienda está comprando sus servicios (un techo) pero, a su vez, está comprando un activo que puede potencialmente revalorizarse. Este segundo componente es el que provoca estos grandes vaivenes en el sector.
El ejemplo de lo que está sucediendo en Estados Unidos puede servir de predicción para lo que nos espera. En Estados Unidos los precios de la vivienda llevaban creciendo rápidamente durante seis años. Los signos del calentamiento eran evidentes: generalización del “pase” (compra sobre plano y venta antes de adquirir la propiedad); subastas de viviendas entre los muchos compradores interesados; colas de madrugada para coger número para poder dejar una señal en una nueva promoción; aumentos de precios de 10,000 euros semanales entre promociones, etc. Esto fue así hasta hace unos meses. Todo cambió cuando empezó a dilatarse el plazo de venta. El inventario de viviendas sin vender aumentó rápidamente. Después de varios meses los precios en algunas zonas comienzan a caer ante la imposibilidad de colocar las viviendas al precio que solicitan los vendedores. Entonces se dijo que, como los mercados de vivienda son locales, era posible que en algunos sitios hubieran habido excesos pero que, en general, el precio de la vivienda seguiría subiendo. No obstante los compradores, de repente, desaparecieron. Se esfumaron. Las cancelaciones y retraso en el inicio de promociones comenzaron a generalizarse. Los precios del suelo comienzan a caer. Los promotores comienzan a ofrecer regalos como coches, piscinas, etc. para atraer compradores. Incluso hacen campañas publicitarias nacionales como la recientemente iniciada por la Asociación de Constructores de EE.UU: ponga otra vivienda en su vida. Aún así, las promociones en mitad del desierto de Murcia (perdón de Arizona) no consiguen atraer la atención de nadie. Finalmente, muchos compradores potenciales dejan perder la señal (que suele ser un 5% del precio) bien por que no han podido vender su vieja vivienda, bien por que en un mercado como éste usar una vivienda como inversión es muy arriesgado pues no recuperarían ni los gastos de notaría y escritura. Es un cambio de ciclo de libro. Resultado: caída generalizada de los precios (en estos momentos entre el 2,2% y el 10% según sean viviendas usadas o nuevas), parón de las ventas (caída del 20%) y caída espectacular de los proyectos visados de nueva construcción.
Entre tanto en España sigue la alegría a pesar de múltiples signos de alarmas. Los extranjeros están dejando de comprar: según el Banco de España hay una caída del 18% en las comprar inmobiliarias de los extranjeros. Los últimos datos del precio de la vivienda, correspondientes al tercer trimestre de 2006, muestran caídas de precios frente al trimestre anterior en 10 provincias. En 28 capitales de provincia caen los precios de las viviendas nuevas. Los bancos y cajas se desprenden de sus divisiones inmobiliarias (véase La Caixa o el Banc de Sabadell) y se ponen a invertir en otros sectores. Y lo más preocupante: el sector financiero ha decidido conceder hipotecas con criterios racionales y respetando los límites de la prudencia.
Los constructores nos seguirán diciendo que con el volumen de pagapensiones que llegan a España es imposible que se produzca el proceso que tiene lugar al otro lado del Atlántico. ¡Como si no llegarán pagapensiones a Estados Unidos!
http://tornasol.upf.es/~montalvo/columnas/avui/Espejo inmobiliario.doc
Espejo inmobiliario
José García Montalvo
Departamento de Economía y Empresa
Universitat Pompeu Fabra
La expansión del sector inmobiliario en España parece que no tiene límite. Muchas veces me he preguntado de donde pueden salir tantas grúas, y sobre todo donde estaban guardadas antes. Pero aquellos que piensan que este sector es como los demás y que después de esta fase de rápido crecimiento se estabilizará se equivocan. El sector inmobiliario no es como el resto. Tiene unos ciclos mucho más pronunciados. De hecho es difícil encontrar periodos de estabilidad. Un ejemplo: en 1991 los precios crecían por encima del 20% pero un año más tarde no se vendía ni un ladrillo en Marbella.
El motivo es muy sencillo: cuando alguien compra una vivienda está comprando sus servicios (un techo) pero, a su vez, está comprando un activo que puede potencialmente revalorizarse. Este segundo componente es el que provoca estos grandes vaivenes en el sector.
El ejemplo de lo que está sucediendo en Estados Unidos puede servir de predicción para lo que nos espera. En Estados Unidos los precios de la vivienda llevaban creciendo rápidamente durante seis años. Los signos del calentamiento eran evidentes: generalización del “pase” (compra sobre plano y venta antes de adquirir la propiedad); subastas de viviendas entre los muchos compradores interesados; colas de madrugada para coger número para poder dejar una señal en una nueva promoción; aumentos de precios de 10,000 euros semanales entre promociones, etc. Esto fue así hasta hace unos meses. Todo cambió cuando empezó a dilatarse el plazo de venta. El inventario de viviendas sin vender aumentó rápidamente. Después de varios meses los precios en algunas zonas comienzan a caer ante la imposibilidad de colocar las viviendas al precio que solicitan los vendedores. Entonces se dijo que, como los mercados de vivienda son locales, era posible que en algunos sitios hubieran habido excesos pero que, en general, el precio de la vivienda seguiría subiendo. No obstante los compradores, de repente, desaparecieron. Se esfumaron. Las cancelaciones y retraso en el inicio de promociones comenzaron a generalizarse. Los precios del suelo comienzan a caer. Los promotores comienzan a ofrecer regalos como coches, piscinas, etc. para atraer compradores. Incluso hacen campañas publicitarias nacionales como la recientemente iniciada por la Asociación de Constructores de EE.UU: ponga otra vivienda en su vida. Aún así, las promociones en mitad del desierto de Murcia (perdón de Arizona) no consiguen atraer la atención de nadie. Finalmente, muchos compradores potenciales dejan perder la señal (que suele ser un 5% del precio) bien por que no han podido vender su vieja vivienda, bien por que en un mercado como éste usar una vivienda como inversión es muy arriesgado pues no recuperarían ni los gastos de notaría y escritura. Es un cambio de ciclo de libro. Resultado: caída generalizada de los precios (en estos momentos entre el 2,2% y el 10% según sean viviendas usadas o nuevas), parón de las ventas (caída del 20%) y caída espectacular de los proyectos visados de nueva construcción.
Entre tanto en España sigue la alegría a pesar de múltiples signos de alarmas. Los extranjeros están dejando de comprar: según el Banco de España hay una caída del 18% en las comprar inmobiliarias de los extranjeros. Los últimos datos del precio de la vivienda, correspondientes al tercer trimestre de 2006, muestran caídas de precios frente al trimestre anterior en 10 provincias. En 28 capitales de provincia caen los precios de las viviendas nuevas. Los bancos y cajas se desprenden de sus divisiones inmobiliarias (véase La Caixa o el Banc de Sabadell) y se ponen a invertir en otros sectores. Y lo más preocupante: el sector financiero ha decidido conceder hipotecas con criterios racionales y respetando los límites de la prudencia.
Los constructores nos seguirán diciendo que con el volumen de pagapensiones que llegan a España es imposible que se produzca el proceso que tiene lugar al otro lado del Atlántico. ¡Como si no llegarán pagapensiones a Estados Unidos!
